【文章內容簡介】 電設施、工程費用），臨時用電與永久用電的差價 供水工程 包括紅線外建造費、管線鋪設費、接口補償費，主要有自來水系統(tǒng)與直飲水系統(tǒng)及熱水系統(tǒng)，臨時用水與永久用水的差價 供氣工程 主要包括管道系統(tǒng)、調壓站等 供熱工程 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、熱量表 小區(qū)園建 包括廣場、門樓工程；園林桌椅購置及安裝；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山及其他建筑小品建造；路燈、草坪燈；垃圾箱等 ,永久圍墻建造工程費用 小區(qū)綠化 區(qū)內、區(qū)外植被、花草等綠化物品采購、種植及維護費用 開發(fā)項目成本的組成（基礎設施費） 序號 一級科目 二級科目 備注 四 基礎設施費 市政道路 ：指小區(qū)內部大型道路工程 (注：不含園建道路，園建道路含在小區(qū)園建項目 ) ：屬于紅線外的市政規(guī)劃道路工程 排水與排污工程 主要指住宅樓下的第一個排水、排污、雨水檢查井至市政排水、排污、雨水檢查井的管道及工程費用，包括污水處理站 小區(qū)弱電系統(tǒng) ：包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、 IC卡門禁系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)等 ：主要指電話 ：含寬帶網絡等 ：閉路電視系統(tǒng)工程或數(shù)字電視系統(tǒng)工程 開發(fā)項目成本的組成（基礎設施費） 序號 一級科目 二級科目 備注 五 公共配套設施工程費 會所、中學、小學、幼兒園、醫(yī)院等公共配套設施工程費用 設計費、主體建安工程費、室外配套工程費、內部裝修工程、運動康體（場地）設施、配套資產購置等費用 小區(qū)運動及游樂設施 室外健身活動、游樂等場地用設施（注：非會所健身房運動設備） 地下車庫 含平時及戰(zhàn)時所有地下車庫工程費用 政府配套費 包括開發(fā)中根據(jù)政府文件規(guī)定需向政府繳納的相關配套費用（大市政配套費用除外）：如電力配套費、采暖增容配套費 其他配套工程及設施 包括市場、車站、停車棚、居委會及綜合治理辦公室、垃圾中轉站等 開發(fā)項目成本的組成（公共配套設施工程） 序號 一級科目 二級科目 備注 六 開發(fā)間接費 工程管理費 監(jiān)理費、質監(jiān)費、安全監(jiān)督費、工程保險費、檢測費、工程造價咨詢費及其它等費用 物業(yè)管理完善費 ：開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金（注：若為業(yè)主承擔，發(fā)展商只代收代付該筆費用，則不列入開發(fā)商開發(fā)成本） ：指為保證順利交樓由物業(yè)公司派員參與工程質量監(jiān)管人員發(fā)生的物業(yè)管理前期介入費用（包括咨詢費、顧問費等） 資本化利息 銀行借款利息、債利息、匯兌損益、其他融資費用等 工程人員費用 直接從事項目開發(fā)建設部門的人員工資、獎金、補貼等人工費、勞保支出、辦公費用、修理費支出、水電費支出及交樓過程中發(fā)生的水損、電損等費用、折舊費攤銷（注：從總帳系統(tǒng)引入數(shù)據(jù)） 其它費用 其它開發(fā)間接費 開發(fā)項目成本的組成（開發(fā)間接費） 序號 一級科目 二級科目 備注 七 營銷費用 媒介推廣費、促銷活動費、顧問合作費、地區(qū)銷售獎金、銷售工具制作費、現(xiàn)場管理費用及其它營銷費 八 財務費 利息、銀行費用等 九 管理費用 十 營業(yè)稅金及附加 十一 項目成本 =（一 +二 +三 +……+ 十） 開發(fā)項目成本的組成 ? 新建 PPT（文化、主題、字體、風格、效果） ? 背景修飾 ? 編輯模板 ? 使用多個母版 ? 讓 Logo出現(xiàn)在每張PPT上 ? 選擇母版版式 插入圖表 插入圖片 插入音頻 ? 插入視頻 ? 插入 Flash 項目符號和編號 段落間距和行距 字體和文字方向 藝術字 ? 手動繪圖 ? 形狀填充、輪廓、效果 ? 對象排列、組合、放置 ? 幻燈片切換（聲音、速度、方式、時間） ? 對象動畫效果（進入、強調、退出） ? 幻燈片發(fā)布 ? 打印版式 ? 打包成 CD 幻燈片放映 ? 放映方式 ? 排練計時和錄制旁白 ? 繪圖筆和常用快捷鍵 【 成本控制的重心 】 ?各類成本（費用）所占總額的比例 ?影響成本和發(fā)生成本 ?成本重要控制區(qū)域 ?隱形成本和顯性成本 ? 開頭語 ? 成本管理的問題 ? 如何認識成本 ? 成本的構成 ? 成本控制的重心 ? 作業(yè)過程成本管理 ? 全員成本管理 ? 