目前房地產市場形勢分析報告(編輯修改稿)
2025-03-26 11:21 本頁面
【文章內容簡介】 資收益 。 與傳統(tǒng)產業(yè)不同之處在于， 房地產資金杠桿效應明顯 （ 較高的資金周轉率 ） ， 放大了自有本金收益率 ， 具有典型的金融性質 。 只要國內住房開發(fā)制度不發(fā)生變化 ， 高利潤的行業(yè)特征還會延續(xù) 。 ? 房地產存在項目開發(fā)和屯地溢價 （ 被動如資金不足放緩開發(fā) ， 主動如李嘉誠在內地有意不開發(fā) ） 兩種收益模式 ， 而儲備土地往往是最大的收益來源 ， 華僑城 （ 深圳 ） 就是兩種模式結合的典型 。 ? 隨著市場成熟和政策監(jiān)管日趨嚴格 ， 大規(guī)模儲備土地的可能性在降低 ，但開發(fā)杠桿效應還會延續(xù) ， 行業(yè)投資機會明顯 。 從執(zhí)政理念角度出發(fā) ， 本屆政府 2023年卸任之前的房地產市場走勢 ， 應該是在中有保有壓的穩(wěn)定政策下 ， 繼續(xù)向好 。 9 研判：在經歷了 2023年的政策， 2023年政策層面趨緊，行業(yè)將進入蟄伏期 隨著經濟好轉 ， 政府將加強樓市調控以保持市場穩(wěn)定 。 隨著 2023年房地產市場的白熱化 ， 預計 2023年中央將視整體市場環(huán)境不斷完善調控措施 ， 其中最值得關注的是信貸政策 。 2023年新增信貸高達 ， 2023年新增信貸將控制在 ， 1月份新增貸款已經突破 ， 直接導致央行 12日上調商業(yè)銀行存款準備金 ， 但全年大量的信貸投入預示市場 “ 不差錢 ” 。 國務院發(fā)布 2023年 “ 國 11條 ” 已明確二套房貸首付不得低于 40%， 可見政府已在今年開局發(fā)出了收緊信貸的信號 ， 2023年對開發(fā)商的信貸也將收緊。 政府會繼續(xù)打擊捂盤 、 囤地行為 ， 以加大市場供給 。 根據有保有壓 、 抑制投機性購房 、 鼓勵自住和改善型購房的調控大方向 ，2023年樓市調控政策將呈現更大的差異化 ， 在經濟轉好的宏觀環(huán)境下 ， 著力保持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展 。 10 相對政策影響分析 ? 對于政策 ， 基本分為金融 （ 信貸 、 加息 、 準備金率 ） 、 交易 （ 稅費 、 貸款分類 ） 、供需 、 持有四個方面 ， 主要是前兩者 ， 將表現為流動性收緊 ， 抑制了客戶需求 ， 進而增加開發(fā)商回款難度和現金流困境 ， 土地市場再次趨冷 。 政策 解讀 對市場影響 金融類 信貸 銀行信貸額度階段控制 ， 如 1月20日傳聞 “停止放貸 ” 全年信貸額度仍較高 ， “不差錢 ” 準備金率 12日首次大幅提高 %， 回籠資金 ， 降低了商業(yè)銀行貸款能力 土地市場可能降溫 ， 對開發(fā)商資金面影響下半年或顯現 加息 防通脹 ， 利率上調 ， 存在預期 絕對數值變化不大 ， 對負債率高 、 資金實力欠缺的中小地產商影響大 交易類 稅費 收回營業(yè)稅優(yōu)惠政策 ， 抑制投資和投機性購房作為重點 對新房開發(fā)利好 貸款 差別利率 、 收緊二套房貸政策 利率提高增加還款成本 ， 貸款額度提高影響中低收入人群置業(yè) ， 對投資需求有抑制 ， 減少市場需求 ， 超過加息對開發(fā)商影響 11 2023年市場展望 房價起伏但相對平穩(wěn) ， 成交量將回落 。 由于 2023年房價已上升至高位 ， 部分城市特別是一二線城市房價已觸及普通購房者的承受上限 ， 2023年 ， 房價上漲的空間較有限 。 供應緊缺的局面決定了房價難短期內大幅回落 ， 預計 2023年整體房價將在現有水平平穩(wěn)運行 ， 部分 2023年上漲過快的城市將會適度回調 。
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