【文章內(nèi)容簡介】 的情景花園洋房，均價 14000元 /平， 濱海新區(qū) 熱點板塊 / 中新生態(tài)城 ?目前，生態(tài)城已開工濱海家園、公屋、世茂、遠雄、萬科、萬通等住宅項目 14個，總開工面積 150萬平方米； 8個生態(tài)盤項目已經(jīng)初具規(guī)模，其中 4個項目已辦理了相關手續(xù)陸續(xù)銷售，并已經(jīng)售出 1500多套，首批居民將于 2023年下半年入住。 ?作為世界首個國家間合作開發(fā)建設的項目，天津生態(tài)城引來世界級知名房企競相搶灘入駐。目前，已有萬通生態(tài)城新新家園、萬科錦廬、季景華庭、遠雄蘭苑、世茂濕地公元、 ParkTower景杉、嘉銘紅樹灣、天房生態(tài)城 8大住宅項目亮相。其中，已經(jīng)有 6個項目開始銷售。 ?隨著首批市民入住日期的日益臨近，中新天津生態(tài)城的公交、醫(yī)院、商業(yè)、學校等配套設施正加進規(guī)劃和建設。 區(qū)域點評 濱海新區(qū)住宅市場 客群分析 樣本抽取來源 樣本數(shù)量情況 訪問 /抽樣方法 住宅客群分析 / 樣本情況 濱海新區(qū)熱點板塊住宅項目售樓處； 中檔、高檔商廈周邊 開發(fā)區(qū)人人樂超市、市民廣場、友誼民都、泰達中心酒店 普調樣本 150份 本次調查共發(fā)放普調問卷 150份，回收有效問卷 113份， 問卷有效率達到 75% 研究方法 定向一對一訪問 n在受訪者的甄選中加大了 2040歲年齡段受訪者的比例，為全部有效問卷的 76%，這一年齡段多為剛性需求，具有一定的研究價值，能夠體現(xiàn)濱海新區(qū)住宅市場的真實需求。 n兩口、三口之家占到了受訪者比例的 85%，家庭結構簡單，排除了家庭特殊因素對真實購房意向的干擾與影響。 n受訪者中大專以上學歷占總調研人數(shù)的 91%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。 n受訪者家庭年總收入在 1020萬之間的占總調研人群的 52%，較能代表市場中中等收入家庭的住宅置業(yè)意向。 住宅客群分析 / 受訪者個人背景 教育背景9%29%42%17%3% ?？埔韵聦？票究蒲芯可芯可陨霞彝ソY構8%35%50%5% 2% 一口之家兩口之家三口之家四口之家五口以上家庭年收入32%28%24%10% 6%510萬1015萬1520萬2030萬3050萬年齡結構28%48%14%10%2030歲3040歲4050歲5 0 歲以上n受訪者目前家庭居住面積多為 5090平米的中小戶型，占總調研人群的 63%，是具有深度挖掘潛質的改善群體。 n在有購房計劃的受訪者中仍以婚房及改善需求為主 。 雖然市場調控難以預料，但仍有 15%的受訪者有投資意向。 n62%的受訪者有購房計劃， 說明有 一定市場剛性及改善需求，但最終決定出手的干擾因素較多，其中以受市場調控的因素為主導。 n63%的受訪者擁有 1套住房或從未置業(yè)，主要原因在于濱海區(qū)域內(nèi)有大量年輕人群不斷向內(nèi)涌入，年齡層較低，具有置業(yè)的基本需求。 住宅客群分析 / 受訪者居住情況 現(xiàn)居住面積16%21%42%18% 3%5 0 平米以下5 0 7 0 平米7 0 9 0 平米9 0 1 2 0 平米120150平 米置業(yè)次數(shù)63%28%8% 1%一次及以下兩次三次三次以上購房計劃38%34%8%20%無計劃近期一年內(nèi)觀望中購房目的5% 11%31%38%15% 藍印自主改善婚房投資n同等市場交易情況下，有 66%的購房者傾向于購置新建商品房，追求社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加值等優(yōu)勢 。 住宅 客群分析 / 受訪者購房意向 n多數(shù)購房者仍選擇居住在配套成熟、交通便捷的老城區(qū)；備受關注的中新生態(tài)城也成為一部分購房者的首選區(qū)域。 n調查顯示由于受價格制約以及戶型尺度限制等因素影響目前市場購買高層產(chǎn)品的人群仍為主力，；選擇小高層和洋房產(chǎn)品的人群數(shù)量基本一致，對產(chǎn)品舒適度及附加值也較為看重。 產(chǎn)品類型29%66%5%二手房新商品房經(jīng)濟適用房及限價房目標購房區(qū)域38%18%29%8% 5% 2%塘沽開發(fā)區(qū)中新生態(tài)城保稅區(qū)漢沽其他產(chǎn)品形式23%41%24%10% 2% 洋房高層小高層公寓別墅n67%的購房者購房面積需求為 70120平米， 由此可以看出 中等面積尺度產(chǎn)品市場需求量較大，此類戶型產(chǎn)品應成為中端住宅項目的主力面積區(qū)間。 n在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，普遍接受總價在 80100萬之間的商品住宅。 n在新房交付標準方面，住宅精裝概念已市場化， 品牌 開發(fā)項目的精裝 受到 73%購房者的認可；市場對于菜單式裝修希望了解 ，但并非最終選擇。 住宅客群分析 / 受訪者購房意向 n在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，萬元左右的成交均價符合市場的購買能力；部分受訪者希望價格下探到萬元以內(nèi)。 