【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分析： ? 該區(qū)域位于 一環(huán)內(nèi)，是市中心地段。 ? 交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，道路通達(dá)率高。 ? 各類文化、休閑、娛樂設(shè)施齊全，生活便民設(shè)施非常便利。 ? 在售項(xiàng)目多為現(xiàn)房，經(jīng)過近 3— 4 年的銷售，銷售率基本在 80%以上，部分樓盤已全部售罄。 ? 受土地限制，未來(lái)推案會(huì)非常少。 代表個(gè)案：龍電花園、恒運(yùn)花園、東方中山花園等。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 23 頁(yè) 共 70 頁(yè) （３） 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域 產(chǎn)品：高層為主。 價(jià)格： 3000— 4500 元 /M2。 分析： ? 該開發(fā)區(qū)屬于哈爾濱開發(fā)區(qū)中的南崗集中區(qū)，規(guī)劃面積。 ? 屬于現(xiàn)代風(fēng)格的新景區(qū)，新建住宅項(xiàng)目較多。 ? 高新技術(shù)項(xiàng)目主要為孵化， 和企業(yè)研發(fā)基地、金融保險(xiǎn)、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂等。 ? 近年來(lái)，該區(qū)域新建項(xiàng)目較集中，整體推案量大。 ? 視銷售同期長(zhǎng)短，銷售率基本在 60%以上，部分銷售時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目達(dá)到 80%以上。 ? 因區(qū)域內(nèi)尚有部分可開發(fā)土地，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有少許個(gè)案推出，但受早期現(xiàn)房沖擊，價(jià)格保持平穩(wěn)。 代表個(gè)案：世紀(jì)廣場(chǎng)、香榭麗苑、金源花園、鴻祥名苑等。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 24 頁(yè) 共 70 頁(yè) （４） 呼蘭縣區(qū)域 呼蘭縣位于哈爾濱市北部，全縣總?cè)丝诩s 68 萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口 15 萬(wàn)。行政中心呼蘭鎮(zhèn)距市區(qū)約 35Km。 目前開發(fā)項(xiàng)目主要分布于呼蘭鎮(zhèn)中心和利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 ① 呼蘭鎮(zhèn)市 場(chǎng) 呼蘭鎮(zhèn)是呼蘭縣的行政、商業(yè)中心，已有近 300 年的歷史。目前在售項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)（福潤(rùn)嘉苑、裕興園小區(qū)），個(gè)案規(guī)模均較小，品質(zhì)不高，配套也不完善；價(jià)格較低，針對(duì)客源為鎮(zhèn)內(nèi)客源。由此可見，呼蘭鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)尚處發(fā)展初期，屬于小規(guī)模市場(chǎng)，受新行政中心向利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)搬遷的影響，呼蘭鎮(zhèn)的市場(chǎng)發(fā)展將緩慢進(jìn)行，整體影響力較低。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 25 頁(yè) 共 70 頁(yè) ② 利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于呼蘭縣南部，緊臨哈爾濱市區(qū)。十余年來(lái)該區(qū)域皆為農(nóng)田莊地，通過十余年的開發(fā)建設(shè)，如今已有較多知名企業(yè)入駐建廠臵業(yè)，加之呼蘭縣的行政辦公 新址座落于利民開發(fā)區(qū)內(nèi)，至?xí)r，利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為下一階段房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，潛力較大，已有近十余家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。 目前在售項(xiàng)目?jī)H有志華商城，該項(xiàng)目總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中含 萬(wàn)平方米的商住樓； 萬(wàn)平方米的多層住宅樓； 萬(wàn)平方米的高層電梯住宅樓和 萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。 可以肯定，利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)蓬勃發(fā)展，并隨開發(fā)區(qū)內(nèi)的各大企業(yè)、學(xué)校、行政區(qū)的建設(shè)和投入使用而蒸蒸日上，前景非?？捎^。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 26 頁(yè) 共 70 頁(yè) 二、 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 近期哈爾濱住宅市場(chǎng)供需量分析 1998 年 ： —— 各類商品房建設(shè)面積為 556 萬(wàn)平方米； —— 各類商品房銷售面積為 161 萬(wàn)平方米，銷售額為 億元。 