【文章內(nèi)容簡介】 銷售客群分析 本地銷售客戶質(zhì)量不高，數(shù)量較少 。 ?我們發(fā)現(xiàn) ,目前 重慶市場上購買客戶普遍購買能力較差 ,客戶 來自不同行業(yè) ,非本地投資客戶購買能力優(yōu)于本地客戶 ,有購買實力的客戶往往身兼本土企業(yè)老板身份 ,以自用為主 ,但企業(yè)品牌及整體實力較差 ,屬于質(zhì)量較差的投資客。 ?實力較強的客戶基本上以金融銀行類客戶為主 ,該類投資客戶注重項目形象及軟硬件品質(zhì) ,為蔚然項目理想投資客戶。 銷售市場現(xiàn)狀分析 銷售市場表現(xiàn)欠佳。 ?甲級寫字樓投資市場價格 處于高位瓶頸期 , ?供應(yīng)量較大 ,投資市場趨于飽和及價格炒高 ?頂級甲級寫字樓去化率很低 ? 乙級及普通寫字樓市場交易活躍 銷售市場預(yù)估 未來 5年內(nèi)重慶甲級寫字樓銷售市場競爭激烈，價格瓶頸無法突破。 項目建議 ： 蔚然項目的銷售市場并不看好 ,主要將受往年重慶頂級寫字樓去化率不佳 ,市場供應(yīng)量較大 ,價格處于高位瓶頸期 ,匹配蔚然大廈愿景的投資客較少等方面影響 . 重慶甲級寫字樓市場回顧 銷售市場 — 分析總結(jié) 33 價格 制定 價格制定 租金制定考慮因素 租金定位 整體市場之經(jīng)濟狀況 主要競爭對手的租金 定位 本項目 在 物管服 務(wù)及 配套 設(shè)施之市場 價值 反映 針對不同之客戶所 提供之 特別優(yōu)惠政策 競爭對手實際租賃 情況 之分析 租金制定 價格制定 租售價格之定價計算方法 調(diào)整系數(shù) 權(quán)重比例 金融城 2號 T2 海航保利大廈 機動車行駛路線 6% = = 地鐵因素 6% = = 地標(biāo)性（可見性） 6% = 1= 標(biāo)準(zhǔn)層面積 8% 1= 1= 架高地板 5% 1= = 樓板承重 4% 1= = 凈高 8% 1= 1= 使用率 8% 1= = 通訊 5% = = 空調(diào)系統(tǒng) 8% 1= = 電梯部數(shù)及梯速 4% 1= = 電梯的載客量 4% 1= 1= 大堂 6% = = 交付狀況 8% = = 配套設(shè)施 6% = = 物業(yè)管理 8% = = 綜合調(diào)整系數(shù) 100% 租金制定 價格制定 租金價格之定價計算方法 在進行綜合系數(shù)比較時， 由于蔚然寫字樓 項目目前階段有些因素待定，我們則以該類 因素的 市場平均值作為其標(biāo)準(zhǔn)進行比較預(yù)測 。 公式 推算平均有效租金 =各樓盤平均有效租金 /綜合系數(shù) 指數(shù) 金融城 2號 T2 海航保利大廈 租金區(qū)間價格 115~140 90~140 項目平均有效租金 115 綜合調(diào)整系數(shù) 與各物業(yè)推算平均有效租金 138 注：租金單位為人民幣：元 /平方米 /月 ，平均成交有效租金為不含物業(yè) 管理費且除去免租期等因素的實際收益。 加權(quán)平均上述數(shù)據(jù)得出 現(xiàn)時蔚然寫字樓 項目的 平均成交租金 價值 為 ： 租金制定 價格制定 參數(shù) 指數(shù)及價格 2023年之租金價值 人民幣 /平方米 /月 預(yù)計蔚然寫字樓項目推出市場時間 2023年底交房 近年重慶市場寫字樓租金平均升幅 8% 推算 2023年有效租金 (不含物管費 ) 人民幣 /平方米 /月 推算 2023年有效租金 (不含物管費 ) 人民幣 /平方米 /月 價格推算 參數(shù) 指數(shù)及價格 參考 2023年有效租金價格 人民幣 /平方米 /月 近年重慶寫字樓市場平均投資回報率 % 公式 :銷售單價 =平均月租金 *12/年投資回報率 2023年預(yù)估平均銷售單價 約 33,036元 /平方米 指數(shù)型售價預(yù)估 租金制定 租金制定 各樓層租金定價推算 瑞安企業(yè)天地 5號樓價格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) A棟 B棟 屋頂設(shè)備層 屋頂設(shè)備層 22— 26層 21層 12— 20層 11層設(shè)備 10層 9層（大堂） 參數(shù) B塔 預(yù)估平均租金 人民幣 B塔總計可租賃樓層 17F 最低對外出租樓層 10th 最低對外出租樓層價格預(yù)設(shè) 130元 /平方米 最高對外出租樓層價格推算 約 178元 /平方米 公式 =(最高租金 最低租金 )/租賃樓層 樓層增幅 約 3元 本項目 2023年 B塔樓樓層增幅推算 注 ：樓層增幅依最低樓層設(shè)定租金值值而產(chǎn)生變化 ,當(dāng)該值設(shè)定較大時增幅減少 ,對于 優(yōu)質(zhì)客戶 ,可依照一事一議原則追加其優(yōu)惠免租期或裝修期而不破壞租金價格設(shè)定。 