【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)查，主要采用現(xiàn)場典型調(diào)查與問卷調(diào)查兩種方式。 （ 2） 問卷調(diào)查與專項調(diào)查 問卷調(diào)查針對不同的消費人群進行，本項目經(jīng)過初步的研判后將對 中山城區(qū)的兩類消費人群進行問卷調(diào)查： 商業(yè)消費人群 、投資物業(yè)的投資 型 客戶，問卷調(diào)查的目的主要是了解消費群的細分意向，包括區(qū)域 趨向 等 ； 專項調(diào)查主要對項目地塊所在的區(qū)域市場的一些典型項目以及專業(yè)市場進行調(diào)查，了解區(qū)域市場各類產(chǎn)品的市場環(huán)境以及市場價值，為項目發(fā)展尋找機會與空間。 市場信息分析方法 （ 1）定量分析法 對本次的調(diào)查問卷均采用 統(tǒng)計軟件進行定量分析；在對各種物業(yè)產(chǎn)品的價格進行分析時采用了類比項目比較法及收益還原法兩種分析方式。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 16頁 對于市場各類物業(yè)產(chǎn)品供應情況、各類物業(yè)產(chǎn)品市場需求 狀況，各類物業(yè)的需求狀況等，我們將采用量化比較等分析方法， 在量化分析的過程中，將適當采用定性分析結合的方式。 （ 2）定性分析法 對市場發(fā)展現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢等方面的研究采用演繹歸納推理方式為主。 對于項目地塊等的分析，將主要采用行業(yè)通用的 SWOT 定性分析方法，來尋找項目定位的依據(jù)與對策。其他相關數(shù)據(jù)、市場信息采用相關模型以及演繹歸納推理等定性方式進行分析。 工作組織方式 （ 1）專案工作組 天域置業(yè)成立了由市場研究專業(yè)人員（市場調(diào)查、統(tǒng)計、分析人員）、投資顧問專業(yè)人員（項目規(guī)劃、設計、技 術與經(jīng)濟分析人員）、天域 合作技術單位 （市場、規(guī)劃、設計顧問 等 ）組成的 “ 雅【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 17頁 居樂西區(qū)商業(yè) ” 項目 專案 工作組。 （ 2）工作開展 2． 中山 商業(yè)背景 與現(xiàn)狀 中山 商業(yè)概述 （ 1）中山商業(yè)具有深遠的歷史淵源 中山商業(yè)具有非常深遠 的歷史 淵源，可以追溯到南宋，發(fā)展到【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 18頁 明代，中山（以前名為香山 ）成為中國最早的、唯一的對外商貿(mào)的口岸，孫文西路在那時已經(jīng)成為 中國重要的商埠， 到清末 的 遠近 聞名 的石岐 “十八間”成為中山商業(yè)的象征 ，中山商業(yè)以前的發(fā)展，在中國占有比較重要的歷史地位 。 （ 2） 近幾年來 中山 商業(yè)發(fā) 展遇到瓶頸 中山商業(yè)經(jīng)過數(shù)百年的風雨，發(fā)展到現(xiàn)在 仍然集中在石岐區(qū) ，與周邊其他城市（廣州、深圳、東莞等）相比，城市化擴張的速度顯得有點遲緩，其主要原因在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、人口增長緩慢有很大的關系。 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，導致城市化建設進程緩慢，同時也影響人口規(guī)模的增長 。消費規(guī)模不大、消費能力較低 等存在的實際問題直接 阻礙了中山商業(yè)快速發(fā)展。 由于中山人口規(guī)模的限制，整體消費力不高，中山的商業(yè)規(guī)模受到大大限制，目前的商業(yè)規(guī)模對消費市場已經(jīng)呈過飽和狀態(tài)，因此，在中山，一個新型商業(yè)項目的興起，往往要以犧牲舊的商業(yè)作為代價， 典型的例子是 “ 大信商圈 ” 的出現(xiàn)，直接導致了以孫文西路為代表的街區(qū)型商業(yè)衰退。