【文章內(nèi)容簡介】 能較好的體現(xiàn)出項(xiàng)目的形象氣質(zhì)，同時(shí)以 80100平米的中小戶型為主的面積控制，符合市場的需求 項(xiàng)目本體研究 — 產(chǎn)品分析 80100平米中小戶型，充分滿足剛需客群 1— A戶型 ㎡ 戶型方正實(shí)用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，雙臥朝南，采光充分，三陽臺設(shè)置，充分滿足業(yè)主的視野及采光；北側(cè)陽臺可變身書房，空間自由轉(zhuǎn)換。 1— B戶型 ㎡ 戶型方正實(shí)用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，兩臥和客廳均朝南，采光、通風(fēng)條件極好。 1— C戶型 ㎡ 戶型方正、兩臥朝南；但戶型狹長且客廳朝北，采光不足。 世筑 c戶型規(guī)劃調(diào)整建議： C戶型盡量壓縮進(jìn)深，做到客廳朝南，主臥考慮做轉(zhuǎn)角飄窗，兩房送一房，面積控制在 100平以內(nèi)。 3— B戶型 ㎡ 此戶型為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。錯(cuò)層設(shè)置，精致典雅；挑高客廳，配以高貴的裝修，極大的滿足業(yè)主的尊貴感。 項(xiàng)目本體研究 — SWOT分析 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實(shí)施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報(bào)告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項(xiàng)目定位 營銷鋪排及費(fèi)用 營銷總控圖 費(fèi)用估算 競爭分析 如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià) 值的有效傳導(dǎo)？ 處理好老城區(qū)、周邊片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等推廣的資源分配是實(shí)現(xiàn) 該目標(biāo)的關(guān)鍵。 基于前期客戶訪談及市場調(diào)研了解到，本案未來的客戶構(gòu) 成中將較少出現(xiàn)主城主動(dòng)外溢客戶，但我們依然認(rèn)為主城是城 市的精神領(lǐng)地，必須要有嘉和豪庭旗幟出現(xiàn)； 懷遠(yuǎn)及鳳陽是需要重點(diǎn)推廣的區(qū)域，因此， 行銷（走出去） 是項(xiàng)目營銷的重要策略； 片區(qū)內(nèi)屬項(xiàng)目的精神領(lǐng)地，需要做到占領(lǐng)性的廣告鋪排，營 造嘉和豪庭的強(qiáng)勢片區(qū)形象。 項(xiàng)目所需 解決問題 解決問題思路 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 —— 戰(zhàn)略核心： 主城旗幟化，區(qū)域中心化，推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)化 戰(zhàn)略的三個(gè)方面： ? 建立主城精神旗幟，避 開城內(nèi)大規(guī)模推廣 ? 區(qū)域內(nèi)自我中心化，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象 ?“農(nóng)村包圍城市”，充分發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求 打造 2023年高新區(qū)最具市場影響力項(xiàng)目！ 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實(shí)施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報(bào)告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項(xiàng)目定位 營銷鋪排及費(fèi)用 營銷總控圖 費(fèi)用估算 競爭分析 客戶定位 客戶定位 客戶構(gòu)成 —— 本項(xiàng)目主力客戶群體來自于 高新區(qū)和禹會區(qū)及周邊四縣 高新區(qū)客戶：主要是高新區(qū)工廠職員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工 地緣性客戶：主要為禹會區(qū)內(nèi)的原住民 老城區(qū)外溢客戶：被動(dòng)外溢且首置首改者 縣域客戶：周邊懷遠(yuǎn)等三縣，鳳陽縣較富裕階層 本地或外地投資客：看好項(xiàng)目價(jià)值，以資產(chǎn)處置或長期增值為目的的投資需求 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 客戶群體的演變？ 