【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要推廣方式是報(bào)紙廣告 宣 傳和拜訪。租售狀況為 80%。 4. 同 成 富苑 該項(xiàng)目位于中北路。 28 層，總建筑面積 萬(wàn)平方米，中檔，銷售價(jià)格 3300 元 /平方米 起，主要戶型從 2*1~4*2（建筑面積從 90~200 M 2），主要特點(diǎn)是住宅變成了商住樓，促進(jìn)了銷售，但整體上物業(yè)品位給人感覺(jué)較差。主要推廣方式是發(fā)傳單推廣，是早期武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)中借助傳單 推 廣并取得成功的代表性樓盤之一。租售狀況為 80%。 5. 匯 通 大廈 該項(xiàng)目位于珞瑜路。 20 層，總建筑面積 萬(wàn)平方米，中低檔，出租價(jià)格 30 元 /平方米，戶型有 2* 3*1（建筑面積從 105~160 M 2）。主要特點(diǎn)是僅限于出租。主要推廣方式是拜訪和發(fā)傳單方式。出租率 90%，客 戶 群行業(yè)以電腦、網(wǎng)絡(luò)公司為主。 6. 聚 豪 華庭 該項(xiàng)目位于中南路與武珞路交匯處。 27 層，總建筑面積為 萬(wàn)平方米，中低檔次。銷售價(jià)格 2300 元 /平方米起。主要戶型為 2* 3*4*2（建筑面積從 80~170 M2）。缺點(diǎn)為商住混雜。主要以發(fā)傳單方式推廣 ， 銷售狀況 90%。 7. 楚 天 都市花園 該項(xiàng)目位于中北路?？偨ㄖ娣e 5 萬(wàn)平方米，中檔， 2020 年交房，2600 元 /平方米起，主要戶型有 2* 3*2（建筑面積從 100~180 M2），主 體 結(jié)構(gòu)于 8 月封頂，現(xiàn)已進(jìn)入裝修階段。 另外徐東路的光明大廈、街道口火炬大廈、水果湖廣場(chǎng)等擱淺項(xiàng)目也 在 重新啟動(dòng)之中， 預(yù)計(jì)將會(huì)在 1～ 2 年內(nèi)正式推向市場(chǎng)。 （ 3） 項(xiàng)目供需圈內(nèi)高層物業(yè)調(diào)查分析結(jié)論 ① 項(xiàng) 目 供需圈內(nèi)中小科技企業(yè)數(shù)量眾多，這類企業(yè)對(duì)資金的需求壓力 大，特別是小型企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，多以租房為主，該區(qū)域的租房費(fèi)用）一 般 在 30 元 /M2 月左右（物業(yè)管理費(fèi)另收），面積在 100 M 2 以 下。 ② 寫 字 樓項(xiàng)目主要分布在中南路附近和電腦一條街區(qū)域，并形成扎堆 效 應(yīng) 。本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)高層建筑項(xiàng)目有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，高層物業(yè) 的 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。 ③ 中 高檔寫字樓的出租率平均約為 55%， 但出租周期相當(dāng)長(zhǎng)，高檔寫 字 樓 的租售市場(chǎng)形勢(shì)差強(qiáng) 人意?？梢?jiàn)該區(qū)域?qū)Ω邫n樓盤的市場(chǎng)認(rèn)同度不 高。 ④ 低價(jià)位小戶型的底商住宅樓在該區(qū)域市場(chǎng)中明顯不足，聚豪華庭和珞 珈 山大 廈一 經(jīng)推 出， 短時(shí) 間內(nèi) 即告 結(jié)案 ，說(shuō) 明該 區(qū) 域市 場(chǎng)中 總價(jià) 在30～ 35 萬(wàn)元的底商住宅樓的需求有一定市場(chǎng)承受力。 ⑤ 本區(qū)域內(nèi)的商住樓素質(zhì)普遍偏低，每一個(gè)樓盤都存在不同的缺陷，給本 項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的發(fā)展空間。 ⑥ 本 區(qū)域內(nèi)底商商用房?jī)r(jià)格上漲快，銷售狀況好。 二 、 項(xiàng) 目 供 需 圈市場(chǎng) 需求分 析 高層寫字樓需求分析 本報(bào)告采用分析洪山區(qū)近五年來(lái)新增注冊(cè)公司數(shù)量變化趨勢(shì)的方法，對(duì)供需圈內(nèi)高層寫字樓的需 求進(jìn)行分析。 