【正文】 （ 1） 不確定因素發(fā)生變化的概率值 一般而言，房地產(chǎn)項目售價的下降趨勢會大于上升趨勢，而建安成本則相反。據(jù)市場反饋信息表明，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。經(jīng)計算，本項目稅前、稅后全部投資的 FNPV≥ 0；自有資金稅 后 FNPV≥ 0；說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，顯現(xiàn)經(jīng)濟效果，項目可行。選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及投資利潤率。本項目開發(fā)總投資共計 萬元，其中建設投資為 萬元，銀行借貸利息為 萬元。在取得該 項目預售證時進行內(nèi)部認購，并結(jié)合每一期工程進度及營銷策劃方案對外公開發(fā)售，價格采取低開走高策略，盡快打開市場銷售渠道，樹立項目品牌形象與口碑。針對本項目的具體操作，現(xiàn)就以下兩方面作簡單說明： （一） 銷售模式 本項目的住宅、商鋪、車位部分采用全銷售方案，以期達到資金的盡快回籠。 （六） 營銷策略要點 1. 整合現(xiàn)有資源。然而從市場調(diào)查表中銷售率情況則可以發(fā)現(xiàn)，一些上規(guī)模、上檔次的項目如南楓雅居、南楓碧水園等，均價上到 2020 元 /㎡幅度仍受到市場的追捧。本項目一旦立項，將成為目前 xx產(chǎn)市場在建規(guī)模最大的商住社區(qū)。項目依山畔水，景觀豁達開揚，地理位置相對較為獨立，基本上不受工業(yè)廠礦噪音、廢氣、粉塵干擾，是一致公認的“風水寶地”。 （ 1） 進度目標 為了保證本項目能夠按預定的工期進度完成，優(yōu)化工期，及早訂立各期的銷售推廣策略，使項目在周邊地區(qū)還沒有出現(xiàn)同檔次同類型樓盤的時候搶先入市，占領市場的先機。一些信譽好實力雄厚的發(fā)展商開發(fā)的高檔次、高質(zhì)素住宅小區(qū)銷售業(yè)績斐然（如南楓雅居、南楓碧水園、金福園等），此類樓盤雖然售價較高，但在市場上仍有供不應求的搶購行為；而一些配套不完善、規(guī)劃環(huán)境差、物業(yè)管理滯后的住宅則普遍出現(xiàn)滯銷，這說明了時下購房置業(yè)者對發(fā)展商的品牌商譽及物業(yè)的質(zhì)素要求日益提高。因此，總體衡量，預計 xx 房地產(chǎn)業(yè)將會有更大的、持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展空間和格局。 分析其原因主要有以下幾方面： 1) 作為新一輪經(jīng)濟周期的經(jīng)濟增長點，國家繼續(xù)從政策和金融上對住宅建設 的扶持，實施一系列刺激消費的財稅、金融政策，出臺減輕房屋流通環(huán)節(jié)稅費，對契稅、營業(yè)稅、土地增值稅實施了減免政策，使房地產(chǎn)投資結(jié)構向住宅傾斜； 2) 從金融面看，國家對消費貸款額的放量增加及投資方向從向開發(fā)商傾斜改為向購房消費者政策性傾斜的改變，對貸款業(yè)務限制范圍的放寬，金融利息率連續(xù) 9 次的下調(diào)以及央行對貨幣供應從直接調(diào)控轉(zhuǎn)向間接調(diào)控的逐步實現(xiàn)，為住宅市場的進一步發(fā)展奠定了基礎； 3) 央行從 98 年 3 月 21 日起改革存款準備金制度，下調(diào)金融機構存款準備金利率和再貸款利率，取消金融機構貸款規(guī)模的計劃指標，增加了金融機構的經(jīng) 營活力，也為住宅市場的進一步發(fā)展創(chuàng)造了有利條件； 4) 取消福利分房制度，貨幣分房等政策在韶關已逐步推廣，相應的政策以及相關的措施相繼出臺并引導居民購房，而居民對住房觀念的轉(zhuǎn)變，將對今后 xx 房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向起到重要的影響和沖擊。 2020 年 xx 市商品房住宅銷售成交量 40 多萬㎡，今年上半年市區(qū)住宅銷售面積達到 36 萬㎡左右。 10 （三） xx 房地產(chǎn)發(fā)展、現(xiàn)狀及走勢分析 （ 1） xx 住宅市場概況 xx 市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展在廣東省處于居中偏后的地位。 根據(jù) xx 市“十五”計劃綱要， 到 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 348 億元，年均增長 9%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 10540 元，約合 1270 美元 （ 按 元： 1 美元折算），年均增長 %；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長 6%，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長 11%，地方財政一般預算收入年均增長 8%。 5 月 16 日在北京召開的全國住房公積金工作會議上，國務院副總理溫家寶強調(diào)，實行住房公積金制度是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要步驟和措施，要進一步完善住房公積金制度，加強住房公積金監(jiān)督管理。 