【正文】 狀況 居住環(huán)境 生產(chǎn)條件 勞動(dòng)力資源 土地資源 基礎(chǔ)設(shè)施情況 企業(yè)費(fèi)用情況 科技資源 政府資源 ?? 示意 第四是對(duì)相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型進(jìn)行研究，從而為制定產(chǎn)業(yè)化基地的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式方案提供有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn) 園區(qū)發(fā)展和 經(jīng)營(yíng)管理 體系研究 ? 園區(qū)特點(diǎn)和自然條件 ? 分階段的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)選擇、盈利模式 ? 階段經(jīng)營(yíng)結(jié)果 ? 園區(qū)經(jīng)營(yíng)、管理模式研究 ? …… 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 總結(jié)目標(biāo)科技園區(qū)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為產(chǎn)業(yè)化基地公司制定具有前瞻性的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和管理體系提供依據(jù) 目標(biāo)園區(qū)選擇 在江蘇省或全國(guó)較為知名的科技園區(qū)，在發(fā)展前期階段的資源條件與產(chǎn)業(yè)化基地公司類似，成長(zhǎng)過程對(duì)產(chǎn)業(yè)化基地具有較高的借鑒意義 ?成功的軟件園 ?成功的信息化科技園 ?成功的高薪科技園區(qū) ?…… 目標(biāo)科技園區(qū) 選擇范圍 舉例：上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn) 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹 成為上海發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“一區(qū)六園”已經(jīng)形成了全方位發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的嶄新態(tài)勢(shì)，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)已經(jīng)得到充分顯現(xiàn)，在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。開發(fā)區(qū)的輻射效應(yīng)也日趨明顯，有力地帶動(dòng)著上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了上海新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的興起和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí) 成為上海吸引外資和引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的主要窗口 開發(fā)區(qū)的外商投資額到 1999年累計(jì)達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng)%； 2023年達(dá)到 ，比 1999年增長(zhǎng)了 %。其中，張江高科技園區(qū) 2023年引進(jìn)中外合資企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)投資額達(dá)，大大超過了此前七年的總和。 2023年，世界 500強(qiáng)中的跨國(guó)高科技公司已有 30多家公司在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資了 40余個(gè)項(xiàng)目 成為廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一方樂土 開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，通過不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善中介服務(wù)體系，建設(shè)科技企業(yè)孵化基地等措施，努力營(yíng)造良好的創(chuàng)業(yè)服務(wù)環(huán)境，吸引了大量科技人員前來從事高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化工作。開發(fā)區(qū)因此成為了廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的樂園，一大批新興的科技型中小企業(yè)正在開發(fā)區(qū)中成長(zhǎng)壯大起來 舉例：上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 突出發(fā)展重點(diǎn)，聚焦張江高科技園區(qū) ? 一是為配合實(shí)施“聚焦張江”戰(zhàn)略，不斷加強(qiáng)政策聚焦 ? 二是大力促進(jìn)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素集聚 ? 三是積極吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐 加強(qiáng)服務(wù)功能，優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ? 一是加強(qiáng)硬件設(shè)施建設(shè) ? 二是提高各類服務(wù)水平。市有關(guān)單位，如海關(guān)、商檢、金融、保險(xiǎn)、外稅、郵政、運(yùn)輸?shù)炔块T和機(jī)構(gòu)直接派員進(jìn)駐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為區(qū)內(nèi)的高科技企業(yè)提供“一站式”服務(wù)。有的園區(qū)內(nèi)還設(shè)立人才交流培訓(xùn)中心、進(jìn)出口公司、回國(guó)留學(xué)生服務(wù)中心、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、專利商標(biāo)事務(wù)所以及計(jì)量測(cè)試和質(zhì)量檢測(cè)中心 ? 