【正文】 出一條具有上海特點(diǎn)、有利于加速推進(jìn)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新路 第五是研究國家相關(guān)的土地政策，土地政策涉及到兩個(gè)層次的開發(fā)內(nèi)容 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地 政府 征用 劃撥 協(xié)議出讓 拍、招、掛 投資商 征地補(bǔ)償費(fèi)／ 安置補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 原住戶／農(nóng)戶 土地一級(jí)開發(fā)：生地開發(fā) 土地二級(jí)開發(fā)：熟地開發(fā) 國家對(duì)于土地開發(fā)，尤其是土地的二級(jí)開發(fā)具有較為明確的法律規(guī)定 “ 土地一級(jí)開發(fā) 是指土地出讓前的運(yùn)作方式，指政府委托市土地儲(chǔ)備中心按照土地總體規(guī)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。其中，張江高科技園區(qū) 2023年引進(jìn)中外合資企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)投資額達(dá)，大大超過了此前七年的總和。爭取用 5年左右時(shí)間完成 6平方公里啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并投入運(yùn)行，建設(shè)成為“以軟件產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特性，融合產(chǎn)業(yè)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)，生態(tài)、休閑的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城” 建設(shè)目標(biāo) 建立適合軟件研發(fā)的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)、人文、生活和生態(tài)和諧統(tǒng)一的功能綜合體，包括：公共基礎(chǔ)設(shè)施，軟件孵化服務(wù)體系，軟件產(chǎn)業(yè)化體系，軟件產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)體系（包括軟件技術(shù)支撐體系、產(chǎn)品展示與會(huì)議等），教育培訓(xùn)體系，生活配套服務(wù)體系等 （暫定） 功能定位 江蘇目前已經(jīng)建設(shè)了一個(gè)江蘇軟件園，但是由于各種限制條件，江蘇軟件園缺乏發(fā)展的空間，于是產(chǎn)生了建設(shè)江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地的計(jì)劃 江蘇軟件園 ? 空間小 ? 規(guī)模小 ? 入駐的企業(yè)小 ? 缺乏發(fā)展的空間 ? …… 江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地 ? 國家發(fā)改委立項(xiàng) ? 江蘇省政府大力支持 ? 地方市級(jí)政府大力支持 ? 成為江蘇省建設(shè)信息化大省和發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略舉措 ? …… 江蘇興園軟件園開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱 “興園公司 ”）是產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目法人和實(shí)施主體，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營等 江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地 江蘇興園軟件園開發(fā)建設(shè)有限公司 江蘇省軟件產(chǎn)業(yè)股份公司 南京新城發(fā)展股份有限公司 主要股東單位： 江蘇省國信集團(tuán)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司、南京新城發(fā)展股份公司、江蘇省信息產(chǎn)業(yè)投資公司 ?? 公司成立于 2023年 9月 12日，注冊(cè)資金一億元人民幣，由南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司、江蘇一德企業(yè)投資發(fā)展有限公司、江蘇省國信資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司、江蘇東恒國際服務(wù)貿(mào)易集團(tuán)有限公司、南京南瑞繼保電氣有限公司、北京聯(lián)合運(yùn)德投資有限公司等六家股東聯(lián)合發(fā)起成立 產(chǎn)業(yè)化基地的建設(shè)正處于起步階段。 但這些初步判斷和設(shè)想只是我們項(xiàng)目開始時(shí)的分析起點(diǎn)，在進(jìn)行上述工作的過程中，我們會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正甚至推翻開始的判斷，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合產(chǎn)業(yè)化基地的咨詢方案。未經(jīng)新華信書面許可或授權(quán)，任何單位及個(gè)人不得以任何方式或理由對(duì)該產(chǎn)品的任何部分進(jìn)行使用、復(fù)制、修改、抄錄、傳播或與其它產(chǎn)品捆綁使用銷售； 3. 對(duì)任何侵犯版權(quán)和泄密的行為，以及由此對(duì)新華信造成的經(jīng)濟(jì)損失，新華信公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)力?？蛻糸喿x該項(xiàng)目建議書即表明遵守該保密和版權(quán)約定； 4. 對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)書如有任何疑問，請(qǐng)與新華信聯(lián)系，聯(lián)系人： 高曉春 01064606868130， 13910802800， 劉 蔓 01064606868229， 13621048551， 重要說明 該項(xiàng)目建議書基于我們對(duì)產(chǎn)業(yè)化基地需求提出的初步設(shè)想。 