張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-30 00:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平米， 有利于“短、平、快”操作 。 （ 3） 預(yù)計(jì)拍地競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)調(diào)控背景下，開發(fā)商拿地原則將趨向于市張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 14 頁(yè) 共 29 頁(yè) 中心的小幅地塊。 （ 4） 預(yù)計(jì) 開發(fā)后去化速度快。 由于本地塊處于市中心的黃金地段，且緊鄰人民路政務(wù)區(qū) CBD， 僅面向公務(wù)員及公司高管層就可確保去化。 二 、 規(guī)劃解讀 圖：地塊紅線圖 表 通運(yùn)路南 側(cè)地塊（張地 2020A38B）規(guī)劃指標(biāo)要求 編號(hào) 土地 位置 土地 面積 （ m2） 土地 用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓 年限 （年） 保證金 （萬(wàn)元） 起始價(jià) （萬(wàn)元） 增價(jià) 規(guī)則 及幅度 容積率 建筑 密度 綠地率 2020A38B 市通運(yùn)路南側(cè) 7766 商住 ≤ ≤35% ≥30% 40 年 70 年 950 4695 本次出讓地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、拍賣增價(jià)幅度為每畝 1 萬(wàn)元或者1 萬(wàn)元的整數(shù)倍。 建筑限高 主體建筑不低于 15 米，不高于 40 米 停車位 不小于總戶數(shù) 100% 物業(yè)用房 不小于小區(qū)總建筑面積的 千分之七 。 紅線范圍 南部東橫河規(guī)劃紅線不小于 20 米，建筑紅線不小于 5 米；北部通運(yùn)路一側(cè)規(guī)劃紅線不小于 8 米，建筑紅線不小于 13 米。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 15 頁(yè) 共 29 頁(yè) （ 一 ）規(guī)劃方向建議 規(guī)劃說(shuō)明： 沿 紀(jì)澄 河 與東橫河交叉處排布 4F 疊加 洋房，可使景觀資源優(yōu)勢(shì)最大化。 地塊西側(cè)由南向北依次排布 4F 疊加洋房、 6+1F 多層、 12F 小高層，可使產(chǎn)品保持良好的梯度性。 地塊東部由南向北依次排布兩幢 6+1F 層多層，鄰近通運(yùn)路排布兩單元 12 層電梯小高層，主要考慮地塊東部 較為狹長(zhǎng)，地形有利于建筑物充分排布開來(lái)。 表 產(chǎn)品分類面積表 產(chǎn)品類型 面積（平米） 備注 4F 疊加洋房 1000 1 幢 4 套 6+1多層 5400 3 幢 36套 12F 小高層 5720 1 幢 2 個(gè)單元 44套 物業(yè)用房 = 通運(yùn)路 1F底層商業(yè) 挑高 米 約 80m 約 95m 約 50m 約 55m 12F 12F 4F 6+1F 6+1F 6+1F 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 三 、 投資收益測(cè)算 （一）預(yù)計(jì)收入測(cè)算 表 通運(yùn)路南 側(cè)地塊 預(yù)計(jì)銷售收入測(cè)算表 樓層 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) （萬(wàn)元） 備注 4F 疊加洋房 1000 20200 2020 6+1F 多層 5400 12020 6480 12F 小高層 5720 10000 5720 通運(yùn)路 1F 底層商業(yè) 18000 1782 住宅 車位 80 75000 元 /個(gè) 600 疊加洋房車位未納入計(jì)算范圍 合計(jì) 16582 注明：（ 1） 住宅價(jià)格主要參考周邊二手房均價(jià)約 85009000 元 /平米，綜合考慮本案獨(dú)特的水景優(yōu)勢(shì)及鬧中取靜的環(huán)境，其價(jià)值較周邊小區(qū)有所提升。 （ 2） 初步規(guī)劃時(shí)考慮進(jìn)疊加洋房這一產(chǎn)品概念，若產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)有所差異，計(jì)算總銷售收入時(shí)可能存在 500 萬(wàn)左右的差價(jià)。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 17 頁(yè) 共 29 頁(yè) （二）預(yù)計(jì)成本測(cè)算 表 通運(yùn)路南 側(cè)地塊預(yù)計(jì) 成本 測(cè)算表 投資估算表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價(jià) (元 /m2) 投資額 (萬(wàn)元 ) 一、建設(shè)工程費(fèi) 1924 2540 （一）住宅建筑工程 小 高層、高層 1200 816 疊加洋房、多層 6400 800 512 （二）公共建筑工程 地下車庫(kù)兼人防 （車庫(kù)按 25 平米 /個(gè)計(jì)算） 2100 2020 420 （三）區(qū)內(nèi)配套費(fèi) 350 462 （四）市政配套費(fèi)（水電氣） 250 330 二、不可預(yù)見費(fèi) 5% 一 5% 127 三、建安工程費(fèi)總額 一 +二 2667 四、其它費(fèi)用 252+ 地價(jià) X 契稅 3% 政府 規(guī)費(fèi) 80 106 工程顧問(wèn)費(fèi) 50 66 管理費(fèi)（ 3%） 三 3% 80 五、項(xiàng)目總投資 三 +四 2919+ 注明：地價(jià)成本暫做變量考慮。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 18 頁(yè) 共 29 頁(yè) （三）項(xiàng)目投資回報(bào) 損益表 單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng) 目 總 額 一、經(jīng)營(yíng)收入 16582 二、營(yíng)業(yè)稅 922 三、土 地增值稅 166 四、成本 11918 土地成本 7477 土地契稅 225 建設(shè)成本 2919 銷售成本 497 資金成本 800 五、稅前利潤(rùn) 3566 六、所得稅 892 七、稅后利潤(rùn) 2674 八、資本凈收益 % 注： 土地成本按投資收益率 30%計(jì)算，土地契稅按照土地成本 3%計(jì)算。 銷售成本按 3％計(jì)算； 土地增值稅按銷售額 1%計(jì)算 。 營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)收入 %計(jì)算，所得稅按稅前 利潤(rùn) 25%計(jì)算 。 首期土地款按 50%支付，資金成本按使用 2 年計(jì)算，計(jì)利息 800萬(wàn) 。 張家港多幅土地投資可行性分析報(bào)告（ 2020 年 5 月） 第 19 頁(yè) 共 29 頁(yè) （四）投資收益分析 表 通運(yùn) 路 南側(cè)地塊 拿地成本測(cè) 算 （按 投資收益率 30%計(jì)） 項(xiàng)目 單位
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1