【文章內(nèi)容簡介】 核心推廣語 slogan】 案名： 華強廣場 定位語： 中國環(huán)渤海 智慧產(chǎn)業(yè)集群 SLOGAN： 驅(qū)動世界的力量 定位體系 細化下去我們能夠認識到什么？ 產(chǎn)品劃分：寫字樓部分 公寓部分 商業(yè)部分 從直觀到抽象 —— 復制 or升級 ？ —— 面對山大路北有科技市場、南有浪潮、東有賽博的局面，我們是“山大路升級版”？還是“環(huán)渤海龍頭”？ 簡要分析： 尋找市場空白、尋找自身差異化，一直是商業(yè)運營的基本原則。本案整個項目，尤其是商業(yè)部分，如果再次陷入低端零售的桎梏中，與周邊已經(jīng)形成的專業(yè)市場血拼，集群優(yōu)勢變?yōu)榈投肆闶鄣拇虬@不是我們要的結(jié)果。同時，銀座數(shù)碼廣場等山大路老產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)是包含商業(yè)（賽博）、寫字樓的行業(yè)綜合體，與我們目前的初步方向相一致，同檔次競爭，必然無法勝出。 初步結(jié)論： 如果只是單純的產(chǎn)業(yè)綜合體，我們只能做“銀座數(shù)碼廣場 ”。 我們的思路 —— 摒棄“銀座數(shù)碼廣場 ”，產(chǎn)品細分，尋找差異點！ 我們先看一下商業(yè) …… 我們?nèi)绾螒?yīng)對？ 審視山大路： 、散貨經(jīng)營，科技市場和賽博內(nèi)無良好的統(tǒng)一管理和經(jīng)營； ，無序競爭與假冒偽劣現(xiàn)象嚴重，代理商利潤明顯攤薄，產(chǎn)品品牌損傷嚴重； ，行業(yè)內(nèi)其他上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品難得一見，市場空白無人填補； ，無集群化、產(chǎn)業(yè)化影響力，更無市場空間擴展的能力和動力； …… 關(guān)鍵詞：拉開層次、差異化、體驗營銷 ，擴大招商范圍和規(guī)模： 深度挖掘華強自身的合作商家及企業(yè)，優(yōu)先引入大品牌主力店，進而帶動其他商業(yè)部分的出租，并同時擴大招商及運營范圍，打造項目輻射環(huán)渤海的影響力。 ： 將項目的物理屬性打造優(yōu)良，并提供良好的管理保障，擁有專門的商業(yè)運營管理團隊，整體提升項目品質(zhì)，塑造高端影響力，吸納更有實力的企業(yè)商家落戶。 ，提升行業(yè)價值： 采用國際國內(nèi)一線的運營理念，改變以往電子信息業(yè)的粗放式經(jīng)營習慣，融入類似于高端汽車的 4S營銷理念、蘋果的體驗營銷方式，打造區(qū)域性體驗、展示、交易中心。 我們將帶來什么 —— 1. 從混亂經(jīng)營到產(chǎn)業(yè)鏈的整合 改變山大路區(qū)域單體店林立，業(yè)態(tài)幾乎沒有劃分的現(xiàn)狀，實現(xiàn)運營從低端到高端， 系統(tǒng)化、一站式的解決方式 ；改變以往無營銷手段、銷售利潤低下的現(xiàn)狀，提升山大路整體檔次。 改變以往山大路地攤式的經(jīng)營模式和經(jīng)營形象，融入最先進的體驗式營銷手段， 吸引最前沿科技品牌 ，將本案打造成面對全球范圍內(nèi)高端品牌的展示、交易貿(mào)易、研發(fā)平臺，同時，產(chǎn)業(yè)鏈的擴展將使的產(chǎn)品及品牌品類得到更大的豐富，擺脫單純的 IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品類，全面覆蓋高科技及電子電路生產(chǎn)線各個環(huán)節(jié)。 充分利用山大路已經(jīng)形成的濟南市最大的信息技術(shù)產(chǎn)品集散地，輻射山東省諸多地市級的二級市場的屬性，以及交通、區(qū)位帶來的便利性， 擴大影響范圍， 壟占環(huán)渤海，并進而輻射全國，開拓國際市場 。 、高規(guī)格平臺 面對以往山大路魚龍混雜、參差不齊的產(chǎn)品質(zhì)量，以及滯后的售后服務(wù)，都是拉低山大路市場的掣肘。華強廣場的出現(xiàn)，將帶來一線的品牌，更會 帶來一線的品質(zhì)服務(wù)以及先進的管理模式 ，經(jīng)營環(huán)境的提升，更能帶動整個山大路市場的飛躍。 