【文章內(nèi)容簡介】 意念，低建筑密度、低容積率、高綠化率，小區(qū)布局合理，功能分區(qū)明顯，環(huán)境優(yōu)雅恬靜，生活空間自由、開闊，有獨(dú)特的小區(qū)景觀，每一個(gè)細(xì)部都經(jīng)過藝術(shù)化的精雕細(xì)琢、立體生態(tài)園林綠化 具有強(qiáng)烈的藝術(shù)層次感。 17 —— xxxx —— 高質(zhì)素、高附加值的性能價(jià)格比優(yōu)越的綜合性社區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)致力于營造一種全新的溫馨家居生活模式，親善、和諧、活力、健康的人文社區(qū)氛圍以及 xx 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)綜合管理服務(wù)質(zhì)素將進(jìn)一步彰顯本項(xiàng)目的高附加值。 —— 新技術(shù)及環(huán)保智能新型材充分運(yùn)用。本項(xiàng)目集成了一系列的新材料、新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用，集約化程度相對(duì)較高。 —— 規(guī)模大，配套設(shè)施不假外求。本項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，將成為目前 xx產(chǎn)市場在建規(guī)模最大的商住社區(qū)。本項(xiàng)目規(guī)劃配套自成一體，將會(huì)有大型室內(nèi)體育場館、會(huì)所、商業(yè)街、主題公園 、幼兒園，并引入大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生等，生活、休閑、娛樂配套設(shè)施應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。 —— 發(fā)展商資源整合實(shí)力首屈一指。 xxxxxx （ 2） 劣勢（ weakness） —— 目前項(xiàng)目地塊交通仍不順暢。雖 xxxxxx —— 周邊市政配套設(shè)施欠完善。項(xiàng)目所在稍微偏離城市中心區(qū)，故周邊市政配套設(shè)施及商業(yè)繁華度有待進(jìn)一步完善。 —— 周邊生活社區(qū)概念尚未形成。 xxxxxxxxxxxx （ 3） 機(jī)會(huì)（ opportunity） —— 按照 xxxxx 個(gè)性和特色為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，目前當(dāng)?shù)刈≌袌鐾愅瑱n次可類比的項(xiàng)目為零，本項(xiàng)目具 備唯一性； —— 結(jié)合目前的市場狀況， xx 產(chǎn)市場尚未形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，本項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，將成為 xx 規(guī)模最大的居住小區(qū)；而且目前眾樓盤普遍走低、中檔次路線，銷售均價(jià)在 1500 元 /㎡左右。然而從市場調(diào)查表中銷售率情況則可以發(fā)現(xiàn)，一些上規(guī)模、上檔次的項(xiàng)目如南楓雅居、南楓碧水園等，均價(jià)上到 2020 元 /㎡幅度仍受到市場的追捧。 —— xxxxxxx 18 —— xxxxxx （ 4） 威脅（ threats） —— 作為外來企業(yè)，必須防范當(dāng)?shù)卣鲇诘胤奖Ｗo(hù)主義觀念而制造人為的障礙； —— 本土有實(shí)力的開發(fā)商由于具備優(yōu)勢的人脈和文脈基礎(chǔ)，并且隨著 大規(guī)模城建工程的規(guī)劃和落實(shí)，將必然加劇區(qū)域內(nèi)市場的競爭，同規(guī)模、同檔次的競爭性樓盤將相繼涌現(xiàn)，導(dǎo)致消費(fèi)者市場進(jìn)一步細(xì)分。 （四） 市場定位 （ 1） 整體形象（品質(zhì)）定位 xxxxx （ 2） 項(xiàng)目命名 xxxxx （ 3） 目標(biāo)客戶定位 考慮到項(xiàng)目的大規(guī)模以及中高檔的形象定位，因此所面向的顧客消費(fèi)群體輻射整個(gè) xxx 并延伸到周邊縣、鄉(xiāng)邊緣地帶。根據(jù)進(jìn)一步的市場細(xì)分原則，他們包括： ① 本項(xiàng)目客戶群主要定位為： 35～ 50 歲左右的行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以及公務(wù)員隊(duì)伍（如教師、醫(yī)療、電信、公檢法等）； ② 年輕白領(lǐng)工薪階層，此階層年輕人追求高素質(zhì)生活，對(duì)住宅的 要求日益提高但囿于經(jīng)濟(jì)能力，所以會(huì)選擇房價(jià)適中而環(huán)境好 、 素質(zhì)高的樓盤； ③ 附近工廠 、 企業(yè)的管理階層及部分有濃厚地域情緣的原居民； ④ 外資企業(yè)及國有壟斷性行業(yè)員工福利分房； ⑤ 再置業(yè)人士，即因家庭人員發(fā)展或因地域關(guān)系，需要再購進(jìn)一套住房的再置業(yè)者； ⑥ 作為未來物業(yè)升值，保值的投機(jī)者或購置用于出租的置業(yè)人士； 19 （ 4） 價(jià)格定位 xxxxxxx 初期總體銷售均價(jià)在 1800 元 /㎡ 。具體定價(jià)視開盤后市場反饋信息再作相應(yīng)調(diào)整，整個(gè)項(xiàng)目總體均價(jià)在 2300 元 /㎡ 左右。 （ 5） 配合項(xiàng)目定位需注意的問題 ① xxx ② xxxx ③ xxxxx ④ xxxxx ⑤ xxxxx （五） 營銷渠道 本項(xiàng)目采取自行銷售為主、代理銷售為輔的方式進(jìn)行銷售。一方面由于本項(xiàng)目是一個(gè)大型項(xiàng)目，開發(fā)周期長、資金投入大，為了便于銷售環(huán)節(jié)的管理，更為了能夠更好地始終如一地貫徹實(shí)施本方案所擬定的整體開發(fā)經(jīng)營思路，本項(xiàng)目發(fā)展商需建立一支專業(yè)、穩(wěn)定、經(jīng)驗(yàn)豐富的高質(zhì)素銷售隊(duì)伍；另一方面，不容忽視一家專業(yè)的成熟的代理中介行在促進(jìn)銷售方面所起到的作用，因此，本項(xiàng)目在強(qiáng)銷期階段介入代理商以達(dá)到更好的銷售效果。 