【文章內(nèi)容簡介】 護 （ 161） 47 不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質(zhì)或發(fā)生喧囂、振動及其他與此相類似之行為。 ?公共安寧之維護 （ 164） 47 飼養(yǎng)動物，不得妨礙公共衛(wèi)生、公共安寧及公共安全。但法令或規(guī)約另有禁止飼養(yǎng)之規(guī)定時，從其規(guī)定。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 8/13） ?公共基金： 公共基金來源 (1)起造人就領(lǐng)得使照一年內(nèi)之管理維護事項，應(yīng)按申領(lǐng) 建造執(zhí)照核準(zhǔn)之工程造價一定比例或金額提列 新臺幣一千萬元以下，千分之二十 一千萬元至一億元，千分之十五 一億元至十億元，千分之五 十億元以上，千分之三 (2)區(qū)分所有權(quán)人依區(qū)分所有權(quán)人會議決議繳納。 (3)本基金的孳息。 (4)其他收入。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 9/13） ?公共基金： 公共基金管理與運用 ※ 如何保管 公共基金應(yīng)設(shè)專戶儲存，並由管理負(fù)責(zé)人或管理委員會負(fù)責(zé)管理。其運用應(yīng)依區(qū)分所有權(quán)人會議之決議為之。【第十八條】（十一條） ※ 是否要繳稅（管理負(fù)責(zé)人可否免稅） 公共基金如以管理委員會名義設(shè)立專戶儲款，其孳息準(zhǔn)予免納所得稅，並核發(fā)扣繳證明。 ※ 權(quán)利與所有權(quán)一體化 區(qū)分所有權(quán)人對於公共基金之權(quán)利應(yīng)隨區(qū)分所有權(quán)之移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設(shè)定負(fù)擔(dān)?！镜谑艞l】 ※ 運用應(yīng)經(jīng)區(qū)權(quán)會決議 公共基金應(yīng)設(shè)專戶儲存，其用途應(yīng)以公寓大廈規(guī)約範(fàn)本第十一條第三款例示項目為原則。（ 89營署建字第 07252 號函） 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 10/13） ※ 公共基金之移交 單一區(qū)分所有權(quán)人得推選自己為管理負(fù)責(zé)人，依本條例 18規(guī)定，由起造人移交公共基金 ※ 工程造價之採計標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)以起造人向直轄市或縣（市）（局）主管建築機關(guān)申領(lǐng)之建造執(zhí)照核準(zhǔn)之工程造價為準(zhǔn)。於設(shè)計變更時亦同 ?公共基金： 公共基金管理與運用 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 11/13） 公共基金用途如下： ，所進行之計畫性修繕者。 ，必須修繕者。 、重大修繕或改良。 。但應(yīng)由收繳之管理費歸墊。（ 113款） ?積欠管理費用 積欠應(yīng)繳納之公共基金或應(yīng)分擔(dān)或其他應(yīng)負(fù)擔(dān)之費用已逾二期或達相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會得訴請法院命其給付應(yīng)繳之金額及延遲利息。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 12/13） ?強制遷離 積欠金額達總價百分之一，於三個月仍未改善者，得依區(qū)分所有權(quán)人會議決議，訴請法院強制遷離。 為區(qū)分所有權(quán)人時亦可強制出讓、法拍。 ※ 房地一體化原則 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應(yīng)有部分及其基地所有權(quán)或地上權(quán)之應(yīng)有部分分離而為移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)?！镜谒臈l第二項】 揆其條文意旨，係維持建築物區(qū)分所有權(quán)與基地共有權(quán)之一體化，避免法律關(guān)係趨於複雜 … 建物所有權(quán)第一次登記時申請書備註欄記明「基地權(quán)利種類」，依前開條例規(guī)定，僅限於基地所有權(quán)或地上權(quán)，似不宜擴張解釋適用於「使用借貸」、「典權(quán)」及「租賃權(quán)」。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 二、專有、約定專用、共用、約定共用（ 13/13） ?管理組織之意義 ?區(qū)分所有權(quán)人會議 ?管理委員會或管理負(fù)責(zé)人之職務(wù) ?管理委員會或管理負(fù)責(zé)人之處罰 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 1/31） 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 2/31） ?區(qū)分所有權(quán)人會議之意義與性質(zhì) ，是一人合組織 舉行之會議 「會議」，並非事務(wù)之執(zhí)行機關(guān)。 ，卻是公寓大廈最高意思機關(guān)（股東會 制度） 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 3/31） ?區(qū)分所有權(quán)人會議 為共同事務(wù)及涉及權(quán)利義務(wù)之有關(guān)事項，召集舉行之會議。 由全體區(qū)分所有權(quán)人組成。 ?區(qū)分所有權(quán)人會議 （ 三人以上始成會議 ） 具有區(qū)權(quán)人身分之主委 /委員 /管理負(fù)責(zé)人擔(dān)任 除規(guī)約另有規(guī)定外 ， 由二人 (具區(qū)權(quán)身分 )推選 /10日公告生效 /公告日之 計算 推選人數(shù)較多者任之 人數(shù)相同時已比例較多者任之 條例修正前召集人仍有效 (法不溯及既往原則 ) 全部解任時 依互推方式或指定方式為之 推選程序不符 決議不生效力 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 4/31） ?期間計算標(biāo)準(zhǔn)（起算與終止） ?『期間』：係指 確定或可得確定 的一定範(fàn)圍內(nèi)之 時期 ， 在法律觀念上是 時間過程中的某一線段 。 ?『期日』 ： 係指 不可分或視為不可分 的某一 特定時刻 ， 再法律觀念上是 時間過程中的一個點 。 ?民法第 121條 ： 「以 日、星期、月或年 定期間者，以期間 末日之終止 ，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之 星期、月或年與起算日相當(dāng)日之前一日 ，為期間之末日。但以 月或年定 期間，於 最後之月，無相當(dāng)日者 ，以其月之末日，為期間之末日 ?！? ~始日不計，末日計入 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 6/31） ? 法院 查封之區(qū)權(quán)人 仍得行使權(quán)利義務(wù)出席 。 ? 死亡之 繼承人 尚未辦理登記 仍得行使及委託 ? 主席產(chǎn)生方式 ： 宜參考會議規(guī)範(fàn) (除規(guī)約另有規(guī)定外 )表決方式 ? 區(qū)權(quán)會決議 不宜限制太多 (影響管委會運作 ) 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 7/31） ?區(qū)分所有權(quán)人會議 ?管理委員會 區(qū)分所有權(quán)人會議 決議事項 及公寓大廈 管理維護工作 。 成立 ， 依 區(qū)分所有權(quán)人會議之 決議 。 但規(guī)約另 有約定，從其規(guī)定。 ，符合 住戶得被選任、 推選為管理委員、主任委員 。 。 ※ 規(guī)約訂定 選任事項 不得違反 29條任期及連任限制 ※ 規(guī)約範(fàn)本效力 參考性質(zhì) ※ 共有人可否同時被選任委員 ※ 僅有 2區(qū)權(quán)人可否成立管委會或推選管負(fù)人 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 8/31） ?管理負(fù)責(zé)人 ，由區(qū)分所有權(quán)人 推選或指定住 戶 一人為 負(fù)責(zé)管理 公寓大廈事務(wù)者。 之 情況。 管委會與管理負(fù)責(zé)人 ※ 具當(dāng)事人能力 (被告原告契約主體 )但須速告區(qū)權(quán) 人 vs無法人行為能力 ※ 不具刑事訴訟當(dāng)事人能力 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 9/31） ?管理委員或管理負(fù)責(zé)人之責(zé)任 ： 過失致死或傷害罪 ；供營業(yè)使用場所未設(shè)置或維護消 防設(shè)備，發(fā)生火災(zāi)致死或重傷?！拘谭ǖ?27 284 條】【消防法第 35條】 ： 管理委員會為委任人或僱用人之損害賠償責(zé)任，管理 委員或管理負(fù)責(zé)人為受任人之損害賠償責(zé)任?！久穹? 第 54 18 544條】 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 10/31） ?管理委員或管理負(fù)責(zé)人之責(zé)任 ： (1)重罰 (新臺幣四萬元以上二十萬元以下 )： 違反第二十條所定之公告或移交義務(wù)者。【第二十條、四十九條第七款】 (2)微罰 (新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰 )：【第四十八條】 ?管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員 未善盡督促第十七條所定住戶投保責(zé)任 保險之義務(wù)者。 ?管理負(fù)責(zé)人 、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行第二十二條所定促請 改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區(qū)分所有權(quán)之職務(wù)者。 ?管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由違反第三十五條規(guī)定者 。 ?管理負(fù)責(zé)人、主任委員或管理委員無正當(dāng)理由未執(zhí)行第 三十六條第一款、 第五款至第十二款所定之職務(wù)，顯然影響住戶權(quán)益者。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 11/31） ?區(qū)分所有權(quán)人會議 區(qū)分所有權(quán)人會議為「 住家最高意思機構(gòu)」 。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 12/31） ?區(qū)分所有權(quán)人會議召開方式 起造人 召開之會議。 區(qū)分所有權(quán)人 召開之會議。 、管理委員或管理負(fù)責(zé)人 具區(qū)權(quán)人身分。 互推產(chǎn)生 。 申請指定臨時召集人 。 ?區(qū)分所有權(quán)人會議表決權(quán)計算 。 ，該表決權(quán)推由一人行使。 ，其超過部分不予計算。 ，並有比例及人數(shù)之限制。 ?區(qū)分所有權(quán)人會議種類 起造人召開 第一次區(qū)權(quán)會 定期會議 定期會議每年至少召開一次。 臨時會議 經(jīng)管理負(fù)責(zé)人或管理委員會請求者 。 經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人五分之一以上及其區(qū)分所有權(quán)比例 合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由 請求召集者。 ※ 「急迫情事」認(rèn)定。 肆 、 公寓大廈管理條例暨相關(guān)法令說明 三、公寓大廈管理組織之運作（ 13/31） 起造人於申請建造執(zhí)照時，所檢附共用部分之圖說，應(yīng)包括設(shè)置管理維護 使用空間之詳細位置圖說。 ?起造人召開第一次區(qū)權(quán)會 ?起造人移交責(zé)任 起造人應(yīng)將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設(shè)施設(shè)備；設(shè)施設(shè)備使用維護手冊及廠商資料、使用執(zhí)照謄本、竣工圖說、水電、機械設(shè)施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負(fù)責(zé)人推選或指定後 七日內(nèi)會同政府主管機關(guān) 、公寓大廈管理委員會或管理負(fù)責(zé)人現(xiàn)場針對水電、機械設(shè)施、消防設(shè)施及各類管線進行檢測 ，確認(rèn)其 功能正常無誤後，移交之 。 前項公寓大廈之水電、機械設(shè)施、消防設(shè)施及各類管線不能通過檢測，或其 功能有明顯缺陷 者，管理委員會或管理負(fù)責(zé)人 得報請主管機