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 江蘇軟件產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目是江蘇省建設(shè)信息化大省和發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略舉措 產(chǎn)業(yè)化基地項(xiàng)目是江蘇省建設(shè)信息化大省和發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的重要戰(zhàn)略舉措。雖然它具有很多先天的優(yōu)勢(shì)，包括政府的大力支持，但是它的發(fā)展也面臨很多戰(zhàn)略性問題的挑戰(zhàn) 作為江蘇省建設(shè)信息化大省的重要戰(zhàn)略舉措，產(chǎn)業(yè)化基地應(yīng)該采取怎樣的定位，選擇怎樣的產(chǎn)業(yè)，才能充分利用地理位置和資源的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益，并拉動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)滿足省、市政府對(duì)于園區(qū)發(fā)展的要求？ 區(qū)域定位 問題 在區(qū)域定位和產(chǎn)業(yè)選擇已經(jīng)確定的情況下，應(yīng)該如何對(duì)區(qū)域的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，選擇什么樣的行業(yè)作為核心業(yè)務(wù)，什么樣的行業(yè)作為輔助配套業(yè)務(wù)，同時(shí)考慮其他配套的生活和商務(wù)服務(wù)內(nèi)容？ 區(qū)域規(guī)劃 問題 在園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營過程中，興園公司應(yīng)該承擔(dān)什么角色？為了園區(qū)的健康發(fā)展，應(yīng)承擔(dān)什么樣的政府職能？采取什么樣的營利模式？同時(shí)，興園公司應(yīng)該尋找什么樣的合作伙伴，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)？ 園區(qū)的經(jīng)營模式問題 應(yīng)該怎樣實(shí)施既定的戰(zhàn)略？如何向目標(biāo)企業(yè)、政府和合作伙伴宣傳產(chǎn)業(yè)化基地的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營理念？如何在組織結(jié)構(gòu)體系上保證并支持產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)？ 戰(zhàn)略實(shí)施 問題 在既定的發(fā)展方針下，興園公司應(yīng)該采取何種方式獲取土地資源？如何在國家政策允許的范圍內(nèi)，充分利用政府的優(yōu)惠條件，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲取投資收益？土地的投資收益初步測(cè)算結(jié)果如何？ 投資收益 分析 通過本次咨詢項(xiàng)目，新華信希望能夠幫助產(chǎn)業(yè)化基地和興園公司針對(duì)上述問題，設(shè)計(jì)出科學(xué)的解決方案，并達(dá)到如下目標(biāo) 短期目標(biāo) ? 明確產(chǎn)業(yè)化基地的定位和產(chǎn)業(yè)選擇，并在此基礎(chǔ)上制定產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)劃方案 ? 確定興園公司的經(jīng)營模式和營利模式，并在此基礎(chǔ)上確定公司的職能和角色定位 ? 制定產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略實(shí)施方案，包括產(chǎn)業(yè)化基地的營銷策略、組織人員配備、以及投資收益分析 長期目標(biāo) ? 加強(qiáng)并鞏固產(chǎn)業(yè)化基地在新的競(jìng)爭環(huán)境下所需的核心競(jìng)爭力，把產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)成為具有特色的成功試點(diǎn)園區(qū) ? 使產(chǎn)業(yè)化基地創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益在競(jìng)爭日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下保持快速、穩(wěn)固和持續(xù)發(fā)展與增長 ? 通過項(xiàng)目參與培養(yǎng)興園公司內(nèi)部管理人才，實(shí)施人才戰(zhàn)略，建立產(chǎn)業(yè)化基地的高級(jí)人才梯隊(duì) 一． 項(xiàng)目背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目工作步驟和成果 四． 項(xiàng)目安排、運(yùn)作方式和報(bào)價(jià) 五． 新華信相關(guān)咨詢案例舉例 六． 新華信管理咨詢簡介 目錄 根據(jù)上述分析，本次咨詢項(xiàng)目的思路分為四個(gè)階段 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實(shí)施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 ?基地資源與環(huán)境分析 ?相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型研究 ?土地政策研究 ?產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展?fàn)I銷策略 ?組織結(jié)構(gòu)保障 ?投資收益分析 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的定位 ?