【正文】 狀況 居住環(huán)境 生產(chǎn)條件 勞動力資源 土地資源 基礎設施情況 企業(yè)費用情況 科技資源 政府資源 ?? 示意 第四是對相關區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模型進行研究，從而為制定產(chǎn)業(yè)化基地的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營模式方案提供有價值的經(jīng)驗和教訓 園區(qū)發(fā)展和 經(jīng)營管理 體系研究 ? 園區(qū)特點和自然條件 ? 分階段的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)選擇、盈利模式 ? 階段經(jīng)營結果 ? 園區(qū)經(jīng)營、管理模式研究 ? …… 經(jīng)驗總結 總結目標科技園區(qū)發(fā)展的歷史經(jīng)驗和教訓，為產(chǎn)業(yè)化基地公司制定具有前瞻性的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營和管理體系提供依據(jù) 目標園區(qū)選擇 在江蘇省或全國較為知名的科技園區(qū)，在發(fā)展前期階段的資源條件與產(chǎn)業(yè)化基地公司類似，成長過程對產(chǎn)業(yè)化基地具有較高的借鑒意義 ?成功的軟件園 ?成功的信息化科技園 ?成功的高薪科技園區(qū) ?…… 目標科技園區(qū) 選擇范圍 舉例：上海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗 上海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹 成為上海發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地 上海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“一區(qū)六園”已經(jīng)形成了全方位發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的嶄新態(tài)勢，開發(fā)區(qū)內(nèi)的高新技術產(chǎn)業(yè)的集聚效應已經(jīng)得到充分顯現(xiàn)，在全市高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。開發(fā)區(qū)的輻射效應也日趨明顯，有力地帶動著上海市高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了上海新經(jīng)濟增長點的興起和產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級 成為上海吸引外資和引進國外先進技術的主要窗口 開發(fā)區(qū)的外商投資額到 1999年累計達到 ，比上年增長%； 2023年達到 ，比 1999年增長了 %。其中，張江高科技園區(qū) 2023年引進中外合資企業(yè)、外商獨資企業(yè)投資額達，大大超過了此前七年的總和。 2023年，世界 500強中的跨國高科技公司已有 30多家公司在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資了 40余個項目 成為廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一方樂土 開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，通過不斷加強基礎設施建設，完善中介服務體系，建設科技企業(yè)孵化基地等措施，努力營造良好的創(chuàng)業(yè)服務環(huán)境，吸引了大量科技人員前來從事高新技術成果轉化和產(chǎn)業(yè)化工作。開發(fā)區(qū)因此成為了廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的樂園，一大批新興的科技型中小企業(yè)正在開發(fā)區(qū)中成長壯大起來 舉例：上海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗（續(xù)） 突出發(fā)展重點，聚焦張江高科技園區(qū) ? 一是為配合實施“聚焦張江”戰(zhàn)略，不斷加強政策聚焦 ? 二是大力促進各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素集聚 ? 三是積極吸引國內(nèi)外知名企業(yè)入駐 加強服務功能，優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ? 一是加強硬件設施建設 ? 二是提高各類服務水平。市有關單位，如海關、商檢、金融、保險、外稅、郵政、運輸?shù)炔块T和機構直接派員進駐高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為區(qū)內(nèi)的高科技企業(yè)提供“一站式”服務。有的園區(qū)內(nèi)還設立人才交流培訓中心、進出口公司、回國留學生服務中心、律師事務所、會計事務所、專利商標事務所以及計量測試和質(zhì)量檢測中心 ? 三是建立科技企業(yè)孵化基地 發(fā)揮“一區(qū)六園”各自特色，實現(xiàn)共同發(fā)展 上海市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，根據(jù)上海市委、市政府的要求，結合 一區(qū)六園 中各園區(qū)的實際情況，注重保持和促進各園區(qū)的特色和優(yōu)勢，使彼此各有側重、共同發(fā)展，力求走出一條具有上海特點、有利于加速推進上海高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路 第五是研究國家相關的土地政策，土地政策涉及到兩個層次的開發(fā)內(nèi)容 農(nóng)用地 建設用地 未利用地 政府 征用 劃撥 協(xié)議出讓 拍、招、掛 投資商 征地補償費／ 安置補償費 土地出讓金 原住戶／農(nóng)戶 土地一級開發(fā)：生地開發(fā) 土地二級開發(fā)：熟地開發(fā) 國家對于土地開發(fā)，尤其是土地的二級開發(fā)具有較為明確的法律規(guī)定 “ 土地一級開發(fā) 是指土地出讓前的運作方式，指政府委托市土地儲備中心按照土地總體規(guī)劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。也就是通常所說的進行“七通一平”，把“生地”變成“熟地”，使土地達到出讓標準。” 《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》 在目前階段，對于土地一級開發(fā)：企業(yè)能否介入、如何介入、如何獲取收益都沒有明確的法律法規(guī)來規(guī)范 土地二級開發(fā)的出讓方式劃撥 協(xié)議出讓 掛牌拍賣招標政策嚴格控制政策引導盡量減少政策大力推廣陽光交易土地二級開發(fā) 土地二級開發(fā)有關土地交易的相關法規(guī) ? 集體用地必須經(jīng)過政府征用后方可交易 ? 國有土地出讓使用須符合城市整體規(guī)劃 ? 土地交易劃撥、協(xié)議轉讓、招拍掛法規(guī) ? 土地使用權再轉讓方面的相關法規(guī) 各省市也逐步開始對土地的一級開發(fā)進行規(guī)范 土地一級開發(fā)項目由市土地整理儲備中心或分中心組織采取 公開招標方式確定土地一級開發(fā)單位 ，中標的土地一級開發(fā)單位不得向他人轉讓其承擔的項目。 