如何防范房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需要注意哪些事項(xiàng)(編輯修改稿)
2025-03-23 12:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù) 《 土地管理法 》 第 56條規(guī) 定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將 倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，銀行將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。 (五 )在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn) 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在 《 關(guān) 于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù) 》 中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《 合同法 》 第 286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按 照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。 稅收優(yōu)先權(quán)。 《 稅收征收管理辦法 》 第 45條第 1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款 ，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán) 這種私權(quán)力。 (六 )共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù) 《 擔(dān)保法解釋 》 第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財(cái) 產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果銀行沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。 (七 )抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn) 目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估 價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款 。當(dāng)銀行拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí) ，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。 (八 )房
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