我們將帶來什么 —— 思路梳理： 熟悉 IT領(lǐng)域的人都知道，“北有中關(guān)村，南有華強北?！比A強的品牌效應(yīng)加上華東最大規(guī)模的高端電子專業(yè)賣場的打造，無形中更增加了山大路科技一條街的含金量，其產(chǎn)業(yè)帶動效用遠比單純的房地產(chǎn)開發(fā)項目要強。 我們認為，本案商業(yè)部分應(yīng)該秉承深證華強廣場的“電子世界”成功的經(jīng)營模式和品牌屬性，打造環(huán)渤海區(qū)域的頂尖標桿。 該項目完工后，必將帶動山大路科技商務(wù)區(qū)的崛起，成為占位環(huán)渤海、輻射全中國，乃至世界的重要 IT產(chǎn)業(yè)集群。 案名： 華強廣場 電子世界 定位語： 全球科電品牌展貿(mào)中心 SLOGAN： 和華強一起贏得全球市場 【商業(yè)部分定位體系】 與商業(yè)部分線性相關(guān) —— 公寓部分的定位探索 先了解濟南公寓重要樣本： 奢華代表 —— 海爾綠城 玉蘭公寓 目前濟南市場在售的最高端公寓產(chǎn)品， 5000元 /㎡的裝修成本，尊崇物管及市府旁的絕版區(qū)位，使其開盤大賣，均價 13500元 /㎡，開盤當天銷售過 80%；其投資、居住功能十分優(yōu)越。 生活性 —— 達人界 濟南萬達廣場的小戶型精裝公寓產(chǎn)品，上市即備受追捧，最大優(yōu)勢即為擁有 90萬㎡城市綜合體的大量配套，曾是濟南最具價值的投資產(chǎn)品。 商務(wù)性 —— 大舜天成自由城 濟南最早、最有代表性的公寓產(chǎn)品，地段絕佳，景觀及區(qū)域配套十分全面，是曾經(jīng)的標志性樓盤，雖歷經(jīng)數(shù)年，現(xiàn)仍是濟南市中心商務(wù)辦公、投資的上佳選擇。 從以上濟南公寓樣本中我們可以發(fā)現(xiàn)，這些公寓具有最大的共性，那就是具有三個樓盤均具有 投資性、多功能性、高端品質(zhì)。 倘若我們的公寓走奢華路線，顯然不會比以產(chǎn)品品質(zhì)起家的綠城高端多少；倘若我們的公寓走生活化路線，地段與內(nèi)外配套難以企及達人界。論商務(wù)屬性，我們可以超越自由城，但是當年的投資性以及緊鄰泉城路的地段依然是我們無法去改變的。 因此，我們應(yīng)充分吸取他們的共性，在這些共性的基礎(chǔ)上，尋求項目的差異點。 市場樣本分析 —— 總結(jié)共性，尋求差異點 黑盒測試 —— 根據(jù)項目現(xiàn)狀，尋求差異化 ： 山大路周邊存在大量品牌代理、實體經(jīng)營、小型研發(fā)、延伸配套的企業(yè)，而且從業(yè)人數(shù)眾多，但是相關(guān)針對性的房產(chǎn)品缺比較匱乏，山大路附近小戶型公寓租售都常年火爆，辦公居住兩相宜的產(chǎn)品更是供不應(yīng)求。 山大路的強大的產(chǎn)業(yè)輻射力必將帶動公寓產(chǎn)品的銷售 。 ，結(jié)合項目特色： 毋庸置疑的市場需求，加上建立于市場熱銷產(chǎn)品的共同屬性，會使項目具有一定的競爭力。但是項目特色還不明顯。我們應(yīng)充分利用高科技產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢，將科技與電子產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢結(jié)合進來，以明確我們的市場形象。 帶有智慧產(chǎn)業(yè)特色的高端公寓，將會比普通的公寓市場形象更為鮮明。 建議公寓產(chǎn)品部分靈活組合，形成可打通使用，也可分割使用的靈活產(chǎn)品， 使其居住、商務(wù)辦公的自身多功能屬性更加突出 ；同時，提供菜單式裝修方案， 打造高端產(chǎn)品價值及多功能型，增強其投資性 。 同時，做足做好公共空間，完善項目配套 —— 例如：部分商業(yè)引入健身、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)，即能滿足山大路周邊的業(yè)態(tài)空白，又能服務(wù)于項目自身， 形成一種城市級泛會所空間，促成國際化的生活方式 ； 在提供精裝服務(wù)的同時， 建議在樓宇內(nèi)添置前沿的自動化、科技含量高的服務(wù)設(shè)施 ，方便物業(yè)管理的同時，貼合項目“智慧產(chǎn)業(yè)集群”的定位，也是此類產(chǎn)品與項目周邊和競爭對手的一大差異化。 