【文章內(nèi)容簡介】 須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應(yīng)。 核心產(chǎn)業(yè)？ 配套產(chǎn)業(yè)？ 商務(wù)服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 生活服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容包括： 核心產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容 核心產(chǎn)業(yè) 信息化高科技產(chǎn)業(yè)： 注重電子信息產(chǎn)品制造業(yè)和軟件業(yè)的發(fā)展 在產(chǎn)品生產(chǎn)上要實現(xiàn)微電子、軟件、光通信、移動通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等關(guān)鍵領(lǐng)域的重點突破和明顯進展；在產(chǎn)業(yè)架構(gòu)上要以轉(zhuǎn)向以網(wǎng)絡(luò)為中心，加快發(fā)展基于網(wǎng)絡(luò)的、具有自主知識產(chǎn)權(quán)的硬、軟件產(chǎn)品 根據(jù)企業(yè)需求，確定各類產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容 配套產(chǎn)業(yè) 針對核心產(chǎn)業(yè)的其他一些配套產(chǎn)業(yè) ? 生產(chǎn) ? 研發(fā) ? 試驗 ? 管理 ? …… 商務(wù)服務(wù) ? 會議中心 ? 投融資服務(wù) ? 咨詢服務(wù) ? 人力資源服務(wù) ? 園區(qū)信息庫 ? 工程監(jiān)理 ? …… 生活服務(wù) ? 郵政服務(wù) ? 商店服務(wù) ? 娛樂健身 ? 餐飲服務(wù) ? 裝飾裝潢 ? …… 各類產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃 核心產(chǎn)業(yè) 配套產(chǎn)業(yè) 商務(wù)服務(wù) 生活服務(wù) 發(fā)展規(guī)模 用地比例 企業(yè)數(shù)量 …… ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ …… …… …… …… 示意 根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 產(chǎn)業(yè)化基地用地需求 產(chǎn)業(yè)化基地工業(yè)用地和商業(yè)用地的比例 核心產(chǎn)業(yè)用地需求 配套產(chǎn)業(yè)用地需求 商務(wù)服務(wù)用地需求 生活服務(wù)用地需求 為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，各產(chǎn)業(yè)分階段的發(fā)展經(jīng)濟目標 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 示意 第一階段 主要工作目標： ? 完成園區(qū)土地規(guī)劃 ? 完成土地征地補償安置工作 ? 初步確定各產(chǎn)業(yè)招商目標 ? 開展重點企業(yè)招商工作 ? 興園公司經(jīng)營目標 ? …… 第二階段 主要工作目標： ? 重點企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標 ? 興園公司經(jīng)營目標 ? …… 第三階段 主要工作目標： ? 目標企業(yè)入駐 ? 四大類產(chǎn)業(yè)的招商工作成果 ? 各產(chǎn)業(yè)收入目標 ? 興園公司經(jīng)營目標 ? …… 在項目的第三階段將確定興園公司的經(jīng)營模式 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?各種經(jīng)營模式比較分析 ?確定近、中、遠期的經(jīng)營模式 ?確定合作開發(fā)模式 研究園區(qū)經(jīng)營模式 1. 土地出讓收益 2. 土地入股、股權(quán)收益 3. 以地折股、合作開發(fā) 4. 商鋪租金、地價升值 5. 商圈策劃、服務(wù)收益 6. 