【文章內(nèi)容簡介】 分析： ? 該區(qū)域位于 一環(huán)內(nèi)，是市中心地段。 ? 交通路網(wǎng)非常發(fā)達，道路通達率高。 ? 各類文化、休閑、娛樂設(shè)施齊全，生活便民設(shè)施非常便利。 ? 在售項目多為現(xiàn)房，經(jīng)過近 3— 4 年的銷售，銷售率基本在 80%以上，部分樓盤已全部售罄。 ? 受土地限制，未來推案會非常少。 代表個案：龍電花園、恒運花園、東方中山花園等。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 23 頁 共 70 頁 （３） 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域 產(chǎn)品：高層為主。 價格： 3000— 4500 元 /M2。 分析： ? 該開發(fā)區(qū)屬于哈爾濱開發(fā)區(qū)中的南崗集中區(qū)，規(guī)劃面積。 ? 屬于現(xiàn)代風格的新景區(qū)，新建住宅項目較多。 ? 高新技術(shù)項目主要為孵化， 和企業(yè)研發(fā)基地、金融保險、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂等。 ? 近年來，該區(qū)域新建項目較集中，整體推案量大。 ? 視銷售同期長短，銷售率基本在 60%以上，部分銷售時間長的項目達到 80%以上。 ? 因區(qū)域內(nèi)尚有部分可開發(fā)土地，預計后續(xù)仍有少許個案推出，但受早期現(xiàn)房沖擊，價格保持平穩(wěn)。 代表個案：世紀廣場、香榭麗苑、金源花園、鴻祥名苑等。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 24 頁 共 70 頁 （４） 呼蘭縣區(qū)域 呼蘭縣位于哈爾濱市北部，全縣總?cè)丝诩s 68 萬，非農(nóng)業(yè)人口 15 萬。行政中心呼蘭鎮(zhèn)距市區(qū)約 35Km。 目前開發(fā)項目主要分布于呼蘭鎮(zhèn)中心和利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。 ① 呼蘭鎮(zhèn)市 場 呼蘭鎮(zhèn)是呼蘭縣的行政、商業(yè)中心，已有近 300 年的歷史。目前在售項目兩個（福潤嘉苑、裕興園小區(qū)），個案規(guī)模均較小，品質(zhì)不高，配套也不完善；價格較低，針對客源為鎮(zhèn)內(nèi)客源。由此可見，呼蘭鎮(zhèn)的住宅市場尚處發(fā)展初期，屬于小規(guī)模市場，受新行政中心向利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)搬遷的影響，呼蘭鎮(zhèn)的市場發(fā)展將緩慢進行，整體影響力較低。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 25 頁 共 70 頁 ② 利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于呼蘭縣南部，緊臨哈爾濱市區(qū)。十余年來該區(qū)域皆為農(nóng)田莊地，通過十余年的開發(fā)建設(shè)，如今已有較多知名企業(yè)入駐建廠臵業(yè)，加之呼蘭縣的行政辦公 新址座落于利民開發(fā)區(qū)內(nèi)，至時，利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將成為下一階段房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，潛力較大，已有近十余家房地產(chǎn)企業(yè)進入園區(qū)開發(fā)項目。 目前在售項目僅有志華商城，該項目總建筑面積 萬平方米，其中含 萬平方米的商住樓； 萬平方米的多層住宅樓； 萬平方米的高層電梯住宅樓和 萬平方米的購物中心。 可以肯定，利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將會蓬勃發(fā)展，并隨開發(fā)區(qū)內(nèi)的各大企業(yè)、學校、行政區(qū)的建設(shè)和投入使用而蒸蒸日上，前景非常可觀。