【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年上海郊區(qū)的商業(yè)將會(huì)加快開發(fā)力度，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)明 顯增加，這對(duì)于完善郊區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)，刺激當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的發(fā)展將會(huì)起 到極大的促進(jìn)作用。 寶山區(qū)總體規(guī)劃 作為上海北面的門戶寶山區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推近，已越來越受到重視。最近寶山區(qū)規(guī)劃局又新鮮出爐了區(qū)域總體規(guī)劃發(fā)展綱要，為寶山市民展現(xiàn)了一幅美 麗的圖景。 到 2020 年，寶山將形成 “ 一個(gè)整體、三大產(chǎn)業(yè)、五個(gè)分區(qū) ” 的結(jié)構(gòu)，即以寶山 425 平方公里區(qū)域作為一個(gè)整體；以精品鋼、造船、房地產(chǎn)作為未來發(fā)展的三大支撐性產(chǎn)業(yè)；以中心城部分、新城、產(chǎn)業(yè)區(qū)、長(zhǎng)興島、橫沙島為五個(gè)分區(qū)。寶山將建成分工合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城區(qū)。寶山區(qū)作為城市邊緣地區(qū)，在人們心目中的印象是交通不便，環(huán)境較差，屬于下只角。隨著近兩年的開發(fā)，寶山區(qū)正在發(fā)生著日新月益的變化。寶山新城東區(qū)，商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城市功能十分完善，吳淞漁人碼頭臨江而立，以上海開埠為背景，興建的主題廣場(chǎng)頗具 特色。寶山26 西城區(qū)是寶山為適應(yīng)新發(fā)展和城市功能拓展重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，正在成為寶山區(qū)城市建設(shè)又一亮點(diǎn)。 近兩年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 20 2020 年是寶山房地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)勁的兩年，各項(xiàng)指標(biāo)迅速攀升， 2020 年又在前兩年的發(fā)展勢(shì)態(tài)下有所提升，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 一年寶山房地產(chǎn)投資額實(shí)現(xiàn) 億元，比去年同期增長(zhǎng) %； 2020年 19月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，占全市批準(zhǔn)預(yù)售總量的 %，為全市第五。 而目前整體上海市商品房?jī)r(jià)格隸屬寶山的房?jī)r(jià)最為貼近人心， 2020 年至今隨著寶山區(qū)整體商品房開發(fā)力 度的加大，銷售面積同比其他區(qū)域一直名列前矛。 從總體上看，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、投資與消費(fèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入了新一輪周期的繁榮階段。這主要得益于上海整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政策的帶動(dòng)及郊區(qū)大市政、大交通的不斷挺進(jìn)。 寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 寶山區(qū)由幾個(gè)鎮(zhèn)組成：大場(chǎng)、祁連、高境、廟行、劉行、淞南、楊行、顧村、寶山、月浦、羅南、羅店、盛橋、羅涇以及長(zhǎng)興、橫沙二島。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對(duì)滯后。上海曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達(dá)。寶山區(qū)偌大的面積 ，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干道：滬太路、共和新路、27 逸仙路。 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 城市化進(jìn)程發(fā)展不均 作為上海市行政區(qū)的第三大區(qū)，擁有的 常駐 人口卻只有 120 萬。由于地處上海北郊，長(zhǎng)期以來除了寶鋼、上鋼等鋼鐵企業(yè)的發(fā)展外，主要以農(nóng)業(yè)為主，加上島嶼面積占到了總面積的 26%，所以城市化進(jìn)程較慢。全區(qū)人口中農(nóng)村人口占的相當(dāng)大的比重，城鎮(zhèn)人口主要集中在幾個(gè)城市化程度較高的區(qū)域。 分區(qū)域建設(shè)，各自獨(dú)立發(fā)展 由于土地面積廣，發(fā)展不均，人口相對(duì)集中等原因，寶山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也主要集中在這幾個(gè)區(qū)域。 因其各自集中發(fā)展，相互間距離又遠(yuǎn)，形成了各自為政的局面。各地區(qū)的樓盤定位，目標(biāo)客戶群各有不同。其開發(fā)主要依附于主干道周邊的成熟生活區(qū)。包括逸仙路沿線的高境地區(qū)、淞寶地，共和新路沿線的通河、泗塘地區(qū)，滬太路沿線的大場(chǎng)、祁連地區(qū)。 樓盤檔次偏低 寶山區(qū)的土地基本屬 5 級(jí)以下，最靠近市區(qū)的地方也在內(nèi)環(huán)線以外，而且交通不夠便利，規(guī)劃中的軌道交通尚未完全完成，這就決定了樓盤的定位 大多是中、 中 低檔樓盤，目標(biāo)客戶群也基本定位在工薪階層，或?qū)氫撀毠ぃ?