第2章建設(shè)用地制度與政策d(編輯修改稿)
2025-04-02 20:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。 小產(chǎn)權(quán)房 全國(guó)性難解之題 ? 據(jù)了解，在國(guó)家叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”之前，全國(guó)很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點(diǎn)晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國(guó)性的難以破解又必須破解之題。 小產(chǎn)權(quán)房 全國(guó)性難解之題 ? 首先，對(duì)已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響社會(huì)穩(wěn)定，是否補(bǔ)償，如何制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補(bǔ)繳土地出讓金？其次，主管部門采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長(zhǎng)頂風(fēng)違法，進(jìn)一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒有明令禁止。如果允許建設(shè)，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個(gè)窩住”的城市中低收入家庭。最后，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會(huì)有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國(guó)家的政策動(dòng)向改變，賭國(guó)家的政策執(zhí)行力。 如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，將是一場(chǎng)體制、政策和民生的艱難博弈。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個(gè)系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強(qiáng)迫手段簡(jiǎn)單處理不計(jì)后果。 專家建議從以下幾方面入手 ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個(gè)問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題， 首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。 這本身就是一個(gè)工程浩大的政府改革問題。不管國(guó)家出臺(tái)什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩? ? 對(duì)土地制度進(jìn)行改革并完善相關(guān)法律 。農(nóng)村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實(shí)沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進(jìn)行簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓，無法真正解決村民、集體、國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對(duì)農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。對(duì)土地制度應(yīng)該進(jìn)行改革，包括國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個(gè)人、集體、國(guó)家三者的利益關(guān)系，形成一套切實(shí)可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國(guó)特色社會(huì)主義土地制度。 ? 對(duì)于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對(duì)于違規(guī)購(gòu)買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)處罰以維護(hù)法律和政策的尊嚴(yán)。 ? 另外，凡購(gòu)入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補(bǔ)交差額利益，對(duì)村干部及開發(fā)商實(shí)行嚴(yán)格處罰手段，以期達(dá)到目的：使開發(fā)商、村干部、購(gòu)房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。 ? ? ? ?（掌握） ? 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付 土地使用權(quán)出讓金 的行為。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義如下： ? ①土地使用權(quán)出讓，又稱批租或 土地一級(jí)市場(chǎng)， 由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。 ? ②經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人在使用期限內(nèi) 對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)。 ? ③土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 ? ④ 集體土地不經(jīng)征收不得轉(zhuǎn)讓。 ? ⑤土地使用權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。 《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，可以采取 拍賣、招標(biāo) 或者雙方 協(xié)議 的方式， 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地 ，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！? 國(guó)有土地資源部 2023年 4月 3日頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》又提出了 掛牌出讓的 方式。 出讓方式 ：相關(guān)立法鏈接： ? 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限是： 出讓土地 最高年限 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 即：居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂用地 40年，其余 50年 土地使用權(quán)到期， 房子是不是就不歸我了？ 到期處理（物權(quán)法第一百四十九條） 住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 土地使用權(quán)的收回和終止 土地使用 權(quán)終止 （ 1）土地使用權(quán) 年限屆滿 （ 2）土地使用權(quán)收回 （ 3）土地滅失：如河流改道、山體滑坡、地震等 ：只在特殊情況下提前收回，如國(guó)防 需要、環(huán)境保護(hù)需要、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要等 ：國(guó)家需要時(shí)或土地使用者不需要時(shí)無償收回 權(quán) ?（了解） ? 簽訂書面出讓合同 ? 三種類型合同 – 成片土地 土地使用權(quán)出讓合同 – 項(xiàng)目用地 (宗地 )土地使用權(quán)出讓合同 – 劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而 補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同 ?合同的主要內(nèi)容 ? 合同正文 – 主要內(nèi)容一般包括： ① 當(dāng)事人的名稱和住所； ② 土地界址、面積等； ③ 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間； ④ 土地用途； ⑤ 使用期限； ⑥ 出讓金等費(fèi)用及其支付方式； ⑦ 解決爭(zhēng)議的方法。 ? 合同附件 – 主要內(nèi)容有：地塊四至平面圖；界樁定點(diǎn)圖；土地利用要求；城市建設(shè)管理要求；建設(shè)要求；建筑面積；限高；綠化率；建筑比例等。 ?合同的履行 ? ① 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 ? ②用地單位改變土地利用條件及用途 ，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
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