租金制定 39 目標(biāo) 投資者 潛在目標(biāo)投資者 方案一 目標(biāo)投資者 以下是在 2023年擁有空閑資本且符合我們目標(biāo)投資者要求的部分投資客群 .這僅為代表性名單 ,完整名單會在項目投入市場前提供 .我們的數(shù)據(jù)庫擁有近 3000個包括大型機構(gòu) ,財富公司與個人的名單 ,來自國內(nèi) ,地區(qū)與全球 .我們的團隊與這些投資群體擁有良好的關(guān)系 ,確保項目最大范圍的讓客戶群所認知 . 鑒于方案一為整體獨棟銷售 ,因此潛在客戶群為大型機構(gòu)投資者 . 本土集團 中國金茂集團 全球投資者 Blackstone Carlyle Union Investment Tishman Speyer Invesco CPPIB AM Alpha MSREF QIA KIA ADIA NPS GIC Mitsui Fudosan SEB 目標(biāo)投資者 大型投資機構(gòu) 潛在目標(biāo)投資者 方案二 目標(biāo)投資者 其它買家 新華信托 稅務(wù)局 電力公司 國有企業(yè) 濰柴動力 整體物業(yè)買家 中國建設(shè)銀行 中國招商銀行 民生銀行 方案 2中的潛在客戶應(yīng)為最終用戶 ,例如大型金融機構(gòu)和國有企業(yè) . 目標(biāo)投資者 大型終端用戶 投資者 背景 目前運營情況 1. BOCI 銀行部門投資 熟悉重慶市場。目前沒有項目 2. Taiping Life 本土保險公司 熟悉重慶市場。目前沒有項目 3. China Life 本土保險公司 熟悉重慶市場。目前沒有項目 4. An Bang Insurance 本土保險公司 熟悉重慶市場。擁有本土項目 5. Taikang Insurance 本土保險公司 熟悉重慶市場。目前沒有項目 6. ICBCI 銀行部門投資 熟悉重慶市場。目前沒有項目 7. China Development Bank 擁有政府背景銀行 有重慶分行 8. Acendas 新加坡背景基金 熟悉重慶市場。目前沒有項目 9. Mirae Asset 韓國背景基金 曾經(jīng)尋找重慶辦公項目 10. GAW Capital 香港背景基金 熟悉重慶市場。目前沒有項目 11. Homax 臺灣背景基金 尋找辦公項目 12. Jinmao Group 本土投資 尋找辦公項目 目標(biāo)投資者 潛在目標(biāo)投資者名單 目標(biāo)投資者 方式一： 項目運營后期帶租約整體收購 方式二： 項目運營前期整體收購 在呈現(xiàn)蔚然品牌價值后實現(xiàn)項目后期經(jīng)濟收益最大化 實現(xiàn)在保證整體項目品質(zhì)前提下風(fēng)險控制和合理經(jīng)濟收益 投資案例 :金融街重慶金融中心 項目概況 交易日期 20232023 位置 江北 江北嘴 交易建面（平方米 ) A21000, B36000,C31000, D34000, 賣方 金融街控股 買方 (A)華夏銀行 , (B)平安保險 , (C)中國國家開發(fā)銀行 , (D)中國人民人壽保險 （金融銀行背景） 大宗購買單價 10,00012,000元 /平方米 現(xiàn)時推導(dǎo)單價 23,571元 /平方米 Lifan Center (Jiangbeizui) A C A B D 目標(biāo)投資者 目標(biāo)投資者 — 投資案例 投資動機 ?城市核心商務(wù)區(qū)域（江北嘴金融中心） ?宏觀利好政策傾斜該區(qū)域 ?江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求 ?重慶寫字樓市場投資回報率較高 ?區(qū)域金融聚集度吸引 投資案例 :海航保利 交易區(qū)域 樓層 面積（㎡） 功能 1F4F 14,309 辦公，商業(yè) 29F58F 58,639 （ 29樓和 44樓是避難樓層）辦公 B1B2 2,304 酒店配套辦公空間， 設(shè)備用房， 車庫 B3B6 37,306 酒店配套辦公空間， 設(shè)備用房，車庫，人員保護空間 項目概況 交易日期 2023年 1月 位置 渝中區(qū) 解放碑 占地面積（㎡） 11,831 建筑面積（㎡） 183,300 成交面積 112,558 賣方 保利集團 買方 海航集團 （航空運輸、多元化投資背景） 購買 約 65% 大宗購買單價 14,000 元 /平方米 現(xiàn)時推導(dǎo)價格 26,400 元 /平方米 發(fā)展模式 復(fù)合用途項目（辦公，商業(yè)） 目標(biāo)投資者 目標(biāo)投資者 — 投資案例 投資動機 ?