【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 根據(jù)上述約定 ， 我行置換該筆融資須于 2023年 5月 19日以后 操作 。 因此實(shí)際操作中先提用開發(fā)貸 ， 后置換他行融資 。 房地產(chǎn)開發(fā)融資綜合服務(wù)方案 擔(dān)保措施 他行融資擔(dān)保措施 我行融資擔(dān)保措施 （置換他行融資前） 我行融資擔(dān)保措施 （置換他行融資后） ZHHF實(shí)業(yè)股份有限公司擔(dān)保 ZHHF實(shí)業(yè)股份有限公司擔(dān)保 ZHHF實(shí)業(yè)股份有限公司擔(dān)保 項(xiàng)目用地抵押 以我行認(rèn)可的其他商住房地產(chǎn)抵押（抵押率 60%） 以項(xiàng)目用地和在建工程抵押（抵押率 60%） 項(xiàng)目公司 51%股權(quán)質(zhì)押；融資銀行關(guān)聯(lián)方增資 1000萬(wàn)元，持股 49%。 ZHHF對(duì) 49%股權(quán)承擔(dān)遠(yuǎn)期回購(gòu)責(zé)任。 項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押 項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押 首次發(fā)行之日起一年內(nèi)辦妥經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房產(chǎn)證并抵押給我行（不計(jì)入 60%抵押率計(jì)算范圍） 首次發(fā)行之日起一年內(nèi)辦妥經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的房產(chǎn)證并抵押給我行（不計(jì)入 60%抵押率計(jì)算范圍） ? 該方案包含土地款融資 、 開發(fā)建設(shè)融資 、 銷售按揭等 ， 為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了一攬子綜合融資方案 ， 提升了我行綜合服務(wù)價(jià)值 ， 提高了項(xiàng)目綜合收益 。 ? 該服務(wù)方案適用于房企前期支付土地款已使用他行融資 ， 且后期開發(fā)建設(shè)融資需求 較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 。 ? 置換土地款融資應(yīng)不弱于前期其他機(jī)構(gòu)的土地款融資擔(dān)保方案 ， 制定合理抵質(zhì)押轉(zhuǎn)換方案 ， 注意操作風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 通過(guò) 置換他行前期融資 ， 確保我行為項(xiàng)目唯一預(yù)售資金監(jiān)管銀行 ， 實(shí)現(xiàn)封閉管理 。 適用范圍及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 20 房地產(chǎn)開發(fā)融資綜合服務(wù)方案 項(xiàng)目效益 ? 通過(guò)介入前期土地融資提升項(xiàng)目整體收益 ， 全部投放后每年可獲得中收 8000萬(wàn)元 。 ? 留存 20億元左右 的對(duì)公日均 存款 。 ? 通過(guò)項(xiàng)目配套的個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)我 行批量 獲取優(yōu)質(zhì)零售客戶 。 ?該方案在項(xiàng)目開發(fā)之前介入房地產(chǎn)企業(yè)融資 ， 提升了我行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與深度 ， 為房企提供項(xiàng)目覆蓋全生命周期的綜合融資服務(wù) 。 ?該服務(wù)方案適用于房企前期支付土地款 、 置換購(gòu)地股東借款 、 支付以獲得土地開發(fā)權(quán)為目的的并購(gòu)款等融資需求 ， 應(yīng)采取項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押 、 母公司擔(dān)保 、 土地第一順位抵押 （ 或承諾未來(lái)抵押 ） 、 其他物業(yè)抵押等風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施 。 ?涉及土地融資的項(xiàng)目應(yīng)充分考慮未來(lái)開發(fā)貸融資需求 ， 分行應(yīng)通過(guò)表內(nèi)外各種渠道向客戶提供后續(xù)開發(fā)融資 ， 且應(yīng)與融資人約定未經(jīng)我行同意不得使用他行開發(fā)貸 。 ?確保 我 行融資結(jié)清前 ， 我行應(yīng)為項(xiàng)目土地的唯一抵押權(quán)人及唯一預(yù)售資金監(jiān)管銀行 。 ?前期土地款融資不超過(guò)土地成本的 60%。 ?由于銀行理財(cái)資金不得對(duì)接房地產(chǎn)土地款融資 ， 故只能使用代銷模式；目前高凈值客戶可接受的代銷產(chǎn)品期限為兩年以內(nèi) ， 故土地款融資期限應(yīng)不超過(guò) 兩年 。 