某房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目策劃方案(編輯修改稿)
2025-03-27 20:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為主，總價(jià) 20萬左右易為客戶接受。 ◎ 要求地段成熟、戶型適當(dāng)、完善配套 目標(biāo)消費(fèi)人群 目標(biāo)人群臵業(yè)取向： —— 追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受。 —— 要求既有都市生活的便利，又沒有都市的喧囂與嘈雜； —— 既享有綠色與恬靜，又貼近都市生活的主流時(shí)尚氣息； —— 既符合成長型辦公對成本控制和交通便利的需要，又享有辦公與生活、消費(fèi)、休閑相結(jié)合的便利； —— 既關(guān)注生活環(huán)境的優(yōu)越，又關(guān)注物業(yè)投資升值價(jià)值。 —— 生活品位是以時(shí)尚動(dòng)感為主流的，又與傳統(tǒng)的市井生活有所區(qū)別； —— 在對居所的選擇上既要保持自己的生活品位，又要能夠在時(shí)間、精力和經(jīng)濟(jì)可承受范圍之內(nèi)。 福滿園 南二環(huán)路 長安路 友誼路 新文路 環(huán)城南路 文藝路 皇家公館 泰華世紀(jì)新城 本項(xiàng)目 驪馬豪城 景致雅居 恒佳格調(diào) 藍(lán)溪都市花園 城中村改造 壹又貳分之壹 陽陽國際廣場 小寨路 摩登主場 榮城名苑 自由自宅 萬達(dá)公寓 天倫盛世 南門國際 區(qū)域重點(diǎn)樓盤分布 硬件指標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)模比照 戶型產(chǎn)品比照 產(chǎn)品定位比照 摩登主場 萬達(dá)公寓 本項(xiàng)目 商業(yè)特征明顯的綜合性物業(yè) 繁華地段 十字邊角， 占地面積： 73畝 建筑面積： 345700平方米 容積率： 公寓 +商業(yè) 公寓 +住宅 主要競爭樓盤特點(diǎn)比照 繁華地段 中小物業(yè) 居住為主的高尚社區(qū) 居住為主的的高尚社區(qū) 占地面積： 13畝 建筑面積： 5萬平方米 容積率： 占地面積： 9畝 建筑面積： 容積率： 繁華地段 鬧中取靜 硬件指標(biāo) 產(chǎn)品規(guī)模比照 戶型產(chǎn)品比照 產(chǎn)品定位比照 自有自宅 榮 城 本項(xiàng)目 繁華地段 十字邊角， 占地面積： 67畝 建筑面積： 180000平方米 容積率： 住宅 住宅 主要競爭樓盤特點(diǎn)比照 繁華地段 中小物業(yè) 居住為主的中高端住宅 居住為主的高尚社區(qū) 占地面積： 建筑面積： 37900平方米 容積率： 占地面積： 9畝 建筑面積： 容積率： 繁華地段 鬧中取靜 居住為主的高尚社區(qū) —— 同期上市樓盤具有題量大，地段優(yōu)，交通便利的特點(diǎn)，項(xiàng)目從面市開始，就將面對相當(dāng)嚴(yán)峻的局部市場競爭。 —— 對比之下，本案規(guī)劃應(yīng)具有一定差異性。我們需要積極采取各種手段來發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，準(zhǔn)確定位。通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)使項(xiàng)目更具特色，更有針對性的滿足市場需求。 —— 施工進(jìn)度、入市時(shí)機(jī)方面應(yīng)在周密計(jì)劃、科學(xué)論證、體現(xiàn)差異化的基礎(chǔ)上適時(shí)抓緊推出，確保搶占市場先機(jī)。 項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃分析 地段：位于西安市長安北路中段新文巷 80米處 ，交通便利，鬧中取靜。 總體規(guī)劃：占地面積約 ㎡ ， 項(xiàng)目基本情況： 項(xiàng)目 SWOT分析 主要優(yōu)勢（ Strength） —— 項(xiàng)目占據(jù)長安路獨(dú)特地段，擁有優(yōu)秀的人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、生活配套完善； —— 交通便捷，臨主要交通干線，多路公交干線途經(jīng)門前； —— 動(dòng)靜分離的居住環(huán)境，出則鬧市，入則寧靜。 —— 附近小區(qū)聚集，人群層次集中，居住氛圍濃厚。 主要劣勢（ Weakness） —— 項(xiàng)目與長安路之間另有地塊存在，景觀受到一定程度遮擋。 —— 緊鄰城中村，附近緊鄰環(huán)境較為落后，給項(xiàng)目高品質(zhì)樹立形象增加困難。 主要機(jī)會(huì)（ Opportunity） —— 處于鐘樓和小寨兩大主要商圈之間，西安城市中心的南移、地鐵的興建將為長安路這一傳統(tǒng)成熟區(qū)位帶來新的機(jī)遇。中小戶型增值潛力看好，將擁有更多市場。 —— 政府規(guī)劃開發(fā)利好因素，新文巷通向友誼路規(guī)劃道路的開通。 —— 客源充足，中高端人群聚集，可滿足中高端人群及投資客戶的需求。 —— 隨著南門外長安國際廣場知名企業(yè)的入住，將很好的提升長安路的品牌性。 —— 07年股市行情飛漲，由此將引發(fā)部分投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場 。 主要威脅（ Threats） —— 項(xiàng)目周邊類似項(xiàng)目同期放量增加，使局部市場競爭異常激烈，對目標(biāo)客戶造成大量分流。 —— 宏觀政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場整體的打壓，致使部分目標(biāo)客戶延緩臵業(yè)。 —— 城南城中村改造全面進(jìn)入實(shí)施階段，將在一定程度影響居住環(huán)境的舒適度。 產(chǎn)品設(shè)臵初步 項(xiàng)目片區(qū)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) ，高檔社區(qū)雛形已形成，驪馬豪城、摩登主場等樓盤已經(jīng)在消費(fèi)者心目中樹立了高檔社區(qū)的號(hào)召力；新文路交通干道還未完成改造，門前環(huán)境還有待改善；受政策控規(guī)影響，在售樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 結(jié)合區(qū)域市場之研究；項(xiàng)目實(shí)際之情況，結(jié)合容積率和建筑形態(tài)之客觀研究；考慮居住的舒適性 結(jié)合區(qū)域市場供應(yīng)實(shí)際狀況，對區(qū)域目標(biāo)客群從淺至深的實(shí)際需求分析 根據(jù)總價(jià)及單價(jià)的控制原則，結(jié)合區(qū)域市場重點(diǎn)項(xiàng)目之實(shí)際供應(yīng)狀況 產(chǎn)品設(shè)臵初步推導(dǎo)過程 容積率 戶型面積 戶型 建筑形態(tài) 產(chǎn)品設(shè)置初步 容積率確定 投 資 收 益 率 示 意%%%%%%%1 . 4 2 3 容積率投資收益率投入資金收益率示意%%%%%%%%% 2 3 容積率投入資金收益率容積率與利潤額成本利潤率的關(guān)系 建議項(xiàng)目容積率為 容積率與建筑形態(tài)之間的關(guān)系 建筑形態(tài) 容積率 低層 １ .０ —— １ .５ 多層＋板式小高層 １ .８ —— ２ .１ 小高層＋板式高層 ２ .４ —— ２ .７ 小高層＋點(diǎn)式高層 ３ .０ —— ３ .３ 板式高層 ３ .７ —— ４ .０ 板式高層＋點(diǎn)式高層 ４ .３ —— ４ .６ 點(diǎn)式高層 ４ .９ —— ５ .２ 建筑形態(tài)確定 建議項(xiàng)目總建筑 34919平方米，容積率 ，總套數(shù) 484套。 1棟 22層 2梯 6戶的塔式高層，共 132套； 1棟 22層 4梯 16戶塔式高層，共 352套； 商業(yè)配套，建筑面積 1000平方米。 類型 建筑面積 戶數(shù)比 1房 約 50 m2 約 50% 2房 72— 85m2 約 25% 3房 86— 102m2 約 25% 合計(jì) 100% 重點(diǎn)樓盤戶型比例 摩登主場 ：（總套數(shù)套以上） 萬達(dá)公寓 ：（總套數(shù)套以上） 類型 建筑面積 戶數(shù)比
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1