重慶寫字樓市場投資回報率較高 ?重慶自持型甲級寫字樓偏少，市場需求強烈 ?解放碑為重慶傳統(tǒng) CBD，該區(qū)域建立高品質(zhì)寫字樓項目利于樹立企業(yè)品牌形象 投資案例：財信廣場項目 交易區(qū)域 面積 功能 備注 55,000 ㎡ (一棟寫字樓 ) 辦公樓 一棟寫字樓將作為中信銀行在重慶地區(qū)總部 項目概況 交易時間 N/A 位置 江北 江北嘴 建筑面積（㎡） 220,000 項目構(gòu)造 兩棟辦公樓，一個自持酒店和一個面積大約 33,000㎡的購物中心。 成交建面（㎡） 55,000 （一棟辦公樓） 賣方 財信地產(chǎn) 買方 中信銀行 （銀行背景） 大宗購買單價 約 RMB 16,00017,000元 /平方米 現(xiàn)時價格推導(dǎo) 22,000元 /平方米以上 運營模式 自用 目標(biāo)投資者 目標(biāo)投資者 — 投資案例 投資動機 ?宏觀利好政策傾斜該區(qū)域 ?重慶寫字樓市場發(fā)展環(huán)境良好 ?江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求 ?重慶寫字樓市場投資回報率較高 ?區(qū)域金融聚集度吸引 投資案例：力帆中心項目 交易區(qū)域 Floor樓層 功能 F9F10 商業(yè) F30F37 辦公 150個停車位 項目概況 交易時間 12Q1 地址 江北 江北嘴 交易總量 (sqm) 14,400 賣家 力帆集團 買家 廣東南粵銀行重慶分行 （銀行背景） 大宗投資單價 25,600元 /平方米 現(xiàn)時價格 29,000元 /平方米 運營模式 自用 力帆中心 (江北嘴 ) 目標(biāo)投資者 目標(biāo)投資者 — 投資案例 投資動機 ?看好江北嘴金融中心區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 ? 宏觀利好政策傾斜該區(qū)域 ?江北區(qū)域甲級寫字樓偏少不能滿足市場需求 ?重慶寫字樓市場投資回報率較高 ?區(qū)域金融聚集度吸引 投資 :企業(yè)天地項目 項目概況 交易日期 2023 位置 渝中區(qū) 化龍橋 交易建面（平方米 ) 429400、 529100 賣方 企業(yè)天地 買方 中國平安保險 （金融保險） 大宗投資單價 13,461 元 /平方米 現(xiàn)時單價推導(dǎo) 20,000元 /平方米 發(fā)展模式 純辦公 4 5 目標(biāo)投資者 目標(biāo)投資者 — 投資案例 投資動機 ?重慶寫字樓市場發(fā)展環(huán)境良好 ?重慶高品質(zhì)自持項目缺乏，市場需求強烈 ?重慶寫字樓市場投資回報率較高 ?瑞安地產(chǎn)與政府聯(lián)合開發(fā)，政府對該區(qū)域的企業(yè)政策優(yōu)惠幅度較大，容易引起客戶 投資市場研判總結(jié) 市場策略 ? 投資物業(yè)特征 ? 區(qū)位：核心商務(wù)區(qū)域 ? 品質(zhì)：高品質(zhì)甲級寫字樓 ? 價格：整體購買溢價率達 %（ 2023年至今） ? 市場：看好重慶高品質(zhì)寫字樓租賃市場 ? 背景：多為銀行投資自用 /金融類型集團公司背景投資 ? 標(biāo)的：投資標(biāo)的均為核心地段高品質(zhì)甲級寫字樓 投資市場總結(jié)： 重慶商務(wù)投資市場在核心商務(wù)區(qū)域的高品質(zhì)甲級寫字樓物業(yè)上具有較好的市場接受和活躍度。 在重慶持有商務(wù)核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有較好的價值和前景 ? 未來重慶寫字樓市場發(fā)展前景良好 ? 自持型甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢 ? 投資動機特征 ? 投資市場預(yù)期 49 目標(biāo) 租戶 目標(biāo)租戶 目標(biāo)租賃市場 企業(yè) 類型 備注 目標(biāo)客戶舉例說明 開發(fā)及金融