適用范圍及項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 21 房地產(chǎn)開發(fā)融資綜合服務(wù)方案 ? 海爾地產(chǎn) 為某省內(nèi)大型地產(chǎn)公司 ， 近期擬通過(guò)招拍掛形式取得當(dāng)?shù)?3塊住宅用地開發(fā) ， 合計(jì)所需支付金額 36億元 。 ? 海爾地產(chǎn) 擬與我行合作設(shè)立結(jié)構(gòu)化分層資管計(jì)劃 ， 其中海爾地產(chǎn) 自籌 11億元（ 30%),我行通過(guò)代銷資金募集 25億元 （ 70%） ， 該資管計(jì)劃部分通過(guò)基金形式以股權(quán)投資到項(xiàng)目公司 ， 部分通過(guò)委托貸款形式投放到項(xiàng)目公司 ， 期限 2年 。 ? 海爾地產(chǎn) 承諾到期后將按約定本息一次性購(gòu)買專項(xiàng)資管計(jì)劃投資于基金的全部份額及承接專項(xiàng)資管計(jì)劃并對(duì)項(xiàng)目公司全部債權(quán)保證擔(dān)保 ， 同時(shí)在土地證辦理完成后對(duì) HE地產(chǎn)回購(gòu) LP基金份額的回購(gòu)義務(wù)及資管計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款追加土地抵押 。 項(xiàng)目背景： 項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)： 海爾地產(chǎn) 基金 36億元 2023年 ? 土地款融資： 借劣融資類理財(cái)業(yè)務(wù)模式實(shí)現(xiàn)土地款融資 ， 降低初期高額資金支付壓力 。 ? 股權(quán)融資： 借劣基金模式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司的股權(quán)融資 ， 充實(shí)公司所有者權(quán)益 ， 便于后續(xù)申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資 。 海爾地產(chǎn) 專項(xiàng)基金 中信理財(cái) 信銀振華 /振匯 海爾地產(chǎn) 項(xiàng)目 A 基金子公司專項(xiàng)資管計(jì)劃 項(xiàng)目 A 項(xiàng)目 A 認(rèn)繳優(yōu)先級(jí) 認(rèn)繳劣后級(jí) 擔(dān)任 GP 擔(dān)任 LP 發(fā)放委托貸款 股權(quán)投資 22 房地產(chǎn)開發(fā)融資綜合服務(wù)方案 23 平臺(tái)類業(yè)務(wù) ? “一帶一路”、新型城鎮(zhèn)化建 設(shè)等 重大基礎(chǔ)設(shè)施投資亟需資本金到位以保障項(xiàng)目后續(xù)建設(shè) ? 央企、大型國(guó)企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升促使企業(yè)通過(guò)權(quán)益性融資優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) ? 充分利用信銀振華及信銀振匯兩家返程平臺(tái)的股權(quán)投資及管理職能，通過(guò)城市改造基金、交通基建基金、 PPP項(xiàng)目資本金融資、財(cái)務(wù)優(yōu)化基金，滿足資本金融資需求。 ? 推動(dòng)策略： ? 高速公路、軌道交通、棚戶區(qū)改造、政策性住房、醫(yī)療衛(wèi)生、水電煤氣等重點(diǎn)項(xiàng)目初期資本金融資需求 ? 面臨負(fù)債比率考核壓力的央企、大型國(guó)企的優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的融資需求 市場(chǎng)機(jī)遇 業(yè)務(wù)思路 24 平臺(tái)類業(yè)務(wù) ? 重點(diǎn)推廣城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、項(xiàng)目建設(shè)基金，為大型政府融資平臺(tái)提供股債結(jié)合的綜合融資，滿足項(xiàng)目資本金需求； ? 積極 探索理財(cái)資金參與地方政府融資體制改革的新模式，為優(yōu)質(zhì) PPP項(xiàng)目公司提供綜合性融資服務(wù)； ? 強(qiáng)化 風(fēng)險(xiǎn)控制措施，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制理念，對(duì)于現(xiàn)金流覆蓋水平較高的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為普通項(xiàng)目融資，參與優(yōu)質(zhì)政府融資平臺(tái)公司市場(chǎng)化運(yùn)作； ? 繼續(xù) 深化與國(guó)開行合作，積極獲取國(guó)開行出具后續(xù)融資承諾的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 資本金融資 項(xiàng)目融資 業(yè)務(wù)策略 資金用途 開行擔(dān)保 融資 25 平臺(tái)類業(yè)務(wù) ? 經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)、債務(wù)