如何防范房產(chǎn)抵押風險規(guī)避風險需要注意哪些事項(編輯修改稿)
2025-03-23 12:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù) 《 土地管理法 》 第 56條規(guī) 定，建設單位確需改變土地建設用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將 倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。 (五 )在建工程抵押的風險 建設工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在 《 關(guān) 于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復 》 中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應依照《 合同法 》 第 286條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按 照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于銀行處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。 稅收優(yōu)先權(quán)。 《 稅收征收管理辦法 》 第 45條第 1款規(guī)定：“稅務機關(guān)征稅款 ，稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權(quán) 這種私權(quán)力。 (六 )共有財產(chǎn)抵押的風險 根據(jù) 《 擔保法解釋 》 第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財 產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風險。 (七 )抵押房產(chǎn)評估價格的風險 目前，評估機構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估 價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款 。當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時 ，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。 (八 )房
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