【正文】 從計(jì)算結(jié)果分析，售價(jià)的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體影響較大。 （ 3） 投資利潤率 項(xiàng)目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值即為投資利潤率，是靜態(tài)指標(biāo)。 本項(xiàng)目多層住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 表 17 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(元 /㎡ ) 交易時(shí)間修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 本項(xiàng) 目住宅相對(duì)售價(jià)(㎡ /元 ) 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 裝修 實(shí)用率 小計(jì) 南楓碧水園 1559 100/96 5 7 6 100/82 2 2 100/96 100/100 華泰花園 1436 100/93 1 8 7 100/86 3 5 100/92 100/100 碧島豪庭 1303 100/94 6 7 8 100/79 2 3 100/95 100/100 銘豪花園 1432 100/94 1 8 7 100/86 2 3 100/95 100/100 本項(xiàng)目多層住宅市場比較法銷售權(quán)重系數(shù)修正表 表 18 項(xiàng)目名稱 南楓碧水園 華泰花園 碧島豪庭 銘豪花園 合計(jì) 住宅相對(duì)價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷售權(quán)重 (銷售率 ) 92% 85% 70% 50% 297% 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格 (元 /㎡ ) 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格 (元 /㎡ ) 平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 基 價(jià) 本項(xiàng)目小高層住宅市場比較法系數(shù)修正表 表 19 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(元 /㎡ ) 交易時(shí)間修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 本項(xiàng)目住宅相對(duì)售價(jià)(㎡ /元 ) 交通 配套 環(huán)境 小計(jì) 裝修 實(shí)用率 小計(jì) 南楓雅居 2545 100/97 1 10 8 100/83 1 3 100/96 100/100 銘豪花園 1907 100/94 1 8 7 100/86 2 5 100/93 100/100 南楓碧水園 1653 100/96 5 7 6 100/82 2 4 100/94 100/100 32 本項(xiàng)目小高層住宅市場比較法銷售權(quán)重系數(shù)修正表 表 20 項(xiàng)目名稱 南楓雅居 銘豪花園 南楓碧水園 合計(jì) 住宅相對(duì)價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷售權(quán)重 (銷售率 ) 93% 79% 87% 259% 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格 (元 /㎡ ) 本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格 (元 /㎡ ) 平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 基 價(jià) （ 2） 采用成本法確定銷售價(jià)格的下限（平均價(jià)格） 多層住宅銷售單價(jià) =得房成本 (1+成本利潤率 ) =1640(1+8%)=1771 元 /㎡ 小高層住宅銷售單價(jià) =得房成本 (1+成本利潤率 ) =1882(1+10%)=2070 元 /㎡ 2. 商鋪銷售單價(jià)的確定 （ 1） 采用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 目前房地產(chǎn)市場上商鋪經(jīng)營多為租售并舉，且以出租居多，故商鋪售價(jià)資料相對(duì)難以收集。但這些設(shè)施是對(duì)業(yè)主實(shí)行優(yōu)惠措施，業(yè)主可以憑 xx 住戶 IC 卡進(jìn)行優(yōu)惠打折。具體定價(jià)視開盤后市場反饋信息再作相應(yīng)調(diào)整，整個(gè)項(xiàng)目總體均價(jià)在 2300 元 /㎡ 左右。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)致力于營造一種全新的溫馨家居生活模式，親善、和諧、活力、健康的人文社區(qū)氛圍以及 xx 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)綜合管理服務(wù)質(zhì)素將進(jìn)一步彰顯本項(xiàng)目的高附加值。 四． 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 見人所未見，發(fā)人所未發(fā)；人人心中皆有，人人作品皆無。從 12 月 1 日起，商品房辦理產(chǎn)權(quán)證全部進(jìn)入綠色通道，辦證期限由原來法定的 30 個(gè)工作日縮短為 5 個(gè)工作日，市民可比過去提前 25 天拿到產(chǎn)權(quán)證。個(gè)人購買商品房 萬平方米 ， 比上年增長 %。 （二） xx 國民經(jīng)濟(jì)總體分析 2020 年 xx 市 以發(fā)展為主題 ， 以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線 ， 圍繞 “ 十五 ” 計(jì)劃開好頭、起好步的總體要求 ， 努力克服各種困難 ，實(shí) 現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ， 社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面進(jìn)步 ， 各項(xiàng)改革穩(wěn)步推進(jìn)。 國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明： 10 月份，“國房景氣指數(shù)”為 點(diǎn)，比去年同期下降 點(diǎn)，比今年 9 月 份上升 點(diǎn)。 