【文章內(nèi)容簡介】 小結 ? 廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢﹐而且外來投資的比例不斷上升? ? 住宅市場總體供過與求﹐需求呈穩(wěn)定增長的趨勢﹐但住宅樓盤開發(fā)量大﹐競爭激烈。 ? 寫字樓市場于2020年下半年復蘇反彈﹐需求增長迅速﹐而新供應﹐尤其是甲級寫字樓供應增長緩慢﹐造成供不應求的局面。 第三部分、廣州市 甲級寫字樓市場分析 第一節(jié) 廣州甲級寫字樓市存量分析 一、甲級優(yōu)質寫字樓定義 甲級 寫字樓的定義：總建筑面積 20,000 平方米或以上，可供外銷、裝修高檔﹐外立面形象現(xiàn)代感強﹑有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞，單層面積為 1,200 平方米以上﹐配有中央空調系統(tǒng)，電梯服務充足，地理位置優(yōu)越，具備完善的物業(yè)管理服務之商業(yè)大廈，或四、五星級酒店、賓館附設之商業(yè)樓宇。 二、廣州高級商務中心區(qū)的地理分布 東山區(qū) 環(huán)市東路 環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級酒店、甲級寫字樓和優(yōu)質住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務氣氛。是廣州市最佳的旅游、甲級商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域 已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣場﹑廣東國際大廈﹑亞洲國際大酒店﹑宜安大廈﹑電子大廈﹑東山廣場等。此區(qū)域可考慮為本項目的主要潛在競爭區(qū)域。用戶以專業(yè)服務業(yè)、制造業(yè)和 IT 業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓，同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領事館常駐其中，如英國領事館，澳大利亞領事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。 天河區(qū) 天河北路段 得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟尤其是網(wǎng)絡通信科技等ＩＴ業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配 套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū)聯(lián)合形成一個巨大的商貿(mào)經(jīng)濟區(qū)。 具代表性的甲級寫字樓物業(yè)有：中信廣場，大都會廣場、市長大廈、國貿(mào)中心、高盛大廈、金利來大廈、以及時代廣場財富廣場等，共同締結了天河北“新興經(jīng)濟區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。 越秀區(qū) 東風路段 東風路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長年的改造 ,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司 (如 :中國銀行﹑農(nóng)業(yè)銀行﹑建設銀行﹑深圳發(fā)展銀行﹑國際信托投資公司等 )辦公所在地都位于東風路西段和中段﹐ 市政府也曾經(jīng)把東風路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風路已經(jīng)落成的甲級寫字樓包括﹔國際金融大廈、國際銀行中心﹑建設銀行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務中心區(qū)尚需時日。此路段可考慮為本項目的一般潛在競爭區(qū)域。 越秀區(qū) 人民中路 、 中山六路段 該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū)﹐該區(qū)域屬于廣州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，但零售業(yè)發(fā)展成熟﹐為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進展相當緩慢。地鐵一號線的開通對該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動作用﹐但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習慣所 限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計劃完成前﹐難以成為商務中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項目的非潛在競爭區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級寫字樓包括美國銀行中心﹑捷泰廣場和中旅商業(yè)城等甲級寫字樓。 