什么是策劃(編輯修改稿)
2025-03-22 21:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目標(biāo)往往不可得兼，根據(jù)具體條件大概有追求項(xiàng)目銷售速度、追求項(xiàng)目利潤率和追求業(yè)績或政績幾種情況。 確定項(xiàng)目運(yùn)作模式 ? 項(xiàng)目開發(fā)方式： 項(xiàng)目采用整體開發(fā)還是分期開發(fā)；如果是分期滾動開發(fā)，分幾期，各期的規(guī)模和開發(fā)進(jìn)度如何安排，各期的銷售回款要求； ? 項(xiàng)目操作方式： 在項(xiàng)目操作過程中，在哪些環(huán)節(jié)需調(diào)動哪些社會資源，即：自行設(shè)計(jì)還是委托設(shè)計(jì)、自行采購還是委托采購、自行施工還是委托施工、自行銷售還是委托銷售等，以及自身力量和社會力量的合作界面。 ? 項(xiàng)目投資方式： 一般來說， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資有以下三中可選策略：長線投資、短線投資、長短結(jié)合的投資 。每一種投資策略，都有一系列資金投入及回籠技巧與之相對應(yīng)，這就是項(xiàng)目策劃的研究內(nèi)容。 ? 與長線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧包括：建成項(xiàng)目后出租，以收取租金回報(bào)；建成項(xiàng)目后進(jìn)行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報(bào)（ 僅適用于商業(yè)用房）； 對于超高檔項(xiàng)目，可能需要較長時(shí)間去營造環(huán)境，然后才能銷售，這也屬于長線投資方式；周期較長的先租后售方式； ? 與短線投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧包括：分期出售，形成滾動開發(fā)，通過銷售回收資金；整盤出售；項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓； ? 與長短結(jié)合的投資相對應(yīng)的資金投入及回籠技巧包括：先建好，等小區(qū)環(huán)境完善、銷售時(shí)機(jī)成熟時(shí)再出售；先出租或租金經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺后再出售產(chǎn)權(quán)；無貼息還本銷售；售后回租、回購等。 項(xiàng)目總體定位 ? 項(xiàng)目總體定位即確定項(xiàng)目在總體概念上應(yīng)該為誰而做，做成什么樣子。通常包括市場定位（即客戶群定位）、功能定位（即檔次定位）和形象定位三方面內(nèi)容。 市場定位 ? 市場定位是項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)內(nèi)容。市場定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。 ? 通過對項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查以及同類物業(yè)的市場調(diào)查工作，初步形成了一個(gè)方向性的目標(biāo)客戶群定位。通過對目標(biāo)客戶購房需求的具體調(diào)查，我們明確了目標(biāo)客戶有有哪些需求是非滿足不可的，有哪些需求是可滿足可不滿足的，然后再結(jié)合項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、開發(fā)成本等客觀條件，篩選出項(xiàng)目的有效客戶群。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位一定要準(zhǔn)確，項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)管理工作都將依據(jù)潛在客戶的實(shí)際需求、喜好、生活習(xí)性等有針對性地進(jìn)行，使項(xiàng)目真正做到“量體裁衣”。 功能定位 ?進(jìn)行項(xiàng)目功能定位策劃有三個(gè)方面的依據(jù)：項(xiàng)目市場定位、競爭需要、項(xiàng)目周邊環(huán)境。 形象定位 ? 項(xiàng)目形象定位的目的是為了獲得項(xiàng)目的社會認(rèn)同感：社會認(rèn)同你的項(xiàng)目是為某一群人服務(wù)的，而那一群人又能從擬你的項(xiàng)目上找到歸屬感、自豪感、榮譽(yù)感，使項(xiàng)目成了人格化的建筑物。同時(shí)，項(xiàng)目的形象定位也有助于公司總體公司形象的營造，形象定位策劃一般從以下角度進(jìn)行： ? 在建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)上做文章，盡量采用目標(biāo)客戶群所熟悉和認(rèn)同的建筑語言，在功能和布局上體現(xiàn)他們的物質(zhì)追求和文化追求； ? 在管理和服務(wù)上旗幟鮮明地體現(xiàn)目標(biāo)客戶應(yīng)有的商業(yè)、文化、社會身份及地位； ? 既要亮出物業(yè)的價(jià)格，也要亮出物業(yè)的社會價(jià)值 ，這需要宣傳和公關(guān)活動來配合； ? 創(chuàng)造名人效應(yīng)、名建筑效應(yīng)； ? 給建筑物巧妙命名； 銷售策劃 項(xiàng)目考察 ? 對項(xiàng)目的考察，實(shí)際上就是一個(gè)“知己”的過程。 策劃人員必須明確，適應(yīng)于各種項(xiàng)目的銷售方案是不存在的，必須根據(jù)項(xiàng)目的具體情況設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目特點(diǎn)的銷售策劃方案。因此，要想出色地完成整個(gè)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目考察是必要條件。 ? 項(xiàng)目考察的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：項(xiàng)目概況考察、公司考察、目前銷售目的考察和項(xiàng)目獨(dú)特性的考察
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