【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出皇朝萬豪酒店 ? 沈陽酒店的整體市場(chǎng)不景氣，投資回收期長(zhǎng)，大概要 12年方可收回成本 ? 目前在沈陽只對(duì)渾南地區(qū)有興趣，有入駐此地的意向 本項(xiàng)目周邊環(huán)境不太好，雖處在太原街商圈內(nèi)但位置較偏，人流量小且可視性不好，不適合建五星級(jí)酒店；建議建四星級(jí)酒店，要有專業(yè)的外資酒店管理集團(tuán)管理，建筑面積 24000平方米， 300間客房，整體平均價(jià)在 500元 /天上下，預(yù)計(jì)未來入住率為 65% 11 酒店市場(chǎng) 高檔酒店訪談小結(jié) ? 沈陽不屬于旅游城市 ， 且為二線城市經(jīng)濟(jì)水平較低 ， 舉行大型國(guó)際會(huì)議展覽的機(jī)會(huì)不多 ， 酒店市場(chǎng)主要由商務(wù)氛圍帶動(dòng) ， 如依靠中資 、 外資在沈陽辦廠 、 開設(shè)辦事處或者投資項(xiàng)目等 。 ? 沈陽酒店客人中國(guó)內(nèi) 、 國(guó)外客人比例為 7： 3， 國(guó)外客人多來自韓國(guó) 、 日本和歐美各國(guó) 。 ? 酒店客人尤其是入住高檔酒店的客人 ， 在對(duì)酒店的價(jià)格 、 舒適度 、 通達(dá)性 、 硬件設(shè)施和服務(wù)有更高的要求外 ， 更加注重酒店的管理質(zhì)量及其知名度 （ 如是否是國(guó)際品牌酒店管理集團(tuán)管理等 ） 。 ? 沈陽酒店客人中存在一部分長(zhǎng)租戶 ， 多為外地或國(guó)外大企業(yè)的管理者 ， 其有一定的消費(fèi)力 ， 注重酒店品質(zhì)和性價(jià)比 ， 偏好高檔酒店的普通標(biāo)準(zhǔn)間 ， 可承受的房間價(jià)格范圍 300500元 /天 。 ? 沈陽酒店市場(chǎng)雖然幾乎飽和 ， 但是對(duì)國(guó)際品牌的高品質(zhì)酒店仍有需求 。 ? 鑒于本項(xiàng)目特點(diǎn) ， 不適合建五星級(jí)酒店 ， 建議為由知名酒店管理公司管理的高檔四星級(jí)酒店 ， 客房在300間左右 ， 面積在 20230平左右 ， 客房?jī)r(jià)格在 400500元之間 ， 預(yù)計(jì)未來入住率為 65%。 12 酒店市場(chǎng) 高檔酒店的未來供應(yīng) ? 由于未來酒店項(xiàng)目處于規(guī)劃中 ， 不排除其中有部分項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃 ， 且酒店規(guī)模和檔次不明 ， 故未來高檔酒店供應(yīng)存在一定的不確定性 。 ? 根據(jù)目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 未來 35年內(nèi)的高檔酒店新增供應(yīng)約 22家 ， 預(yù)計(jì)提供客房將超過 5,000套 。 ? 未來酒店供應(yīng)仍主要集中在和平 、 沈河兩大商務(wù) 、 會(huì)議會(huì)展比較集中的區(qū)域 。 ? 這些未來項(xiàng)目酒店規(guī)劃均為五星級(jí) 。 ? 未來五星級(jí)酒店供應(yīng)量巨大 ， 未來供應(yīng)量是目前沈陽市高檔酒店房間存量的兩倍以上 ， 由此可見未來五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈 。 ? 未來五星級(jí)酒店的大量供應(yīng)勢(shì)必帶來更多國(guó)際頂級(jí)酒店品牌入駐沈陽酒店市場(chǎng) ， 預(yù)計(jì)將使得沈陽的酒店市場(chǎng)更為國(guó)際化 ， 整體檔次將有明顯提升 。 ? 未來沈陽高檔酒店的發(fā)展方向是：檔次提升 ， 國(guó)際品牌酒店管理公司管理 ， 設(shè)施先進(jìn) ， 具有高性價(jià)比 ， 靠近商務(wù)區(qū)域和良好的通達(dá)性 。 ? 由目前的統(tǒng)計(jì)資料來看 ， 四星級(jí)酒店的未來供應(yīng)空白 。在未來 35年 ， 隨著現(xiàn)有四星級(jí)酒店在硬件缺陷及設(shè)備老久等硬傷愈加明顯 ， 未來客人對(duì)價(jià)格在 300500元 、硬件設(shè)施先進(jìn)完善且為國(guó)際知名酒店管理公司管理的四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的需求將增大 。 