【文章內(nèi)容簡介】 票 否決權(quán) ， 但 不具有一票決定權(quán) ? 《 項目目標成本（土地版） 》 由 公司 PMO會審， 集團 總經(jīng)理 最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由 總經(jīng)理 給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此 限值 去重新規(guī)劃和測算； ? 《 項目目標成本（土地版） 》 按照 集團統(tǒng)一指導 模板 的 要求完成； ? 《 項目目標成本（土地版） 》 是土地投資論證資料 的一部分 ，需和其他資料一起報 集團投委會 委員審核； ? 如 土地中標， 《 項目目標成本（土地版） 》將作為 項目 設計階段目標成本的參照依據(jù)。否則由造價采購 部存檔 。 審核 31 （二）異地擴張中的管控模式： （ 2）項目 啟動階段：由項目團隊確定產(chǎn)品價格，研發(fā)部將對預案進行調(diào)整，造價 采購 部按照調(diào)整過的預案修訂項目目標成本，最后由計劃財務部進行財務指標 的測算。 ? 在項目啟動階段，成本 管理中各個階段的作業(yè) 指導 項目團隊 研發(fā)部 造價采購部 計劃財務部 確定產(chǎn)品 定位 和銷售 價格 根據(jù)規(guī)劃 條件 和市場 定位 進行 預案的 調(diào)整或重 新考慮方案 項目目標成 本（啟動版） 根據(jù) 售價、 銷售進度、 成本 測算進 行財務指標 計算 ? 前期啟動會確立項目 五項關鍵點 ， 實現(xiàn) 80%成本的完全掌控 五項關鍵點 ?項目 3年 規(guī)劃 ?項目產(chǎn)品線確定 ?項目建造標準確定 ?調(diào)研同行公司項目成本 ?對比修正項目成本預算 通過對五大方面的關鍵點把控，基本能夠鎖定 80%的項目成本，而對于其他 20%的不可 預期成本支出，允許給予適度彈性操作。 32 （二）異地擴張中的管控模式： （ 3）方案設計 階段：由研發(fā)部提供方案設計圖和技術指標，造價采購部通過與 研發(fā)部 的溝通互動，修訂目標成本，之后由計劃財務部進行財務指標的計算。 研發(fā)部 造價采購部 計劃財務部 提供方案設計 圖提供 方案技術指標 提供產(chǎn)品建造標準 提出方案優(yōu)化 建議目標成本（方案版） 財務指標計算 ? 在 方案設計 階段，成本 管理中各個階段的作業(yè) 指導 ? 項目 如責任組織、項目成本經(jīng)理完成 《 項目目標 成本 （方案版） 》 ，并委托咨詢單位、測繪單位具體計算 落實 》 ? 方案設計 完成后 20個工作日內(nèi)， 項目負責人 組織，項目研發(fā)經(jīng)理 負責完成 《 項目技術經(jīng)濟指標（方案） 》和 《 項目產(chǎn)品配臵標準（方案） 》 ， 項目成本經(jīng)理據(jù)其完成 《 項目目標成本（方案版） 》 。 ? 方案設計 完成后應作好造價咨詢單位的委托， 以便進行 相關指標的 測算 及方案技術經(jīng)濟比較； ? 方案設計 完成后應委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃 建筑面積、銷售 建筑面積、造價建筑面積進行計算； ? 《 項目目標成本（方案版） 》 超出 “啟動版” 3%則 通過 PMO研討審核，分析原因和總結(jié) ? 如 《 項目目標成本（方案版） 》 未超過 《 項目目標成本（ 啟動版 》 中的預設總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按 《 方案設計 階段成果 》 審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā) 經(jīng)理和 項目成本經(jīng)理對超預設目標成本的原因進行分析和總結(jié)，并 提交 地區(qū)公司PMO進行研討和審核。 ? 根據(jù) 審核通過的 《 項目目標成本（方案版） 》 ， 由項目研發(fā) 經(jīng)理 負責完成 《 初步設計任務書成本控制附件 》 ，并報項目成本 經(jīng)理 、項目負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核 ，作為 《 初步設計任務書 》 的附件。 33 （二）異地擴張中的管控模式： （ 4）項目 初步設計階段：造價采購部根據(jù)工程部和研發(fā)部各自提出的施工現(xiàn)場 方案，編制 執(zhí)行版的目標成本，并進行成本敏感性分析 ，之后 計劃財務部進行財務指標的計算。 工程部 研發(fā)部 造價采購部 計劃財務部 提供施工 財務指標 計算現(xiàn)場布臵方案 、提 供施工 用水 用電 以及 甲方臨 設設臵 方案 提供初步設計圖 提供初步技術指標 提供產(chǎn)品建造標準 編制目標 成本（ 執(zhí)行版）進行 成本敏感性分析 財務指標計算 ? 在初步設計階段， 成本 管理中各個階段的作業(yè) 指導 ? 根據(jù)設計，項目成本 經(jīng)理 完成《 項目目標 成本（ 執(zhí)行版） 》 ? 