【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)于一體的綜合性用房，位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)東臨榕苑路，西臨梓苑路，南面為華天道，北接復(fù)康路；一期開(kāi)發(fā)的辦公用房總建筑面積 120xx 平米，為五棟八層一梯兩戶 150 平米 /套，平均售價(jià) 3000 元 /平米，現(xiàn)銷(xiāo)售勢(shì)頭良好 。但其宜商宜住的市場(chǎng)定位及簡(jiǎn)單的配套裝修，限制了大多數(shù)中大型的高科技企業(yè)，入住的多為小型家族式企業(yè)，所以不會(huì)對(duì)華苑軟件園項(xiàng)目產(chǎn)生大的影響。 該項(xiàng)目為商業(yè)用房，停滯較長(zhǎng)階段，已于日前開(kāi)工 綜上所述，該項(xiàng)目在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的優(yōu)越還是較大的，同一類(lèi)別的物業(yè)并不會(huì)對(duì)其構(gòu)成太大的威脅，只要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，合理的價(jià)格體系，科學(xué)的運(yùn)用銷(xiāo)售手段，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售還是較為樂(lè)觀的。 （四）市場(chǎng)定位 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是影響該項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要因素，下面從該項(xiàng)目的自身優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)需求進(jìn)一步闡述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 自身情況分析 （ 1）相對(duì)優(yōu)勢(shì)： A、區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)。 ① 天津園區(qū)，享譽(yù)四海。天津市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)擁有廣泛的社會(huì)知名度，其業(yè)務(wù)與合作伙伴遍布全國(guó)各大城市及世界許多地區(qū)，天津園區(qū)必將迅速發(fā)展成為渤海灣“小硅谷”、北方科技名城。 ② 政府扶植，政策優(yōu)惠。入住園區(qū)、進(jìn)駐本物業(yè)可享受區(qū)內(nèi)企業(yè)更加優(yōu)厚的優(yōu)惠政策。 ③ 發(fā)達(dá)的交通條件，方便快捷的辦公平臺(tái)。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)位于復(fù)康路迎賓線南側(cè)，毗鄰天津科研高教區(qū)，距市中心只 8 公里；本項(xiàng)目坐落于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的中心地帶，其地理位置得天獨(dú)厚，與園區(qū)管委會(huì)及其它行政職能部門(mén)近 在咫尺，有效地提高企業(yè)辦事效率。 ① 科技龍頭，引領(lǐng)時(shí)代。華苑軟件園是目前天津市唯一的集政府性、集約性、專(zhuān)業(yè)性、綜合性為一體的高科技商務(wù)區(qū)。 ② 超級(jí)社區(qū)，財(cái)富基地。華苑軟件園是園區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、水準(zhǔn)一流、配套健全的高檔商務(wù)寫(xiě)字樓。本項(xiàng)目為更多的本、外埠企業(yè)提供了高起點(diǎn)的發(fā)展平臺(tái)，其廣泛靈動(dòng)的信息資源優(yōu)勢(shì)及朝陽(yáng)企業(yè)群落形象，必將極大地有利于企業(yè)資源整合及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，成為真正的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 名企搖籃、財(cái)富基地。 ③ 品牌產(chǎn)品，誠(chéng)信可靠。本項(xiàng)目系天津市高科類(lèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)企業(yè) — 天津市海泰集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司扛鼎巨 作。海泰房地產(chǎn)系國(guó)有企業(yè)，擁有科學(xué)的企業(yè)結(jié)構(gòu)、雄厚的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)的員工隊(duì)伍、完善的經(jīng)營(yíng)管理體制、獨(dú)有的政府資源優(yōu)勢(shì)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證體系、規(guī)范的開(kāi)發(fā)管理流程、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這些都值得投資者充分信賴。 ④ 設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先務(wù)實(shí)，精工細(xì)作以人為本。本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)面積適中，空間大小可隨意自由整合，極大幅度地滿足各類(lèi)企業(yè)需要。 ⑤ 功能配套完善先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)科技優(yōu)勢(shì)盡顯。園區(qū)直屬海泰寬帶數(shù)碼港為入駐企業(yè)國(guó)際化的超迅捷寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，供暖制冷采用本市重點(diǎn)推廣項(xiàng)目 —— 綠色環(huán)保型水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)。 ⑥ 辦公環(huán) 境舒適方便，酒店管理親切暖人。物業(yè)采用國(guó)際先進(jìn)的“一站式”酒店管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最大限度地滿足業(yè)主需要。 ⑦ 價(jià)格適中、付款靈活，投資、使用物超所值。 。 ① “跳板”思維，機(jī)遇無(wú)限。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為市重點(diǎn)政策扶植基地，已經(jīng)并必將成為高科企業(yè)快速發(fā)展的最佳溫床，其獨(dú)有的天時(shí)、地利、人和，已成為新興科技類(lèi)企業(yè)生存發(fā)展的最佳跳板，是眾多企業(yè)的明智選擇。入駐華苑軟件園，與優(yōu)厚的政策合拍，與眾多名企為鄰，一步成為高科技企業(yè)中的正規(guī)軍，才能得以更高的視角 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 俯瞰市場(chǎng)，迎接更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 ② 投資置業(yè) ，穩(wěn)獲升值。