結束語 各類成本（費用）所占總額的比例 土地 成本（ 約 2535%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本準確 分析。 前期費用（約５ %左右），主要指設計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。 工程成本（約 5055%左右），主要由分項工程及甲供物資成本、室外管網和環(huán)境成本、公共配套設施等構成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程 /供貨合同成本。 基礎設施配套費：（約 510%左右）。主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。 三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用（約占 810%）。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。 設計 采購 施工 項目各期發(fā)生的成本及對成本的影響 項目周期 成本比例 發(fā)生成本的曲線 影響成本曲線 新項目發(fā)展 成本控制重點放那兒好？ 70%～ 80% 20% 銷售及物管 影響成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對產品總成本的影響。 發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。 成本控制的關鍵在于控制影響成本！ 主要 控制 價值區(qū) 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 概念 設計 施工 /安裝 使用 隱性成本 一種隱藏于總成本之中、游離于財務審計監(jiān)督之外的成本。具有一定隱蔽性，是成本的將來時態(tài)和轉嫁的成本形態(tài)的總和。 (現(xiàn)金流管理 ) 顯性成本 － 計入賬內的、看得見的實際支出 顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等方面。 ? 新建 PPT（文化、主題、字體、風格、效果） ? 背景修飾 ? 編輯模板 ? 使用多個母版 ? 讓 Logo出現(xiàn)在每張PPT上 ? 選擇母版版式 插入圖表 插入圖片 插入音頻 ? 插入視頻 ? 插入 Flash 項目符號和編號 段落間距和行距 字體和文字方向 藝術字 ? 手動繪圖 ? 形狀填充、輪廓、效果 ? 對象排列、組合、放置 ? 幻燈片切換（聲音、速度、方式、時間） ? 對象動畫效果（進入、強調、退出） ? 幻燈片發(fā)布 ? 打印版式 ? 打包成 CD 幻燈片放映 ? 放映方式 ? 排練計時和錄制旁白 ? 繪圖筆和常用快捷鍵 【 作業(yè)過程的成本管理 】 ?作業(yè)過程 ?各部門的作業(yè)流程關系 ?作業(yè)過程成本管理－設計成本 ?作業(yè)過程成本管理－招標、簽約 ?作業(yè)過程成本管理－施工管理 ?作業(yè)過程成本管理－營銷及物管 ?作業(yè)過程成本管理－結算、數(shù)據(jù)庫的建立 ? 開頭語 ? 成本管理的問題 ? 如何認識成本 ? 成本的構成 ? 成本控制的重心 ? 作業(yè)過程成本管理 ? 全員成本管理 ? 結束語言 項目發(fā)展 施工 規(guī)劃設計 招標 竣工結算 簽約 銷售 房地產成本作業(yè)過程 總目標 物業(yè)管理 設計部 銷售部 成本管理部 項目發(fā)展部 財務管理部 成本 市場定位 案方品產 收益情況 況情益收 項目 評價工作 流程 ? 控制要點：合理的產品技術經濟指標設計周期、設計質量 。 ? 控制原則：經濟合理性最大 。 ? 體型系數(shù)：大局框框已定，成本是設計出來的（ 70%的成本由設計階段確定） 作業(yè)過程管理－設計成本 ? 建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經濟技術指標； ? 結構專業(yè)：設計人員的經濟意識、合理的安全系數(shù)； ? 設備專業(yè)：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本 。 主要經濟指標 ? ? 容積率 ? 建筑密度 ? 單方鋼筋含量 ? 單方砼含量 ? 窗地比 ? 層高 ? 地下室的車位面積 ? 建筑周長面積比 主要經濟指標限額控制 可售比 可售比＝可售面積 /建造面積 100％ 可售比對項目成本的影響是無可挽回的。 無原則的創(chuàng)新和單純價值最大化追求使可售比不斷降低。針對不同項目，設定可售比底線，是合理控制成本的關鍵。 鋼筋含量 鋼筋每降低 1kg/平方米，成本減少 /平方米左右。 鋼