【文章內容簡介】 依存的具體體現(xiàn)。社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為旅游業(yè)的興起和發(fā)展提供了物質保證，社會集團物質和精神消費的出現(xiàn)和升級，給旅游業(yè)帶來了空前機遇和錦繡前程。旅游在人們精神追求于中是最具有科學性、文明性、大眾性特點的一種活動，已經(jīng)被人類社會所接受和鐘愛。在旅游中能盡情地享受大自然為人類展示的壯美畫卷，使人開闊視野、增長知識、陶冶情操、健身壯 體。旅游者在驚與險中追求刺激和暢快，在疲勞中得到快樂和休息，在景色中獲得激情和動力，使精神境界得以充實，身心得到洗滌。旅游使人們在自然逍遙、清靜無為的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。旅游已經(jīng)不是簡單的自由游戲和簡單的娛樂，而是融消費、娛樂、求知、健身于一體的活動，可滿足各文化層次、各年齡段、各社會地位人們的多方面需求，已經(jīng)是當今社會一種最時尚，最喜聞樂見的娛樂消費活動。旅游作為一個產(chǎn)業(yè)，強有力地躋身于社會經(jīng)濟結構中，已經(jīng)占有舉足輕重的地位。 日前，發(fā)達國家的旅游業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展同步進行，有些國家的旅游 業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，我國隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，旅游業(yè)已經(jīng)有了長足的發(fā)展，旅游消費從集團逐步擴展到居民家庭和個人，旅游業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點和第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，成為經(jīng)濟發(fā)展最快、最具有活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。尤其是國家對發(fā)展旅游業(yè)的重視，出臺的旅游投資、鼓勵旅游消費等政策和措施，將吸引更多的投資商對旅游業(yè)的 9 關注。國家已經(jīng)出臺的放長假和帶薪休假政策，增大了職工旅游消費的時間和空間，為旅游消費營造了風調雨順的大氣候。由此可見，旅游業(yè)的開發(fā) 正處于國家政策到位、旅游消費者市場紅火的黃金段位，已經(jīng)向 臨界點靠近。 四 、 保亭縣房地產(chǎn)市場發(fā)展 趨勢 根據(jù)數(shù)據(jù)測算， 2020 年保亭旅游產(chǎn)業(yè)受此超過傳統(tǒng)農業(yè)比重，達到%， 2020 年前 7 個月接待游客達 萬人次，旅游綜合收入 萬元，同比增長超過 100%，財政收入大幅度增長。上半年，保亭 GDP 增速 14%，排名全省第二。一旅游為主導的第三產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻率達到 42%。2020 年上半年，保亭固定資產(chǎn)投資 26800 萬元，同比增長 %；社會商品零售總額同比增長月 20%。 目前，以三亞為中心已形成海南島最具國際影響力的藍色半環(huán)，以保亭為中心正在形成 以雨林、溫泉為主題的綠色半環(huán)。藍綠色半環(huán)相交，將形成海南國際旅游島南部旅游圈的核心環(huán)線。保亭值國家海岸海棠灣的高速路目前正處于籌建中，建成后，以此為核心形成半小時車程的中部旅游大環(huán)線，中部旅游以保亭為集散中心，由此實現(xiàn)全面突圍，可輻射、帶動整個中部地區(qū)的旅游大發(fā)展格局。 據(jù)了解，保亭未來的發(fā)展宏圖是：將保亭打造成“四佳一珠”。 借助不斷放大的國際旅游島建設效應，依托“三城一鄉(xiāng)”（國家衛(wèi)生城、國家園林縣城、國家文明縣城、中國民間文化藝術之鄉(xiāng)）優(yōu)勢，深入落實科學發(fā)展觀，走“差異化定位，特色化發(fā)展”和“山海并舉，藍 綠互融”的區(qū) 10 域化高端發(fā)展路子，做強雨林溫泉生態(tài)宜居的度假品牌，致力打在中部生態(tài)旅游集散中心，全力把保亭建成中國最佳的國際溫泉度假養(yǎng)生保健之地，中國最佳生態(tài)人居之地，中國最佳的綠色旅游縣城，中國最佳的民族文化旅游縣城，最終用 10 年左右的時間把保亭建成海南中部一顆獨具特色的璀璨明珠。 近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立 。 2020 年拿下了“國家衛(wèi)生縣城”這塊金字招 牌 ，進一步推動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，高質量的人居環(huán)境，也為以后的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 五 、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 此地塊所屬農墾總局，隨 著科學發(fā)展觀的發(fā)展，在 2020 年國務院原則上同意海南農墾管理體制改革的意見后，海南 省農墾戰(zhàn)線得到了國家政策的扶持和支持，按照黨中央的要求全面建設有中國特色社會主義社會，加快全面建設小康社會的步伐，是海南農墾事業(yè)發(fā)展的必由之路。 