綜觀 2020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當中，國 家相繼出臺了一系列重要的政策，總體可以概括為：調(diào)控樹方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細致。 分行業(yè)看， 1－ 11 月，第一產(chǎn)業(yè)投資 869 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 8383 億元，增長 %。城市建設將全力融合山水，繼承城市歷史文脈，形成具有粵北特色的，山 － 水 － 城三景交融的城市格局。 （六） 市政規(guī)劃走向 xx 市位于廣東省北部 ， 北江中上游 ， 是粵湘贛三省的結(jié)合部 ， 北界湖南，東鄰江西、河源，西靠清遠，南臨廣州、惠州。本項目地塊所在自然環(huán)境優(yōu)越，依山畔水，實在是不可多得的“風水寶地”。項目占地約 300 畝，由南向北漸窄呈梯形狀，西面約 100 米左右與丘陵山坡地相接，西北面接農(nóng)民自建樓房，南面邊界為 xx 市海豚水上樂園，其余邊界均為江岸。 （三） 自然環(huán)境 地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、魚塘為主，地勢較為低洼平坦。 xx 廣大地區(qū)主要使用二種漢語方言 ： 粵方言（又稱廣州方言）、客家方言。 作為 廣東省重要的重工業(yè)基地，粵北地區(qū)的經(jīng)濟、交通和旅游中心 以及 全市的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心， xx 市區(qū) 以發(fā)展基礎工業(yè)為主的工、貿(mào)、旅相結(jié)合的山青水秀的現(xiàn)代化都市 為長遠規(guī)劃目標 。 xx 市委、市政府加強了城市規(guī)劃、建設和管理的力度，把城市建設作為經(jīng)濟建設的一項重要內(nèi)容來抓，增大資金投入，加快城市基礎設施建設。7 月份以來，“國房景氣指數(shù)”連續(xù) 4 個月保持穩(wěn)定回升的勢頭，在相隔 9 個月之后，“國房景氣指數(shù)”再次突破 105 點，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣水平整體上揚。 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。 2020 年 xx 市各項經(jīng)濟指標（表 1） 經(jīng)濟指標 絕對值 （億元） 比去年增長幅度 （ %） 備注 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 暫缺 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 建筑業(yè)增加值 工業(yè)企業(yè)成本利潤率 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 市區(qū) 居民人均可支配收入 7969 100 戶抽樣 居民人均消費性支出 暫缺 城市消費品零售總額 商品零售價格指數(shù) —— 2 城市居民消費價格指數(shù) —— 0 持平 雖然受到 洪澇災害的影響， 2020 年前三季度， xx 市圍繞全年經(jīng)濟增長預期目標，努力擴大內(nèi)需，深化國有企業(yè)改革，加大招商引資力度，大做旅游文章，盡力解決制約經(jīng)濟增長的問題，使國民經(jīng)濟 仍然 保持良好的發(fā)展勢頭。人口自然增長率降至 8‰以下；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均實際增長 5%，農(nóng)民人均純收入年均實際增長 5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均居住面積分別達到 16 和 18 平方米。 就價格而言，多層住宅平 均價格基本保持在 1200～ 1600 元 /㎡，高層住宅價格在 1800～ 2500 元 /㎡的水平幅度內(nèi)波動。 （ 2） 2020 年 1～ 3 季度 xx 樓市態(tài)勢 根據(jù) xx 市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 今年 1 至 11 月，市區(qū)房地產(chǎn)交易達4472 宗，比去年同期增長 37％；成交面積 萬平方米，同比增長 47％；成交金額 億元，同比增長 15％。舉辦房地產(chǎn)展銷會，這樣激活了市區(qū)房地產(chǎn)交易市場，促進了住房消費。 另一方面，購房置業(yè)的市民日益注重物業(yè)的價格性能比，高層住宅相對于多層住宅普遍存在實用率較低、樓價和管理費較高的不足，因而從經(jīng)濟角度出發(fā)，大部分買家的置業(yè)取向偏好于多層住 宅。 （一） 開發(fā) 理念 （略） （二） 規(guī)劃特色 （略） 1． 融匯于自然美景中的“海濱小城” （略） 2． 以人為本，康居生活新概念 （略） 3． 