洪山區(qū)工商局、東湖高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料如下： 年份 1998 1999 2020 2020 2020 工商局每年 新增公司數(shù)量 212 238 196 223 187 開(kāi)發(fā)區(qū) 新增公司數(shù)量 450 2020 數(shù)據(jù)顯示： 1998— 2020 五年內(nèi)洪山區(qū)新增注冊(cè)公司的數(shù)量總計(jì)為 3506 家，平均每年增加 701 家； 1998— 2020 三年內(nèi)洪山區(qū)新增注冊(cè)公司的數(shù)量總計(jì)為 646家，平均每年增加 215 家； 2020— 2020 兩年內(nèi)洪山區(qū)新增注冊(cè)公司的數(shù)量總計(jì)為 2410 家，平均每年增加 1205 家。 以上分析表明，近兩年在中國(guó) ? 光谷迅速成長(zhǎng)的過(guò)程中，以其優(yōu)惠的政策和高校區(qū)的科技人文優(yōu)勢(shì)吸引了大批創(chuàng)業(yè)者。隨著他們事業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)于寫字樓的需求也日益強(qiáng)盛。按照每年新增 1000 家公司的速度計(jì)算，每年洪山區(qū)需要新增 8 萬(wàn) M2 寫字樓。 根據(jù)市場(chǎng)供給調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，洪山區(qū)寫字樓供應(yīng)總量約為 43 萬(wàn) M2，空 置量約為 20 萬(wàn) M2，其中僅中商和亞貿(mào)的空置量就已超過(guò) 9 萬(wàn) M2。說(shuō)明洪山區(qū)的寫字樓市場(chǎng)仍存在一定的市場(chǎng)空間，但高檔寫字樓的市場(chǎng)空間較小，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 高層住宅需求分析 本報(bào)告采用問(wèn)卷調(diào)查的方法對(duì)供需圈內(nèi)居民的 購(gòu)房需求進(jìn)行了調(diào)查，共發(fā)出 150 份問(wèn)卷，收回有效問(wèn)卷 134 份，其中高校區(qū)（武大、武測(cè)等） 83 份，科研和科技企業(yè)職工（中科院） 24 份，周邊小業(yè)主 27 份。 （ 1） . 調(diào)查對(duì)象 調(diào)查對(duì)象性別及年齡匯總 性 別 年齡 類 別 男 女 29 歲以下 30— 39 歲 40— 49 歲 50 歲以上 樣本（份） 83 51 40 24 48 22 百分比（ %） 62% 38% 30% 18% 36% 16% 調(diào)查對(duì)象職業(yè)匯總 類 別 行政管理人員 專業(yè)技術(shù)人員 私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體 教師 其他 樣本（份） 12 31 16 71 4 百分比（ %） 9% 23% 12% 53% 3% 調(diào)查對(duì)象文化程度匯總 類 別 高中及以下 專科 本科 碩士及以上 樣本（份） 6 21 37 70 百分比（ %） % % 28% 52% （ 2） .調(diào)查對(duì)象收入水平調(diào)查分析 調(diào)查對(duì)象家庭月收入?yún)R總 %%%%9% 2 0 0 0 以下2 0 0 0 －4 0 0 04 0 0 0 －6 0 0 06 0 0 0 －8 0 0 08 0 0 0 以上 結(jié) 果 顯 示 ： 高 校 和 科 研 工 作 者 的 家 庭 收 入 水 平 最 高 ， 大 多 數(shù) 集 中 于 4000～ 8000 元 /月，家庭月收入超過(guò) 8000 元的比例高達(dá) 9%；周邊居 民的家庭收入水平一般，多為 2020— 4000 元 /月。該區(qū)域的家庭收入水平處于武漢市收 入 水平的前列，家庭月收入低于 2020 元的比例僅為 % 。 （ 3） .現(xiàn)有住房滿意度調(diào)查分析 現(xiàn)有住房滿意度匯總 %%%不滿意 一般 滿意 調(diào)查結(jié) 果表明，調(diào)查對(duì) 象對(duì)現(xiàn)有住房滿 意度很低， 57%以上的居民表示不滿，意欲改善居住條件。部分調(diào)查對(duì)象現(xiàn)居住宅大部分為原單位的房改房，居住環(huán)境不理想，住房面積小，結(jié)構(gòu)不合理，處于一次置業(yè)階段。