根據(jù)公正、公平原則選擇的中介代理公司以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作關(guān)系，預(yù)先支付樓盤銷售方面的有關(guān)費(fèi)用并按實(shí)際完成銷售 額度付款定期結(jié)算。 （六） 營銷策略要點(diǎn) 1. 整合現(xiàn)有資源。 xxxx 2. 與 xx 府緊密合作。努力將本項(xiàng)目建設(shè)成 xx 優(yōu)質(zhì)樣板工程，使之成為 xx 地產(chǎn)行業(yè)的“名片”、楷模，從而爭取政府的各項(xiàng)有利政策。 3. 整合 xx 附近的旅游資源，并最終形成以 xx 待終點(diǎn)的假日旅游熱線。 4. 提早 xx 繁華、重要公眾場合公開亮相，進(jìn)行項(xiàng)目展示，培養(yǎng)客戶群。 5. 采取高姿態(tài)的社會(huì)公關(guān)活動(dòng)。利用商務(wù)營銷、信函營銷、直訪營銷 20 以及社團(tuán)傳銷等營銷手法，巧妙利用目標(biāo)客戶群集中的社團(tuán)進(jìn)行宣傳公關(guān)、活動(dòng)營銷，提高營銷的命中率。 6. xxxxx 7. xxxxx 六． 項(xiàng)目經(jīng)營方案 本項(xiàng)目開發(fā)周 期較長，而發(fā)展商作為全國性知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)，企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的思路將極大程度地影響到本項(xiàng)目的實(shí)施，因此項(xiàng)目開發(fā)公司的企業(yè)經(jīng)營思路就顯得極為重要。針對(duì)本項(xiàng)目的具體操作，現(xiàn)就以下兩方面作簡單說明： （一） 銷售模式 本項(xiàng)目的住宅、商鋪、車位部分采用全銷售方案，以期達(dá)到資金的盡快回籠。在銷售過程中以自銷為主，即發(fā)展商組建自己的銷售隊(duì)伍，統(tǒng)一管理，通過培訓(xùn)上崗。 在工程每一期的強(qiáng)銷期階段，視具體情況引進(jìn)專業(yè)中介代理商協(xié)助銷售，以便獲得更大的銷售業(yè)績。 （二） 經(jīng)營方式 對(duì)于會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場所設(shè)施則根據(jù)集團(tuán)的特色采 取目標(biāo)經(jīng)營的方法，一方面可以減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，另一方面又方便對(duì)這些設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，使其得到更好的利用。但這些設(shè)施是對(duì)業(yè)主實(shí)行優(yōu)惠措施，業(yè)主可以憑 xx 住戶 IC 卡進(jìn)行優(yōu)惠打折。 21 七． 開發(fā)建設(shè)方案 （一） 建設(shè)方式 采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，以便有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 （二） 開發(fā)方案設(shè)想與分析 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展商項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目擬分四期進(jìn)行開發(fā)，分別為（前期工程）、首期、二期、三期和四期?？紤]市場推廣計(jì)劃及今后幾年住宅物業(yè)市道的現(xiàn)狀，以及開發(fā)商資金回籠的程度，整個(gè)項(xiàng)目擬在 5 年內(nèi)完工。在取得該 項(xiàng)目預(yù)售證時(shí)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，并結(jié)合每一期工程進(jìn)度及營銷策劃方案對(duì)外公開發(fā)售，價(jià)格采取低開走高策略，盡快打開市場銷售渠道，樹立項(xiàng)目品牌形象與口碑。（詳見 項(xiàng)目營銷分析 ） （三） 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目開發(fā)周期擬定 5 年（約 55 個(gè)月）分四期進(jìn)行，具體時(shí)間安排如下： 前期工程由 2020 年 4 月 ~2020 年 6 月； 第一期工程由 2020 年 7 月 ~2020 年 6 月； 第二期工程由 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月； 第三期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月； 第四期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月。 22 （四） 主要工程的建設(shè)分期（略） （五） 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期工序 表及網(wǎng)絡(luò)圖（略） 八． 融資與資金籌措計(jì)劃 （詳見可行性研究部分之投資計(jì)劃與資金籌措表） 23 九． 項(xiàng)目投資可行性分析 （一） 項(xiàng)目概況（略） （二） 可行性分析的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1. 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)（表 4）： 項(xiàng)目 面積（㎡） 備注 總建筑面積 360000 不含車位面積 其 中 住宅 多層住宅 199200 小高層住宅 124800 商鋪 7200 車位 24750 計(jì) 1650 個(gè)車位 公建 28800 總投資金額（萬元） 含建設(shè)期利息 自有資金投入（萬元） 20200 銀行貸款（萬元） 含利息 預(yù)售收入再投入（萬元） 2. 