圖 5 .8:沈陽市未來高檔酒店酒店分布 17 20 1 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 16 18 19 2 11 21 22 本項(xiàng)目 13 酒店市場(chǎng) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 行政區(qū) 位置 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 管理公司 備注 1 富麗華大酒店 和平區(qū) 中華路 651號(hào) 5 (產(chǎn)權(quán)式酒店 ) 202310 450 大連富麗華(沈陽 )大酒店管理有限公司 售價(jià) 12023元 /平米 2 黃金廣場(chǎng) 和平區(qū) 南寧北街 5 N/A N/A N/A 項(xiàng)目目前爛尾 3 里茲卡爾頓酒店 和平區(qū) 銀信國(guó)際附近 5 2023 N/A N/A 建筑面積 15000㎡ 4 香港恒隆地產(chǎn)斗姆宮項(xiàng)目 和平區(qū) 市府廣場(chǎng)南側(cè) 5 2023 N/A N/A 香港恒隆地產(chǎn)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目 5 新世界會(huì)展中心酒店一 和平區(qū) 渾河橋北頭西側(cè) 5 2023 N/A N/A 新世界集團(tuán)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目 6 新世界會(huì)展中心酒店二 和平區(qū) 渾河橋北頭西側(cè) 5 2023 N/A N/A 新世界集團(tuán)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目 7 新恒基國(guó)際大廈 沈河區(qū) 西順城街 5 N/A N/A N/A / 8 沈陽北站富麗華大酒店 沈河區(qū) 敬賓街 5號(hào) 5 N/A 406 N/A 項(xiàng)目目前停工 9 沈陽德郡豪生國(guó)際大酒店 沈河區(qū) 惠工街 5 (產(chǎn)權(quán)式酒店 ) 20236 212 豪生集團(tuán) 產(chǎn)權(quán)式酒店 。售價(jià)8000元 /平米 10 沈陽財(cái)富中心大酒店 沈河區(qū) 北站路 5 2023 400 N/A 與正錦江和希爾頓集團(tuán)洽談 表 5. 7：沈陽未來高檔酒店供應(yīng) 14 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 行政區(qū) 位置 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 管理公司 備注 11 沈陽世紀(jì)金城 沈河區(qū) 青年大街 5 2023 N/A N/A 美國(guó)洲際財(cái)團(tuán)投資開發(fā) 12 深圳茂業(yè)集團(tuán)沈陽五里河項(xiàng)目 沈河區(qū) 青年大街 5 2023 N/A N/A 項(xiàng)目位于五里河體育場(chǎng)的原址 13 皇城萬鑫酒店 沈河區(qū) 青年大街 5 N/A N/A N/A / 14 世貿(mào)國(guó)際大酒店 沈河區(qū) 沈陽北站 5 2023 312 N/A 新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā) 15 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 沈河區(qū) 市府大道 5 2023 N/A N/A / 16 錦江海韻酒店 鐵西區(qū) 興工北街 5 2023 400 錦江集團(tuán) / 17 第一城 鐵西區(qū) 建設(shè)大路 5 2023 N/A N/A 新恒基房地產(chǎn)開發(fā)大型綜合項(xiàng)目 18 瑞寶五星級(jí)酒店 渾南新區(qū) 渾南新區(qū) 5 2023 N/A 香港高瀛酒店管理公司 建筑面積 202300㎡ 19 香港保利達(dá)集團(tuán)渾南新區(qū)項(xiàng)目 渾南新區(qū) 渾南新區(qū) 5 2023 N/A N/A / 20 沈陽皇冠假日酒店 大東區(qū) 小什字街 5 2023 N/A 洲際集團(tuán) / 21 萬達(dá)廣場(chǎng)二期酒店 和平區(qū) 太原南街 5 N/A N/A N/A N/A 22 沃達(dá)廣場(chǎng)酒店 和平區(qū) 太原北街 5 N/A N/A N/A 2023年完工 28層綜合物業(yè) 商業(yè)、酒店和寫字樓 表 5. 7：沈陽未來高檔酒店供應(yīng)續(xù) 酒店市場(chǎng) 15 區(qū)域市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) ? 