以高新區(qū)職工、地緣型居民為首批的核心客戶 中上財(cái)富階層 普通階層 核心客戶 財(cái) 富 階層 增長型 客戶群 差異型 客戶群 進(jìn)城需求、地緣關(guān)系 中等財(cái)富階層 潛在客戶增量 時(shí)間 圈層關(guān)系、親朋關(guān)系 高端財(cái)富階層 客戶定位 細(xì)分 以高新區(qū)工廠職員、地緣型 周邊居民為核心客戶 懷遠(yuǎn)等 4縣較富裕階層、 市區(qū)被動(dòng)外溢客戶 （價(jià)值凸顯后）市區(qū)主動(dòng)外溢人群、主城或外地投資客群 解剖客戶 —— 目標(biāo)客戶的購買動(dòng)機(jī)及身份 購買動(dòng)機(jī) 為子女 為結(jié)婚 為就學(xué) 為環(huán)境 為進(jìn)城 為改善 部隊(duì)軍人 周邊軍人 懷遠(yuǎn)縣 人群 主城白領(lǐng) 高新區(qū)職工 三縣人群 拆遷戶 關(guān)鍵動(dòng)機(jī) 關(guān)鍵動(dòng)機(jī) 關(guān)鍵動(dòng)機(jī) 解剖群體 私營業(yè)主 公務(wù)員 … 抄底投資客 周邊原住民 客戶定位 客戶 洞察 我們對客戶群體的描摹 他 們 是怎樣一群人 …… 客戶描摹 1—— 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的 高新區(qū)工廠職員和地緣性客戶 他們經(jīng)過多年的積累，事業(yè)已見成效， 需要安居改善 生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)。 客戶訪談： 買房子當(dāng)然得看樓盤名氣， 我要買是為了改善下居住 環(huán)境，現(xiàn)在住的地方太吵 了，白天工作忙，晚上都 睡不好，你們家房子所在 位置還行，離單位近，如 果品質(zhì)好，戶型不是太大， 價(jià)格適中的話，可以考慮 購買。 —— 伍先生，禹會區(qū)人，高新區(qū)某機(jī)電公司中層管理者 樓盤名氣 面子感 外在品質(zhì) 優(yōu)質(zhì)戶型 核心訴求 他們買房為就近原則；注重項(xiàng)目品質(zhì)，要求環(huán)境舒適。 他們購房較為理性，有著自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對戶型比 較看重，會根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尋求合適的房子。 他們能被項(xiàng)目打動(dòng)是因?yàn)椋浩焚|(zhì)物業(yè)讓他們在單位附 近享受品質(zhì)生活，明星樓盤成為他們在圈子里炫耀的資 本。 客戶描摹 2—— 通過購房躋身蚌埠新市民的 縣域?qū)嵙θ巳? 縣域富裕階層 蚌埠周邊縣城懷遠(yuǎn)、 劉府存在大量個(gè)體商 戶，他們的經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)； 周邊縣城的生意人， 欲將生意擴(kuò)大到城區(qū)， 在城區(qū)開新的店鋪，購 買力強(qiáng)，有購房需求； 縣城公務(wù)員群體收入 穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí) 力。 城市屬性 品牌 交通方便 環(huán)境適宜 核心訴求 81 他們經(jīng)過多年的積累，在當(dāng)?shù)貙賹?shí)力階層，但他們不滿于現(xiàn)狀，希望躋身城市，成為“市里人”。 他們白手起家，從農(nóng)村奮斗到城市，不僅是為了自己，更是為了給后代創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。 他們渴望在城市擁有一套屬于自己的房子，以此給自 己貼上城市新貴的標(biāo)簽，以便在向親朋好友介紹時(shí)有面子感。 他們能被項(xiàng)目打動(dòng)是因?yàn)椋撼鞘忻餍菢潜P成為他們向 家鄉(xiāng)人炫耀的資本，品質(zhì)物業(yè)滿足其一步到位的換房需求。 他們在市場經(jīng)濟(jì)大潮中起起伏伏，多年打拼， 田間地頭的 窮困的往日是他們永遠(yuǎn)不能接受的過去。金銀財(cái)富即使再 俗再臭再被世人所鄙視，也依然是他們最有安全感的保 證。年復(fù)一年，早出晚歸，終日忙碌的生活似乎已經(jīng)一成 不變了，對 生活味道的追求愈發(fā)與賺錢的欲望矛盾重重。 孩子的誕生和一天天長大，更是一種無聲的催促， 催促著 他們早點(diǎn)兒在這座城市落地生根，不僅為自己，也為了家 人，為了孩子。