購房面積需求18%41%26%13% 2% 70㎡以 下7090㎡90120㎡120150㎡150㎡以 上新房交付裝修標準27%46%20%7% 毛坯廚房/衛(wèi)生 間裝修全面室內(nèi)裝修菜單式裝修總房款承受預期5%53%34%5% 3%8 0 萬以內(nèi)80100萬100150萬150200萬2 0 0 萬以上成交均價區(qū)間15%35%37%10% 3% 8 0 0 0 以下800010000100001202312023150001 5 0 0 0 以上?根據(jù)訪問調查，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進行改善 置業(yè)，同時又存在極大的剛性需求； ?除價格因素以外，更愿意選擇舒適度、附加值較高 的小高層和洋房； ?對開發(fā)商品牌、工程質量等方面等 均有 關注； ?中新生態(tài)城成為投資或改善的關注區(qū)域。 客戶需求 未來產(chǎn)品建議 ?產(chǎn)品面積需求方面更趨于接受 90平米左右的二室戶型； ?總價承受范圍在 80100萬左右；單價期望值普遍希望下 調到 10000元以下； ?對于精裝認知度較高，并不排斥，但希望選擇品牌開發(fā) 商的精裝樓盤。 住宅消費者問卷小結 濱海新區(qū)未來住宅市場需求及產(chǎn)品建議 商業(yè)市場概況及客群分析 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 客群分析 市場需求及產(chǎn)品建議 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 于家堡金融街 響螺灣商務區(qū) 解放路步行街 市民廣場商圈 泰達 商圈 洋貨市場商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 ?與天津其他區(qū)域住宅市場占絕對主力位置不同，濱海新區(qū)自崛起之日起就實現(xiàn)了全面發(fā)展。 ?濱海新區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機 ,由最初塘沽解放路金街為主力商圈 ,洋貨及泰達核心商圈為次級商圈的發(fā)展格式 ,轉變?yōu)樘凉两夥怕方鸾盅由焯凉列氯A路的主力商業(yè)圈 ,泰達三大街商業(yè)圈和市民廣場為次級商業(yè)圈的新格式。塘沽與泰達商業(yè)項目形成了差異 ,消費整體也有所不同 ,兩大地區(qū)范圍的商業(yè)圈都自稱一體。解放路金街立足塘沽本地和研發(fā)區(qū)外來職員 。洋貨市場依據(jù)自身特色可以吸引塘沽以外消費者 。泰達商圈主要輻射研發(fā)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外企職員和高管高端消費。 區(qū)域市場 核心商圈 解放路商圈 洋貨商圈 第三大街商圈 市民廣場商圈 泰達時尚廣場 交通便利性 位于區(qū)域中心，交通非常便利 是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。 位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利 津濱輕軌聯(lián)通開發(fā)區(qū)與市中心，交通便利 位于京津塘高速公路北側，東側的東海路對接沿海高速 人口聚集度 面向全區(qū)消費者，人口的聚集能力強大 獨特的經(jīng)營主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴大到全市范圍 地處開發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心 新興的綜合性商業(yè)設施，市場認知情況一般，有待培養(yǎng) 新興的城市功能綜合體，目前市場關注度較高，未來將聚集開發(fā)區(qū)人氣 主要商業(yè)設施 中原百貨、東方之珠、樂購超市（ Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等 易買得超市、蘇寧電器、家樂（華潤）超市等等 友誼名都、樂購超市（ Tesco）、財富星座 友誼名都、 FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場 永旺購物中心 、濱海國際會展中心、泰達足球場、泰達體育休閑公園、泰達光控噴泉景觀湖區(qū) 異業(yè)聚集度 百貨、餐飲、娛樂、品牌專賣店等等 百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場 百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場 百貨、餐飲、娛樂 百貨、餐飲、娛樂、休閑、商務 消費客群 做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個濱海新區(qū)，消費人群涵蓋各個階層 作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對中低檔消費群體及其外地游客有較強的吸引力 豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設施，使之成為面向開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對中高端消費群體 經(jīng)營檔次在開發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心 完備的商業(yè)配套，使之成為開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費群體 隨著濱海新區(qū) 概念的提出， 濱海新區(qū)地產(chǎn) 業(yè)緩慢開始起 步 解放路步行 街改造完成 奠定其濱海 新區(qū)第一商 業(yè)街的地位 塘沽區(qū)政府 投資建成洋 貨市場步行 街 以泰達中心 酒店為圓心 的中高檔核 心商圈形成 1994 2023 2023 2023 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 / 商業(yè)發(fā)展階段 第五大街 泰達時尚廣場 國際化主題 公園式城市功能 綜合體 2023 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /解放路區(qū)域 解放路商業(yè)圈是濱海新區(qū)本土消費核心 ， 2023年10月 500米的解放路金街建成 ,它除了金元寶商廈和長虹商場等原有的商業(yè)修建以外 ,又新建了濱海商貿(mào)大世界、芙蓉商廈、貽成時代金街、弘基大廈、盛和大廈和新百廣場 6座共 ,就此奠定了其作為濱海新區(qū)第一商業(yè)中心的職位地方。從業(yè)態(tài)設置上來看 ,以百貨、休閑服飾專賣店、專業(yè)賣場 (超市、電器賣場 )、輕餐飲為主。經(jīng)過激烈競爭 ,包括金元寶幾乎占據(jù)了金街的“半壁” ,金元寶商廈、金元寶東方商廈、長虹商場、金元寶愛來無憂數(shù)碼廣場。目前芙蓉商廈已被金元寶從各處買進 ,只有天百弘基、中原百貨還在與金元寶抗衡。隨著去年新生代廣場、今年愛來無憂廣場的開業(yè) ,解放路商業(yè)圈已拓展到了新華路 ,濃郁的商業(yè)氣氛也愈加凸顯。兩大商業(yè)廣場更側重時尚的青年人。 解放路商業(yè)圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /洋貨市場區(qū)域 洋貨市場是環(huán)渤海商品集散地。就在解放路商業(yè)街建成的第二年 ,由塘沽區(qū)當局投資 4000多萬元建成全長 375米的洋貨市場步行街 ,形成了以新洋市場為龍頭 ,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場聯(lián)動的格局 ,洋貨市場成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。洋貨商圈的客源漫衍于塘沽本土、天津市區(qū)以及北京、河北等地。每年僅從北京等周邊地區(qū)來的旅客就超過 200萬人次。以洋貨市場為核心的周邊地區(qū)范圍 ,聚集了塘沽區(qū) 1/3左右的人口。近年來 ,以洋貨市場為核心的洋貨商圈成長迅速 ,大五金商場、勝利賓館的升級 ,華潤超市、蘇寧電器的進駐 ,以及浩繁家居商場的繁榮 ,使這一帶的商業(yè)配套日益完善。易買得超市的進駐 ,“ 華僑街”的開幕 ,進一步擴充和提升了這里的商業(yè)能力。 洋貨市場商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /第三大街區(qū)域 泰達商業(yè) 區(qū) 起步就在短短的兩年間 ,從單純工業(yè)配套的餐飲逐步形成友誼名都、樂購、中心酒店、萬麗酒店、博美園酒吧街以及財富星座，鴻泰千百匯的陸續(xù)建成和開業(yè) ,泰達三大街核心商圈逐漸形成。該商圈是以財富星座為中心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業(yè)聯(lián)合體。從業(yè)態(tài)看 ,起步區(qū)以服務流動人口的餐飲、娛樂、酒店為主 ,過渡區(qū)則灌注了購物商場、超市、農(nóng)貿(mào)城和菜市場等服務區(qū)內(nèi)居民的內(nèi)部實質意義 ,核心區(qū)則增加了大型購物中心、超市、四星級酒店、專業(yè)酒吧群落?，F(xiàn)階段研發(fā)區(qū)尤其是第三大街的商業(yè)用地非常稀缺 ,財富星座的商業(yè)價值和市場潛力毋庸置疑。目前 ,財富星座一層招商已基本完成 ,而且財富星座周邊商家開店也非?；鸨?。區(qū)域內(nèi)三至五層辦公空間的潛力還在進一步發(fā)掘。隨著研發(fā)區(qū)的發(fā)展 ,預計會有更多的金融業(yè)、服務業(yè)選擇財富星座。 第三大街商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /市民廣場區(qū)域 市民廣場商業(yè)區(qū)投資著眼于未來研發(fā)區(qū)第一大街的黃金地段、津濱輕軌市民廣場車站開始建筑了一座融合吃、住、玩、游等娛樂項目的泰達市民文化廣場。就廣場的地點而言 ,其西側靠鄰濱海新區(qū)的主干道南海路 ,北面是天津經(jīng)濟技術研發(fā)區(qū)投資服務中心大廈 ,距離市內(nèi)只有 40分鐘的