【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 票 否決權(quán) ， 但 不具有一票決定權(quán) ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版） 》 由 公司 PMO會(huì)審， 集團(tuán) 總經(jīng)理 最終審定。如不能滿(mǎn)足拿地成本要求，由 總經(jīng)理 給定一個(gè)成本限值，造價(jià)采購(gòu)部和研發(fā)部按此 限值 去重新規(guī)劃和測(cè)算； ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版） 》 按照 集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo) 模板 的 要求完成； ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版） 》 是土地投資論證資料 的一部分 ，需和其他資料一起報(bào) 集團(tuán)投委會(huì) 委員審核； ? 如 土地中標(biāo)， 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（土地版） 》將作為 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價(jià)采購(gòu) 部存檔 。 審核 31 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式： （ 2）項(xiàng)目 啟動(dòng)階段：由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)確定產(chǎn)品價(jià)格，研發(fā)部將對(duì)預(yù)案進(jìn)行調(diào)整，造價(jià) 采購(gòu) 部按照調(diào)整過(guò)的預(yù)案修訂項(xiàng)目目標(biāo)成本，最后由計(jì)劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo) 的測(cè)算。 ? 在項(xiàng)目啟動(dòng)階段，成本 管理中各個(gè)階段的作業(yè) 指導(dǎo) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 確定產(chǎn)品 定位 和銷(xiāo)售 價(jià)格 根據(jù)規(guī)劃 條件 和市場(chǎng) 定位 進(jìn)行 預(yù)案的 調(diào)整或重 新考慮方案 項(xiàng)目目標(biāo)成 本（啟動(dòng)版） 根據(jù) 售價(jià)、 銷(xiāo)售進(jìn)度、 成本 測(cè)算進(jìn) 行財(cái)務(wù)指標(biāo) 計(jì)算 ? 前期啟動(dòng)會(huì)確立項(xiàng)目 五項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn) ， 實(shí)現(xiàn) 80%成本的完全掌控 五項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn) ?項(xiàng)目 3年 規(guī)劃 ?項(xiàng)目產(chǎn)品線確定 ?項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)確定 ?調(diào)研同行公司項(xiàng)目成本 ?對(duì)比修正項(xiàng)目成本預(yù)算 通過(guò)對(duì)五大方面的關(guān)鍵點(diǎn)把控，基本能夠鎖定 80%的項(xiàng)目成本，而對(duì)于其他 20%的不可 預(yù)期成本支出，允許給予適度彈性操作。 32 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式： （ 3）方案設(shè)計(jì) 階段：由研發(fā)部提供方案設(shè)計(jì)圖和技術(shù)指標(biāo)，造價(jià)采購(gòu)部通過(guò)與 研發(fā)部 的溝通互動(dòng)，修訂目標(biāo)成本，之后由計(jì)劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算。 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 提供方案設(shè)計(jì) 圖提供 方案技術(shù)指標(biāo) 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 提出方案優(yōu)化 建議目標(biāo)成本（方案版） 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 在 方案設(shè)計(jì) 階段，成本 管理中各個(gè)階段的作業(yè) 指導(dǎo) ? 項(xiàng)目 如責(zé)任組織、項(xiàng)目成本經(jīng)理完成 《 項(xiàng)目目標(biāo) 成本 （方案版） 》 ，并委托咨詢(xún)單位、測(cè)繪單位具體計(jì)算 落實(shí) 》 ? 方案設(shè)計(jì) 完成后 20個(gè)工作日內(nèi)， 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 負(fù)責(zé)完成 《 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案） 》和 《 項(xiàng)目產(chǎn)品配臵標(biāo)準(zhǔn)（方案） 》 ， 項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 。 ? 方案設(shè)計(jì) 完成后應(yīng)作好造價(jià)咨詢(xún)單位的委托， 以便進(jìn)行 相關(guān)指標(biāo)的 測(cè)算 及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較； ? 方案設(shè)計(jì) 完成后應(yīng)委托造價(jià)咨詢(xún)單位、面積測(cè)繪單位對(duì)規(guī)劃 建筑面積、銷(xiāo)售 建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算； ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 超出 “啟動(dòng)版” 3%則 通過(guò) PMO研討審核，分析原因和總結(jié) ? 