【文章內(nèi)容簡介】 筑面積： ， 100余套； ◎ 戶內(nèi)配置： 部分精裝修，精裝修標(biāo)準(zhǔn)暫定 6000 元 /㎡， 具體配置未定。部分毛坯，每戶配置新風(fēng)系統(tǒng)、 吸塵系統(tǒng)、中央空調(diào)和可視對講系統(tǒng)，每戶贈送地源熱泵，地?zé)峁芫€等需業(yè)主后續(xù)裝修時自行安裝。 ◎ 優(yōu)點： ◆ 地理位置優(yōu)越：近臨西溪濕地公園，以純排屋項目而言，距市中心距離近，生活便利。 ◆ 中式風(fēng)格外立面在同類產(chǎn)品中較少，且建筑及景觀成本相對低。 ◎ 缺點： ◆ 周邊環(huán)境差。地塊東面為警察指揮學(xué)校和市政規(guī)劃幼兒園，地塊的正北面大部分被萬向職業(yè)學(xué)院遮擋，項目與天目山路相連面積小。西邊為化工研究所。 ◆ 開發(fā)公司沒有高端樓盤操作經(jīng)驗。 ◆ 受 70/90政策限制，只有 5套房源不拼接。 2）公元沐橋 （精裝修銷售均 價： 35000元 /㎡，總價： 700— 1600萬元 /套） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 多層、小高層，目前開發(fā)的一期為多層）； ◎ 多層總體量： 138套，多層總建筑面積約 ； ◎ 推盤套數(shù)： 138套； ◎ 去化套數(shù)： 25套； ◎ 去化率： %； ◎ 優(yōu)點： 較為具有生活及文化氣息的精裝修，尤其是軟裝部分，贏得了廣大參觀者的好評。該項目開發(fā)商即為九樹公寓的原班人馬，在九樹公寓獲得成功后，隨即在公元沐橋項目如法炮制，對精裝修風(fēng)格等把握準(zhǔn)確。 ◎ 缺點： ◆ 基本無配套設(shè)施。項目雖然處于之江旅游度假 區(qū)內(nèi)，但周圍沒有基本的配套設(shè)施，且周邊的地塊尚處規(guī)劃階段，并未拍賣出讓，未來不可控因素非常多。 ◆ 非主流營銷手段不成功。該項目最初在營銷方式采用過于高端過于隱秘的方式，不參加房交會也不做廣告宣傳，錯過強銷期后，去化率不曾再上升過。 3）西溪天堂悅居： 該項目隸屬于杭州旅游集團，地理位置位于西溪濕地公園內(nèi)，以“酒店集群”的模式開發(fā)，物業(yè)主要為 6家酒店、服務(wù)式公寓。目前，該項目已與悅榕莊簽約。其中有 5套別墅是置于西溪濕地公園中，業(yè)界評論其單價會在 50000元 /㎡ 左右，但目前未確定未來是否會對外銷售，持續(xù)關(guān)注。 △ 總價 1000萬以上樓盤數(shù)據(jù)比較： 圖 5— 2：各樓盤推盤及去化量比較 020406080100120140香墅 陽明谷(別墅) 桃花源(08年) 沐橋 和家園 和莊(未開盤)推盤套數(shù) 去化套數(shù) （二）總價在 500— 1000萬的項目： 新帝朗郡 （毛坯銷售價格 22020— 23000元 /㎡ ） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、高層； ◎ 總建筑面積： 28 萬方，排屋共 82套； ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 78 套； ◎ 去化套數(shù)： 4套； ◎ 去化率： %； ◎ 優(yōu)點： ◆ 距離西湖高爾夫球場近，部分房源可直接欣賞到球場風(fēng)景（主要是高層公寓可觀景）。 ◎ 缺點： ◆ 無法從之江路直接到達項目所在地，必須繞道轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，且為斷頭路，交通不便，周邊配套設(shè)施差； ◆ 開發(fā)公司拿地時，處于市場行情高漲階段，前期客戶積累形勢好，公司對市場預(yù)期高。后市場形勢急轉(zhuǎn)而下，前期積累客戶大量流失，導(dǎo)致該項目開盤時間一再拖后，直至 08年年底開盤，定價過高，市場反應(yīng)冷淡。 大華西溪風(fēng)情 （在售的為第四期翰宮，毛坯單價 27000— 29000元 /㎡） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋； ◎ 總建筑面積： 50萬方；第四期翰宮總建筑面積 萬方，第五期悅宮總建筑面積 10萬方左右； ◎ 推盤套數(shù)（四期：翰宮）： 139套； ◎ 去化套數(shù)： 113套； ◎ 去化率： %； ◎ 優(yōu)點： ◆ 杭州較早的純排屋項目，開發(fā)時間長，規(guī)模體量較大，在消費者心目中已樹立項目形象； ◆ 天目山路景觀大道、西溪濕地風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，為其加分； ◆ 入住率相對較高，早期購房的客戶通過前幾輪房價攀升的行情，物業(yè)已增值，因此開發(fā)公司針對老業(yè)主進行挖掘和圈層營銷取得一定效果。 ◆ 第五期即將推出的悅宮為雙拼排屋，類似獨棟別墅，具有一定產(chǎn)品優(yōu)勢。 坤和西溪里 （毛坯均價： 23000— 28500元 /㎡） ◎ 容積率 ： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、高層； ◎ 總建筑面積： 250000㎡， ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 54 套； ◎ 去化套數(shù)： 47套； ◎ 去化率： 87%； ◎ 優(yōu)點： ◆ 地理位置處于城西區(qū)塊，借由西溪濕地景區(qū)做發(fā)揮，宣傳效果不錯； ◆ 采用中式風(fēng)格建設(shè)，較具特點，對部分消費人群有較大吸引力。 