三是建立科技企業(yè)孵化基地 發(fā)揮“一區(qū)六園”各自特色，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展 上海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，根據(jù)上海市委、市政府的要求，結(jié)合 一區(qū)六園 中各園區(qū)的實(shí)際情況，注重保持和促進(jìn)各園區(qū)的特色和優(yōu)勢(shì)，使彼此各有側(cè)重、共同發(fā)展，力求走出一條具有上海特點(diǎn)、有利于加速推進(jìn)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路 第五是研究國(guó)家相關(guān)的土地政策，土地政策涉及到兩個(gè)層次的開發(fā)內(nèi)容 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地 政府 征用 劃撥 協(xié)議出讓 拍、招、掛 投資商 征地補(bǔ)償費(fèi)／ 安置補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 原住戶／農(nóng)戶 土地一級(jí)開發(fā)：生地開發(fā) 土地二級(jí)開發(fā)：熟地開發(fā) 國(guó)家對(duì)于土地開發(fā)，尤其是土地的二級(jí)開發(fā)具有較為明確的法律規(guī)定 “ 土地一級(jí)開發(fā) 是指土地出讓前的運(yùn)作方式，指政府委托市土地儲(chǔ)備中心按照土地總體規(guī)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。也就是通常所說的進(jìn)行“七通一平”，把“生地”變成“熟地”，使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)?！? 《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》 在目前階段，對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)：企業(yè)能否介入、如何介入、如何獲取收益都沒有明確的法律法規(guī)來規(guī)范 土地二級(jí)開發(fā)的出讓方式劃撥 協(xié)議出讓 掛牌拍賣招標(biāo)政策嚴(yán)格控制政策引導(dǎo)盡量減少政策大力推廣陽(yáng)光交易土地二級(jí)開發(fā) 土地二級(jí)開發(fā)有關(guān)土地交易的相關(guān)法規(guī) ? 集體用地必須經(jīng)過政府征用后方可交易 ? 國(guó)有土地出讓使用須符合城市整體規(guī)劃 ? 土地交易劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招拍掛法規(guī) ? 土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓方面的相關(guān)法規(guī) 各省市也逐步開始對(duì)土地的一級(jí)開發(fā)進(jìn)行規(guī)范 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目由市土地整理儲(chǔ)備中心或分中心組織采取 公開招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開發(fā)單位 ，中標(biāo)的土地一級(jí)開發(fā)單位不得向他人轉(zhuǎn)讓其承擔(dān)的項(xiàng)目。 招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)單位 土地一級(jí)開發(fā)的標(biāo)底由征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和收益構(gòu)成，其中， 收益為征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用之和為基數(shù)的 2% 一級(jí)開發(fā)收益 ? 該法規(guī)的目的是統(tǒng)一控制土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，以保證由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)國(guó)有資源土地 ? 根據(jù)這個(gè)規(guī)定，一級(jí)開發(fā)商的收益是事先約定的，熟地轉(zhuǎn)讓收入的利潤(rùn)部分將歸國(guó)有 資料來源：《北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法》 江蘇省已經(jīng)制定了有關(guān)土地儲(chǔ)備的規(guī)定 通過收回或者收購(gòu)方式將存量國(guó)有建設(shè)用地納入儲(chǔ)備； 1 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套等前期開發(fā)； 2 由土地行政主管部門具體負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的供應(yīng)； 3 財(cái)政部門將儲(chǔ)備土地開發(fā)成本支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 4 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是土地行政主管部門設(shè)立的機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施土地儲(chǔ)備工作，代表政府進(jìn)行土地市場(chǎng)化運(yùn)作。 目前全省已有 64個(gè)市、縣建立了土地儲(chǔ)備中心，共儲(chǔ)備土地 4500公頃，向市場(chǎng)推出 2900公頃。 土地儲(chǔ)備的基本程序有四步。 土地儲(chǔ)備資金可以通過財(cái)政撥款、銀行貸款、儲(chǔ)備土地收益或者其他方式籌措，并且特別規(guī)定了同級(jí)財(cái)政部門每年應(yīng)當(dāng)將不少于 20％的儲(chǔ)備土地有償使用收益充作土地儲(chǔ)備資金。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一定要按規(guī)定將儲(chǔ)備資金“封閉運(yùn)作、專戶存儲(chǔ)、獨(dú)立核算、專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備”。 來源：《江蘇省國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》，中國(guó)資訊行 我國(guó)的土地政策還處于逐步完善和成熟的過程中，研究國(guó)家和地方有關(guān)的土地政策及其發(fā)展變化趨勢(shì)，將為產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃、制定土地獲取策略提供依據(jù) 2023年以來，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列土地政策，要求嚴(yán)格控制土地審批 ?2023年 2月 ， 國(guó)家開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓 。 