5商品房預(yù)售制度若干問題探討(編輯修改稿)
2024-09-11 20:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴} 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 根據(jù) 1997 年我國(guó)建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用權(quán)者可以 以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔(dān)保，購(gòu)房者也可以對(duì)依法獲準(zhǔn)建造的預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押。但從實(shí)踐看來，預(yù)售商品房抵押存在三種形式：開發(fā)商設(shè)立的抵押；購(gòu)房者設(shè)立的抵押；開發(fā)商和購(gòu)房者設(shè)立的重復(fù)抵押。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押 商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但這時(shí)就存在一個(gè)問題，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購(gòu)買方，購(gòu)買方依據(jù)預(yù)售合同享有的權(quán) 利并非物權(quán)，而是針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋 行使抵押權(quán)，這對(duì)購(gòu)買方顯然是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房在立法上應(yīng)禁止再抵押。雖然 2024 年 6 月 1 日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售方必須將抵押情況如實(shí)地告知購(gòu)買方，對(duì)于預(yù)售方隱瞞不告的，購(gòu)買方有權(quán)要求返還已付房款及其利息、賠償損失并可請(qǐng)求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。但筆者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)有無暇疵是購(gòu)買者最關(guān)心的事，應(yīng)從立法上禁止開發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押， 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 一方面是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，另一方面，也是保證購(gòu)房者利益的需要。對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開發(fā)商完全 “ 借雞下蛋 ” 。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購(gòu)房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。 （二）購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押 購(gòu)買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵 押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。有人認(rèn)為，以未來取得的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的應(yīng)該是現(xiàn)存的房地產(chǎn)。其實(shí)，由于我國(guó)對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾。況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的。英美創(chuàng)設(shè)的 quot。浮動(dòng)擔(dān)保 quot。制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)以將來取得的權(quán)利（如債權(quán)）作為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房的購(gòu)買方可以對(duì)預(yù) 購(gòu)的房屋設(shè)立抵押。購(gòu)買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效： 抵押大是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。 購(gòu)房人購(gòu)買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有 quot。所 第 8 頁(yè) 共 13 頁(yè) 有權(quán)之期待權(quán) quot。，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。 購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。 商品房預(yù)售合同須為有效合同。 預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與 購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的
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