客源以區(qū)域性消費(fèi)者為主。目前寶山區(qū)的樓盤極端最高價(jià)位也不 過 10000 元 /平方米 左右 。 28 以多層和小高層為主體 由于土地的成本較低，熟地較多，所以區(qū)內(nèi)的商品房以成片多層住宅區(qū)為主，配合部分小高層。而高層因其建筑成本等原因在區(qū)內(nèi)供應(yīng)量 相對(duì) 較少。 有效需求大，銷售率高，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 寶鋼廠以及配套設(shè)施等的建設(shè)帶動(dòng)了寶山地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平較高，貨幣化分房又實(shí)行得比較早，所以有效需求大。一般來說商品房的銷售率較高， 2020 年當(dāng)年登記的預(yù)售當(dāng)年售出率就達(dá) %， 2020 年為 %。 當(dāng)然隨著開發(fā)前景的看好，樓盤的開發(fā)量大大增加，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈 區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)背景介紹 從全區(qū)來看， 1999 年批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積比 1998 年增加 %，而 2020 年商品房預(yù)售面積更是達(dá)到 120 萬平方米，同比增長(zhǎng)了 89%。 2020 年銷售登記面積比 1999 年增加 %。 2020 年第四季度，已登記預(yù)售的商品房單價(jià)主要集中在 7500~12020 元 /平方米；總價(jià)主要集中在 46~120萬元；單套面積主要集中在 85~135 平方米 。由于歷史、地理位置等原因大部分地區(qū)開發(fā)相對(duì)滯后。上海曾經(jīng)為租界城市，因此東西向交通歷來較南北向發(fā)達(dá)。寶山區(qū)偌大的面積，但與市中心的聯(lián)系卻基本只能依賴三條主干 道：滬太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置決定了房地產(chǎn)29 開發(fā)的方向，所以寶山區(qū)的樓盤主要沿三條線路發(fā)展。逸仙路一線主要集中在蘊(yùn)藻浜以北的寶山鎮(zhèn)和靠近市區(qū)的高境鎮(zhèn)；共和新路一線主要集中在淞南鎮(zhèn)的泗塘、通河地區(qū)；滬太路一線主要集中在大場(chǎng)和祁連二鎮(zhèn)。相比之下，逸仙路一線的均價(jià)最高，共和新路一線樓盤數(shù)量最多，滬太路一線盤量最大。 （ 1）逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽(yáng)地區(qū)開始，一直通往寶山鎮(zhèn)。與淞滬鐵路交織在一起，所以房地產(chǎn)的發(fā)展呈兩頭興而中間弱的態(tài)勢(shì)。寶山鎮(zhèn)又稱淞寶地區(qū)，是寶山政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心城區(qū) 。 70 年代末因?qū)氫摰慕ㄔO(shè)而興起，規(guī)劃建設(shè)為寶鋼職工的居住區(qū)，基本形成了相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)星城。近年，由于寶鋼的發(fā)展和貨幣化分房政策，使淞寶的房地產(chǎn)呈方興未艾之勢(shì)。雖然該地區(qū)屬六級(jí)地段，但由于目標(biāo)客戶群幾乎完全的本地化，所以 具 有 “ 孤島 ” 效 應(yīng) ： 盡 管 位 置 偏 遠(yuǎn) ， 價(jià) 位 仍 達(dá) 到800012020 元 /平方米。而且有效需求大，銷售率多在 70%以上?，F(xiàn)在逸仙路高架 的便捷 ，外環(huán)線施工 完畢 ， 另外 吳淞過江隧道的興建和輕軌明珠線延伸段 的建設(shè) ，該地區(qū)的交通出行 已 根本改觀。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)仍有可為。高境鎮(zhèn)是寶山區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來是發(fā)展較 緩慢。但隨著逸仙高架的落成，以及 隨著早期 楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特30 別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架 也 出現(xiàn)了幸之苑和高境欣苑等一批 早期 樓盤。可是由于 該板塊 起步較晚，配套等原因，價(jià)格 相對(duì)偏 低， 目前均價(jià) 在 8300 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個(gè)成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊(yùn)川路，近年出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)。由于交通 尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價(jià)格維持在 80008500 元 /平方米。 （ 3）滬太路沿線大場(chǎng)鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是寶山區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農(nóng)民居住，城市化程度低。且處于寶山、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。但隨著 90 年代后期市政建設(shè)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)開發(fā)的崛起，成為了寶山區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動(dòng)了一批樓盤的開發(fā)， 銷售火爆目前該區(qū)域 價(jià)位在 800013000 元 /平方米。吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大 場(chǎng)鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷和上海大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟(jì)被帶動(dòng)起來。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價(jià)位多不超過 900031 元 /平方米。 板塊價(jià)格增長(zhǎng)分析： 價(jià)格增長(zhǎng)表 早期價(jià)格2020 年 目前價(jià)位2020 年 增長(zhǎng)％ 共和新路沿線淞南、廟行 25003000 780010000 % 逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽(yáng)地區(qū) 28003500 850014000 % 滬太路沿線 20202500 800012020 % 第三部分：供應(yīng)市場(chǎng)分析 目前寶山市場(chǎng)供應(yīng)量主要為： 項(xiàng)目名稱 建設(shè)地點(diǎn) 發(fā)證號(hào) 發(fā)證日期 麗景翠庭商品住宅二期 楊行鎮(zhèn)盤古路南 滬寶建(2020)13060331F00926 20200331 和泰苑 滬太路 4099 弄 滬寶建(2020)13060330F00897 20200328 聚豐景都 F 塊（原暫 豐翔路北、豐寶路 滬寶建 20200328 32 定名：聚豐星苑）四～五期 東 (2020)13060329F00884 人防地下車庫(kù) 同泰北路 101 號(hào) 滬寶建(2020)13060329F00883 20200328 新城尚景苑 淞南鎮(zhèn)長(zhǎng)江南路1033 號(hào) 滬寶建(2020)13060329F00881 20200328 寶山羅涇 33 地塊配套商品房 羅涇鎮(zhèn)集寧路 168號(hào) 滬寶建(2020)13060328F00870 20200328 羅店新鎮(zhèn) C12 地塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分） 美蘭湖路南側(cè) 滬寶建(2020)13060327F00855 20200327 上海松川精密電子有限公司新建二期廠房 寶山工業(yè)園區(qū)D472 地塊 滬寶建(2020)13060327F00854 20200327 擴(kuò)建車間 寶山區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路 555號(hào) 滬寶建(2020)13060324F00842 20200324 利世（上海）有限公司 豐翔 1000 號(hào) 滬寶建(2020)13060324F00841 20200324 羅南 [派出所辦公用房 羅店鎮(zhèn)南東路 107號(hào) 滬寶建(2020)13060324F00840 20200324 33 新建廠房工程 羅涇鎮(zhèn)羅寧路 滬寶建(2020)13060322F00806 20200321 “ 寶山 臺(tái)鼎中小企業(yè)園 ” 標(biāo)準(zhǔn)廠房1112 號(hào)樓 真陳路 1398 弄 滬寶建(2020)13060322F00805 20200321 辦公樓 新建廠房 羅店鎮(zhèn)義品村撫遠(yuǎn)路東側(cè) 滬寶建(2020)13060322F00804 20200321 錦泰苑公建 大場(chǎng)鎮(zhèn)祁連山路2828 弄 滬寶建(2020)13060321F00794 20200320 馬路河南側(cè)，春雷路西側(cè)地塊 春雷路西側(cè) 滬寶建(2020)13060321F00793 20200320 上海泗塘國(guó)際機(jī)械物流中心 泗塘新村街道 24街坊 11/2 丘 滬寶建(2020)13060321F00792 20200318 新建廠房 真陳路 999 號(hào) 滬寶建(2020)13060315F00716 20200314 上海污水治理三期工程 —— 上海大學(xué)雨水泵站 西涇西側(cè)、聯(lián)盟河北側(cè) 滬寶建(2020)13060314F00705 20200311 上海污水治理三期工程 —— 真大雨水泵站 滬太路西、走馬塘南、龍珍港東 滬寶建(2020)13060314F00704 20200311 34 辦公樓改擴(kuò)建 上海逸仙路 3757號(hào) 滬寶建(2020)13060314F00694 20200313 市中低價(jià) “ 四高 ”示范居住區(qū)顧村基地菜場(chǎng)及附屬?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目 顧村鎮(zhèn)菊太路南 滬寶建(2020)13060313F00686 20200309 劉行中心村一期 E、 F塊配套商品住宅 (高層住宅部分 ) 顧村鎮(zhèn)寶安公路南 滬寶建(2020)13060313F00685 20200309 上海金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補(bǔ)證項(xiàng)目 羅涇鎮(zhèn)滬太路9088 號(hào) 滬寶建(2020)13060313F00683 20200313 上海市寶鋼新世紀(jì)學(xué)校輔助用房 盤古路 528 號(hào) 滬寶建(2020)13060313F00682 20200313 污水處理工程 漠河路 50 號(hào) 滬寶建(2020)13060310F00673 20200309 教學(xué)綜合樓 呼瑪路 792 號(hào) 滬寶建(2020)13060310F00672 20200309 上海華發(fā)國(guó)際貨運(yùn)有限公司理貨棚 上海市寶山區(qū)逸仙路 4188 號(hào) 滬寶建(2020)13060310F00664 20200309 改擴(kuò)建廠房 月羅路 1560 號(hào) 滬寶建 20200309 35 (2020)13060310F00663 聚豐景都 F 塊（原暫定名：聚豐星苑）一～三期 豐翔路北、豐寶路東 滬寶