自 2020 年以來， 省農墾總局和農墾總公司相繼出臺《關于支持墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調整的意見》和《墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調整項目審批的相關規(guī)定》，為即將實施的墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調整和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略鳴鑼開道。 據(jù)悉，海南農墾改革已進入轉軌階段，即開始醞釀布局產(chǎn)業(yè)結構調整和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，為接下來的大發(fā)展奠定基礎 。省農墾總局已決定，將在今年 8 月 21 日舉行 “2020 海南農墾資源推介會 ” ，抓住海南建設國際旅 11 游島的戰(zhàn)略機遇，向全社會充分展示海南農墾在土地、旅游、熱帶農業(yè)等方面的豐富資源和競爭優(yōu)勢，借用外腦進行項目策劃和開發(fā)。 海墾此次出臺的政策，目的非常明確：結合海南國際旅游島建設，大力調整農墾產(chǎn)業(yè)結構，以旅游地產(chǎn)為主導，培育可持續(xù)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展現(xiàn)代服務業(yè)、加工業(yè)和高附加值農業(yè)，帶動墾區(qū)勞動力轉移，使有限的土地資源實現(xiàn)效益最大化，促進農場經(jīng)濟發(fā)展、增加職工收入。 省農墾總局鼓勵、支持各農場充分利用土地 、社會資金和技術資源，發(fā)展一批以旅游地產(chǎn)為主導的服務產(chǎn)業(yè)項目。鼓勵實行農業(yè)產(chǎn)業(yè)內部結構調整，著重發(fā)展附加值高的產(chǎn)業(yè)。已進入更新期的橡膠園，更新后原則不宜再種植附加值低的作物。 農 墾 總局出臺的一系列 政策，大力支持旅游開發(fā)的指導思想，對本項目來說，都是非常有利的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 12 （一）基本情況 —— 塊地形地貌：本地塊目前為熱帶雨林山谷地形，背靠青山，膠林如海，遠眺七仙嶺群峰，田園阡陌、清溪碧水交織于山腳。緩坡地勢較為適宜建設。 地上附著物情況：地塊附著物目前為 農場橡膠園 ，不涉及拆遷問題，具備工程快速開工的可能性。 地塊交通配套：地塊周邊目前交通情況良好，溫泉區(qū)至保亭縣城、溫泉區(qū)至森林區(qū)的公路也開通，其中溫泉公路緊鄰項目旁邊穿過。依托這些公路可與三亞、?？诘群Ｄ细鞒鞘杏行нB接，也可和周邊著名景區(qū)由較好的交通連接。 地塊自然生態(tài)：用地屬于熱帶季風氣候區(qū)。具有熱量豐富、雨量豐沛、蒸發(fā)量大、季風變化明顯的特點。境內雨量豐沛，但降雨較集中，雨旱季明顯。 由于本地塊地處七仙嶺國家森林公園內，地塊本身及周邊均為熱帶雨林，空氣負氧離子含量高達 810 萬個，是三亞的十倍。 二、項目所處區(qū)域分析 項目位于海南熱帶雨林旅游度假區(qū)中部，處于三亞、陵水、五指山之間的中心 。 地塊目前有七仙嶺溫泉國家森林公園、七仙嶺溫泉高爾夫球會、君瀾熱帶雨林溫泉酒店等配套設施，另有兩個高爾夫球場在建。先期開發(fā)的項目保證了通訊、供電和供水等設施能得到基本滿足。 溫泉位于七仙嶺南面的山腳下，分布著 25 個溫泉眼，其中自噴泉眼 13 7 口，日出水量 3030 立方米。溫泉大多數(shù)在 70 攝氏度左右，有些高達 94攝氏度，是全海南島水溫最高的溫泉，該溫泉屬于硅酸重碳鈉型溫泉水，富含微量元素，具有良好的醫(yī) 療保健效果，尤其對長者的高血壓、冠心病等心血管疾病由顯著輔助療效。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 從本項目的地理擁有的特質來看，適宜養(yǎng)生度假型住宅，本次市場調查主要針對附近區(qū)域項目進行調查。 （一）七仙瑤池 ? 項目概況：七仙瑤池雨林別墅位于保亭縣七仙嶺風景區(qū)內，緊鄰七仙嶺溫泉高爾夫球會，南距三亞 78 公里，北上海口 265 公里，東距海棠灣 45 公里。項目根據(jù)目前所在地的原生態(tài)熱帶雨林來進行規(guī)劃設計，力求使每一棟別墅都掩映在綠色植被里面。 ? 銷售情況：該項目 2020 年開始積累客戶，但截至目前僅對外銷售了三套，預定 10 套 。 ? 目前銷售均價： 24700 元 ? 主打戶型： 84240 平方米 ? 客戶定位：外籍人士，國內高端客戶 （二）君瀾熱帶雨林溫泉酒店 14 ? 項目概況： 海南君瀾熱帶雨林溫泉酒店位于海南保亭七仙嶺國家森林溫泉旅游區(qū)內，是一家以“熱帶雨林”和“野溪溫泉”為主題，按五星級標志建造的度假型酒店。酒店擁有最高達 97 攝氏度，年平均溫度達 93攝氏度的酸重碳鈉型野溪溫泉；它置身于七仙嶺南面上腳下， 40 棟別墅依山而建，與熱帶雨林、野溪溫泉融為一體，一切自然而然。 ? 經(jīng)營狀況：目前該項目周一至周五的入住率為 50%，周末的入住率為 8090%。 ? 目 前銷售均價： 13804880 元 /間 。 ? 客戶構成：以海南自駕游高端人群為主，國內高端客戶為輔。 （三） 廣東街 ? 項目概況：廣東街 占地 160 畝，分為南北兩大建筑組團，物業(yè)形態(tài)涵蓋了商業(yè)、多層、酒店式公寓、別墅等，為綜合型大社區(qū)，地理位置屬于城中之城。該項目自 2020 年底開始銷售，目前銷售二期單身公寓，主打戶型為一房 32