如 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 未超過(guò) 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（ 啟動(dòng)版 》 中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開(kāi)發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 方案設(shè)計(jì) 階段成果 》 審批流程提交審批。否則，需項(xiàng)目研發(fā) 經(jīng)理和 項(xiàng)目成本經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并 提交 地區(qū)公司PMO進(jìn)行研討和審核。 ? 根據(jù) 審核通過(guò)的 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版） 》 ， 由項(xiàng)目研發(fā) 經(jīng)理 負(fù)責(zé)完成 《 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)成本控制附件 》 ，并報(bào)項(xiàng)目成本 經(jīng)理 、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核 ，作為 《 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 的附件。 33 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式： （ 4）項(xiàng)目 初步設(shè)計(jì)階段：造價(jià)采購(gòu)部根據(jù)工程部和研發(fā)部各自提出的施工現(xiàn)場(chǎng) 方案，編制 執(zhí)行版的目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本敏感性分析 ，之后 計(jì)劃財(cái)務(wù)部進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算。 工程部 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 提供施工 財(cái)務(wù)指標(biāo) 計(jì)算現(xiàn)場(chǎng)布臵方案 、提 供施工 用水 用電 以及 甲方臨 設(shè)設(shè)臵 方案 提供初步設(shè)計(jì)圖 提供初步技術(shù)指標(biāo) 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 編制目標(biāo) 成本（ 執(zhí)行版）進(jìn)行 成本敏感性分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ? 在初步設(shè)計(jì)階段， 成本 管理中各個(gè)階段的作業(yè) 指導(dǎo) ? 根據(jù)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目成本 經(jīng)理 完成《 項(xiàng)目目標(biāo) 成本（ 執(zhí)行版） 》 ? 初步設(shè)計(jì) 完成后 20個(gè) 工作日內(nèi) ，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 組織， 項(xiàng)目 研發(fā) 經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 《 項(xiàng)目技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)） 》 和 《 項(xiàng)目 配臵 標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)） 》 。如無(wú) 初步設(shè)計(jì) ，可省略此項(xiàng)工作。 ? 初步設(shè)計(jì) 完成后 30個(gè) 工作日內(nèi) ，依據(jù) 《 項(xiàng)目技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 初設(shè)） 》 、 《 項(xiàng)目配臵 標(biāo)準(zhǔn)（ 初設(shè)） 》 ， 項(xiàng)目成本經(jīng)理 組織 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)參加，共同開(kāi)會(huì) 充分 討論，完成 《 項(xiàng)目目標(biāo) 成本（ 執(zhí)行版） 》 。如無(wú) 初步設(shè)計(jì)需 在招標(biāo)圖紙完成后 30個(gè) 工作日內(nèi) 完成《 項(xiàng)目目標(biāo)成本 （執(zhí)行 版） 》 。 34 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式： （ 5）工程 實(shí)施階段：工程 部，研發(fā)部造價(jià)采購(gòu)部之間進(jìn)行良好溝通，并 進(jìn)行目標(biāo)成本的調(diào)整，跟蹤動(dòng)態(tài)成本， 編制 合約規(guī)劃，計(jì)劃財(cái)務(wù)部將不斷跟進(jìn)財(cái)務(wù)指標(biāo)。 工程部 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 現(xiàn)場(chǎng)簽證 、技術(shù) 核定 的現(xiàn)場(chǎng)控制 、工程 質(zhì)量 和進(jìn)度 的管控編制 進(jìn)度計(jì) 劃 提供施工圖、設(shè)計(jì) 變更的控制 、專(zhuān)項(xiàng) 工程的優(yōu)化 、編制 資金計(jì)劃 成本調(diào)整，形成目標(biāo)成 本（調(diào)整版）、簽證 變更的費(fèi)用審核 、編制 資金計(jì)劃、 進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)工程的成本分 析 、動(dòng)態(tài) 成本的跟蹤和回顧、編制 合約規(guī)劃 財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài) 跟進(jìn)、 資金計(jì)劃審核 ? 在 工程實(shí)施階段 ，成本 管理中各個(gè)階段的作業(yè) 指導(dǎo) 互動(dòng) ? 