【文章內(nèi)容簡介】 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 式中，土地取得費為征收地費用 ,主要包括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費等；稅費主要包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地管理費等；土地開發(fā)程度一般界定為三通一平或簡易三通一平。 ①在正常市場條件下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)其土地用途發(fā)生變化或區(qū)位設(shè)施條件發(fā)生變時，會有較大的土地增值，應(yīng)將這一增值累加在 “ 土地成本價格 ” 之中 ②成本法一般適用于新開發(fā)土地估價，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)；一般僅用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。 ③集體建設(shè)用地取得與開發(fā)有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等方面資料，可參見《 土地管理法 》 、 《 土地管理法實施條例 》 、耕地占用稅等配套法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。 B、成本法 C、 基準(zhǔn)地價修正法 （ 1）在分散、偏僻、遠(yuǎn)離集鎮(zhèn)的農(nóng)村，可采用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價修正法（如果有的話） （ 2）在（ 1）的情形下，沒有農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價但有區(qū)片價，可用用區(qū)片價修正。 （ 3）地塊在城鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)外緣附近時，可采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修正法修正后，再進(jìn)行減價（社保價格部分）修正。 荊州市早在 2023年就以城鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價（國有土地使用權(quán)出讓價格）為上限，以農(nóng)用地價格為下限，制定出了該市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。 ，集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為65—160元 /平方米，不同用途的價格水平及浮動幅度為： 商業(yè)用地 140元 /平方米 177。 15% 住宅用地 115元 /平方米 177。 22% 工業(yè)用地 90元 /平方米 177。 25% （建制鎮(zhèn)） 集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為 40—80元 /平方米，不同用途的價格水平及浮動幅度為： 商業(yè)用地 70元 /平方米 177。 15% 住宅用地 60元 /平方米 177。 17% 工業(yè)用地 50元 /平方米 177。 20% 、村 集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為 15—40元 /平方米 ? 增減掛鉤 ? 國土資源部關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的通知 （國土資發(fā) 〔 2023〕 224號）： ? 四、 … 凡涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等權(quán)屬調(diào)整和利用分配的，必須先行確權(quán)登記；在土地互換和開發(fā)經(jīng)營方式、舊房拆遷、新居建設(shè)等方面要提供多種選擇； ? … 要建立地價評估、資產(chǎn)審計機制，實行公示制度 （四）不同的流轉(zhuǎn)方式對應(yīng)的土地使用權(quán)價格比較 一般而言，聯(lián)營方式的收益價格最高，其次是入股，再次是出租。 山東省淄博市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格比較（ 2023年） 資料來源： 《 中國土地 》 2023年第 2期 從上表中可以看出，因出租主體的不同，土地流轉(zhuǎn)收益存在較大差距（請思考為什么會這樣？） 流轉(zhuǎn)方式 出租 入股 聯(lián)營 抵押 集體 村企 農(nóng)民 涉及地地數(shù)（宗） 15387 / / 59 4 3 流轉(zhuǎn)面積（畝） 43023.93 5 2 78 17 流轉(zhuǎn)收益（元 /畝） 30989 6567 1526 8303 105256 2941 （一）農(nóng)村宅基地的利用現(xiàn)狀 ? 據(jù) 2023年土地利用變更調(diào)查，全國農(nóng)村居民點用地24841萬畝，占建設(shè)用地總量的 ％ 。是城鎮(zhèn)用地的、獨立工礦用地的 、交通運輸用地的 倍、水利設(shè)施用地的 。 ? 按照全國 ，農(nóng)村戶均占用建設(shè)用地 1畝。 四、宅基地流轉(zhuǎn)評估 黨國英（ 2023113） ? 假設(shè)未來 20年中國經(jīng)濟按 9%的速度增長，即使假設(shè)土地的 GDP邊際產(chǎn)出不發(fā)生變化，則今后 20年經(jīng)濟建設(shè)對土地的需要為累計不超過 7300萬畝土地。 ? 