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動，土地開發(fā) 7. …… 以及各種經(jīng)營模式的特點和資源需求 經(jīng)營模式 經(jīng)營難度 投資收益回報 資金需求 人員素質(zhì) 要求 …… 出讓土地 土地入股、股權(quán)收益 以地折股、合作開發(fā) 商鋪租金、地價升值 商圈策劃、服務(wù)收益 與合作伙伴合作，成立房地產(chǎn)公司，內(nèi)外聯(lián)動，土地開發(fā) …… 經(jīng)營模式研究舉例一：土地出讓收益 劃分確定具有較高吸引力的項目土地 土地轉(zhuǎn)讓 投資商建成項目，項目運營 進行土地評估作價 土地總體價值增加 獲取地產(chǎn)升值收益 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益 經(jīng)營模式研究舉例二：土地入股、股權(quán)收益 土地入股、股權(quán)收益 組建項目公司 土地總體價值增加 股權(quán)收益 采取土地折價入股形式進行項目招商 項目建設(shè)和運營 根據(jù)分析結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況，確定興園公司在近、中、遠期的經(jīng)營模式 產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況 招商目標企業(yè)的需求： 所處行業(yè)不同、規(guī)模不同、性質(zhì)不同的企業(yè)的需求也不同，經(jīng)營模式應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的具體要求而設(shè)計 需要提供工業(yè)廠房 需要融資 需要配套服務(wù) ?? 短期經(jīng)營模式 中期經(jīng)營模式 長期經(jīng)營模式 經(jīng)營模式的特點和資源需求 設(shè)計規(guī)劃者： 產(chǎn)業(yè)化基地的開發(fā)能否吸引外部資源取決于能否提出一流的開發(fā)理念。區(qū)域開發(fā)能否實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟和社會三贏的長期可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃工作首當其沖，而且需持續(xù)不斷在實踐中創(chuàng)新，加以深化，并在開發(fā)中貫徹落實規(guī)劃 平臺搭建者： 興園公司必須最大限度地贏得政府關(guān)注、以自我投資或其他方式來完成開發(fā)環(huán)境的改善，搭建產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的平臺 資源聚集者： 區(qū)域開發(fā)有可能依靠興園公司自身的力量難以完成，所以必須尋找、聚集外部資源（包括政府資源）來一道開發(fā) 資源整合者： 產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的效果取決于興園公司對內(nèi)部和外部的土地、資本、技術(shù)、品牌、政策資源的整合 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者： 興園公司在產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)沿革以及所規(guī)劃部分產(chǎn)業(yè)的較高利潤率吸引力必然驅(qū)使興園公司從事部分產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，以加快產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的進程，同時實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化 產(chǎn)業(yè)示范者： 產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景、生態(tài)環(huán)境保護等是投資者、政府極為關(guān)心的事，興園公司應(yīng)通過示范工程來增強投資者、政府的信心，才能較快招商引資，獲取政府支持 根據(jù)經(jīng)營模式，確定興園公司的角色定位 示意 政府職能執(zhí)行者： 興園公司作為全面負責產(chǎn)業(yè)化基地投資、開發(fā)、建設(shè)和運營的項目法人和實施主體，需要承擔部分政府職能，如有關(guān)的統(tǒng)計、宣傳工作 并在此基礎(chǔ)上，確定公司為實現(xiàn)經(jīng)營發(fā)展目標而要選擇的合作伙伴范圍 產(chǎn)業(yè)化基地資源 采取所選定的經(jīng)營模式，所需要的資源 需要向外部尋找的資源 確定興園公司的合作伙伴 尋找差距 確定與合作伙伴的合作方式 興園公司 合作伙伴 ? 角色和定位？ ? 能提供的支持和資源？ ? 合作中承擔的責任？ ? 合作的投入和產(chǎn)出？ ? 如何強化并突出吸引合作伙伴的因素？ ? 利潤分享原則？ ? 吸引合作伙伴的因素？ ? 合作中承擔的責任？ ? 合作的投入和產(chǎn)出？ 利潤共享 風險共擔 目標一致 雙贏局面 在項目的第四階段，將制定產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略實施方案 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展營銷策略 ?