1999 年 ： —— 各類商品房建設(shè)面積為 552 萬(wàn)平方米； —— 各類商品房銷售面積為 163 萬(wàn)平方米，銷售額為 億元。 2020 年 ： —— 房地產(chǎn)增加值達(dá)到 億元，比上年同期增長(zhǎng) %； —— 商品房住宅銷售面積為 175 萬(wàn)平方米，其中個(gè)人購(gòu)買商品房住宅面積達(dá)到 158 萬(wàn)平方米，銷售額為 億元（占商品房銷售額的 %）。 2020 年 ： —— 商品住宅竣工面積 565 萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá) 263 萬(wàn) 平方米，銷售額 億元。銷售面積和銷售金額分別比 2020 年增長(zhǎng) 50%和 93%。 —— 至 2020 年底，哈爾濱空臵住宅面積達(dá)到 263 萬(wàn)平方米，等同于2020 年的住宅銷售面積?？梢姽枮I房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆的背后還存在危機(jī)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 27 頁(yè) 共 70 頁(yè) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查表明，哈爾濱市 80%的城市居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，改善居住環(huán)境已成為哈爾濱市民的首要解決問題。由此可見，哈爾濱市城市住宅業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，而且隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的份額越來(lái)越大，個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為哈爾濱城市住宅業(yè)市場(chǎng)的主體。而個(gè)人購(gòu)房一旦成為住宅市場(chǎng)的主體，那必然預(yù)示著城市 住宅新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 28 頁(yè) 共 70 頁(yè) 住宅消費(fèi)趨勢(shì)分析 從目前住宅業(yè)的銷售市場(chǎng)來(lái)看，住宅城鎮(zhèn)化、住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外城市住宅業(yè)的共識(shí)和開發(fā)方向。住在遠(yuǎn)離大城市的污染和喧囂，具有清新優(yōu)美的自然環(huán)境的大型成熟社區(qū)已經(jīng)被越來(lái)越多的人們所識(shí)。在我國(guó)，北京、上海等特大城市的住宅郊區(qū)化水平已經(jīng)超過了 5%。同時(shí)住宅郊區(qū)化代表了城市發(fā)展的現(xiàn)代化水平，事實(shí)證明越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度較高的城市，其住宅郊區(qū)化的水平越高。住宅郊區(qū)化水平的提高，標(biāo)志著城市住宅最終會(huì)進(jìn)入住宅城鎮(zhèn)化時(shí)代。 哈爾濱市的住宅項(xiàng)目 多分布在市區(qū)，有多層、小高、高層，格局多以點(diǎn)式、塔式布局，采光、通風(fēng)條件大打折扣，加上城區(qū)建筑密度大，容積率高，一些小規(guī)模個(gè)案連基本的綠化和物業(yè)管理都難以完善。致使目前市區(qū)在售的項(xiàng)目中，朝南戶型多受關(guān)注，朝北的戶型受到較大的冷落。 可以肯定的說(shuō)，回歸自然的規(guī)模型生態(tài)住宅區(qū)已成為多數(shù)購(gòu)房者心中的理想居所，但土地利用有限的市區(qū)范圍已無(wú)法滿足大量的居住所需，致使城市的格局隨需求的產(chǎn)生而發(fā)生變化，現(xiàn)在越來(lái)越多的新城和郊區(qū)別墅群便是這一發(fā)展的產(chǎn)物。 因此，哈爾濱市的郊區(qū)住宅群體的需求已日益突現(xiàn)，住宅消費(fèi)趨勢(shì)將由早日的 統(tǒng)一在市區(qū)購(gòu)房消費(fèi)分離出來(lái)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 29 頁(yè) 共 70 頁(yè) 別墅產(chǎn)品的供需預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，在哈爾濱經(jīng)濟(jì)快速、迅猛發(fā)展的今天，對(duì)于別墅市場(chǎng)的潛在的需求已呈現(xiàn)出來(lái)。 通過問卷調(diào)研分析，意向購(gòu)買高價(jià)位住宅產(chǎn)品的客戶中，其中 3 成愿意購(gòu)買別墅產(chǎn)品。哈爾濱市近年來(lái)高價(jià)位樓盤（單價(jià)：建筑面積 3500 元 /M2 以上）的年銷售量大致在 50 萬(wàn)平方米約 3000 余戶，按 3 成客戶選擇購(gòu)買別墅項(xiàng)目，年需求別墅約 1000 套，近 30 萬(wàn)平方米。 而目前哈爾濱市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品供應(yīng)量幾乎為零，供需嚴(yán)重失衡，本相目的推出，必將大大改善這一局勢(shì)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 30 頁(yè) 共 70 頁(yè) 三、 價(jià)格預(yù)測(cè) 高檔產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀 （１） 產(chǎn)品單價(jià)（按建筑面積計(jì)算） ? 