初步設計 完成后 20個 工作日內(nèi) ，項目負責人 組織， 項目 研發(fā) 經(jīng)理負責完成 《 項目技術 經(jīng)濟指標（初設） 》 和 《 項目 配臵 標準（初設） 》 。如無 初步設計 ，可省略此項工作。 ? 初步設計 完成后 30個 工作日內(nèi) ，依據(jù) 《 項目技術 經(jīng)濟指標（ 初設） 》 、 《 項目配臵 標準（ 初設） 》 ， 項目成本經(jīng)理 組織 項目團隊參加，共同開會 充分 討論，完成 《 項目目標 成本（ 執(zhí)行版） 》 。如無 初步設計需 在招標圖紙完成后 30個 工作日內(nèi) 完成《 項目目標成本 （執(zhí)行 版） 》 。 34 （二）異地擴張中的管控模式： （ 5）工程 實施階段：工程 部，研發(fā)部造價采購部之間進行良好溝通，并 進行目標成本的調(diào)整，跟蹤動態(tài)成本， 編制 合約規(guī)劃，計劃財務部將不斷跟進財務指標。 工程部 研發(fā)部 造價采購部 計劃財務部 現(xiàn)場簽證 、技術 核定 的現(xiàn)場控制 、工程 質(zhì)量 和進度 的管控編制 進度計 劃 提供施工圖、設計 變更的控制 、專項 工程的優(yōu)化 、編制 資金計劃 成本調(diào)整，形成目標成 本（調(diào)整版）、簽證 變更的費用審核 、編制 資金計劃、 進行專項工程的成本分 析 、動態(tài) 成本的跟蹤和回顧、編制 合約規(guī)劃 財務指標的動態(tài) 跟進、 資金計劃審核 ? 在 工程實施階段 ，成本 管理中各個階段的作業(yè) 指導 互動 ? 項目成本經(jīng)理負責參照 集團合約規(guī)劃體系對目標成本 進行分解 ，形成 《 項目目標成本 分解 及合約規(guī)劃 》 ，并錄入 成本系統(tǒng) ? 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個 工作日內(nèi)， 由 項目成本經(jīng)理 負責， 組織項目 團隊成員及其他相關 人員， 參照集團合約規(guī)劃體系對 目標 成本進行分解，形成 《 項目目標 成本分解及合約規(guī)劃 》 。 ? 項目 成本經(jīng)理負責將審批 通過的《 項目目標成本分解及 合約 規(guī)劃 》錄入到成本系統(tǒng) 。 ? 依據(jù) 工程實際情況，項目 成本 經(jīng)理負責對合約規(guī)劃的 版本進行 更新。 35 （二）異地擴張中的管控模式： （ 6）竣工 階段：項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本， 包括 確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本 工程部 研發(fā)部 造價采購部 計劃財務部 審核確認 竣工圖審核 工程竣工 資料 （含結(jié)算資料 ）對 合同相關 條款進行評估對 供應商進行 相關 履約評估 設計總結(jié) 編制竣工成本并與 目標成本 （執(zhí)行版） 比較 與供應商進行竣工 結(jié)算（ 含材料結(jié)算 ） 牽頭完成合同評估和履 約評價 財務 決算 核算最終的財務 指標 ? 在竣工階段，成本 管理中各個階段的作業(yè) 指導 項目成本經(jīng)理負責參照 集團合約 規(guī)劃體系對目標成本 進行分解 ，形成《 項目目標成本 分解 及合約規(guī)劃 》 ，并錄入 成本系統(tǒng) ? 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》 編制完成后 15個 工作日內(nèi)， 由 項目成本經(jīng)理 負責， 組織項目 團隊成員及其他相關 人員， 參照集團合約規(guī)劃體系對 目標 成本進行分解，形成 《 項目目標 成本分解及合約規(guī)劃 》 。 ? 項目 成本經(jīng)理負責將審批 通過的《 項目目標成本分解及 合約 規(guī)劃 》錄入到成本系統(tǒng) 。 ? 依據(jù) 工程實際情況，項目 成本 經(jīng)理負責對合約規(guī)劃的 版本進行 更新。 36 （二）異地擴張中的管控模式：在 全國化進程中，龍湖形成 一種內(nèi)在的 質(zhì)量管控文化，始終如一 的面向外部 顧客并 最大限度的優(yōu)化從供應商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品 標準。 質(zhì)量管理的提高 一級“檢驗” 二級 “質(zhì)量保證” 三級 “預防” 四級 “完美” 特點： 通過 工程檢驗 保證 質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識 和專業(yè)知識 方法： 低效率 ／錯誤 的 使用質(zhì)量保證方法 特點 : 改進 工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極 介入 方法 ： S PC、 評估 、質(zhì)量圈等 工具 特點 : 開發(fā)設計 、工藝 能力和 生產(chǎn)管理能力 與供應 一體化 方法 ：設 計評估 、質(zhì)量 問題 模式分析評估 特點 : 以最終 客戶為 服務目標和 超一流 產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ： 質(zhì)量 功能調(diào)配 、與客戶 供方 一起進行 設計評估 龍湖地產(chǎn)“零缺陷”管理理念 37 （二）異地擴張中的管控模式：龍湖 由 集團工程技術質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標準、技術標準、施工 工藝標準，明確 施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求 。 