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 26 頁 共 70 頁 二、 產(chǎn)品供需預測 近期哈爾濱住宅市場供需量分析 1998 年 ： —— 各類商品房建設(shè)面積為 556 萬平方米； —— 各類商品房銷售面積為 161 萬平方米，銷售額為 億元。 1999 年 ： —— 各類商品房建設(shè)面積為 552 萬平方米； —— 各類商品房銷售面積為 163 萬平方米，銷售額為 億元。 2020 年 ： —— 房地產(chǎn)增加值達到 億元，比上年同期增長 %； —— 商品房住宅銷售面積為 175 萬平方米，其中個人購買商品房住宅面積達到 158 萬平方米，銷售額為 億元（占商品房銷售額的 %）。 2020 年 ： —— 商品住宅竣工面積 565 萬平方米，銷售面積達 263 萬 平方米，銷售額 億元。銷售面積和銷售金額分別比 2020 年增長 50%和 93%。 —— 至 2020 年底，哈爾濱空臵住宅面積達到 263 萬平方米，等同于2020 年的住宅銷售面積?？梢姽枮I房地產(chǎn)市場發(fā)展火爆的背后還存在危機。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 27 頁 共 70 頁 根據(jù)市場調(diào)查表明，哈爾濱市 80%的城市居民對現(xiàn)有住房不滿意，改善居住環(huán)境已成為哈爾濱市民的首要解決問題。由此可見，哈爾濱市城市住宅業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮螅译S著民營經(jīng)濟在城市經(jīng)濟中的份額越來越大，個人購房已經(jīng)成為哈爾濱城市住宅業(yè)市場的主體。而個人購房一旦成為住宅市場的主體，那必然預示著城市 住宅新經(jīng)濟時代的到來。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 28 頁 共 70 頁 住宅消費趨勢分析 從目前住宅業(yè)的銷售市場來看，住宅城鎮(zhèn)化、住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為國內(nèi)外城市住宅業(yè)的共識和開發(fā)方向。住在遠離大城市的污染和喧囂，具有清新優(yōu)美的自然環(huán)境的大型成熟社區(qū)已經(jīng)被越來越多的人們所識。在我國，北京、上海等特大城市的住宅郊區(qū)化水平已經(jīng)超過了 5%。同時住宅郊區(qū)化代表了城市發(fā)展的現(xiàn)代化水平，事實證明越是經(jīng)濟發(fā)達、現(xiàn)代化程度較高的城市，其住宅郊區(qū)化的水平越高。住宅郊區(qū)化水平的提高，標志著城市住宅最終會進入住宅城鎮(zhèn)化時代。 哈爾濱市的住宅項目 多分布在市區(qū)，有多層、小高、高層，格局多以點式、塔式布局，采光、通風條件大打折扣，加上城區(qū)建筑密度大，容積率高，一些小規(guī)模個案連基本的綠化和物業(yè)管理都難以完善。致使目前市區(qū)在售的項目中，朝南戶型多受關(guān)注，朝北的戶型受到較大的冷落。 可以肯定的說，回歸自然的規(guī)模型生態(tài)住宅區(qū)已成為多數(shù)購房者心中的理想居所，但土地利用有限的市區(qū)范圍已無法滿足大量的居住所需，致使城市的格局隨需求的產(chǎn)生而發(fā)生變化，現(xiàn)在越來越多的新城和郊區(qū)別墅群便是這一發(fā)展的產(chǎn)物。 因此，哈爾濱市的郊區(qū)住宅群體的需求已日益突現(xiàn)，住宅消費趨勢將由早日的 統(tǒng)一在市區(qū)購房消費分離出來。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 29 頁 共 70 頁 別墅產(chǎn)品的供需預測 經(jīng)濟的發(fā)展刺激了房地產(chǎn)需求市場，在哈爾濱經(jīng)濟快速、迅猛發(fā)展的今天，對于別墅市場的潛在的需求已呈現(xiàn)出來。 通過問卷調(diào)研分析，意向購買高價位住宅產(chǎn)品的客戶中，其中 3 成愿意購買別墅產(chǎn)品。哈爾濱市近年來高價位樓盤（單價：建筑面積 3500 元 /M2 以上）的年銷售量大致在 50 萬平方米約 3000 余戶，按 3 成客戶選擇購買別墅項目，年需求別墅約 1000 套，近 30 萬平方米。 