【正文】 華苑產(chǎn)業(yè)園 區(qū)培養(yǎng)和壯大特色產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)對外資的吸引力，加快華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和繁榮。 家，外商企業(yè) 55 家。落戶企業(yè) 101 多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我市是老工業(yè)基地，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)品技術(shù)含量低，根本無法適應(yīng)未來激烈的市場競爭。華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)是天津市軟件產(chǎn)業(yè)的集中的主要區(qū)域，現(xiàn)有可共軟件企業(yè)入駐的寫字樓已經(jīng)銷、租一空。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1/土地補(bǔ)償費(fèi) 3500 萬元 2/前期費(fèi) 915 萬元 3/建安費(fèi) 16900 萬元 4/基礎(chǔ)設(shè)施 3550 萬元 5/不可預(yù)見費(fèi) 100 萬元 6/管理費(fèi) 50 萬元 7/銷售稅金 2147 萬元 8/銷售費(fèi)用 600 萬元 9/工程占用資金利息 900 萬元 總 計： 28662 萬元 2．可售面積： 115500 平米 預(yù)計總平均單價不底于： 3480 元 /平米 預(yù)計總銷售額： 40280 萬元； 預(yù)計截止 20xx 年 12 月 回款額： 37000 萬元，回款率： % 預(yù)計毛利： 11618 萬元 (二 )社會效益 1．為軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供服務(wù)和保障 當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)之一就是加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長有重大帶動作用的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力推進(jìn)信息化，用信息化帶動工業(yè)化。 銷售方式：一次性付款、按揭貸款 六 .收益分析 （一） 經(jīng)濟(jì)收益 華苑軟件園成本合計： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （約 16 萬元） 6/軟新聞配合各大報刊、專業(yè)報刊 （約 16 萬元） （ 2）第二階段（ 20xx 年 1 月 — 20xx 年 6 月現(xiàn)房階段） 主題：恭迎企業(yè)入駐、體貼入微的管家式服務(wù) 預(yù)計銷售面積： 50000 平米，總平均單價不低于 3600 元 預(yù)計銷售額： 18000 萬元 預(yù)計回款： 4080 萬元 (第 60%)+7200萬元 (本階段 40%) =11280 萬元 媒體安排 1/報紙廣告：招商篇、熱銷篇、入住篇 a．《園區(qū)先導(dǎo)報》每期定版位置廣告。 c.《每日新報》半版或通版，每日 2 次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （約 16 萬元） 銷售方式：一次性付款、按揭貸款、分期付款（至現(xiàn)房前） 熱銷期（ 20xx 年 8 月 — 20xx 年 6 月） A、 B、 C、 D、 E 樓座將相繼開盤，此階段將根據(jù)各個樓座的工程進(jìn)度排銷售期。 （約 4 萬元） 4/軟件論壇：類似這樣的大型知名論壇形式的組辦，可提高華苑軟件園項目知名度和其含金值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 計 劃銷售面積： 10000 平米 總平均單價不低于 3200 元 /平米 預(yù)計銷售額： 3200 萬元 預(yù)計回款 : 1440 萬元（第一階段的 80%）+1280 萬元（第二階段的 40%） =2720 萬元 媒體安排： 1/報紙廣告：（主打篇目 —— 招商篇、封頂篇） （約 16 萬元） a.《園區(qū)先導(dǎo)報》定版位置廣告。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。面積總計約 150— 200 平方米。 3/多媒體光盤設(shè)計制作， 8 分鐘。 目的：此階段為預(yù)售期，做好鋪墊，為下面的正式發(fā)售做好銷售前的一切準(zhǔn)備工作 計劃銷售面積： 6000 平米，平均單價不低于 3000 元 /平米 預(yù) 計銷售額： 1800 萬元，預(yù)計回款： 360 萬元（預(yù)售額的 20%） 媒體支持： 1/報紙廣告：（主打篇目 —— 區(qū)位優(yōu)勢篇、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)篇、政策優(yōu)越篇） （約 20 萬元） a.《園區(qū)先導(dǎo)報》每期定版位置廣告。 第二階段： 20xx 年 4 月 20xx 年 7 月（期房正式發(fā)售期） （ 1）第一步： 20xx 年 4 月 — 20xx 年 5 月 （預(yù)售階段） （約 79 萬元） 主題：介紹海泰、園區(qū)的政策優(yōu)勢、項目區(qū)位優(yōu)勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ○ 3 燈箱廣告：園區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)的燈箱廣告。 （約 16 萬元 ） 選擇線路： 83 84 687 等路過園區(qū)和項目區(qū)域很近的交通線路， 831 從園區(qū) — 中心站， 849 從天華里 — 鞍山西道、科貿(mào)街、新安購物廣場 數(shù)量： 831 和 849 或 687 各 5 輛，總計 10 輛車先期開始廣布傳播效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）各個階段的廣告計劃具體實施及收益預(yù)計 ： （ 20xx 年 2 月 20xx 年 7 月） 第一階段： 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月（預(yù)熱階段） 在期房發(fā)售期之前計劃安排 40 天左右的 廣告宣傳推廣預(yù)熱期。 ⑤ 是區(qū)內(nèi)唯一的、規(guī)模最大、檔次較高、配套齊全的商務(wù)寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ② 海泰品牌，誠信可靠。 在宣傳推廣的策略上應(yīng)根據(jù)本項目所具有的特有優(yōu)勢進(jìn)行整體宣傳推廣。 原址附近。（價格體系表附后） （五）招商中心選址 招商中心計劃選址在臨華天道（海泰大廈與桂苑路之間）籃球場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 綜上所述，將海泰科技創(chuàng)業(yè)中心定位于區(qū)內(nèi)中高檔寫字樓，準(zhǔn)確確定項目的目標(biāo)客戶群體，形式多樣的投資形式，再加上有效的行銷策劃，將該項目的銷售提供有利的保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）新進(jìn)入園區(qū)的中小型企業(yè) 新進(jìn)入園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，其首先考慮的是辦公地點，但由于有限的資金，在選擇房產(chǎn)時會考慮戶型較小的、價值偏低的房產(chǎn)，或租賃的形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目市場定位 根據(jù)上述情況綜合分析，應(yīng)將該項目定位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)中高檔次的辦公寫字樓，著力推出“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)”這一地理優(yōu)勢和“海泰”和“區(qū)內(nèi)經(jīng)典”概念，塑造該項目的品牌形象。對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資行為來說，眾所周知，投資風(fēng)險的降低就是投資收益的產(chǎn)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為市重點政策扶植基地，已經(jīng)并必將成為高科企業(yè)快速發(fā)展的最佳溫床，其獨(dú)有的天時、地利、人和，已成為新興科技類企業(yè)生存發(fā)展的最佳跳板，是眾多企業(yè)的明智選擇。物業(yè)采用國際先進(jìn)的“一站式”酒店管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最大限度地滿足業(yè)主需要。本項目戶型設(shè)計面積適中，空間大小可隨意自由整合，極大幅度地滿足各類企業(yè)需要。 ③ 品牌產(chǎn)品，誠信可靠。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。華苑軟件園是目前天津市唯一的集政府性、集約性、專業(yè)性、綜合性為一體的高科技商務(wù)區(qū)。入住園區(qū)、進(jìn)駐本物業(yè)可享受區(qū)內(nèi)企業(yè)更加優(yōu)厚的優(yōu)惠政策。 自身情況分析 （ 1）相對優(yōu)勢： A、區(qū)域資源優(yōu)勢。 （四）市場定位 準(zhǔn)確的市場定位是影響該項目銷售的重要因素，下面從該項目的自身優(yōu)劣勢和市場需求進(jìn)一步闡述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該項目是鑫茂公司、園區(qū)、南大等多家單位共同開發(fā)的 單元式標(biāo)準(zhǔn)廠房，它適用于中小型加工型生產(chǎn)企業(yè)，生產(chǎn)與辦公相對分離，總建筑面積 13 萬平方米，平均售價在 3000 元 /平方米，該物業(yè)的類別、用途與海泰科技創(chuàng)業(yè)中心是不相同的，但其生產(chǎn)、辦公相結(jié)合的單元式房型、及項目在社會上的知名度，會對我們的樓盤銷售產(chǎn)生一定的影響。 3．鑫茂南大民營科技園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。預(yù)計 20xx 年初開盤發(fā)售。 （ 3）辦公樓的智能化 今后寫字樓智能化程度將會不斷的增加，寫字樓市場的經(jīng)營者需要不斷地研究業(yè)主和承租人的辦公需求，特別是適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代的需求，提高大樓的附加價值，聚集優(yōu)良承租戶，實現(xiàn)高度的安定經(jīng)營。