還是把房子買了吧，辛苦掙來的還是要放 在最放心的地方， 城里終究太喧鬧，鄉(xiāng)下總歸太平凡 ，折 中不是為了平庸，而是真正懂得享受生活的一種方式。 停 下來，享受生活，該到這個(gè)時(shí)候了 …… 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目周邊擁有較多的價(jià)值點(diǎn)，但無突出強(qiáng)勢項(xiàng)，在此情形下，如何選擇與舍棄？ 80100平 中小戶型產(chǎn)品 值 空 間 交通 新古典建筑 風(fēng)格 學(xué)區(qū) 區(qū)域前景 價(jià) 山景資源 園林景觀 周邊配套 項(xiàng)目所需解決問題 項(xiàng)目如何定位？ ?怎樣實(shí)現(xiàn)契合區(qū)域潛 力的定位語言？ ?怎樣匹配項(xiàng)目現(xiàn)有的 資源特點(diǎn)？ ?怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目較高品 質(zhì)打造目標(biāo)？ 解決問題思路 ?非核心區(qū)域，但未來規(guī)劃利好較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅? ?現(xiàn)有資源條件張公山、老虎山、陶山、小黃山環(huán)伺，可以利用； ?針對目標(biāo)客群置業(yè)需求，形成他們?nèi)菀桌斫獾谋磉_(dá)方式。 針對客群 西城中心 通俗易懂 山景資源 85 項(xiàng)目定位屬性語： 西城中心 四山為伴，幸福為家 定位釋義： ?區(qū)位價(jià)值主動(dòng)厘定 ?山景資源蚌埠不多，四山環(huán)伺，值得關(guān)注 ?貼近目標(biāo)客群，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化、溫情化特點(diǎn) 形象定位 形象定位屬性語： 西城中心 .18萬方醉美生活社區(qū) 定位釋義： ?區(qū)位主動(dòng)厘定，區(qū)域價(jià)值明晰 ?規(guī)模界定，營造氣勢感 ?資源優(yōu)勢，山景、內(nèi)部景觀，得天獨(dú)厚 ?針對客群屬性，塑造人居標(biāo)桿 形象定位 備選 新城西 ?18萬方城市夢想主義社區(qū) 正西城 ?18萬方幸福生活樣板 18萬方 ?城市新貴的幸福選擇 基本面分析 市場分析 本體分析 營銷戰(zhàn)略占位 營銷策略實(shí)施 蓄客 客戶經(jīng)營 渠道 主場形象 報(bào)告思路 戰(zhàn)略下的營銷策略 形象定位 客戶定位 項(xiàng)目定位 營銷鋪排及費(fèi)用 營銷總控圖 費(fèi)用估算 競爭分析 客戶導(dǎo)向型之營銷策略 2023年項(xiàng)目營銷思路梳理 1 蓄客 “ 把雞蛋放進(jìn) 客戶 的籃子里！ ” 如何實(shí)現(xiàn)大量客戶快速積累？ A 建立客戶會 建立客戶會，以客戶會之方式快速積累客戶 會員招募 開始認(rèn)籌 9月初開始 本案開始認(rèn)籌 梳理客戶設(shè)置一定門檻 10月中下旬解籌 價(jià)格箱體，再次梳理客戶 項(xiàng)目認(rèn)籌： 完成客戶積累后 根據(jù)客戶實(shí)際情況 確定項(xiàng)目價(jià)格 A 建立客戶會 通過圈層的建立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的稀缺性 客戶會名稱 星宇會。 營銷道具，在不同的營銷節(jié)點(diǎn)發(fā)行不同的營銷道具 金卡：日?？蛻舴e累時(shí)使用。 目的：在日?？蛻舴e累中最大限度積累客戶資源。 權(quán)益：更多的體驗(yàn)， 項(xiàng)目體驗(yàn)中心體驗(yàn)權(quán)益； 項(xiàng)目圈層活動(dòng)參與權(quán)益，獲得客戶會手冊及精美禮品； 優(yōu)先獲得項(xiàng)目信息及購房優(yōu)惠。 會籍： 非終身制； 免費(fèi)，客戶憑身份證到營銷中心填寫入會申請表即可辦理。 白金卡：設(shè)立門檻建立稀缺性，權(quán)益到位，配合收籌。 目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶積累，保障優(yōu)質(zhì)客戶不被流失。 權(quán)益：更多的權(quán)益， 會員服務(wù)全面覆蓋； 優(yōu)先選房權(quán)利； 獲得購房優(yōu)惠。 會籍： 會員經(jīng)過嚴(yán)格的資格審核，會員數(shù)目恒定，體現(xiàn)這一圈層的尊崇 A 建立客戶會 通過圈層的建立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的稀缺性 地位； 非終身制，可轉(zhuǎn)讓； 繳納誠意金（認(rèn)籌）獲取會籍。 鉆石卡：口碑傳播，圈層營銷 目