部分調(diào)查對(duì) 象 處于二次置業(yè)和三次置業(yè)階段，對(duì)住宅的要求很高。 （ 4） . 調(diào)查對(duì)象購(gòu)房意向分析 調(diào)查對(duì)象購(gòu)房意向匯總 是否愿意在武大附近購(gòu)買住宅 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 類別 愿意 不愿意 可以考慮 自用 投資 為子女 其它 樣本 (份 ) 78 24 32 67 29 38 0 比 例 % 18% % 50% % % 0% 上表顯示，有將近 60%的被調(diào)查者愿意在武大附近購(gòu)買住宅，還有 %的被調(diào)查者表示如果價(jià)格和服務(wù)都理想的情況下，也愿意在武大附近購(gòu)房。 在購(gòu)房動(dòng)機(jī)中自用者占一半，為子女購(gòu)房者達(dá)到 %左右，這是一個(gè)有效需求的重要指標(biāo)。 %的投資動(dòng)機(jī)，顯示了調(diào)查者對(duì)武大周邊物業(yè)升值潛力的 信 心。 （ 5） . 計(jì) 劃 購(gòu)房時(shí)間調(diào)查分析 調(diào)查表明，高校職工和科研工作者計(jì)劃在 2 年內(nèi)購(gòu)房的比例最大，達(dá)到30. 4%，附近小業(yè)主也達(dá)到 18%。 （ 6） . 樓 層 偏好調(diào)查分析 %%%%%%%%%%多層 小高層 高層 說(shuō)不清可能購(gòu)買的樓房類型 調(diào)查結(jié)果顯示： 2/5 的被調(diào)查者傾向于購(gòu)買多層住宅，接近 1/4 的被調(diào)查者傾向購(gòu)買小高層，只有 %的客戶接受高層住宅，還有接近 1/5 的被調(diào)查者對(duì)樓層的偏好比較模糊。由于高層住宅存在售價(jià)高、公攤面積大、物業(yè)管理費(fèi)用高的缺點(diǎn) ，所以市場(chǎng)的接受程度偏低。但是， ％的比例仍然高于武漢市其它地區(qū)對(duì)高層物業(yè)的偏好值，表明此區(qū)域已進(jìn)入對(duì)于高層住宅的適應(yīng)期。 （ 7） . 戶 型 面積調(diào)查 %%%%%%%%%%%%%%%%7 0 M 2 方以下 7190M2 91100M2 101120M2 121140M2 141160M2 1 6 0 M 2 以上住房面積 上圖顯示的結(jié)果是確定戶型比的重要依據(jù)，其表明 90－ 120M2 的戶型面積是市場(chǎng)的主力需求， 70－ 90M2 的小戶型和 120－ 140M2 的大戶型也有一定的需 求空間，面積超過(guò) 140M2 需求迅速回落。 （ 8） 戶型結(jié)構(gòu)形式調(diào)查 %%%%%%%%%%%%%%%%2*1*1 2*2*2 3*1*2 3*2*2 4*2*2 5*2*3戶型結(jié)構(gòu) 上述表明， %的客戶期望 3 臥室，是武大周邊地區(qū)客戶的主導(dǎo)取向，%的客戶期望 2 臥室的小戶型，也是特別值得注意的一種市場(chǎng)趨勢(shì) . 020406080100第一季度 第三季度東部西部北部 （ 9） . 關(guān)心因素的調(diào)查分析 %%%%%%%%%價(jià)格 地理位置 周邊環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 物業(yè)管理 戶型設(shè)計(jì) 升值潛力 智能化關(guān)心因素 上圖表明：價(jià)格仍是目標(biāo)顧客群的首要關(guān)心因素，其次，地理位置、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理和戶型設(shè)計(jì)也是購(gòu)房者關(guān)心與在意的。升值潛力和智能化處于最次要的因素。 （ 10） . 最可能購(gòu)買的面積與房屋總價(jià)的交叉分析 總價(jià) 面積 10 萬(wàn)元 1015 萬(wàn)元 1620 萬(wàn)元 2025 萬(wàn) 2530 萬(wàn) 3035 萬(wàn) 35 萬(wàn)元 說(shuō)不清 頻數(shù) % 頻數(shù) % 頻 數(shù) % 頻數(shù) % 頻數(shù) % 頻數(shù) % 頻數(shù) % 頻數(shù) % 60 以下 8 1 6180 9 33 9 1 1 81100 72 61 8 101120 5 81 24 3 3 121140 13 17 8 1 3 75 141160 2 5 7 4 1 161180 1 2 3 180 以上 1 2 總計(jì) 17 100 111 100 166 100 56 100 19 100 9 100 7 100 4 100 以上面積與房屋總 價(jià)的交叉分析是確定價(jià)格定位的重要參考依據(jù)，調(diào)查結(jié)果表明 100－120M總價(jià)在 20－ 25 萬(wàn)元的住宅是最受消費(fèi)者青睞的產(chǎn)品；總價(jià)高于 30 萬(wàn)后市場(chǎng)需求滑落的十分迅速。 