溪上凰庭 （毛坯均價： 19000元 /㎡） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋； ◎ 總建筑面積： 120200㎡； ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 114套； ◎ 去化套數(shù)： 31套； ◎ 去化率： %； ◎ 優(yōu)點： ◆ 閑林板塊已開發(fā)多年，交通及基礎(chǔ)配套條件有改善，適合居??； ◆ 純排屋項目。 ◎ 缺點： 開發(fā)商沒有排屋項目的建設(shè)經(jīng)驗，產(chǎn)品質(zhì)量及效果有待考量。 白馬尊邸 （排屋毛坯均價 25000— 26000元 /㎡） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、小高層、高層； ◎ 總建筑面積： 14 萬方 ，排屋總建筑面積 ； ◎ 排屋 主力戶型面積： 約 220260㎡ ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 58 套； ◎ 去化套數(shù)： 6套； ◎ 去化率： %； 名城燕園 （排屋毛坯均價： 23850— 24700元 /㎡） ◎ 容積率： 2； ◎ 物業(yè)類型： 少量排屋、多層； ◎ 總建筑面積： 10 萬方 ，推出排屋總建筑面積 3500㎡； ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 18 套； ◎ 去化套數(shù)： 4套； ◎ 去化率： %； 中海錢塘山水 （排屋毛坯均價： 26500元 /㎡） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、高層； ◎ 總建筑面積： 15 萬方 ，排屋總共 8幢聯(lián)排； ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 39 套； ◎ 去化套數(shù)： 23套； ◎ 去化率： 60%； 保利東灣 （排屋毛坯均價： 26500元 /㎡） ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、多層； ◎ 總建筑 面積： ㎡，排屋總建筑面積； ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 69 套； ◎ 去化套數(shù)： 13套； ◎ 去化率： %； 綠城郁金香岸 ◎ 售價： ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 排屋、高層、小高層； ◎ 總建筑面積： 約 30 萬方，排屋總建筑面積； 綠城青山湖玫瑰園 ◎ 售價： 500萬 /幢起； ◎ 容積率： ； ◎ 物業(yè)類型： 別墅； ◎ 總建筑面積： 256220㎡ ◎ 推盤套數(shù)（排屋）： 71 套； ◎ 去化套數(shù)： 29套； ◎ 去化率 ： %； △ 總價 500— 1000萬和 1000萬以上樓盤數(shù)據(jù)比較： 圖 5— 3：各樓盤推盤及去化量比較： 020406080100120140香墅 陽明谷 朗郡 風(fēng)情 西溪里 凰庭 尊邸推盤套數(shù)去化套數(shù) 六、目前杭州別墅排屋市場值得跟蹤關(guān)注項目： 金地自在城 該項目是目前杭州三墩板塊規(guī)模最大、起點最高的綜合性住宅項目，也是金地地產(chǎn)進駐杭州的首個重量級大盤。因開發(fā)公司本身實力強大的原因，而備受業(yè)界關(guān)注。宣傳將在 09年 3月開盤 ,計劃推出排屋 60 套 ,戶型面積為 270— 320㎡ 。 中海金溪園 該項目地塊與金地自在城地塊同時拍賣，且地理位置非?？拷?，包括高層和排屋的物業(yè)類型，宣傳將在 09年 4— 5月開盤銷售。中海集團 2020年進入杭州后短時間內(nèi)多次 拿地，這是其中一塊，是即中海錢塘山水項目又一作品，也備受市場關(guān)注。 百家樂西園 該項目地塊位于西溪濕地的核心位置，目前宣傳較多的項目基本是在西溪濕地公園的北面和東面，西園是位于西溪濕地的西邊，地理位置上距離主城區(qū)更遠(yuǎn)些，但項目非常靠近西溪濕地，自然條件好。物業(yè)類型包括聯(lián)排、疊排和多層公寓，容積率 ，需要關(guān)注。原宣傳計劃在 09年 5— 6月開盤。 喜來登度假村 地理位置位于國都陽明谷項目南面，以酒店為主，內(nèi)有少量獨立別墅（無獨立產(chǎn)權(quán)）。08年年底以奠基開工，持續(xù)調(diào)研。 西湖 高爾夫（三期） 原南都西湖高爾夫別墅項目開發(fā)了一、二期，后續(xù)尚有兩部分土地未開發(fā)，一部分是旅游用地，另一部分是住宅用地。其中住宅用地部分之前已與萬科簽署了合作的框架協(xié)議，截止目前暫未有明確的推進信息。 西湖美廬 位于宋城公園東面，靠近公元沐橋項目，項目內(nèi)主要為酒店，另有 13套有產(chǎn)權(quán)的獨棟別墅，目前在處理項目前期及拆遷工作，預(yù)計在 09 年底推出。 七、個人觀點與小結(jié) 2020 年是房地產(chǎn)市場大熱之年，同樣也是別墅的狂歡之年。杭州市場隨經(jīng)濟大勢忽然爆發(fā)的強大購買力。即使是到房產(chǎn)形勢和后市預(yù)期 并不樂觀的下半年，這批購買力仍然沒有熄火，直到 2020 年 12 月這股購買熱潮才出現(xiàn)拐點。 2020 年這一年里，別墅項目頻頻上演銷售神話，不但是當(dāng)年開盤的別墅在短時間內(nèi)被搶完，不少曾經(jīng)陷入滯銷的別墅項目都在年內(nèi)