精心設計的社區(qū)空間環(huán)境 14 （略） （三） 建筑形態(tài)與特色 1． 全部建筑均采用坡面屋頂處理 （略） 2． 建筑細部處理精致 （略） 3． 強調(diào)室外景觀與建筑的協(xié)調(diào) （略） 4． 新技術及環(huán)保智能新型材的運用 （略） （四） 主要經(jīng)濟技術指標 由于本項目規(guī)劃方案設計招標書尚未編制，因此僅根據(jù)《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》和建設部頒布的《住宅設計規(guī)范》（建標【 1999】 76 號文）以及 xx產(chǎn)市場現(xiàn)狀對本項目用地規(guī)劃主要經(jīng)濟 技術指標作如下估算： 主要經(jīng)濟技術指標表（表 3） 項 目 指 標（㎡） 備 注 規(guī)劃總用地 （畝） 規(guī)劃總?cè)丝? 14400 總建筑面積 360000 其 中 公建 28800 占建筑面積的 8% 住宅 324000 占建筑面積的 90% 其中 多層 (F=7) 199200（約 119 棟） 占住宅的 % 小高層 (F=12) 124800（約 20 棟） 占住宅的 % 商鋪 7200 占建筑面積的 2% 建筑密度 28% 容積率 綠化率 40% 人均綠地 ㎡ /人 規(guī)劃總戶數(shù) 4113 人口密度 人 /㎡ 15 項 目 指 標（㎡） 備 注 停車場 1650 個 注：多層高 7 層不帶電梯， 6 層以上為復式單元； 小高層為 12 層帶電梯， 11 層以上為復式單元。 （ 4） 物業(yè)形象 本項目處處體現(xiàn)“以人為本”的原則，以人為本的規(guī)劃設計意念，人性化的建筑語言，人性化的全方位物業(yè)經(jīng)營管理，小區(qū)內(nèi)每一個細部、每一個角落的一草一木都充滿了溫馨的藝術的人文生活氛圍。 —— 新技術及環(huán)保智能新型材充分運用。項目所在稍微偏離城市中心區(qū)，故周邊市政配套設施及商業(yè)繁華度有待進一步完善。 （ 5） 配合項目定位需注意的問題 ① xxx ② xxxx ③ xxxxx ④ xxxxx ⑤ xxxxx （五） 營銷渠道 本項目采取自行銷售為主、代理銷售為輔的方式進行銷售。 5. 采取高姿態(tài)的社會公關活動。 21 七． 開發(fā)建設方案 （一） 建設方式 采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，以便有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。詳見 土地成本構成一覽表（表 6） 土地用途 用地面積 （萬㎡） 金額 （萬元） 單方成本 （元 /㎡） 可售建筑面積 （萬㎡） 得房成本（元 /㎡） 多層 6948 600 小高層 4620 600 商鋪 432 600 600 總計 20 12020 600 （ 2） 建安工程費（表 7） 序號 項目 工程量（㎡） 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 一 多層住宅 720 14, 1 土建工程（含樁基礎） 199,200 580 11, 2 外墻裝修工程 199,200 50 3 水電裝修 199,200 90 1, 二 小高層住宅樓 940 11, 1 土建工程（含樁基礎） 124,800 650 8, 2 外墻裝修工程 124,800 80 3 水電裝修 124,800 110 1, 4 電梯 124,800 100 1, 四 商鋪 575 1 土建工程 7,200 450 2 外墻裝修工程 7,200 45 3 水電裝修 7,200 80 五 合計 26, 25 （ 3） 前期工程費（表 8） 序號 項目 計算依據(jù) 金額 （ 萬元 ） 1 籌建開辦費 建安工程費的 % 2 可行性研究費 總投資的 ‰ 3 規(guī)劃勘測設計費 建安工程費的 % 1, 4 七通一平費 30 元 /㎡ 5 合計 2, （ 4） 基礎設施費（表 9） 序號 項目 計算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 城市基礎設施配套費 基建投資額的 % 1, （ 5） 公建配套費（表 10） 序號 項目 建筑面積（㎡） 單價 (元 /㎡ ) 金額 (萬元 ) 1 體育館 6000 2020 1, 2 會所 4000 2020 3 幼兒園 3500 900 4 肉菜農(nóng)貿(mào)市場 3,000 500 5 其他公建 12,300 300 6 小計 28,800 2, （ 6） 開發(fā)期間稅費（表 11） 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 配套設施建設費 建安工程費的 3% 2 工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督 建安工程費的 ‰ 3 物業(yè)管理費 建安工程費的 2? 4 其它稅費 建安工程費的 3% 5 合計 1, （ 7） 不可預見費 取以上（ 1） ~（ 5）項之和的 3% （ 12020++++2834） 3%= 萬元 26 （ 8） 以上（ 1） ~（ 7）項合計項目開發(fā)成本（見表 12）： 序號 項目 金額 （ 萬元 ）