按照天津市委、市政府“三步走”跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略，根據(jù)天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體發(fā)展需要，海泰集團(tuán)在成立短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)，以其“務(wù)實(shí)求新”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展思路，成為天津高新產(chǎn)業(yè)的旗幟；此次“華苑軟件園”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，系海泰集團(tuán)巨資宏制，其成敗直接關(guān)系著天津市政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，因此必將納入政府“必?！薄?duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的投資行為來(lái)說(shuō)，眾所周知，投資風(fēng)險(xiǎn)的降低就是投資收益的產(chǎn)生。 （ 2）相對(duì)劣勢(shì)： ① 該項(xiàng)目單體規(guī)模大，大規(guī)模運(yùn)作程度較高，對(duì)于策劃、銷(xiāo)售人員的水平相對(duì)要求要高。 ② 該項(xiàng)目資金壓力較大，能否保證 工程進(jìn)度是影響銷(xiāo)售進(jìn)度的重要因素。 ③ 該項(xiàng)目受命名（華苑軟件園）影響，對(duì)于目標(biāo)客戶群體范圍的確定較小。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 根據(jù)上述情況綜合分析，應(yīng)將該項(xiàng)目定位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)中高檔次的辦公寫(xiě)字樓，著力推出“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)”這一地理優(yōu)勢(shì)和“海泰”和“區(qū)內(nèi)經(jīng)典”概念，塑造該項(xiàng)目的品牌形象。 目標(biāo)客戶群體主要適用于： （ 1）新注冊(cè)和已經(jīng)發(fā)展成熟的軟件開(kāi)發(fā)型企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 新注冊(cè)的軟件企業(yè)大部分是剛剛起步，對(duì)于房產(chǎn)的需求限于小面積，租賃為主；但新建小型軟件企業(yè)潛力較大，具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。已經(jīng)發(fā)展成熟的軟件企業(yè)資 金上已具實(shí)力，要求的是企業(yè)上規(guī)模、上檔次，一般需求面積較大，又以購(gòu)買(mǎi)為主，這是我們的主要目標(biāo)客戶。 （ 2）新進(jìn)入園區(qū)的中小型企業(yè) 新進(jìn)入園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，其首先考慮的是辦公地點(diǎn)，但由于有限的資金，在選擇房產(chǎn)時(shí)會(huì)考慮戶型較小的、價(jià)值偏低的房產(chǎn)，或租賃的形式。 （ 3）在園區(qū)內(nèi)扶植后逐漸成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè) 該類(lèi)型的企業(yè)是在區(qū)內(nèi)發(fā)展一段時(shí)間后，已初具規(guī)模，在需要謀求更大發(fā)展時(shí)，十分注重企業(yè)的形象，而企業(yè)形象最直觀的一點(diǎn)就是房產(chǎn)的變化，但其在購(gòu)買(mǎi)形式時(shí)會(huì)考慮分期或按揭貸款的形式。 （ 4）潛力較大的創(chuàng)業(yè)型高新技術(shù)企業(yè) 這種類(lèi)型企業(yè)屬于典型的高新技術(shù)企業(yè)，產(chǎn)品附加值高，科技含量高，國(guó)家對(duì)這種企業(yè)也是很支持的，它在選擇房產(chǎn)時(shí)會(huì)考慮面積較大的、房型較好的為企業(yè)發(fā)展預(yù)留出足夠的空間，其購(gòu)買(mǎi)形式大多所選擇一次性付款或分期。 （ 5）已具實(shí)力的現(xiàn)有企業(yè) 已具規(guī)模和實(shí)力的企業(yè)為提高其在社會(huì)和市場(chǎng)中的企業(yè)形象，會(huì)考慮其房產(chǎn)上檔次、上規(guī)模，所以這種類(lèi)型企業(yè)會(huì)選擇面積較大，較為獨(dú)立的房型，其購(gòu)買(mǎi)形式一般會(huì)選擇一次性付款或分期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 綜上所述，將海泰科技創(chuàng)業(yè)中心定位于區(qū)內(nèi)中高檔寫(xiě)字樓，準(zhǔn)確確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，形式多樣的投資形式，再加上有效的行銷(xiāo)策劃，將該項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供有利的保證。 四、整體銷(xiāo)售計(jì)劃 根據(jù)園區(qū)整體招商引資的形勢(shì)和該項(xiàng)目的具體情況，計(jì)劃該項(xiàng)目以期房形式對(duì)外預(yù)售，銷(xiāo)售預(yù)熱期以較大規(guī)模的、方式多樣的廣告和相對(duì)較底的價(jià)格推向市場(chǎng)，刺激消費(fèi)群體，烘托人氣；隨著銷(xiāo)售情況和不同的周期，配合各種相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，以期達(dá)到預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格，獲以相應(yīng)的利潤(rùn)。 （一）項(xiàng)目名稱(chēng) 主名稱(chēng)： 海泰數(shù)字商務(wù)峰匯 建議名稱(chēng)： 都匯 社區(qū) 峰座 地標(biāo) （二）營(yíng)銷(xiāo)主題 主標(biāo)題： 海泰數(shù)字商務(wù)峰匯 —— 精心打造數(shù)字 商務(wù)領(lǐng)域的全新坐標(biāo)！ 副標(biāo)題： 財(cái)富地座 科技航標(biāo) （三）銷(xiāo)售周期 根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模較大，工期相對(duì)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，計(jì)劃整個(gè)銷(xiāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 售周期為 25 個(gè)月，從 20xx 年 2 月 — 20xx 年 2 月。 ： （ 20xx 年 2 月 20xx 年 7 月） 廣告總投入：約 260 萬(wàn)元 第一階段： 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月（預(yù)熱階段） 廣告投入：約 72 萬(wàn)元 第二階段： 20xx 年 4 月 20xx 年 7 月（期房正式發(fā)售期） 廣告投入：約 188 萬(wàn)元 ： （ 20xx 年