招標確定一級開發(fā)單位 土地一級開發(fā)的標底由征地拆遷補償費用、市政基礎設施建設費用和收益構成，其中， 收益為征地拆遷補償費用和市政基礎設施建設費用之和為基數(shù)的 2% 一級開發(fā)收益 ? 該法規(guī)的目的是統(tǒng)一控制土地一級開發(fā)項目，以保證由國家壟斷經(jīng)營國有資源土地 ? 根據(jù)這個規(guī)定，一級開發(fā)商的收益是事先約定的，熟地轉讓收入的利潤部分將歸國有 資料來源：《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》 江蘇省已經(jīng)制定了有關土地儲備的規(guī)定 通過收回或者收購方式將存量國有建設用地納入儲備； 1 土地儲備機構對儲備土地進行土地平整和基礎設施配套等前期開發(fā)； 2 由土地行政主管部門具體負責儲備土地的供應； 3 財政部門將儲備土地開發(fā)成本支付給土地儲備機構。 4 土地儲備機構是土地行政主管部門設立的機構，具體實施土地儲備工作，代表政府進行土地市場化運作。 目前全省已有 64個市、縣建立了土地儲備中心，共儲備土地 4500公頃，向市場推出 2900公頃。 土地儲備的基本程序有四步。 土地儲備資金可以通過財政撥款、銀行貸款、儲備土地收益或者其他方式籌措，并且特別規(guī)定了同級財政部門每年應當將不少于 20％的儲備土地有償使用收益充作土地儲備資金。土地儲備機構一定要按規(guī)定將儲備資金“封閉運作、專戶存儲、獨立核算、專項用于土地儲備”。 來源：《江蘇省國有土地儲備辦法》，中國資訊行 我國的土地政策還處于逐步完善和成熟的過程中，研究國家和地方有關的土地政策及其發(fā)展變化趨勢，將為產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)避政策風險、進行區(qū)域規(guī)劃、制定土地獲取策略提供依據(jù) 2023年以來，國家先后出臺了一系列土地政策，要求嚴格控制土地審批 ?2023年 2月 ， 國家開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓 。 一年多的治理整頓行動 ， 使一些地區(qū)盲目設立開發(fā)區(qū) 、 亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫 ?2023年 4月 29日 ， 國務院辦公廳下發(fā)了 《 關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知 》 ， 提出用半年左右的時間 ， 深入開展土地市場治理整頓 ， 同時實施 “ 三個暫停 ” ， 即全國暫停審批農(nóng)用地轉非農(nóng)建設用地 ， 暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改 ， 對新批的縣改市 (區(qū) )和鄉(xiāng)改鎮(zhèn) ， 暫停修改涉及土地利用的各類規(guī)劃 國家土地政策的變化將在極大程度上影響土地開發(fā)項目，以及產(chǎn)業(yè)基地的土地策略 ? 2023年 15月份，全國完成開發(fā)土地面積 6480萬平方米，比去年同期下降 ，土地購置面積同比下降 ? 截至 2023年 6月 17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國 30個省 (自治區(qū)、直轄市 )共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積 ，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設用地 ? 2023年一季度，國務院共批準 27個城市 30批次的城市建設用地，將各地申請的 49平方公里面積核減為 34平方公里，較上年每季度平均批準用地量下降了 46%。全國有償出讓土地 ，其中通過招標拍賣掛牌出讓的比例為 26%，市場配置土地資源的基礎性地位和作用明顯增強 在項目的第二階段，將確定產(chǎn)業(yè)化基地的戰(zhàn)略定位和戰(zhàn)略規(guī)劃 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)化基地用地規(guī)劃 區(qū)域開發(fā)主要包括以下幾項內(nèi)容 區(qū)域主題規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域配套規(guī)劃 區(qū)域開發(fā) 無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個明晰的主題，以主題規(guī)劃具體項目，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術和政策等資源。 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應。 不限于專業(yè)房產(chǎn)商“借勢”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠和整體發(fā)展，進行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源“造勢”，配合開發(fā)進程逐步實施配套。 確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位，其實就是確定區(qū)域開發(fā)的主題，確定開發(fā)的主題需要考慮以下一些因素 區(qū)域主題規(guī)劃 無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個明晰的主題，以主題規(guī)劃具體項目，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術和政策等資源。 確定區(qū)域主題需要考慮的因素 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況和產(chǎn)業(yè)結構 周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構 園區(qū)的先天優(yōu)勢和條件 政府規(guī)劃和要求 區(qū)域特色和吸引力 …… 根據(jù)這些因素，新華信認為在周邊地區(qū)的軟件園開發(fā)項目較多的前提下，產(chǎn)業(yè)化基地是否可以考慮定位于信息化產(chǎn)業(yè)基地 是否可以考慮定位于信息化產(chǎn)業(yè)基地？ ? 信息化的定位涵蓋軟件產(chǎn)業(yè)，但范圍更廣。不僅能夠滿足政府的有關要求，也能拓寬產(chǎn)業(yè)化基地的業(yè)務范圍 ? 能在較大程度上呼應周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 ? 能在周邊地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，較快地融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，帶動地區(qū)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè) ? 周邊地區(qū)的軟件園較多，定位于產(chǎn)業(yè)化基地較為具有特色，可以增強產(chǎn)業(yè)化基地的吸引力 在產(chǎn)業(yè)化基地定位的基礎上，制定區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃 信息化產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 超出單一產(chǎn)業(yè)功能的區(qū)域開發(fā)，必