組織結(jié)構(gòu)保障 ?投資收益分析 針對產(chǎn)業(yè)化基地的具體情況，戰(zhàn)略實施方案主要包括以下主要內(nèi)容 戰(zhàn)略實施方案 營銷策略 組織結(jié)構(gòu) 人員配備 投資收益分析 政府營銷；合作伙伴營銷；目標招商企業(yè)營銷 組織結(jié)構(gòu)；人員配備 費用估算；開發(fā)成本；經(jīng)濟效益；如何充分利用政府的優(yōu)惠政策 首先是制定產(chǎn)業(yè)化基地的營銷策略。就是在分析營銷對象利益和關(guān)注點的基礎(chǔ)上，制定宣傳策略和實施方案，以贏得各方的支持 產(chǎn)業(yè)化基地 政府營銷 合作伙伴營銷 目標客戶營銷 ?注重區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 ?注重重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?注重就業(yè)率的變化 ?…… ?注重投資回報率 ?注重所承擔的風險 ?注重產(chǎn)業(yè)化基地能提供的優(yōu)惠條件 ?注重政府是否支持 ?…… ?注重產(chǎn)業(yè)群體的發(fā)展 ?注重產(chǎn)業(yè)化基地能提供的優(yōu)惠條件 ?注重支持服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 ?注重政府是否支持 ?…… 以目標企業(yè)客戶營銷為例，說明制定營銷策略方案的制定過程 ? 獲取信息 ?成立投資項目小組，進行實地考察 ?委托中介機構(gòu)調(diào)查研究 ?詳細了解產(chǎn)業(yè)化基地已落戶企業(yè)投資效果 ?確定可選投資方案 ?各部門分析影響投資效果的各種因素 ?編制可行性論證報告 ?投資決策部門討論可行性報告 ?比較各種方案作出決策 初步了解 考察 論證 投資決策 研究企業(yè)投資決策過程的各階段 分析企業(yè)投資決策各階段的主要特點 主要決策流程 信息來源 影響者 /決策者 關(guān)鍵影響因素 初步了解 各種媒體形式的宣傳廣告 產(chǎn)業(yè)化基地手冊、產(chǎn)業(yè)化基地網(wǎng)址、招商會、研討會 咨詢公司，各國領(lǐng)事館 商社、商會等貿(mào)促機構(gòu) 已落戶企業(yè) 外經(jīng)委、招商局等政府機構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地知名度 地理位置等基本信息 市場推廣專業(yè)程度 考察 產(chǎn)業(yè)化基地招商部的介紹 已落戶企業(yè)的介紹 中介機構(gòu)調(diào)研 政府機構(gòu)的介紹 投資項目小組 投資方各部門代表 投資咨詢機構(gòu) 政府機構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地整體環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè) 產(chǎn)業(yè)化基地優(yōu)惠政策及服務(wù) 招商人員的專業(yè)能力 成功的區(qū)內(nèi)企業(yè) 論證 中介機構(gòu)的分析 投資項目小組 投資方各部門代表 中介機構(gòu) 產(chǎn)業(yè)化基地能為企業(yè)提供的綜合成本優(yōu)勢 注重產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)已有上下游企業(yè) 注重各項綜合成本，選擇最優(yōu)方案 投資決策 綜合信息 企業(yè)董事會、總經(jīng)理 決策層內(nèi)部因素 決定招商引資工作的重點 加強知名度和形象宣傳 加強宣傳渠道的有效性 加強與政府機構(gòu)和中介機構(gòu)的聯(lián)系 加強客戶關(guān)系管理工作 提高招商人員專業(yè)素質(zhì) 客戶在了解產(chǎn)業(yè)化基地的基本信息時，一般較看重其知名度和形象塑造。產(chǎn)業(yè)化基地在宣傳時應(yīng)當從客戶的切身利益出發(fā)，抓住客戶投資活動可能遇到的主要投資風險，針對主要風險提出產(chǎn)業(yè)化基地能為其創(chuàng)造的價值內(nèi)容，塑造產(chǎn)業(yè)化基地的形象 針對目標行業(yè)和客戶高級管理人士，評估他們接受信息的各種渠道及其有效性。例如選擇最有效的載體取得最佳廣告效果，包括路牌、電視廣告、酒店商務(wù)中心、商務(wù)旅行的站點等 客戶投資選址時，會對產(chǎn)業(yè)化基地的情況進行具體了解，各類中介機構(gòu)如咨詢公司、商會、領(lǐng)館等在其中起了相當大的作用，對于產(chǎn)業(yè)化基地而言，為了增加了解信息的渠道，應(yīng)該加強與此類中介之間的聯(lián)系 產(chǎn)業(yè)化基地應(yīng)廣泛收集客戶的信息，以各種形式加強與潛在客戶的溝通，給客戶留下誠意招商的良好印象，爭取未來的招商機會。對于