中央大街沿線是市區(qū)房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)，市場(chǎng)行情維持在 45005000 元/M2 之間，步行街的價(jià)值凸顯無(wú)疑。 ? 松花江沿線也是房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)之一，但只有太陽(yáng)居屬真正意義上的江景豪宅，其價(jià)格也超出區(qū)域行情，達(dá) 5800 元 /M2。 ? 兒童公園周邊開發(fā)較早，目前已形成成熟的居住區(qū)，但由于地段與步行街、濱江沿線相比處于劣勢(shì)，故價(jià)格在 3500 元 /M2 左右。 ? 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)起步較晚，但起點(diǎn)較高，是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，價(jià)格在 35004000 元 /M2 之間。 （２） 總價(jià) ? 2R： 5060 萬(wàn)元 /套， 3R： 6585 萬(wàn)元 /套是市場(chǎng)主流產(chǎn)品總價(jià)。 ? 100 萬(wàn)元 /套以上產(chǎn)品市場(chǎng)僅占有少量份額，這主要是由于高總價(jià)產(chǎn)品在去化上要遜色于其他產(chǎn)品，降低其份額可減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 31 頁(yè) 共 70 頁(yè) （３）小結(jié) ? 在哈爾濱大市場(chǎng)發(fā)展趨緩的大背景下，未來(lái)一段時(shí)間，高檔產(chǎn)品價(jià)格將在維持現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，有輕微上調(diào)。 ? 由于目前市場(chǎng)上的高檔產(chǎn)品銷售時(shí)間大多較長(zhǎng)，為了加快去化，不排除部分樓盤將有價(jià)格下調(diào)的可能。 ? 產(chǎn)品主力總價(jià)區(qū)間段“重心”略有上移，反映出市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格穩(wěn)中略有上升的趨勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間市 場(chǎng)仍將保持這一態(tài)勢(shì)。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 32 頁(yè) 共 70 頁(yè) 本相目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) 通過對(duì)有效問卷調(diào)查的分析，有別墅需求的消費(fèi)者要求的戶均面積在270M2/套，總價(jià)在 100 萬(wàn)元 /套，基本是以市區(qū)高檔產(chǎn)品的總價(jià)來(lái)衡量別墅。鑒于本相目產(chǎn)品的特殊性，通過前期的宣傳引導(dǎo)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格如下： 面積（ M2） 總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 占有額 250350 90120 75% 350450 125160 20% 450 以上 160 以上 5% 本項(xiàng)目的戶均面積在３２０ — ３３ 0M2/套，總價(jià)在 110120 萬(wàn)元 /套。 新 湖 集 團(tuán) 哈 爾 濱 項(xiàng) 目 初 步 可 行 性 研 究 報(bào) 告 第 33 頁(yè) 共 70 頁(yè) 四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 １、時(shí)機(jī)上 目前哈爾濱市場(chǎng)尚無(wú)別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，但別墅的需求已體現(xiàn)，本項(xiàng)目亦抓住這有利時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，吸收第一批別墅客源。 ２、規(guī)模上 本項(xiàng)目總占地 3300 畝，一期占地 1065 畝，是目前開發(fā)區(qū)占地規(guī)模最大項(xiàng)目，景觀、環(huán)境也可極好的塑造本項(xiàng)目超級(jí)大盤的概念，對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的影響力。 ３、利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)方面 利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是本項(xiàng)目的 載體，開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有極大的影響力，反過來(lái)，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)也對(duì)開發(fā)區(qū)有一定的推動(dòng)作用。 目前已有 7 所學(xué)校在開發(fā)區(qū)建設(shè)， 210 家企業(yè)在開發(fā)區(qū)建廠，加上行政辦公區(qū)的建