同樣由于人口規(guī)模小， 人口住居區(qū)域比較集中（主要在石岐），商業(yè) 生存 也只能依附人口密度較高的區(qū)域，【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 19頁 因此多年來，中山的商業(yè)一直集中于舊城區(qū)這個狹窄的區(qū)域里不能往外擴張，大型的商業(yè)項目一旦跨出這個區(qū)域，將給 他的 生存帶來極大的壓力， 這一方面 典型的項目就是“萬佳”。 （ 3） 中山城市化發(fā)展模式?jīng)Q定其商業(yè)發(fā)展 由于以上原因，目前，中山城市化發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成明顯的錯位或矛盾，因此，尋找商業(yè)地產(chǎn)的機會將會存在更高的難度，要想準確判斷商業(yè)地產(chǎn)的機 會，必須客觀地研究中山城市化必須具備的條件，而不是依據(jù)政府提出的某項口號，或者發(fā)展商刻意的市場炒做。 中山城市化與廣州、深圳，甚至是東莞的城市化有很大的區(qū)別，這種區(qū)別主要源于中山與這些城市的人口結構、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模有很大的差別。 廣州、深圳、東莞等可以通過大量的高素質(zhì)的外來人口擴張來實現(xiàn)城市化規(guī)模擴大，因為有足夠的人口、足夠的需求，相關的城市配套、生活配套系統(tǒng)才能夠維持生存。 中山 人口規(guī)模不大，本地需求構成中山商業(yè)、公共配套系統(tǒng)的主要市場需求，因此，中山 的城市化很大程度上需要依賴 周邊 村鎮(zhèn)人口向城市人口轉化，村鎮(zhèn)與中山城區(qū)的融合將是中山城市化目前【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 20頁 的主體力量，而這種城市化的模式，不僅要求周邊的鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)存在良好的地緣關系，同時必須具備良好的 人脈溝通，或者很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)，這 就 決定了中山商業(yè)地產(chǎn)機會與風險的研判將會與廣州、深圳等城市有非常大的差別，中山以前的 某 些項目失敗，很多與此有相當大的關系。 （ 4） 觀點歸納 中山商業(yè)需求增長緩慢，需求增長緩慢嚴重阻礙了中山商業(yè)迅速發(fā)展； 人口規(guī)模過小，導致城市擴張力虛弱，新發(fā)展區(qū)域由于消費支持力缺乏，配套系統(tǒng)很難存活，而城市“虛擴”與目前的配套布局形成顯明 的矛盾，這種矛盾的存在， 在另一方面 又蘊涵著各種配套產(chǎn)業(yè)的市場機會。 商業(yè)發(fā)展階段 （ 1） 上世紀 80 年代以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型發(fā)展迅速 孫文路 是中山商業(yè)的發(fā)源地 ，經(jīng)多年歷史長河的 “沖積 ”，從早年的十八間商鋪發(fā)展至今， 曾經(jīng)一度 成為了中山中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟中心。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 21頁 直到上個世紀 80 年代， 孫文路 東至服務大廈、西至岐江橋的孫文路段一度成為了中山市民購物、消費的重點區(qū)域。 孫文路的興旺，帶動了 周邊的太平路、民族路 、民生路、民權路 、拱辰路、悅來路 等 的街鋪 ，中山龐大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)格局發(fā)展到最高峰 。