【文章內(nèi)容簡介】 反擔保措施及其組合方案的設(shè)計 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 ★ 客觀性 —— 調(diào)查核實分析 —— 確權(quán)、確實、確質(zhì) ★ 科學性 —— 正確選擇評估標準、方案 —— 定性、定量 ★ 替代性 —— 縱、橫比較 —— 參照定價 ★ 公開市場 —— 競爭、公允 —— 盈利能力 ★ 穩(wěn)健性 —— 多種評估方法 —— 綜合定價 ★ 變現(xiàn)性 —— 預(yù)期值，預(yù)期變現(xiàn)條件 —— 變化趨勢 反擔保資產(chǎn)價值評估的原則 反擔保資產(chǎn)價值評估的原則三、反擔保資產(chǎn)評估概述 成本法 收益法 市場法 反擔保措施評估的主要方法 清算價格法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 市場法是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測反擔保資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱 。市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程，因為任何一個正常的交易者在購臵某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。 市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。 市場法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 市場法評估的基本前提 要有一個活躍的公開市場 （平等的交易、排除個別交易的偶然性、成交價格基本可反映市場行情） 公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動的前提 （參照物的可比性：功能上的可比性、市場條件的可比性、成交時間與評估基準日間隔不過長） 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 選擇參 照物 選擇比較 因素 在成交價 格的基礎(chǔ)上調(diào) 整差異 綜合分析 確定結(jié)果 選擇對資產(chǎn)價值 形成影響較大的 因素作為對比指 標 — 資產(chǎn)功能 、實體特征和 質(zhì)量、市場條 件、交易條件、 房地產(chǎn)區(qū)位、機 器設(shè)備技術(shù)水平 注意可比性 三個以上 選定的對比指 標，在參照物 及評估對象之 間進行比較， 并將兩者的差 異量化 指標對比 量化差異 調(diào)增或調(diào)減 、初步評價 結(jié)果、參照 物個數(shù) 根據(jù)可比性 分析確定最 終評價結(jié)果或 者算術(shù)平均法 市場法評估的流程 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 市場法的適應(yīng)范圍 在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備、 土地使用權(quán)、房地產(chǎn) 等資產(chǎn)的評估 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 是指通過估測反擔保標的資產(chǎn)未來預(yù)期收益，然后按照一定的折現(xiàn)率算成現(xiàn)值，來判斷反擔保資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 市場法是反擔保資產(chǎn)評估中最為直接、最具有說服力的評估方法。 收益法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 收益法的基本評估數(shù)學式 P—— 反擔保資產(chǎn)的評估值 Ft—— 第 t年預(yù)期收益額 n—— 未來收益期間 r —— 貼現(xiàn)率 ?? ??ntttrFP1 )1(三、反擔保資產(chǎn)評估概述 收益法評估的基本前提 反擔保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關(guān)系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預(yù)期收益所承擔的風險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風險可以比較和測算 — 獲利風險 — 測算資本化率） 反擔保資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以確定 （評估對象的壽命） 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 收集與反擔 保資產(chǎn)未來預(yù)期 收益有關(guān)的數(shù)據(jù) 資料 分析測算反 擔保資產(chǎn)的未來 預(yù)期收益 分析測算 反擔保資產(chǎn) 預(yù)期收益持續(xù) 的時間 用折現(xiàn)率將反 擔保資產(chǎn)未來 預(yù)期收益折算 成現(xiàn)值 預(yù)期收益、客 觀收益，企業(yè) 表現(xiàn)為凈利潤 或凈現(xiàn)金流、 房地產(chǎn)表現(xiàn)為 純收益 經(jīng)營前景、 財務(wù)狀況、 市場形勢、 經(jīng)營風險 折現(xiàn)率 =無風 險報酬率 +風 險報酬率（資 產(chǎn)行業(yè)分布、 種類、市場條 件） 分析測算 折現(xiàn)率 資產(chǎn)自身效能 及相關(guān)條件、 以及有關(guān)法律 、法規(guī)、契約合 同測定 綜合分析 評價結(jié)果 收益法評估的流程 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 收益法的適應(yīng)范圍 在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、未來收益權(quán)、無形資產(chǎn)評估、在建工程、 企業(yè)整體價值 的評估 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 是指首先評測反擔保資產(chǎn)的重臵成本，然后估測反擔保資產(chǎn)業(yè)已存在的各項貶值因素，并將其從重臵成本中扣除而得到反擔保資產(chǎn)評估價值的評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重臵反擔保資產(chǎn)條件允許的情況下，反擔保資產(chǎn)的價值不會超過該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購臵成本。 成本法是以再取得反擔保資產(chǎn)的重臵成本為基礎(chǔ)的評估方法，由于被評估資產(chǎn)再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評估方法 成本法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 成本法評估的基本前提 反擔保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物理概念上的繼續(xù)使用） 反擔保資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重臵及其投入價值 （經(jīng)濟意義上的有效使用資產(chǎn)） 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 （ 1）評估值 =重臵成本 實體性貶值 經(jīng)濟性貶值 功能性貶值 （ 2）評估值 =重臵成本 成新率 實體性貶值 — 有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價值損失 功能性貶值 — 由于技術(shù)進步引起資產(chǎn)功能相對落后引起的價值損失 經(jīng)濟性貶值 — 外部條件引起的資產(chǎn)閑臵、收益下降引起的價值損失 成本法的基本評估數(shù)學式 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 收集與反擔 保資產(chǎn)未來預(yù)期 收益有關(guān)的數(shù)據(jù) 資料 分析測算反 擔保資產(chǎn)的未來 預(yù)期收益 分析測算 反擔保資產(chǎn) 預(yù)期收益持續(xù) 的時間 成新率 重臵核算法、 物價指數(shù)法、 功能價值法 實體性貶值、 功能性貶值、 經(jīng)濟性貶值 分析測算 折現(xiàn)率 綜合評價 評估結(jié)果 成本法評估的流程 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 成本法的適應(yīng)范圍 在反擔保資產(chǎn)價值評估中多用于機器設(shè)備 、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、在建工程、企業(yè)整體價值 的評估 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 清算價格是企業(yè)由于破產(chǎn)等原因，要求在一定期限內(nèi)將資產(chǎn)變現(xiàn)，預(yù)期出賣資產(chǎn)可回收的價格。清算價格法就是以清算價格為標準，對反擔保標的進行評估的一種方法。 現(xiàn)行市價折扣法：市場法，設(shè)定折扣率，得出清算價格 模擬拍賣法 清算價 格法 三、反擔保資產(chǎn)評估概述 擔保業(yè)務(wù)是高風險業(yè)務(wù)，選擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應(yīng)使用兩種方法進行評估，取結(jié)果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原則 當擔保項目風險較大，或提供的抵質(zhì)押物的