如何將差異化價值發(fā)揮到最大 ？ 如何定位 ？ 關(guān)鍵點梳理： 全能 投資自用皆可，戶型空間不受拘束，大小分割自由、可商可住； 高端 帶訂單式高品質(zhì)裝修，頂級物管和公共空間營造，服務(wù)良好 …… 智慧 精神層面 —— 為部分中小型研發(fā)企業(yè)發(fā)展提供平臺； 物質(zhì)層面 —— 高智能化系統(tǒng)應(yīng)用，充分體現(xiàn)高端科技含量； 國際化 泛會所式，改變陳舊生活方式，催生國際化人群； 深入概括： 一種超前的、尚未在濟南市場出現(xiàn)的、未來發(fā)展方向上的產(chǎn)品 …… 公寓定位： 世界級智慧型全能公寓 核心廣告語： 奢享未來所想 世界級： 體現(xiàn)項目的國際化屬性、高端奢華屬性 智慧型： 兼顧小型智慧型企業(yè)應(yīng)用及高端智能科技在項目中的應(yīng)用 全能： 可商可住、可組合可分割、訂單式裝修、全維物管 …… 總體概括： 一種未來數(shù)年內(nèi)才能普及的生活方式、一種在國際化大都會成立的前沿理念，擁有即是奢享，奢享未來所想。 這一切最終反哺項目核心 —— 智慧產(chǎn)業(yè)集群，如何賦予它的靈魂一個名稱？ ?有人聲稱，原本三維立體的世界，在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)之后，變成四維甚至是多維的 …… 而網(wǎng)絡(luò)的終極協(xié)議，即是萬維網(wǎng)。 ?本案我們稱其為全能公寓，投資、自用、商務(wù)辦公，還享受高科技和周全服務(wù)帶來的便捷舒適，多種生活方式隨意切換，穿梭于多維空間之中。 ?山大路的快節(jié)奏和都市情懷，城市大配套帶來的大型泛會所功能，讓世界變得更近在眼前，萬千精彩，觸手可及 …… 我們不妨稱它為： 萬維公寓 公寓定位： 世界級智慧型全能公寓 核心廣告語： 奢享未來所想 案名： 華強廣場 萬維公寓 【公寓部分定位體系】 平面方案 2 面對最有影響力和代表性的寫字樓產(chǎn)品，我們將如何解構(gòu)再重構(gòu)呢？ 需求方： 有如此地段、如此價格、如此體量的寫字樓物業(yè)需求的客戶，在哪？ 舉例說明： 濟南齊魯軟件園內(nèi)就有多家上市企業(yè)，其中還包括在美國納斯達克上市的軟件企業(yè)，企業(yè)形象提升和使用的需求，要求其在產(chǎn)業(yè)集群中汲取營養(yǎng)并提升品牌知名度。 類似于興起于濟南的九陽小家電等國內(nèi)知名企業(yè)為何要搬出去？！可以揣測的原因之一就是，本地沒有與之相匹配的、有影響力的產(chǎn)業(yè)集群和運營場所。 、周邊行業(yè)的高端企業(yè) 山東省作為中國第三經(jīng)濟強省，作為擁有最多國有企業(yè)的工業(yè)大省，其在國內(nèi)的大量 500強企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)一直沒有能讓人印象深刻的產(chǎn)業(yè)集群。 在濟南范圍內(nèi)來講，也沒有鮮明的 CBD區(qū)域，平庸的狀態(tài)也印證了這個城市的性格。區(qū)域內(nèi)及與高科技含量相關(guān)的高端企業(yè)（能源、金融等）為爭取更多發(fā)展機遇，必然尋找更大的平臺，占位環(huán)渤海的本案將是首選。 供給方 —— 濟南現(xiàn)有有影響力的特色寫字樓物業(yè)： 魯商廣場 —— 公園辦公 占據(jù)濟南環(huán)境最優(yōu)美、最核心的地段，但是寫字樓體量較小，現(xiàn)已被眾多企業(yè)搶購一空，此項目寫字樓單價 /㎡，創(chuàng)濟南寫字樓單價之最，但是此項目與健身中心、購物休閑業(yè)態(tài)共存，難以形成集群效應(yīng)。即便如此，該項目內(nèi)也進駐了三家大型軟件、高科技企業(yè)辦公總部，不禁讓人唏噓，濟南的產(chǎn)業(yè)配