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)之所以 得到迅速發(fā)展，與中山的商業(yè)歷史、居民消費習慣、城市規(guī)模、人口結構等有極大的關系，因此到上世紀 90 年代，中山一些新型的社區(qū)（竹苑、柏苑、松苑、城市花園、第一城等） 在功能配套的設置上都沒能跳出這一模式。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街區(qū)型商業(yè)很難承擔起一座城市的配套功能，因此，隨著中山市城市化規(guī)模越來越大，這種商業(yè)的劣勢越來越明顯，更先進的商業(yè)形態(tài)成為這座城市發(fā)展的客觀要求，應運城市發(fā)展的要求，新的商業(yè)形態(tài)呼之欲出。 （ 2） 上世紀 90 年代 中 CityMall 走向 輝煌 上世紀 90 年代初，隨著“中原之行哪里去？鄭州亞細亞！”廣告詞的紅火， “ CityMall”商業(yè) 成為中國各大城市商業(yè)爭相效仿的一種模式，中山在 90 年代中，開始出現(xiàn)這種商業(yè)形態(tài)。 95 年，益華百貨開張， 當時營業(yè)面積不足 10000 平方米的益華百貨的開業(yè)，打破了中山?jīng)]有大商場的歷史， 為中山新發(fā)展帶【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 22頁 來一種新的消費方式 。 益華百貨適時的出現(xiàn)， 確立了益華商圈 今天 的商業(yè)中心地位。 益華百貨的成功，帶動中山商業(yè)的革命， 94 年壹加壹第一家店 —— 鳳鳴路店開業(yè)不足 180 平方米 幾年的經(jīng)營，發(fā)展成為中山最成功的連鎖超市。 96 年， 百惠超市成立 ；一 年后中懇百貨開業(yè) ；同年，中山百貨進行整改 、摩登匯開業(yè) 、廣州友 誼進駐中山 。 到上世紀 90 年代末， 中山的商業(yè)格局已經(jīng)是春意濃濃 ，“ CityMall”商業(yè) 與街區(qū)型商業(yè)互補發(fā)展也達到輝煌 。 但隨著世界一些更先進的商業(yè)形態(tài)傳入中國， 中國消費者的觀念發(fā)生了巨大的改變，鄭州亞細亞的倒閉，標志著“ CityMall”這種商業(yè)形態(tài) 開始 退出 商業(yè)舞臺，中山的“ CityMall”商業(yè) 開始面臨同樣的困惑 。 2020 年廣州友誼撤出中山、摩登匯、中懇迅速萎縮，連帶而來的是孫文步行街、民族路等街區(qū)商業(yè) 開始下滑，街區(qū)型商業(yè)與“ CityMall”商業(yè) 雙雙面臨危機 。 （ 3） 近兩年 ShoppingMall 模式 改變中山商業(yè)格局 街區(qū)型商業(yè)與“ CityMall”商業(yè) 的衰落不僅與中山城市發(fā)展、居民消費觀念變化相關，同時與其所能承擔的城市功能局限性有【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 23頁 很大的關系，由于這些問題的存在，“ ShoppingMall”開始進駐中山，大信新都會的出現(xiàn)，同樣對中山商業(yè)具有劃時代的意義。 2020 年 7 月，吉之島在中山開業(yè)； 2020 年 3 月大信新都會開業(yè)； 2020 年 8 月假日廣場開業(yè)…… 大信新都會直接導致孫文路為代表的街區(qū)商業(yè)、中懇為代表的“ CityMail”商業(yè) 等萎縮；假日廣場的出現(xiàn)，也導致了柏苑等社區(qū)商業(yè)的衰退，“ ShoppingMall”商業(yè)表現(xiàn)出更強的競爭力。 （ 4） 觀點歸納 中山的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷幾種商業(yè)形態(tài)的更替，這種更替不但將使中山的商業(yè) 形態(tài)越來越都市化，同時也將使中山的商業(yè)格局越來越合理化。這種變化是革命性，他必將犧牲之前的一些東西，而新型的商業(yè)必須通過搶奪原有的市場需求來獲得成功。 商業(yè)布局狀況 城區(qū)現(xiàn)有的商圈主要可分為大信商圈、京華商圈、 富華道商圈、 孫文 路 商圈 等四大商圈 。