綜上所述：供需圈內(nèi)大多數(shù)被調(diào)查者都有改善居住條件的欲望， 1/3 的人有在近兩年購(gòu)房的打算。武大周邊市政及公用設(shè)施配套齊全、交通方便、自然環(huán)境良好，加上武漢大學(xué)和中科院的員工已在本區(qū)域內(nèi)居住多年，工作和社會(huì)交往范圍已相對(duì)固定，所以更愿意在武大附近購(gòu)房。有購(gòu)房意愿的被調(diào)查者主要傾向于多層和小高層的住宅形態(tài)，但對(duì)高層物業(yè)也有一定的接受程度。面積在 120M2 左右，三室兩廳兩衛(wèi)的住宅為市場(chǎng)的主流需求。價(jià)格仍是影 響 消費(fèi)者最敏感的因素， 2500 元 / M2 的單價(jià)是本區(qū)域的價(jià)格心理敏感線。 第五篇 項(xiàng)目機(jī)會(huì)選擇決策和產(chǎn)品決策分析 一、 機(jī)會(huì)分析（ SWOT） （一）、優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地塊位于 八一路與 生態(tài) 游園路交匯的 “金角”區(qū)域，受到 省政府行政圈、 中南商務(wù)圈與 武漢大學(xué)高校 文化圈的共同輻 射作用。 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目靠近武漢內(nèi)環(huán)線的中南路，武昌區(qū)的幾何中心點(diǎn)，有 51 55 1 515 57 4 60 70 58等十幾條公交線路通 往武漢三鎮(zhèn)，交通非常便利。 景觀優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地塊 北接 東湖風(fēng)景 區(qū)，南靠大小洪山， 東賞武大校園 風(fēng)情， 周邊自 然環(huán) 境優(yōu)美 ，湖 光山色 宜人 。 且周邊建筑形象不錯(cuò)，與市中心其它高層相比，具有景觀優(yōu)勢(shì)。 配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目距離武昌商貿(mào)中心區(qū) —— 譽(yù)稱“商貿(mào)金融一條街”的中南路和武珞路商貿(mào)中心亞貿(mào)廣場(chǎng)僅為幾分鐘步程，附近商貿(mào)、金融、證券、娛樂(lè)、文化、醫(yī)療等基礎(chǔ)服務(wù)配套設(shè)施非常齊全。 品牌優(yōu)勢(shì) 武漢大學(xué)作為一所面向國(guó)際的教育機(jī)構(gòu)，其品牌對(duì)于市場(chǎng)具有強(qiáng)大的感召作用，這是本區(qū)域內(nèi)其他同類項(xiàng)目無(wú)法比擬的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 （二） 、劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目地塊原規(guī)劃用途為公共停車廠，變更規(guī)劃的難度較大。 本項(xiàng)目地塊價(jià)值高，武漢市土地中心可能會(huì)對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)。 項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，且地形狹長(zhǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)受到諸多限制。 八一路至洪山廣場(chǎng)的改造還未啟動(dòng)，生態(tài)游園路的擴(kuò)建還未完成，沿路景觀較差。 周邊商、辦、住等相關(guān)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)具有相當(dāng)規(guī)模，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有進(jìn)一步上升的