村莊閑臵土地 ，若考慮到現(xiàn)有部分農(nóng)村居民還要集中居住的情形 ，可節(jié)約出土地達(dá) ，扣除掉城市建設(shè)用地，可新增耕地 7700萬畝。 ? 新增建設(shè)用地 7300萬畝土地最終全部用來發(fā)展城市經(jīng)濟，每年可提供新增 GDP達(dá) 164萬億之多。 （二）農(nóng)村宅基地利用特點 ? ，農(nóng)村人口急劇下降，農(nóng)宅用地不減反增。 ? 19962023年的 10年間，我國城鎮(zhèn)化率平均每年遞增%，農(nóng)村人口平均每年下降 %。 ? 19962023年的 10年間，我國城鎮(zhèn)用地面積平均每年增幅 %；農(nóng)村居民點用地平均每年增幅 %。 ? ，村莊內(nèi)空閑地多 ?鄂、湘、黔調(diào)查結(jié)果：戶均農(nóng)宅占地約 800平方米，其中住宅占地 140平方米；附屬設(shè)施占地 260平方米；村內(nèi)空閑分?jǐn)偯娣e約 400平方米。 ?湖北江漢平原，每戶農(nóng)宅平均使用面積 1000平方米，部分村組每戶農(nóng)宅占地達(dá) 2023平方米，個別散居農(nóng)戶農(nóng)宅用地甚至達(dá) 4000平方米 ?湖北江陵縣 9個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 205個村，戶均達(dá) 1200平方米 ?以上宅基地面積都大大超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的 120平方米標(biāo)準(zhǔn)。 劉彥隨 :山東禹城市 10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 48個 典型村莊調(diào)查 ? 禹城市倫鎮(zhèn)牌子村村莊廢棄閑臵地人均 1畝多，在村集體建設(shè)用地總比例中，廢棄地接近 1/4，閑臵地近 1/3。 ? 基于典型村莊調(diào)查的整治 增地潛力 為 54%，也就是多一半的占地是可以挖掘的潛力。 ? 農(nóng)村空心化正處于上升發(fā)展期，宅基地建設(shè)“外擴內(nèi)空”、宅基地利用“人走屋空”均呈加劇趨勢。 ? ，雜亂無章 ?中科院調(diào)查組實地考察 208個自然村莊，發(fā)現(xiàn)單家獨院，分散居住現(xiàn)象普遍。 ?偏遠(yuǎn)山區(qū)平均 4戶一個自然村莊，散居農(nóng)戶約占 30% ?部分丘陵山區(qū)一個村民小組有五六個自然村莊。 ?居住條件臟、亂、差，人畜混聚 ? ? 據(jù)抽樣調(diào)查，約 15%的農(nóng)戶擁有一戶多基 。“ 城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部，高達(dá) 40%以上。 ? 一是建新居不拆舊居； ? 二是為未成年子女預(yù)留一處或多處宅基地； ? 三是從父母處繼承宅基地 。 ? 四是因利益趨使，以分戶和入贅等方式變相騙取宅基地使用權(quán) ? 5.“ 空心村”問題嚴(yán)重 ?據(jù)調(diào)查，鄂、湘、黔三省約 60%的農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工，其中有 5%的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民已在城市定居。 ?出現(xiàn)“從前無房住，現(xiàn)在無人住”的“空心村”蕭條凋零景象。 ? ?一些調(diào)地困難的農(nóng)戶只能選擇在自家承包地上建房 。少數(shù)農(nóng)戶以調(diào)地困難為由壓占耕地建房。在耕地上建房往往壓占的是交通方便、相對平坦的優(yōu)質(zhì)耕地。 ?從每年查處農(nóng)村建設(shè)用地違法情況看，占用耕地甚至基本農(nóng)田建住宅的約占 70%。 ? ?農(nóng)民建房只收 5元工本費，國土資源管理所由于沒有收費來源支撐農(nóng)村建房審批過程監(jiān)管的工作成本支出，導(dǎo)致農(nóng)村建房處于疏于管理的局面 。 ?農(nóng)民因為不受經(jīng)濟手段的約束而逐漸淡漠了依法依規(guī)用地意識，導(dǎo)致農(nóng)民建房基本都不履行審批手續(xù)，未批先建、少批多建、超面積建房、違法違規(guī)用地、濫占亂用耕地現(xiàn)象普遍，甚至有的村民還占用基本農(nóng)田建房。 ?20232023年年間，黃岡市農(nóng)民個人建房非法用地的宗數(shù)和面積分別占總宗數(shù)和總面積的%和 %。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 56 A、浙江宅基地流轉(zhuǎn)形式 ? 蘭溪市陳家井村拍賣 ? 義烏月白塘村 ? 松陽新興外孟村、葉村麻寮村 ? 松陽縣古市鎮(zhèn) ? 松陽縣古市鎮(zhèn) ? 寧波鄞州區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)明倫村 ? 嘉興、海寧 （三）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)（退出）模式 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 57 B、北京集體土地出讓模式 ? 鄭各莊現(xiàn)象： 集體土地上長出的城市 ? 村莊在保住集體土地所有制性質(zhì)不變的前提下，以規(guī)劃為龍頭，通過村莊土地的非農(nóng)化經(jīng)營，實現(xiàn)自主的工業(yè)化和城市化，并將土地非農(nóng)化的級差收益用于企業(yè)和村莊發(fā)展。 ? 保住集體土地所有制性質(zhì)不變。一是不賣掉祖輩留下的地，自己的地自我開發(fā)。二是不急功近利地搞開發(fā)。明確提出：這一部分人的發(fā)展不影響另一部分人的發(fā)展，這一代人的發(fā)展不影響下一代人的發(fā)展。