根據(jù)本項(xiàng)目所處的位置以及市場(chǎng)環(huán)境 ， 將酒店區(qū)域市場(chǎng)界定為東至和平大街 ， 南至南五馬路 ， 西至勝利街 ， 北至市府大路的圍合區(qū)域 。 區(qū)域內(nèi)高檔酒店所指為五星級(jí)酒店 、 四星級(jí)酒店和準(zhǔn)四星級(jí)酒店 。 區(qū)域高檔酒店供應(yīng) 圖 5. 9:區(qū)域高檔酒店分布圖： ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有高檔酒店 8家 ， 提供客房總量為 2,279間 ， 占全市高檔酒店客房數(shù)量的 %， 平均每間酒店客房數(shù)為285間；洲際酒店是區(qū)域內(nèi)唯一一家五星級(jí)酒店 ， 可提供各類客房 297間 ， 占全市五星級(jí)酒店客房數(shù)量的 %；擁有四星級(jí) （ 含準(zhǔn)四 ） 酒店 7家 ， 擁有客房 1,982間 ， 占全市四星級(jí)酒店客房數(shù)量的 %。 ? 區(qū)域內(nèi)大部分酒店開業(yè)時(shí)間較早 ， 從 2023至今 ， 只有兩家準(zhǔn)四星級(jí)酒店的新供應(yīng) 。 大部分酒店設(shè)備有待更新 。 ? 未來 35年內(nèi)區(qū)域內(nèi)還計(jì)劃建有 5家高檔酒店 ， 雖然對(duì)外宣傳均為五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) ， 但是由于在這 5個(gè)未來酒店項(xiàng)目中 ， 一個(gè)目前處于爛尾階段 ， 另四個(gè)也正在規(guī)劃中且不排除有其他的調(diào)整規(guī)劃 ， 故其供應(yīng)存在一定的不確定性 。 ? 總體來看四星級(jí)酒店的個(gè)數(shù)大于五星級(jí)酒店 ， 但沒有任何未來供應(yīng) ， 四星級(jí)酒店市場(chǎng)有一定的發(fā)展空間 。 1 3 6 5 4 2 7 8 3 1 2 未來供應(yīng) 現(xiàn)有供應(yīng) 4 5 本項(xiàng)目 16 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 標(biāo)間協(xié)議價(jià) 管理公司 1 洲際酒店 南京北街 5 2023 297 550 英國(guó)洲際酒店管理集團(tuán) 2 新世界酒店 南京南街 4 1994 261 300 美國(guó)萬豪酒店管理公司 3 商貿(mào)飯店 中華路 4 1996 588 400 香格里拉酒店管理集團(tuán) 4 金都飯店 太原南街 4 1998 228 300 / 5 沈陽七寶山飯店 十一緯路 4 2023 170 278 / 6 沈陽假日酒店 南京北街 4 2023 186 400 英國(guó)洲際酒店管理集團(tuán) 7 三隆中天酒店 和平北大街 準(zhǔn) 4 2023 237 278 / 8 世紀(jì)國(guó)際酒店 中華路 準(zhǔn) 4 2023 312 268 / 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 管理公司 備注 1 富麗華大酒店 中華路 5 (產(chǎn)權(quán)式酒店 ) 202310 450 大連富麗華 (沈陽 )大酒店管理有限公司 售價(jià) 12023元 /平米 2 里茲卡爾頓酒店 民主路 5 2023 N/A N/A 建筑面積 15000平方米 3 黃金廣場(chǎng) 南寧北街 5 N/A N/A N/A 項(xiàng)目目前爛尾 4 萬達(dá)廣場(chǎng) II酒店 太原南街 5 N/A N/A N/A N/A 5 沃達(dá)廣場(chǎng)酒店 太原北街 5 N/A N/A N/A 2023年完工 28層綜合物業(yè) 商業(yè)、酒店和寫字樓 表 5. 8：區(qū)域現(xiàn)有高檔酒店供應(yīng) 表 5. 9：區(qū)域未來新增高檔酒店供應(yīng) 酒店市場(chǎng) 17 酒店市場(chǎng) ? 目前區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房?jī)r(jià)格為 550元 /天 ， 四星級(jí) （ 含準(zhǔn)四 ） 酒店價(jià)格范圍在 260400元之間 ， 基本可以代表全市酒店市場(chǎng)的價(jià)格；商貿(mào)酒店和沈陽假日酒店客房?jī)r(jià)格均為 400元 /天 ， 原因在于這兩家酒店從硬件標(biāo)準(zhǔn)上均接近五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)又為國(guó)際知名酒店管理公司管理；其他四星級(jí)酒店雖然擁有處在太原街商圈的地理優(yōu)勢(shì) ， 但是或者由于設(shè)備老久