龍湖為保證 產(chǎn)品 質(zhì)量，利用 產(chǎn)品庫中的成熟產(chǎn)品設計進行異地快速 復制，實行 標準化操作 。 積木理論 ? 建立標準化模塊為基礎的產(chǎn)品庫，通過模塊個性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速復制和中高端客戶對產(chǎn)品獨特性要求的矛盾。 施工標準 ? 集團產(chǎn)品中心通過公司成功開發(fā)經(jīng)驗和借鑒其他成功項目經(jīng)驗，建立產(chǎn)品庫；工程質(zhì)量中心通過積累和借鑒成功的開發(fā)經(jīng)驗，建立施工標準。 產(chǎn)品模塊化 ? 產(chǎn)品復制不僅僅是簡單的單體復制。更應關注居住形態(tài)、空間功能、空間效果的居住組團模塊化研發(fā)，確定龍湖標準，以標準指導施工，降低智聯(lián)管控難度。 38 （三）異地擴張中的人力資源管理：中全國 化 戰(zhàn)略需要 人才來支撐， 龍湖地產(chǎn)高層堅信：企業(yè)無論是長期發(fā)展還是短期爆發(fā)，內(nèi)外部相結(jié)合打造穩(wěn)健人才鏈，比資金鏈更重要 ? 由于長期偏安一隅，造成了龍湖的中高層管理團隊的全國化視野不夠 ? 之前的項目運作多是單個進行，這導致中高管理層在系統(tǒng)性思考的能力上相對欠缺，而對于龍湖要成為一個跨地域的全國性地產(chǎn)集團的目標，是非常不利 的。 開展卓有成效的內(nèi)部 人才培養(yǎng)實踐 內(nèi)部 外部 引入行業(yè)優(yōu)秀人才 打造穩(wěn)健人才鏈 建立清晰的人才標準 完善的人才培養(yǎng)體系 ? “ 仕官生 ” 引入計劃 ? “ 點將生 ” 引入計劃 ? “ 綻放生 ” 引入計劃 針對年度人力資源需求，由各職能部門發(fā)起，人力資源部統(tǒng)籌管理，制定招聘、培訓預算和計劃，由區(qū)域公司落實，集團審核，保證各部門所需的人才 39 （三）異地擴張中的人力資源管理：隨著 戰(zhàn)略調(diào)整和業(yè)務的發(fā)展，龍湖對于人才的要求和標準有了新的定義，操心員工 +有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 成為龍湖新人才標準 能力素質(zhì)模型 管理自己 管理任務 管理他人 高層管理人員通用素質(zhì)能力 管理人員通用素質(zhì)能力 全員通用素質(zhì)能力 哲學思辨 戰(zhàn)略思考 變革管理 領導能力 自適能力 理性創(chuàng)新 系統(tǒng)性分析及解決問題 影響能力 盡職敬業(yè) 學習及專業(yè)能力 創(chuàng)造性執(zhí)行、邏輯思維判斷、客戶導向 有效溝通 戰(zhàn)略調(diào)整前，龍湖需要： 戰(zhàn)略 調(diào)整后， 龍湖需要： 操心員工 ?對客戶用心 ?對公司用心 ?對同事用心 ?對工作用心 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ?用心和用靈魂工作 ?懂專業(yè) ?善協(xié)作 ?有更強的求勝欲望 ?善于自我否定 操心員工 ?對客戶用心 ?對公司用心 ?對同事用心 ?對工作用心 40 附：龍湖地產(chǎn)“仕官生”“點將生”“綻放生”計劃，儲備人才培養(yǎng) 龍湖地產(chǎn)三大校園招聘項目，人才引入項目，為企業(yè)快速發(fā)展注入了新鮮血液 ? 重視人才對龍湖來說不僅僅是個態(tài)度需要，在本質(zhì)上它是由龍湖“多業(yè)態(tài)”、“高品質(zhì)”的產(chǎn)品策略決定的。人才是我們實現(xiàn)這個策略的最大挑戰(zhàn)； ? 龍湖的校園招聘經(jīng)過了過去多年的發(fā)展和積累，到今天，已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)對規(guī)?；蛯I(yè)化的兼容，通過以下三大校園項目實現(xiàn)對不同類人才的招募和培養(yǎng) : “仕官生”校園招聘項目 ：為 工程 /造價、研發(fā)設計、投資發(fā)展、景觀、商業(yè)地產(chǎn)、人力資源、財務等 方向招募優(yōu)秀的碩士研究生和博士研究生。 “綻放”營銷職能校園招聘項目 ：為 營銷職能 招募優(yōu)秀的應屆本科生和碩士研究生。通過“綻放”培訓發(fā)展體系以及營銷人員發(fā)展體系進行培養(yǎng)。 “點將”物業(yè)體系校園招聘項目 ：為 物業(yè)板塊 招募優(yōu)秀的應屆本科生。通過“點將”校招生培訓發(fā)展體系以及物業(yè)各職能人員發(fā)展體系進行培養(yǎng)。 41 附：龍湖地產(chǎn)“仕官生”“點將生