三是可持續(xù)性發(fā)展，搞健康發(fā)展，而不搞影響和自然環(huán)境和生態(tài)的“發(fā)展”，更不搞危害群眾生活環(huán)境的發(fā)展。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 58 ? 在 1996年，就請專家繪制了 《 鄭各莊村 21世紀(jì)生態(tài)莊園規(guī)劃 》 藍(lán)圖， 2023年北京市規(guī)劃委員會正式批復(fù) 《 鄭各莊片區(qū)平西府組團控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 ? 鄭各莊的舊村改造之所以能順利進(jìn)行，除了村班子細(xì)致周到的工作，更為關(guān)鍵的是形成有利于農(nóng)民上樓的制度規(guī)定，包括科學(xué)、客觀的舊宅評估，高于舊宅的面積臵換，符合實際的確定房價，對農(nóng)民上樓后顧之憂的通盤考慮。承包地的非農(nóng)化經(jīng)營也在于村企之間制定的保障農(nóng)民土地利益的合約，使農(nóng)民在租約期內(nèi)獲得了高于農(nóng)業(yè)經(jīng)營收入的租金和福利。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 59 ? 鄭各莊村舊村改造中關(guān)于村民拆遷安臵的規(guī)定。包括：（ 1）拆遷安臵：凡是具有本村常住戶口的村民以及在上學(xué)期間戶口遷出并長期與父母生活居住在一起的未婚人員，每人 40平方米。為了緩解住房安臵壓力，零歲以上的未婚人員每人為 120平方米；原住宅面積如大于拆遷安臵住宅面積，按原住宅面積進(jìn)行安臵。 ? （ 2）拆遷補償辦法及標(biāo)準(zhǔn)：分期進(jìn)行補償。 ? （ 3）在綜合考察村民拆遷補償水平的基礎(chǔ)上，確定出售給村民樓房的價格。 ? （ 4）將村民拆遷的前期補償總額與村民認(rèn)購樓房的總額進(jìn)行互抵，多退少補。 ? （ 5）確定住房福利待遇標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 6）解決村民臨時居住的辦法。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 60 ? 從 1998年 3月到 2023年年末，鄭各莊共拆除舊房屋 3084間，計 50000平方米，院墻 16000平方米。舊村改造后，村民住房共 1130套，建筑面積 101700平方米；另外為新生及合理遷入的村民預(yù)留福利房 120套，建筑面積 11300平方米。共計 113000平方米。人均居住面積達(dá)到 70平方米，相當(dāng)于上樓前 23平方米的 3倍。差不多原來的一個農(nóng)戶在舊村改造后獲得了 34套公寓樓。實施舊村改造，村民陸續(xù)搬遷上樓，基本一代人一套住房，打破了原來“一宅一家一戶”的格局。 ? 以優(yōu)惠價格配臵住房給企業(yè)核心員工，為發(fā)展企業(yè)留住了人才，積累了人力資本。 ? 土地的資本化收益，為公司創(chuàng)造了巨額資金 。 ? 節(jié)約了土地資源，為鄭各莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出了土地空間。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 61 ? 所謂“以宅基地?fù)Q房”，就是按照承包責(zé)任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民自愿原則 ,高水平規(guī)劃建設(shè)富有特色和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。 ? 農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的臵換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)的一套住房。新的小城鎮(zhèn)，除了農(nóng)民的住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一塊商務(wù)區(qū)或經(jīng)濟功能區(qū)，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金和增加就業(yè)崗位。原來的宅基地統(tǒng)一組織復(fù)耕，實現(xiàn)耕地占補平衡，總量不減，質(zhì)量不降。 2023/3/28 The Discipline of Land Resources Slide 62 ? 原華明鎮(zhèn) 12個村共有宅基地 12071畝，總?cè)丝冢陆ㄐ〕擎?zhèn)需占地 8427畝，其中規(guī)劃農(nóng)民安臵住宅占地 3476畝；宅基地復(fù)耕后不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，還可騰出土地 3644畝。華明鎮(zhèn)用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約 37億元，可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預(yù)留了 4000多畝，土地出讓收益預(yù)計達(dá)到 40億元，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡?！? 2023/3/28 Slide 63 ? 通過“宅基地?fù)Q房”，使農(nóng)民的家庭財產(chǎn)大幅度增加。農(nóng)戶平均現(xiàn)有宅基地和房屋估價四五萬元，到華明街道可臵換一套 80多平方米的住宅，價值超過 55萬元。