xx 市區(qū)三面環(huán)山， 挾湞江、武江匯入北江，稱 “ 三江六岸 ” 。 作為城市新規(guī)劃區(qū)，項(xiàng)目周邊市政交通路網(wǎng)規(guī)劃簡捷通暢，縱橫交錯(cuò)，使本項(xiàng)目的交通輻射力輕易擴(kuò)展至 xx 市區(qū)的每一個(gè)角落。 5 （四） 人文狀況 xx 有著悠久的歷史和古老的文明、 xx 的人類歷史可上溯到 距今十萬年前 ，這已被曲江 “ 馬壩人 ” 頭骨化石的發(fā)現(xiàn)所證明。 xx 市區(qū)內(nèi)中心城區(qū)將由兩部分組成，一部分是內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的現(xiàn)狀城區(qū)，包括現(xiàn)狀的小島、西河、東河三個(gè)部分，規(guī)劃作為全市的商業(yè)、金融、文化、娛樂等大型公共活動(dòng)區(qū)。 2020 年，各級(jí)政府部門都加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)都有比較明確的思路。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長分別為5%， 9%， %；三大產(chǎn)業(yè)比例為 19： 45： 36。據(jù) xx 市建設(shè)局住宅產(chǎn)業(yè)科估計(jì)，由于受全國性產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，今年房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)有不同程度回落，預(yù)計(jì)今年銷售總量將在 50 萬㎡左右。發(fā)展的主要特點(diǎn)表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一是從商品房市場的供求狀況看，房地產(chǎn)市場競爭將更趨激烈；二是商品住宅價(jià)格受供求關(guān)系制約的因素更加顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率進(jìn)一步趨向社會(huì)平均利潤；三是新的城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略將建立新的樓市發(fā)展格局；四是各級(jí)政府、部門加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場；五是貨幣分房等住房制度改革的縱深推進(jìn)，住宅市場體系將進(jìn)一步完善。 本項(xiàng)目在每期工程施工圖出來并通過會(huì)審后，就介入營銷推廣整體策劃工作程序。本項(xiàng)目規(guī)劃配套自成一體，將會(huì)有大型室內(nèi)體育場館、會(huì)所、商業(yè)街、主題公園 、幼兒園，并引入大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生等，生活、休閑、娛樂配套設(shè)施應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。 xxxx 2. 與 xx 府緊密合作。（詳見 項(xiàng)目營銷分析 ） （三） 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目開發(fā)周期擬定 5 年（約 55 個(gè)月）分四期進(jìn)行，具體時(shí)間安排如下： 前期工程由 2020 年 4 月 ~2020 年 6 月； 第一期工程由 2020 年 7 月 ~2020 年 6 月； 第二期工程由 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月； 第三期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月； 第四期工程由 2020 年 6 月 ~2020 年 9 月。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此沒有計(jì)算其投資回收期和年利潤率這兩項(xiàng)指標(biāo)。這些因素受區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件影響而有可能發(fā)生變化，從而影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)市場預(yù)測和經(jīng)驗(yàn)判斷，建安成本、銷售收入等不確定因素的變化及其發(fā)生概率估計(jì)如 表 34 所示： 較基準(zhǔn)方案變化 － 10% 0 ＋ 10% 售 價(jià) 建安成本 46 （ 2） 概率分析 概率分析決策樹圖 售價(jià)變化 發(fā)生概率 建安工程費(fèi) 發(fā)生概率 發(fā)生可能性 全部投資 NPV +10% 40% 30% 0% 40% +10% 10% 20% +10% 40% 0% 30% 0% 40% 10% 20% 10% +10% 40% 40% 0% 40% 10% 20% 期望值： 萬元 從風(fēng)險(xiǎn)分析決策樹可見，全部投資稅后凈現(xiàn)值的期望值為 萬元，說明該項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)可行性，且其收益較理想。 2. 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。 ① 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。具體資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)的稅費(fèi)后用于投資；此外，若還缺資金，則向 銀行短期借貸或企業(yè)間拆借。 6. xxxxx 7. xxxxx 六． 項(xiàng)目經(jīng)營方案 本項(xiàng)目開發(fā)周 期較長，而發(fā)展商作為全國性知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)，企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的思路將極大程度地影響到本項(xiàng)目的實(shí)施，因此項(xiàng)目開發(fā)公司的企業(yè)經(jīng)營思路就顯得極為重要。 