項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)參照 集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)成本 進(jìn)行分解 ，形成 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本 分解 及合約規(guī)劃 》 ，并錄入 成本系統(tǒng) ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個(gè) 工作日內(nèi)， 由 項(xiàng)目成本經(jīng)理 負(fù)責(zé)， 組織項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān) 人員， 參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì) 目標(biāo) 成本進(jìn)行分解，形成 《 項(xiàng)目目標(biāo) 成本分解及合約規(guī)劃 》 。 ? 項(xiàng)目 成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批 通過(guò)的《 項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及 合約 規(guī)劃 》錄入到成本系統(tǒng) 。 ? 依據(jù) 工程實(shí)際情況，項(xiàng)目 成本 經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)合約規(guī)劃的 版本進(jìn)行 更新。 35 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式： （ 6）竣工 階段：項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本， 包括 確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本 工程部 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 審核確認(rèn) 竣工圖審核 工程竣工 資料 （含結(jié)算資料 ）對(duì) 合同相關(guān) 條款進(jìn)行評(píng)估對(duì) 供應(yīng)商進(jìn)行 相關(guān) 履約評(píng)估 設(shè)計(jì)總結(jié) 編制竣工成本并與 目標(biāo)成本 （執(zhí)行版） 比較 與供應(yīng)商進(jìn)行竣工 結(jié)算（ 含材料結(jié)算 ） 牽頭完成合同評(píng)估和履 約評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù) 決算 核算最終的財(cái)務(wù) 指標(biāo) ? 在竣工階段，成本 管理中各個(gè)階段的作業(yè) 指導(dǎo) 項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)參照 集團(tuán)合約 規(guī)劃體系對(duì)目標(biāo)成本 進(jìn)行分解 ，形成《 項(xiàng)目目標(biāo)成本 分解 及合約規(guī)劃 》 ，并錄入 成本系統(tǒng) ? 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個(gè) 工作日內(nèi)， 由 項(xiàng)目成本經(jīng)理 負(fù)責(zé)， 組織項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān) 人員， 參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì) 目標(biāo) 成本進(jìn)行分解，形成 《 項(xiàng)目目標(biāo) 成本分解及合約規(guī)劃 》 。 ? 項(xiàng)目 成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批 通過(guò)的《 項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及 合約 規(guī)劃 》錄入到成本系統(tǒng) 。 ? 依據(jù) 工程實(shí)際情況，項(xiàng)目 成本 經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)合約規(guī)劃的 版本進(jìn)行 更新。 36 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式：在 全國(guó)化進(jìn)程中，龍湖形成 一種內(nèi)在的 質(zhì)量管控文化，始終如一 的面向外部 顧客并 最大限度的優(yōu)化從供應(yīng)商到客戶(hù)這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)。 質(zhì)量管理的提高 一級(jí)“檢驗(yàn)” 二級(jí) “質(zhì)量保證” 三級(jí) “預(yù)防” 四級(jí) “完美” 特點(diǎn)： 通過(guò) 工程檢驗(yàn) 保證 質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識(shí) 和專(zhuān)業(yè)知識(shí) 方法： 低效率 ／錯(cuò)誤 的 使用質(zhì)量保證方法 特點(diǎn) : 改進(jìn) 工程質(zhì)量管理過(guò)程 一線人員積極 介入 方法 ： S PC、 評(píng)估 、質(zhì)量圈等 工具 特點(diǎn) : 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 、工藝 能力和 生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng) 一體化 方法 ：設(shè) 計(jì)評(píng)估 、質(zhì)量 問(wèn)題 模式分析評(píng)估 特點(diǎn) : 以最終 客戶(hù)為 服務(wù)目標(biāo)和 超一流 產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ： 質(zhì)量 功能調(diào)配 、與客戶(hù) 供方 一起進(jìn)行 設(shè)計(jì)評(píng)估 龍湖地產(chǎn)“零缺陷”管理理念 37 （二）異地?cái)U(kuò)張中的管控模式：龍湖 由 集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工 工藝標(biāo)準(zhǔn)，明確 施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求 。 龍湖為保證 產(chǎn)品 質(zhì)量，利用 產(chǎn)品庫(kù)中的成熟產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行異地快速 復(fù)制，實(shí)行 標(biāo)準(zhǔn)化操作 。 