【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 再次購房關(guān)注 因素示意圖 關(guān)注因素 頻次 百分比開發(fā)商是否有實(shí)力保證承諾 108 18孩子上學(xué)中否方便 69 小區(qū)居民素質(zhì)如何 42 7座落地點(diǎn)交通是否方便 54 9小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 18 3物業(yè)管理狀況 57 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 204 34房型結(jié)構(gòu) 30 5缺省 18 3合計(jì) 600 100050100150200250開發(fā)商是否有實(shí)力保證承諾 孩子上學(xué)中否方便 小區(qū)居民素質(zhì)如何 座落地點(diǎn)交通是否方便 小區(qū)有無網(wǎng)球場、游泳館、超市等 物業(yè)管理狀況 小區(qū)內(nèi)環(huán)境是否良好 房型結(jié)構(gòu) 缺省如果再次購房比較看重哪一點(diǎn) (三 ) 麗苑一期居民調(diào)查分析 我們還重點(diǎn)對麗苑一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以了解這部分消費(fèi)者購買行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。 1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 2． 購房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準(zhǔn)備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計(jì) 300 100麗苑對客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價(jià)格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學(xué)較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計(jì) 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準(zhǔn)備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價(jià)格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學(xué)較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 客戶對麗苑目前不滿意的地方示意圖 不滿意因素 頻次 百分比房屋質(zhì)量 38 綠化環(huán)境 3 1交通設(shè)施 43 物業(yè)管理 58 周邊公共配套 32 周邊自然環(huán)境 13 運(yùn)動娛樂設(shè)施 30 10配套設(shè)施 36 12其它 42 14合計(jì) 295 缺省 5 總計(jì) 300 100不滿意的地方020406080房屋質(zhì)量 綠化環(huán)境 交通設(shè)施 物業(yè)管理周邊公共配套 周邊自然環(huán)境 運(yùn)動娛樂設(shè)施配套設(shè)施其它 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 4． 這部分消費(fèi)者十分看好麗苑地區(qū)將來的發(fā)展前景，堅(jiān)信自己選擇的正確性，并認(rèn)為麗苑地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Α? 對麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖 看法 頻次 百分比短期內(nèi)會有很大發(fā)展 9 3有潛力將來會有發(fā)展 216 72距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大 321 不了解 42 14合計(jì) 298 缺省 2 總計(jì) 300 100區(qū)域認(rèn)同分布圖短期內(nèi)會有很大發(fā)展有潛力將來會有發(fā)展距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大不了解 (四 ) 具體消費(fèi)意向分析 通過我們對市場調(diào)查，以及對消費(fèi)者購買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。 1． 多數(shù)居民對自身現(xiàn)有居住條件都有不同程度上的不滿意，都有改變現(xiàn)狀的良好 愿望，自身的消費(fèi)能力以及房屋價(jià)格是制約購房行為產(chǎn)生的主要因素。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬 ——30 萬元的住宅最受市場歡迎。 3． 地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。 4． 由于目前消費(fèi)者所反映的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開發(fā)天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商的知名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。 5． 由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較 大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 7． 建筑形式上傳統(tǒng)的多層住宅仍受消費(fèi)者的青睞，居民對低密度住宅的認(rèn)可程度在升高，獨(dú)體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑結(jié)構(gòu)也以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的接受程度較差。 8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。 9． 戶型選擇上平層仍是廣大消費(fèi)者的首選，錯(cuò)層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。 11． 由于目前市場上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，所以從裝修標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯房仍是消費(fèi)者的第一選擇，但對精裝修的要求日趨強(qiáng)烈。 12． 消費(fèi)者對居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。 13． 對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越 明顯。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 一． 項(xiàng)目優(yōu)勢 1． 太陽城項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積超過 100 萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，二期項(xiàng)目依托于大社區(qū)，有利于營造良好的居住氛圍。 2． 太陽城起步區(qū)將于 2020 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。 3． 緊鄰城市 迎賓快速路、外環(huán)線、京津高速、天津機(jī)場，交通出行便利。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。 4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。 5． 順馳太陽城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。 6． 順馳集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。 二． 項(xiàng)目劣勢 1． 與周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。 2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場評價(jià)較低。 3． 地塊位于太陽城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通 往市區(qū)的主干道路 —— 衛(wèi)國道距離較遠(yuǎn)，不利于天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 現(xiàn)場的形象展示。 4． 地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的麗苑一期銷售情況較差，周邊人氣仍顯不足。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 三． 威脅分析 1． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，天津市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制太陽城的客戶群來源。 2． 從天津市整體市場格局來看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 3． 在海河以東、中 環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽城更具有位置優(yōu)勢和相對價(jià)格優(yōu)勢的住宅項(xiàng)目。這些項(xiàng)目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 4． 西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價(jià)等因素與順馳太陽城類似，順馳太陽城面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動主題社區(qū)”將對順馳太陽城產(chǎn)生比較大的沖擊。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 四． 機(jī)會分析 1． 政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，太陽城項(xiàng)目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 2． 太陽城的操作由順馳獨(dú)立完成，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及 社區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，太陽城 2 期如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。 3． 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點(diǎn)區(qū)域。 4． 天津市住宅分配政策的出臺，有利于住宅市場的發(fā)展。 5． 加入 WTO 及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為太陽城項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私人汽車的日益普及等等。 6． 北京 2020 年奧運(yùn)會選定天津機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計(jì)劃在京津之間再修一條高架輕軌。 五． 綜合評價(jià) 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析，我們可以看出，順馳太陽城 2 期雖然存在 一些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價(jià)格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽城 2 期項(xiàng)目具有交通便利、市場認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價(jià)值。 為了將太陽城 2 期項(xiàng)目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c(diǎn)問天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 題： 1． 住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周邊眾多住宅項(xiàng)目綜合素質(zhì)一般，所以，在項(xiàng)目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下， 避開價(jià)格競爭。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。 3． 掌握“以我為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。 4． 通過項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 5． 對物業(yè)管理及社區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)