確定產(chǎn)業(yè)化基地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)化基地用地規(guī)劃 ?各種經(jīng)營模式比較分析 ?確定近、中、遠(yuǎn)期的經(jīng)營模式 ?確定合作開發(fā)模式 首先是對(duì)產(chǎn)業(yè)化基地開發(fā)的外部環(huán)境進(jìn)行研究 基地外部環(huán)境分析 經(jīng)營模式分 析 戰(zhàn)略實(shí)施方案 產(chǎn)業(yè)化基地戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ?周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究 ?基地資源與環(huán)境分析 ?相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型研究 ?土地政策研究 區(qū)域的開發(fā)戰(zhàn)略不同于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是單一經(jīng)濟(jì)實(shí)體的組合體，它必須要融于周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成整體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的 “經(jīng)濟(jì)繁榮圈 ” 個(gè)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟(jì)： 單一經(jīng)濟(jì)實(shí)體的組合體 周邊經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo) 因而區(qū)域開發(fā)的外部環(huán)境是制定區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。 2023年，世界 500強(qiáng)中的跨國高科技公司已有 30多家公司在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資了 40余個(gè)項(xiàng)目 成為廣大科技人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一方樂土 開發(fā)區(qū)在發(fā)展過程中，通過不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善中介服務(wù)體系，建設(shè)科技企業(yè)孵化基地等措施，努力營造良好的創(chuàng)業(yè)服務(wù)環(huán)境，吸引了大量科技人員前來從事高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化工作。也就是通常所說的進(jìn)行“七通一平”，把“生地”變成“熟地”，使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)。 目前全省已有 64個(gè)市、縣建立了土地儲(chǔ)備中心，共儲(chǔ)備土地 4500公頃，向市場(chǎng)推出 2900公頃。 來源：《江蘇省國有土地儲(chǔ)備辦法》，中國資訊行 我國的土地政策還處于逐步完善和成熟的過程中，研究國家和地方有關(guān)的土地政策及其發(fā)展變化趨勢(shì)，將為產(chǎn)業(yè)化基地規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃、制定土地獲取策略提供依據(jù) 2023年以來，國家先后出臺(tái)了一系列土地政策，要求嚴(yán)格控制土地審批 ?2023年 2月 ， 國家開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場(chǎng)治理整頓 。 不限于專業(yè)房產(chǎn)商“借勢(shì)”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠(yuǎn)和整體發(fā)展，進(jìn)行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會(huì)和政府資源“造勢(shì)”，配合開發(fā)進(jìn)程逐步實(shí)施配套。 核心產(chǎn)業(yè)？ 配套產(chǎn)業(yè)？ 商務(wù)服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 生活服務(wù)產(chǎn) 業(yè)？ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃內(nèi)容包括： 核心產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容 核心產(chǎn)業(yè) 信息化高科技產(chǎn)業(yè)： 注重電子信息產(chǎn)品制造業(yè)和軟件業(yè)的發(fā)展 在產(chǎn)品生產(chǎn)上要實(shí)現(xiàn)微電子、軟件、光通信、移動(dòng)通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等關(guān)鍵領(lǐng)域的重點(diǎn)突破和明顯進(jìn)展；在產(chǎn)業(yè)架構(gòu)上要以轉(zhuǎn)向以網(wǎng)絡(luò)為中心，加快發(fā)展基于網(wǎng)絡(luò)的、具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的硬、軟件產(chǎn)品 根據(jù)企業(yè)需求，確定各類產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容 配套產(chǎn)業(yè) 針對(duì)核心產(chǎn)業(yè)的其他一些配套產(chǎn)業(yè) ? 生產(chǎn) ? 研發(fā) ? 試驗(yàn) ? 管理 ? …… 商務(wù)服務(wù) ? 會(huì)議中心 ? 投融資服務(wù) ? 咨詢服務(wù) ? 人力資源服務(wù) ? 園區(qū)信息庫 ? 工程監(jiān)理 ? …… 生活服務(wù) ? 郵政服務(wù) ? 商店服務(wù) ? 娛樂健身 ? 餐飲服務(wù) ? 裝飾裝潢 ? …… 各類產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃 核心產(chǎn)