【文章內(nèi)容簡介】 ），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約 43萬人。 11 咸寧交通概況 咸寧市地處華中腹地，位于 京廣鐵路 、武廣高速鐵路、 G4 京港澳高速公路， G56 杭瑞高速公路、 G45 大廣高速公路和 10 107國道 中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。 水路運(yùn)輸主要依托境內(nèi)長江干流、長江支流及內(nèi)河、水庫湖泊，全市現(xiàn)有通航里程 公里，其中長江干流航道長 118 公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口 12 個(gè)，其中長江港口 6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲） 。 交通線路四通 八 達(dá)，為咸寧與大城市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。 12 二、 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園 ? 距離武漢 80公里路程， 30 分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯； ? 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢； ? 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處； ? 武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇； 城市發(fā)展目標(biāo) 13 全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江 中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。 總體戰(zhàn)略：實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。 第二章咸寧房地產(chǎn)市場 一、咸寧房地產(chǎn)市分析 土地供應(yīng) 政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（ 20202020）， 2020 年，各類商品住房 計(jì)劃 建設(shè) 5250 套，建筑面積 52 萬平方米 ，規(guī)劃供應(yīng)土地 600 畝。但實(shí)際上， 2020 年，全年共供應(yīng)土地約 1000畝。 銷售情況 咸寧市最近三年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但成交量基本維持在 14 90 萬左右平 方米。今年前十個(gè)月共銷售約 81 萬平方米。市區(qū)共銷售 萬平方米?？備N售 6748 套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8 萬平方米，其中城區(qū)銷售 萬平方米，總銷售 1220 套商業(yè)用房。 市場價(jià)格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價(jià) 23002500 價(jià)格區(qū)間。價(jià)格年增長速度約 10%。今年至 9月成交均價(jià)約為 2790 元 /㎡?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價(jià)格上漲幅度不大。 15 市場產(chǎn)品 產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在 溫泉城區(qū)在售項(xiàng)目主要為高層項(xiàng)目。 市場需求面積戶型 100140 ㎡，別墅，小面積公寓、超過 140㎡大戶型市場接受度低； 客戶構(gòu)成 主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、城市企事業(yè)單位職工、個(gè)體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購房主力軍。購買動(dòng)機(jī)分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。 商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 16 今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共 79896㎡。其中 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場 異軍突起，短短半年時(shí)間，銷售 24085㎡，約占 30%市場份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項(xiàng)目價(jià)值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認(rèn)可。充分證明只有通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營，才能取得良好市場份額。 今年前十月共 1356 套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項(xiàng)目、 億豐農(nóng)商貿(mào) 批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強(qiáng)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷售套數(shù)約超過 6成，說明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)值?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。 咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行 街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價(jià)值得到投資者認(rèn)可； 17 商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認(rèn)可，可能跟 億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場 最近火爆銷售有關(guān)； 市場調(diào)研總結(jié)： 咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢 1+8 城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將 為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇； 咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。現(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟(jì)，建設(shè)生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力不足問題； 咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟(jì)與供需關(guān)系原因，市場量價(jià)呈爆發(fā)性增長可能性較小； 咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少； 咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目價(jià)值核心因素； 18 二、 咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征 咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。 ① 地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段 市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。 ② 開發(fā)理念滯后 從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性要求和不同層位的需要。 ③ 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的特征 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來源。 三、 咸寧市消費(fèi)市場的特征 咸寧市消費(fèi)市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。 （ 1）咸寧市房地產(chǎn)市場的潛力 發(fā)展房地產(chǎn)市場符合咸寧市政府的政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)是與時(shí) 俱進(jìn)的潮頭企業(yè)。 19 （ 2）咸寧市消費(fèi)市場的潛力 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡(luò)繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。 第三章 區(qū)域市場中昊天大市場 （一）項(xiàng)目概況 湖北昊天投資有限公司于 2020 年 1月 23 日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（ 2020） 014 號地塊，總占地面積 250 畝，預(yù)計(jì)總 投資 10 億元開發(fā)昊天大市場項(xiàng)目，共分三期建設(shè)。昊天大市場項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨 107 國道，離京珠高速公司開口約 5公里，與潘家灣深水碼頭相隔 30 公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢，交通便利，是連 20 通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。 昊天大市場項(xiàng)目一期占地面積 150 畝，總投資 億元人民幣，目前已建設(shè)完工商鋪 28 棟（二層三層為主），擁有鋪面 1123間，鋪位面積達(dá) 萬平方米，并于 2020 年 3月 28 日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程，建筑面積約 萬平方米，容積率為 。預(yù)計(jì) 2020年 5月投入使用。 （二）開發(fā)商簡介 公司注冊資金 6000 萬元，現(xiàn)有管理人員 58 人，其中技術(shù)人員32 人，擁有高級職稱 2人，中級職稱 22 人，初級職稱 8人。法定代表人葉燦方先生 ,現(xiàn)年 45 歲 ,MBA 碩士學(xué)位在讀 ,92 年開始經(jīng)商 ,2020年發(fā)起創(chuàng)辦本公 司。 （三）周邊配套 學(xué)校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學(xué)、南門小學(xué)、北門小學(xué)、鳳凰山中學(xué)、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。 醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。 交通： 6路公交線、 1路公交線。 （四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況 開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距 21 咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約 5 公里，與潘家灣深水碼頭相隔 30 公里， 107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。 咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積 10 平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)面積為 5 平方公里。按照建設(shè)新型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的設(shè)計(jì)要求，開發(fā)區(qū)以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)和大項(xiàng)目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2020 年初正式啟動(dòng)，四年來，已累計(jì)投入開發(fā)資金 億元，開發(fā)土地 2 平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。 (五 )、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo) 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力爭將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。 在進(jìn)行土地綜合開發(fā)的同時(shí)，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來項(xiàng)目落戶開發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源 22 紡織、三六電機(jī)、三晶生物、 北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等 14 個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資 11 億元，已完成投資 5億元， 2020年，開發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 5億元，出口創(chuàng)匯 1500萬美元，實(shí)現(xiàn)稅收 1500萬元。 2020年開發(fā)區(qū)工作目標(biāo)：開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)性投入 1億元，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)固定資產(chǎn)投資 5億元，開發(fā)區(qū)新增面積 1平方公里，總體開發(fā)面積達(dá)到 3平方公里，開發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目） 8家，開發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在 3000萬元以上的項(xiàng)目 58個(gè)（億元以上項(xiàng)目 1至 2個(gè)），開發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 10億元，開發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)到 2020萬元，開發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)到 1500萬美元。 第四章 昊天大市場項(xiàng)目價(jià)值