【正文】 2023年 3月 22日星期三 4時 18分 56秒 04:18:5622 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 上午 4時 18分 56秒 04:18: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:18:5604:18:5604:183/22/2023 4:18:56 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 4時 18分 :18March 22, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :18:5604:18Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。房地產狀況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)可比交易實例價格房地產評估價值?????CBAPP39。 現(xiàn)行市價折扣法：市場法，設定折扣率，得出清算價格 模擬拍賣法 清算價 格法 三、反擔保資產評估概述 擔保業(yè)務是高風險業(yè)務，選擇評估方法時，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評估目的和評估方法的匹配和評估參數(shù)的選擇 一般應使用兩種方法進行評估，取結果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹慎測算未來年收益額，堅持穩(wěn)健原則 當擔保項目風險較大，或提供的抵質押物的企業(yè)經營狀況不良、信用水平不高時，建議采用清算價格法 各 種 評 估 方 法 的 選 擇 和 使 用 目 錄 一、擔保項目評估概述 二、擔保企業(yè)資信評估 三、反擔保措施評估概述 四、具體反擔保資產價值評估 四、具體反擔保資產價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 評估值 =重臵成本 實體性貶值 經濟性貶值 功能性貶值 ★ 重臵成本 =直接費 +間接費 +相關稅費 +合理利潤 直接費 ：購臵價、稅費、運雜費、安裝調試費及其他合理成本 間接費 ：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等（分攤） 相關稅費 ：進口設備的關稅、車輛購臵稅等 四、具體反擔保資產價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） ★ 實體性貶值率 =1成新率 成新率 =尚可使用年限 /（尚可使用年限 +已使用年限） *100% 成新率 =1機器設備修復費用 /機器設備重臵成本 成新率由專業(yè)人員進行檢測和觀察確定 ★ 功能性貶值 =超額投資成本 +超額運營成本 超額投資成本 =復原重臵成本 更新重臵成本 B功 —— 功能性貶值額 n—— 剩余年限 C超營 —— 超額經營成本凈額 R—— 貼現(xiàn)率 ?? ??nttrCB1 1 ）（超營功四、具體反擔保資產價值評估 機器設備評估 擔保項目評估 是指擔保機構以擔保申請人申報的資料為基礎，結合對擔保申請人的實地考察，根據(jù)國家現(xiàn)行經濟政策、產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、財務會計制度和稅收政策、銀行貸款政策、擔保機構自身的經營宗旨及風險管理相關規(guī)定，對擔保項目進行系統(tǒng)的、全面的、客觀的分析和評價，為擔保機構的擔保決策提供可靠依據(jù) 成本法（最常用） 市場法 （成熟市場：汽車、飛機、計算機等） 比較因素：生產能力、技術水平、役齡、實體狀態(tài)、交易條件 、時間因素、地域因素 清算價格法 市場法的基礎上，考慮快速變現(xiàn)的需要和變現(xiàn)費用，設定折扣率 %1001 ????????? ??????? x力機器設備原設計生產能的生產能力機器設備預計可被利用經濟性貶值率四、具體反擔保資產價值評估 權屬審核 限制性規(guī)定 抵押登記部門 預計變現(xiàn)價值 相 關 問 題 機器設備評估 四、具體反擔保資產價值評估 房地產評估 一般因素 區(qū)域因素 個別因素 房地產評估值的影響因素 經濟因素： 經濟發(fā)展、財政金融、產業(yè)結構 行政因素： 土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、行政關系 、 社會因素 ： 人口因素、家庭規(guī)模、投機、社會福利、教育、治安 心理因素： 購買或出售心態(tài)、風水、價值觀、時尚風氣等 商服繁華程度 道路通達程度 交通便捷程度 ： 基礎設施、生活設施、文體娛樂設施 城市設施 ：基礎設施、生活設施、文體娛樂設施 環(huán)境狀況 土地個別因素： 區(qū)位、面積寬深度、形狀、容積率、用途、年限 建筑物個別因素： 面積、機構、材料、設計、施工質量、法律限制 四、具體反擔保資產價值評估 房地產評估 市場法（最常用） 房地產市場較為發(fā)達，市場上至少存在具有可比性的三個以上的參照物，可采用市場法。 收益法 三、反擔保資產評估概述 收益法的基本評估數(shù)學式 P—— 反擔保資產的評估值 Ft—— 第 t年預期收益額 n—— 未來收益期間 r —— 貼現(xiàn)率 ?? ??ntttrFP1 )1(三、反擔保資產評估概述 收益法評估的基本前提 反擔保資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測、資產與收益存在較為穩(wěn)定的關系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風險可以比較和測算 — 獲利風險 — 測算資本化率） 反擔保資產預期獲利年限可以確定 （評估對象的壽命） 三、反擔保資產評估概述 收集與反擔 保資產未來預期 收益有關的數(shù)據(jù) 資料 分析測算反 擔保資產的未來 預期收益 分析測算 反擔保資產 預期收益持續(xù) 的時間 用折現(xiàn)率將反 擔保資產未來 預期收益折算 成現(xiàn)值 預期收益、客 觀收益，企業(yè) 表現(xiàn)為凈利潤 或凈現(xiàn)金流、 房地產表現(xiàn)為 純收益 經營前景、 財務狀況、 市場形勢、 經營風險 折現(xiàn)率 =無風 險報酬率 +風 險報酬率（資 產行業(yè)分布、 種類、市場條 件） 分析測算 折現(xiàn)率 資產自身效能 及相關條件、 以及有關法律 、法規(guī)、契約合 同測定 綜合分析 評價結果 收益法評估的流程 三、反擔保資產評估概述 收益法的適應范圍 在反擔保資產價值評估中多用于機器設備、土地使用權、房地產、未來收益權、無形資產評估、在建工程、 企業(yè)整體價值 的評估 三、反擔保資產評估概述