而目前哈爾濱市場上別墅產(chǎn)品供應(yīng)量幾乎為零，供需嚴重失衡，本相目的推出，必將大大改善這一局勢。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 30 頁 共 70 頁 三、 價格預測 高檔產(chǎn)品市場價格現(xiàn)狀 （１） 產(chǎn)品單價（按建筑面積計算） ? 中央大街沿線是市區(qū)房價的至高點，市場行情維持在 45005000 元/M2 之間，步行街的價值凸顯無疑。 ? 松花江沿線也是房產(chǎn)開發(fā)熱點之一，但只有太陽居屬真正意義上的江景豪宅，其價格也超出區(qū)域行情，達 5800 元 /M2。 ? 兒童公園周邊開發(fā)較早，目前已形成成熟的居住區(qū)，但由于地段與步行街、濱江沿線相比處于劣勢，故價格在 3500 元 /M2 左右。 ? 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)起步較晚，但起點較高，是政府重點發(fā)展區(qū)域之一，價格在 35004000 元 /M2 之間。 （２） 總價 ? 2R： 5060 萬元 /套， 3R： 6585 萬元 /套是市場主流產(chǎn)品總價。 ? 100 萬元 /套以上產(chǎn)品市場僅占有少量份額，這主要是由于高總價產(chǎn)品在去化上要遜色于其他產(chǎn)品，降低其份額可減少市場風險。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 31 頁 共 70 頁 （３）小結(jié) ? 在哈爾濱大市場發(fā)展趨緩的大背景下，未來一段時間，高檔產(chǎn)品價格將在維持現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，有輕微上調(diào)。 ? 由于目前市場上的高檔產(chǎn)品銷售時間大多較長，為了加快去化，不排除部分樓盤將有價格下調(diào)的可能。 ? 產(chǎn)品主力總價區(qū)間段“重心”略有上移，反映出市場平穩(wěn)發(fā)展，價格穩(wěn)中略有上升的趨勢，未來一段時間市 場仍將保持這一態(tài)勢。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 32 頁 共 70 頁 本相目價格預測 通過對有效問卷調(diào)查的分析，有別墅需求的消費者要求的戶均面積在270M2/套，總價在 100 萬元 /套，基本是以市區(qū)高檔產(chǎn)品的總價來衡量別墅。鑒于本相目產(chǎn)品的特殊性，通過前期的宣傳引導，預計本項目未來價格如下： 面積（ M2） 總價（萬元 /套） 占有額 250350 90120 75% 350450 125160 20% 450 以上 160 以上 5% 本項目的戶均面積在３２０ — ３３ 0M2/套，總價在 110120 萬元 /套。 新 湖 集 團 哈 爾 濱 項 目 初 步 可 行 性 研 究 報 告 第 33 頁 共 70 頁 四、項目競爭力分析 １、時機上 目前哈爾濱市場尚無別墅產(chǎn)品推向市場，但別墅的需求已體現(xiàn)，本項目亦抓住這有利時機推向市場，搶占市場先機，吸收第一批別墅客源。 ２、規(guī)模上 本項目總占地 3300 畝，一期占地 1065 畝，是目前開發(fā)區(qū)占地規(guī)模最大項目，景觀、環(huán)境也可極好的塑造本項目超級大盤的概念，對市區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極大的影響力。 ３、利民經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動方面 利民經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是本項目的 載體，開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展對本項目有極大的影響力，反過來，本項目的開發(fā)建設(shè)也對開發(fā)區(qū)有一定的推動作用。 目前已有 7 所學校在開發(fā)區(qū)建設(shè)， 210 家企業(yè)在開發(fā)區(qū)建廠，加上行政辦公區(qū)的建