xxxxxxxxxxxx （ 3） 機(jī)會(huì)（ opportunity） —— 按照 xxxxx 個(gè)性和特色為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，目前當(dāng)?shù)刈≌袌鐾愅瑱n次可類比的項(xiàng)目為零，本項(xiàng)目具 備唯一性； —— 結(jié)合目前的市場狀況， xx 產(chǎn)市場尚未形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，本項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，將成為 xx 規(guī)模最大的居住小區(qū)；而且目前眾樓盤普遍走低、中檔次路線，銷售均價(jià)在 1500 元 /㎡左右。 （二） 競爭性樓盤個(gè)案分析（詳見附表一） （三） SWOT分析 （ 1） 優(yōu)勢（ strength） —— 位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。 另外，現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場呈兩極分化。 （ 3） xx 房地產(chǎn)市場走勢分析 近兩年， 房地產(chǎn)業(yè)盡管受到國家宏觀調(diào)控和區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)低迷的影響，投資增速有所減緩，但在眾多政策利好因素的共同作用下，隨著國家和地方 11 政府一系列扶持、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策先后出臺(tái)，以及銀行利率的數(shù)次調(diào)整和貨幣分房、公積金政策的進(jìn)一步健全和完善， xx房地產(chǎn)業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢。 環(huán)境綜合指標(biāo)達(dá)到 80 分以上，城市人均公共綠地面積達(dá)到 9平方米以上。今年以來，央行對(duì)公積金貸款利率、金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率以及個(gè)人住房商業(yè)貸款利率相繼作了下調(diào)。其中，基本建設(shè)投資 13783 億元，增長%；更新改造投資 5023 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 6228 億元， 增長 %。 （五） 周邊配套 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀仍為生地，地塊與繁華的 xx 市行政、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū)僅一河之隔，緊挨地塊南面是海豚水上游樂世界，通往地塊的兩條主要交通干線武江北路、惠民北路沿線分別分布有：江灣名庭、朝陽新村、江濱花園、海景花園、明日之星幼兒園、郵局和醫(yī)院、福利院老人公寓、 xx 市委黨校、 xx 體校、廣 東省重點(diǎn)中學(xué) —— xx 中學(xué)、 xx 教育學(xué)院（黃田壩校區(qū)）；金融與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，市政配套設(shè)施相當(dāng)齊全。項(xiàng)目投資 可行性研究報(bào)告 （項(xiàng)目命名： ） 1 目 錄 一． 發(fā)展商概況（略） ????????????????????????3 二． 項(xiàng)目概況 ??????????????????????????? 3 1． 項(xiàng)目選址 2． 交通狀況 3． 自然環(huán)境 4． 人文狀況 5． 周邊配套 6． 市政規(guī)劃方向 三． 項(xiàng) 目 所 在 市 場 狀 況 分析 ?????????????????????? 5 1． 國家宏觀政策 2． 地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)總體分析 3． 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、現(xiàn)狀及走勢分析 4． 地區(qū)消費(fèi)者購房置業(yè)心理分析 四． 項(xiàng) 目 開 發(fā) 設(shè)想 ?????? ??????????????????? 12 1． 開發(fā)理念 2． 規(guī)劃特色 3． 建筑形態(tài)與特色 2 4． 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 五． 項(xiàng)目營銷分析 ?????????????????????????16 1． 營銷目標(biāo) 2． SWOT 分析 3． 市場定位 4． 營銷渠道 5． 營銷策略要點(diǎn) 六． 項(xiàng) 目 經(jīng) 營 方案 ????????????????????????? 23 1． 銷售模式 2． 經(jīng)營方式 七． 開 發(fā) 建 設(shè) 方案 ????????????????????????? 24 1． 建設(shè)方式 2． 開發(fā)方案設(shè)想與分析 3． 開發(fā)進(jìn)度 4． 主要工程的建設(shè)分期（略） 5． 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期工序表及網(wǎng)絡(luò)圖（略） 八． 融資與資金籌措計(jì)劃 ????? ????????????????? 25 九． 項(xiàng)目投資可行性研究 ?????????????????????? 26 1． 項(xiàng)目概況（略） 2． 投資分析主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)與指標(biāo) 3． 投資估算與資金籌措計(jì)劃 4． 銷售收入（住宅、商鋪、車位）測算 5． 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （ 1） 資金損益表與靜態(tài)盈利分析 （ 2） 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （ 3） 項(xiàng)目總體盈利分析 6． 不確定性分析 （ 1） 盈虧平衡分析 （ 2） 敏感性分析 （ 3） 概率分析 3 7． 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 十． 結(jié)論與建議 ?????????????????????????? 49 4 一． 發(fā)展商概況（略） 二． 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目地塊位于 xx 市 xx 區(qū) xx 鎮(zhèn)東北角 ，呈半島狀凸出于 xx 河畔。地方民間藝術(shù)主要有： xx 采茶戲、花鼓戲、花燈戲、山歌劇、山歌、說書、快板、粵曲、獅舞等。 三．