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州國際電子大廈 東山區(qū) 30,000 主要競爭對手 好世界廣場 東山區(qū) 56,000 主要競爭對手 東山廣場 東山區(qū) 89,989 主要競爭對手 廣州世界貿(mào)易中心大廈 東山區(qū) 180,000 主要競爭對手 廣東亞洲國際大 酒店 東山區(qū) 112,510 競爭對手 宜安廣場 東山區(qū) 60,000 次要競爭對手 中信廣場 天河區(qū) 232,000 競爭對手 大都會廣場 天河區(qū) 74,321 競爭對手 金利來集團中心 天河區(qū) 53,000 競爭對手 高盛大廈 天河區(qū) 41,500 次要競爭對手 健力寶大廈 越秀區(qū) 73,500 次要競爭對手 中旅商業(yè)城 越秀區(qū) 126,000 次要競爭對手 捷泰廣場 越秀區(qū) 39,018 次要競爭對手 達寶廣場 越秀區(qū) 30,657 次要競爭對手 廣州市在建主要甲級寫字樓 項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣東電信廣場 東山區(qū) 39,916(對外招商部分 ) 主要競爭對手 中誠廣場 天河 區(qū) 1003,000 (寫字樓 ) 主要競爭對手 中泰國際廣場 天河區(qū) 87,618(寫字樓 ) 競爭對手 廣州市待建主要甲級寫字樓項目一覽 項目名稱 位置 建筑面積（平方米） 與本項目對比 廣州報業(yè)文化廣場 天河區(qū) 280,000 主要競爭對手 天河城廣場 天河區(qū) 97,000 主要競爭對手 維多利廣場 天河區(qū) 75,000 競爭對手 廣州市現(xiàn)有主要甲級寫字樓項目 項目名稱 中信廣場 (CITIC PLAZA) 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 233 號 總建筑面積 232,000 功能分布 寫字樓 121,410 公寓 77140 商場 33,450 樓層 80 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司 開發(fā)商背景 熊谷蜆殼發(fā)展 (廣州 )有限公司由香港建設 (控股 )有限公司 蜆殼電器工業(yè) (集團 )有限公司 ,中國保利集團 ,信興中國投資有限公司 ,四家國際知名公司組成 ,實力雄厚 ,信譽卓著 . 市場定位 甲級寫字樓及公寓 市場推廣策略 目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司，提 供辦公、購物、商務公寓一體化的綜合服務 項目優(yōu)勢 ? 為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標的形象， ? 地處天河中心區(qū) , 地理位置優(yōu)越﹐ ? 交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站， ? 租戶組合以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率不高 65％﹐ ? 物業(yè)管理質素低﹐ ? 沒有升高地臺（ Raised Floor） ? 大廈業(yè)權分散 項 目名稱 大都會廣場 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)天河北路 183 號 總建筑面積 74,321 功能分布 寫字樓 70,821 購物商場 3,500 樓層 48 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 發(fā)展商為港資背景 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 租賃目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 地處天河商務中心區(qū)﹐地理位置優(yōu)越 , ? 交通便利﹐接近 天河火車站 ? 周邊商業(yè)氣氛濃厚﹐商業(yè)配套齊全 ? 租戶組合佳﹐以外資大型公司為主 項目劣勢 ? 實用率低（ 68%） ? 物業(yè)管理質素不太理想 ? 客梯數(shù)量不夠（ 6 臺） ? 商場不完善，缺乏聚焦點 ? 大廈業(yè)權分散 項目名稱 金利來集團中心 大廈外觀 位置 廣州市天河區(qū)體育東路 138 號 總建筑 面積 53,000 功能分布 寫字樓 37,000 購物商場 16,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 開發(fā)商 廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州金利來集團中心為中港合作項目。港方為金利來地產(chǎn)發(fā)展有限公司及香港上市公司金利來集團附屬公司－金利來 (廣東 )有限公司。中方則為廣州享負盛名的開發(fā)公司－廣州市城市建設開發(fā)總公司 總投資 約五億港元 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務﹐配備現(xiàn) 代化商務中心 項目優(yōu)勢 ? 地處天河中心區(qū) , 鄰近 地鐵 站 ? 距地鐵站出入口 150 米 ? 實用率較高（ 72%） 項目劣勢 ? 交樓標準不高，全毛坯房 ? 租戶組合以本地公司為主 ? 物業(yè)管理未達理想 項目名稱 廣州國際電子大廈 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 403 號 總建 筑面積 30,000 功能分布 寫字樓 21,000 購物商場 9,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1997 開發(fā)商 國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 新加坡美羅集團 開發(fā)商背景 中國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 ,是中國國內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機構 ,規(guī)模龐大新加坡美羅集團在新加坡及鄰近地區(qū)成功進行多項物業(yè)發(fā)展 ,往積驕人 ,享譽全球 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 只租不賣﹐目標客戶鎖定大型跨國公司和具有實力的本地公司 項目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 ? 租戶組合優(yōu) ，外資公司比例較大 ? 建筑水平及質料高 項目劣勢 ? 實用率低（約 65%） ? 設計不夠方正 ? 缺乏停車位 項目名稱 好世界廣場 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 總建筑面積 56,000 功能分布 寫字樓 40,000 購物商場 16,000 樓層 36 天花高度 米 目前開