一年多的治理整頓行動(dòng) ， 使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū) 、 亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫 ?2023年 4月 29日 ， 國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了 《 關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》 ， 提出用半年左右的時(shí)間 ， 深入開展土地市場(chǎng)治理整頓 ， 同時(shí)實(shí)施 “ 三個(gè)暫停 ” ， 即全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地 ， 暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改 ， 對(duì)新批的縣改市 (區(qū) )和鄉(xiāng)改鎮(zhèn) ， 暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃 國(guó)家土地政策的變化將在極大程度上影響土地開發(fā)項(xiàng)目，以及產(chǎn)業(yè)基地的土地策略 ? 2023年 15月份，全國(guó)完成開發(fā)土地面積 6480萬(wàn)平方米，比去年同期下降 ，土地購(gòu)置面積同比下降 ? 截至 2023年 6月 17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó) 30個(gè)省 (自治區(qū)、直轄市 )共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積 ，超過了全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ? 2023年一季度，國(guó)務(wù)院共批準(zhǔn) 27個(gè)城市 30批次的城市建設(shè)用地，將各地申請(qǐng)的 49平方公里面積核減為 34平方公里，較上年每季度平均批準(zhǔn)用地量下降了 46%。全國(guó)有償出讓土地 ，其中通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓的比例為 26%，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性地位和作用明顯增強(qiáng) 在項(xiàng)目的第二階段，將確定產(chǎn)業(yè)化基地的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略規(guī)劃 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營(yíng)模式分 析 戰(zhàn)略實(shí)施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)化基地用地規(guī)劃 區(qū)域開發(fā)主要包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容 區(qū)域主題規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域配套規(guī)劃 區(qū)域開發(fā) 無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個(gè)明晰的主題，以主題規(guī)劃具體項(xiàng)目，爭(zhēng)取政府和社會(huì)支持，積聚資本、技術(shù)和政策等資源。 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補(bǔ)效應(yīng)。 不限于專業(yè)房產(chǎn)商“借勢(shì)”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體發(fā)展，進(jìn)行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會(huì)和政府資源“造勢(shì)”，配合開發(fā)進(jìn)程逐步實(shí)施配套。 確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位，其實(shí)就是確定區(qū)域開發(fā)的主題，確定開發(fā)的主題需要考慮以下一些因素 區(qū)域主題規(guī)劃 無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個(gè)明晰的主題，以主題規(guī)劃具體項(xiàng)目，爭(zhēng)取政府和社會(huì)支持，積聚資本、技術(shù)和政策等資源。 確定區(qū)域主題需要考慮的因素 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 園區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)和條件 政府規(guī)劃和要求 區(qū)域特色和吸引力 …… 根據(jù)這些因素，新華信認(rèn)為在周邊地區(qū)的軟件園開發(fā)項(xiàng)目較多的前提下，產(chǎn)業(yè)化基地是否可以考慮定位于信息化產(chǎn)業(yè)基地 是否可以考慮定位于信息化產(chǎn)業(yè)基地？ ? 信息化的定位涵蓋軟件產(chǎn)業(yè)，但范圍更廣。不僅能夠滿足政府的有關(guān)要求，也能拓寬產(chǎn)業(yè)化基地的業(yè)務(wù)范圍 ? 能在較大程度上呼應(yīng)周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) ? 能在周邊地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，較快地融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè) ? 周邊地區(qū)的軟件園較多，定位于產(chǎn)業(yè)化基地較為具有特色，可以增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)化基地的吸引力 在產(chǎn)業(yè)化基地定位的基礎(chǔ)上，制定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 信息化產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必