積木理論 ? 建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為基礎(chǔ)的產(chǎn)品庫(kù)，通過(guò)模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制和中高端客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾。 施工標(biāo)準(zhǔn) ? 集團(tuán)產(chǎn)品中心通過(guò)公司成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和借鑒其他成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建立產(chǎn)品庫(kù)；工程質(zhì)量中心通過(guò)積累和借鑒成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，建立施工標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品模塊化 ? 產(chǎn)品復(fù)制不僅僅是簡(jiǎn)單的單體復(fù)制。更應(yīng)關(guān)注居住形態(tài)、空間功能、空間效果的居住組團(tuán)模塊化研發(fā)，確定龍湖標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)施工，降低智聯(lián)管控難度。 38 （三）異地?cái)U(kuò)張中的人力資源管理：中全國(guó) 化 戰(zhàn)略需要 人才來(lái)支撐， 龍湖地產(chǎn)高層堅(jiān)信：企業(yè)無(wú)論是長(zhǎng)期發(fā)展還是短期爆發(fā)，內(nèi)外部相結(jié)合打造穩(wěn)健人才鏈，比資金鏈更重要 ? 由于長(zhǎng)期偏安一隅，造成了龍湖的中高層管理團(tuán)隊(duì)的全國(guó)化視野不夠 ? 之前的項(xiàng)目運(yùn)作多是單個(gè)進(jìn)行，這導(dǎo)致中高管理層在系統(tǒng)性思考的能力上相對(duì)欠缺，而對(duì)于龍湖要成為一個(gè)跨地域的全國(guó)性地產(chǎn)集團(tuán)的目標(biāo)，是非常不利 的。 開(kāi)展卓有成效的內(nèi)部 人才培養(yǎng)實(shí)踐 內(nèi)部 外部 引入行業(yè)優(yōu)秀人才 打造穩(wěn)健人才鏈 建立清晰的人才標(biāo)準(zhǔn) 完善的人才培養(yǎng)體系 ? “ 仕官生 ” 引入計(jì)劃 ? “ 點(diǎn)將生 ” 引入計(jì)劃 ? “ 綻放生 ” 引入計(jì)劃 針對(duì)年度人力資源需求，由各職能部門(mén)發(fā)起，人力資源部統(tǒng)籌管理，制定招聘、培訓(xùn)預(yù)算和計(jì)劃，由區(qū)域公司落實(shí)，集團(tuán)審核，保證各部門(mén)所需的人才 39 （三）異地?cái)U(kuò)張中的人力資源管理：隨著 戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務(wù)的發(fā)展，龍湖對(duì)于人才的要求和標(biāo)準(zhǔn)有了新的定義，操心員工 +有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 成為龍湖新人才標(biāo)準(zhǔn) 能力素質(zhì)模型 管理自己 管理任務(wù) 管理他人 高層管理人員通用素質(zhì)能力 管理人員通用素質(zhì)能力 全員通用素質(zhì)能力 哲學(xué)思辨 戰(zhàn)略思考 變革管理 領(lǐng)導(dǎo)能力 自適能力 理性創(chuàng)新 系統(tǒng)性分析及解決問(wèn)題 影響能力 盡職敬業(yè) 學(xué)習(xí)及專(zhuān)業(yè)能力 創(chuàng)造性執(zhí)行、邏輯思維判斷、客戶(hù)導(dǎo)向 有效溝通 戰(zhàn)略調(diào)整前，龍湖需要： 戰(zhàn)略 調(diào)整后， 龍湖需要： 操心員工 ?對(duì)客戶(hù)用心 ?對(duì)公司用心 ?對(duì)同事用心 ?對(duì)工作用心 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ?用心和用靈魂工作 ?懂專(zhuān)業(yè) ?善協(xié)作 ?有更強(qiáng)的求勝欲望 ?善于自我否定 操心員工 ?對(duì)客戶(hù)用心 ?對(duì)公司用心 ?對(duì)同事用心 ?對(duì)工作用心 40 附：龍湖地產(chǎn)“仕官生”“點(diǎn)將生”“綻放生”計(jì)劃，儲(chǔ)備人才培養(yǎng) 龍湖地產(chǎn)三大校園招聘項(xiàng)目，人才引入項(xiàng)目，為企業(yè)快速發(fā)展注入了新鮮血液 ? 重視人才對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)不僅僅是個(gè)態(tài)度需要，在本質(zhì)上它是由龍湖“多業(yè)態(tài)”、“高品質(zhì)”的產(chǎn)品策略決定的。人才是我們實(shí)現(xiàn)這個(gè)策略的最大挑戰(zhàn)； ? 龍湖的校園招聘經(jīng)過(guò)了過(guò)去多年的發(fā)展和積累，到今天，已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化的兼容，通過(guò)以下三大校園項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)對(duì)不同類(lèi)人才的招募和培養(yǎng) : “仕官生”校園招聘項(xiàng)目 ：為 工程 /造價(jià)、研發(fā)設(shè)計(jì)、投資發(fā)展、景觀、商業(yè)地產(chǎn)、人力資源、財(cái)務(wù)等 方向招募優(yōu)秀的碩士研究生和博士研究生。 “綻放”營(yíng)銷(xiāo)職能校園招聘項(xiàng)目 ：為 營(yíng)銷(xiāo)職能 招募優(yōu)秀的應(yīng)屆本科生和碩士研究生。通過(guò)“綻放”培訓(xùn)發(fā)展體系以及營(yíng)銷(xiāo)人員發(fā)展體系進(jìn)行培養(yǎng)。 “點(diǎn)將”物業(yè)體系校園招聘項(xiàng)目 ：為 物業(yè)板塊 招募優(yōu)秀的應(yīng)屆本科生。通過(guò)“點(diǎn)將”校招生培訓(xùn)發(fā)展體系以及物業(yè)各職能人員發(fā)展體系進(jìn)行培養(yǎng)。 41 附：龍湖地產(chǎn)“仕官生”“點(diǎn)將生