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 24頁 步行街商圈和京華商圈為中山傳統(tǒng)兩個老牌商圈，其依托歷史淵源以及酒店業(yè)為他們提供了足夠的人氣和消費力量，兩者在中山商業(yè)中 有舉足輕重的作用。 2020 年，迅速崛起的大信新都匯最到位、最準確地把大型SHOPPINGMALL 以實物的形式呈現(xiàn)在中山市民面前。大信新都匯改變了中山商業(yè) “重東西輕南北 ”的傳統(tǒng)，結束了石岐北區(qū)沒有商圈的歷史。大信新都匯集合了步行街、主題樂園、游藝中心、大型百貨商城、超市、專賣店、美食街、影城和真冰飄雪溜冰場等多種復合業(yè)態(tài)，一站式的購物休閑方式對中山人來說新鮮且具有吸引力。 就在大信新都匯客似云來的時候，興中道上的假日廣場也走進人們的視野，孫文東路的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，多個高端定位的樓盤聚集于此，對于商業(yè) 配套有著較高的要求。以前這個區(qū)域以竹苑商圈為主要的購物休閑場所，而隨著定位于小型 MALL【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 25頁 的假日廣場的出現(xiàn)，這一區(qū)域的重心慢慢向假日廣場傾斜。 看重城東片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ娜f佳百貨將店址選在東區(qū)邊緣，它將百貨商場、超級市場、肉菜市場、生熟食店、專賣店有機結合，采取 ”大型綜合性超市 ”的經(jīng)營業(yè)態(tài)，融合購物、休閑、文化、娛樂、信息等諸多功能，旨在通過一站式的服務解決城東片區(qū)遠未成熟的商業(yè)配套需求 ，但從經(jīng)營的業(yè)績來看，風光不到半年就境況日下，至今仍不見反彈的跡象 。 觀點歸納 —— 從表象上看，中山的商業(yè)項目（或者商圈）的 成敗與其地緣素質(zhì)（地段、區(qū)位等）有密切的關系，但探究更深層次的原因，實際上與商業(yè)項目所在的區(qū)位人口的聚居度、人口的結構、中山人的活動習慣等有更加密切的關系，一些區(qū)域盡管住宅建筑群 簇擁 ，但入住率很低，因此往往會給市場研究者一種假相。 商業(yè)形態(tài)特征 中山商業(yè)盡管經(jīng)歷了“ CityMall”發(fā)展時期，幾年以前，更新形態(tài)的“ ShoppingMall”也在中山面世，但直到目前，街區(qū)型商業(yè)仍然是中山主體商業(yè)形態(tài)，這種商業(yè)形態(tài)的重要特征如下： （ 1） 經(jīng)營場所分布范圍廣，消費成本增高，一般的街區(qū)商業(yè)除了【雅居樂西區(qū)商業(yè)項目】市場可行性研究報告 本方案共 238頁 本頁第 26頁 能夠滿足消費功能 外，同時需要滿足其他更多的功能，如休閑、逛光等；但中山的街區(qū)商業(yè)絕大多數(shù)不具備這些功能。 （ 2） 商業(yè)區(qū)域規(guī)模擴大，街區(qū)商業(yè)獨立生存的能力會越來越低，往往要與綜合型商業(yè)或集約型商業(yè)進行相符補充；但中山街區(qū)商業(yè)中點綴的綜合性商業(yè)不多，僅有的一些因為商業(yè)形態(tài)、空間格局等等方面的不合理，很難與街區(qū)商業(yè)形成互補。 （ 3） 除非具有較強的品牌價值，或者具有深厚的文化歷史底蘊，而且已被外界、本地廣泛認可，不然街區(qū)型商業(yè) 吸客能力會非常低，滿足周邊的居住人群的需求將會是他的主要功能，中山的街區(qū)型商業(yè)基本上不具備這些。 （ 4） 如果不具備品牌、文化 歷史底蘊，一般的街區(qū)商業(yè)必須具有非常好的購物環(huán)境，或者具備非常有特色的業(yè)態(tài)或服務等特色，中山目前的絕大多數(shù)街區(qū)商業(yè)并不具備這些。 街區(qū)型商業(yè)是中山的主體商業(yè)形態(tài)，當然中山也并不缺乏綜合性商業(yè)，也就是以上所談到的“ CityMall”與“ ShoppingMail”，以上中山商業(yè)布局分析可以看出：中山以上的兩種商業(yè) 絕大多數(shù)在這個城市遠遠沒有發(fā)揮出他們應當所承擔的城市功能，如假日廣場