經(jīng)分析測算，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：（表 5） 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 得房成本 多層住宅 1640（元 /㎡） 小高層住宅 1882（元 /㎡） 商鋪 1747（元 /㎡） 稅后利潤 萬元 全部投資 凈現(xiàn)值 萬元 內(nèi)部收益率 % 投資利潤率 % 自有資金 凈現(xiàn)值 萬元 內(nèi)部收益率 % 投資利潤率 % 24 （三） 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 投資估算與資金籌措計(jì)劃結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體操作方法，綜合本項(xiàng)目各方面客觀因素，并參考項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以求達(dá)到最大限度控制成本、降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，使資金盡快回籠，同時(shí)也使本項(xiàng)目的投資決策獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。 項(xiàng)目可售建筑面積為 331200 ㎡；住宅可售面積為 324000 ㎡，其中多層住宅199200 ㎡，小高層住宅 124800 ㎡；商鋪可售面積為 7200 ㎡；車位 1650 個(gè)。 1. 開發(fā)成本估算 （ 1） 土地使用權(quán)出讓金（含征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)） 根據(jù)市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目 地塊土地款按 40 萬元 /畝，總計(jì) 12,000 萬元。詳見 土地成本構(gòu)成一覽表（表 6） 土地用途 用地面積 （萬㎡） 金額 （萬元） 單方成本 （元 /㎡） 可售建筑面積 （萬㎡） 得房成本（元 /㎡） 多層 6948 600 小高層 4620 600 商鋪 432 600 600 總計(jì) 20 12020 600 （ 2） 建安工程費(fèi)（表 7） 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 金額（萬元） 一 多層住宅 720 14, 1 土建工程（含樁基礎(chǔ)） 199,200 580 11, 2 外墻裝修工程 199,200 50 3 水電裝修 199,200 90 1, 二 小高層住宅樓 940 11, 1 土建工程（含樁基礎(chǔ)） 124,800 650 8, 2 外墻裝修工程 124,800 80 3 水電裝修 124,800 110 1, 4 電梯 124,800 100 1, 四 商鋪 575 1 土建工程 7,200 450 2 外墻裝修工程 7,200 45 3 水電裝修 7,200 80 五 合計(jì) 26, 25 （ 3） 前期工程費(fèi)（表 8） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 （ 萬元 ） 1 籌建開辦費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 2 可行性研究費(fèi) 總投資的 ‰ 3 規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 1, 4 七通一平費(fèi) 30 元 /㎡ 5 合計(jì) 2, （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（表 9） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 基建投資額的 % 1, （ 5） 公建配套費(fèi)（表 10） 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元 ) 1 體育館 6000 2020 1, 2 會(huì)所 4000 2020 3 幼兒園 3500 900 4 肉菜農(nóng)貿(mào)市場 3,000 500 5 其他公建 12,300 300 6 小計(jì) 28,800 2, （ 6） 開發(fā)期間稅費(fèi)（表 11） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3% 2 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督 建安工程費(fèi)的 ‰ 3 物業(yè)管理費(fèi) 建安工程費(fèi)的 2? 4 其它稅費(fèi) 建安工程費(fèi)的 3% 5 合計(jì) 1, （ 7） 不可預(yù)見費(fèi) 取以上（ 1） ~（ 5）項(xiàng)之和的 3% （ 12020++++2834） 3%= 萬元 26 （ 8） 以上（ 1） ~（ 7）項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目開發(fā)成本（見表 12）： 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 （ 萬元 ） 1 土地使用權(quán)出讓金 12, 2 建安工程費(fèi) 26, 3 前期工程費(fèi) 2, 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1, 5 公建配套費(fèi) 2,834 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 1, 7 不可預(yù)見費(fèi) 1, 8 合計(jì) 48, 2. 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用匯總表 表 13 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 15 項(xiàng)之和的 3% 1, 2 銷售費(fèi)用 5, 廣告及市場推廣費(fèi) 銷售收入的 4% 3, 銷售代理費(fèi) 銷售收入的 1% 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入的 1% 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 2, 4 合計(jì) 9, 說明：銷售收入見“銷售收入測算表” 3. 投資成本費(fèi)用估算表（表 14） 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) （萬元） 單方 成本 多層住宅 得房成本 小高層住宅 得房成本 商鋪 得房成本