商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-12-28 22:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20 1342953 67148 南塔辦公樓 26598 8 183507 9175 會(huì) 所 5722 10 50299 2515 總 計(jì) 1576759 78838 備 注：表中租金收入中已含各功能所配車(chē)庫(kù)的出租收入 各經(jīng)營(yíng)年度租金收入詳見(jiàn)附表二 要說(shuō)明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤(rùn)來(lái)源 一期工程牧業(yè)租售稅利預(yù)測(cè)（詳 見(jiàn)附表二） 全部免費(fèi)查看 只有你想不到的 根據(jù)附表二可知：首期工程以 20 年經(jīng)營(yíng)期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 716445 萬(wàn)元人民幣，年均稅后利潤(rùn)為 32566 萬(wàn)元人民幣。 根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見(jiàn)附表三） 投資回收期： 年（含建設(shè)期） 內(nèi)部收益率： % 凈 現(xiàn) 值： 178818 萬(wàn)元 表 4 本報(bào)告中租售模式與《可研報(bào)告》中的租售模式對(duì)比匯總 租售模式 投資回收期 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 （年） （萬(wàn)元） 出租：商場(chǎng) 70% 可研報(bào)告測(cè)算 出售：商場(chǎng) 30% % 81991 出售：辦公、酒店、 住宅辦公樓 出租：商場(chǎng) 85% 本報(bào)告測(cè)算 辦公 100% % 178818 出售：商場(chǎng) 15% 出售：酒店、住宅 全部免費(fèi)查看 只有你想不到的 四、項(xiàng)目敏感性分析 為了進(jìn)一步說(shuō)明南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本 分析報(bào)告以物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對(duì)是敏感的，尤其是商場(chǎng)、辦公樓的租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國(guó)際商場(chǎng)的總體銷(xiāo)售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國(guó)際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加 10%的不利情形 下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營(yíng) 20 年的稅后利潤(rùn)總值有 709846 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率高達(dá) 21%，凈現(xiàn)值為 165437 萬(wàn)元。表 5 給出了南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。 表 5 一期工程敏感性分析 測(cè)算指標(biāo) 變化比率 凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 投資回收期 （年） 利潤(rùn)總和 （萬(wàn)元） 一、售價(jià) 商場(chǎng)售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 176168 177493 180144 181469 % % % % % 716445 713196 714820 718069 719694 公寓式酒店售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177309 178064 179573 180328 % % % % % 716445 714595 715520 717370 718295 住宅 (單層 )售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % 178818 178751 178785 178852 % % % % 716445 716362 716403 716487 全部免費(fèi)查看 只有你想不到的 % 178886 % 716528 住宅 (躍層 )售價(jià) 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 176998 177903 179728 180638 % % % % % 716445 714188 715316 717574 718702 二、出 租 價(jià) 商場(chǎng)出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 辦公樓臺(tái)出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會(huì)所出租價(jià)格 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 三、總 投 資 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 192140 185487 172135 165437 % % % % % 716445 722957 719712 713156 709846 四、出 租 率 商場(chǎng)出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 716445 654213 685329 747561 778677 全部免費(fèi)查看 只有你想不到的 辦公樓出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 716445 708030 712238 720652 724859 會(huì)所出租率 基準(zhǔn)值 % % % % 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 716445 714102 715273 717617 718788 五、出租比例 裙樓商場(chǎng)出租比例 85% 0% 25% 50% 75% 100% 基準(zhǔn)值 0% % % % % 178818 4598 49345 103288 157230 211186 % % % % % % 716445 180081 337826 495570 653315 811097 備注 :凈現(xiàn)值以貼現(xiàn)率為 8%計(jì)算 五、項(xiàng)目投資價(jià)值分析 南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析 根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開(kāi)工后 23 年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開(kāi)始每年都有正的利潤(rùn)，除第 2 年稅后利潤(rùn)不足 5000 萬(wàn)元外，
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