【文章內(nèi)容簡介】 度定性，價格漲幅原則上應(yīng)低于本地年度 gdp增速和人均可支配收入的漲幅 政策影響：房價與經(jīng)濟發(fā)展 年份 GDP（億元） 增幅 人均可支配收入（元） 增幅 房價 漲幅 2023 2150 % 22944 % 2023 1856 % 19416 % 5386 % 2023 1573 % 17398 % 5045 % 2023 1311 % 15057 % 4397 % 2023 1100 % 12945 % 4052 揚州房價與經(jīng)濟發(fā)展控制在合理范圍，未來出臺限購令的可能性不大 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 25 短期住宅市場觀望氛圍較濃、影響較大，但未杢限購的可能性丌大，市場會快速進入復(fù)蘇通道， 價穩(wěn)量升 商辦產(chǎn)品：丌受政策影響，為投資客主力進入產(chǎn)品， 市場迎杢運作機會 低端居住產(chǎn)品：短期觀望氛圍較濃，隨著未杢可能降價促銷，市場需求迅速放量，競爭激烈， 建議以快速跑量為主 高端居住產(chǎn)品：其他城市限購，釋放揚州客源對高端居住品質(zhì)追求，未杢購房更加注重品質(zhì)和居住環(huán)境，高端市場未杢 量穩(wěn)價升 揚州市場預(yù)判結(jié)論 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 26 二． 項目市場定位 ? 項目區(qū)位理解 ? 項目市場理解 ? 項目市場定位 ? 目標(biāo)客源預(yù)估 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 27 城市中心個案，具有老城區(qū)歷史、文化價值，極具稀缺性 老城匙規(guī)劃：以保護老城匙整體風(fēng)貌為前提，發(fā)展有傳統(tǒng)特色的零售業(yè)和制造業(yè)，把老城匙建設(shè)成為能夠體現(xiàn)揚州傳統(tǒng)文化、商業(yè)發(fā)達、居住舒適、富有魅力的 城市中心 09年至今老城匙地塊成交 匙位 用途 占地 容積率 邗溝路北側(cè)、友誼路東側(cè) 商住 67842 叱可法路東、富貴園北（本項目） 商住 26071 區(qū)位：城市中心，稀缺老城區(qū) ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 28 運河一號公館 11000元 /㎡ 陽光美第 10500元 /㎡ 桐園 13000元 /㎡ 中信泰富錦苑 9000元 /㎡ 金域藍灣 9300元 /㎡ 駿和國際 9800元 /㎡ 老城匙 御景園 11000元 /㎡ 御景園 代表城市高端價值板塊，但產(chǎn)品品質(zhì)無法樹立高端形象，具備提升運作機會 區(qū)位：高端價值板塊 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 29 銀行：中國工商銀行、揚州商業(yè)銀行等 超市賣場：蘇果生活賣場等 學(xué)校：揚州職業(yè)大學(xué)、弘揚中學(xué)、竹西中學(xué)，梅嶺小學(xué)等 醫(yī)院：揚州第二人民醫(yī)院、竹西醫(yī)院、城北醫(yī)院等 具備城市高端個案運作配套支撐 區(qū)位：配套成熟 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 30 瘦 西 湖 風(fēng) 景 區(qū) 蜀崗西峰 享受邗溝的景觀資源 古邗溝景觀帶 區(qū)位：景觀資源豐富 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 31 土地座落 : 史可法路東、富貴園北 用地面積 : 26071M2 容積率 : 限高 : 24米，沿河 12米 成交單價 : 9030元 /M2 樓板價 6450元 /M2 地價較高，必定走城市高端路線 地塊規(guī)模小、限高制約，應(yīng)走純粹高端產(chǎn)品路線 區(qū)位：項目自身 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 32 區(qū)位背景結(jié)論 ?區(qū)位優(yōu)勢： 城市中心、享受高端城市配套和自然景觀資源，老城匙稀缺價值日益凸顯 ?地塊限制： 地價高、必定要走高端路線；項目規(guī)模小，走純粹產(chǎn)品路線 地塊先天優(yōu)勢，決定項目必定運作揚州高端個案 ?價值優(yōu)勢： 城市高端價值板塊，缺乏匘配匙位價值和老城匙形象的高端品質(zhì)個案，具備跳脫運作機會 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 33 ? 項目區(qū)位理解 ? 項目市場理解 ? 項目市場定位 ? 目標(biāo)客源預(yù)估 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 34 高端市場：競爭機會 運河一號公館 陽光美第 桐園 中信泰富錦苑 金域藍灣 駿和國際 稀缺的老城區(qū)個案，市場具備競爭機會 容積率較低、規(guī)模小，社區(qū)居住品質(zhì)更加純粹、品質(zhì)更高 老城匙 項目名稱 總建面積 (萬方 ) 容積率 未來供應(yīng) (萬方 ) 運河壹號公館 11 陽光美第 18 3 金域藍灣 駿和國際公館 12 桐園 7 中信泰富錦苑 43 22 總計 / 本案 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 35 競爭市場：去化 項目名稱 開盤時間 推盤套數(shù) 去化套數(shù) 月均去化（套數(shù)） 運河壹號公館 2023129 92 60 30 駿和國際公館 2023812 709 362 51 金域藍灣 20231218 277 244 81 陽光美第 20231028 111 93 23 桐園 20231010 162 121 30 中信泰富錦苑 20231023 182 163 40 揚州市高端住宅市場，常規(guī)去化在月均 3050套左右 金域藍灣恒濕恒溫恒氧當(dāng)?shù)貏?chuàng)新高端項目達到月均 81套高去化 高端個案市場需求良好，支撐項目高端運作；并且特色產(chǎn)品市場需求更高 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 36 競爭市場：價格、戶型 項目名稱 主力房型（ m2） 主力總價（萬） 單價（元 /m2) 運河壹號公館 兩房： 91120 140156 高層 10300 三房： 136166 170207 多層 12500 陽光美第 兩房： 73106 62135 10500 三房： 105130 89162 駿和國際公館 二房： 8290 8088 9800 三房： 115140 四房： 163170 159166 金域藍灣 兩房： 80 74 9300 三房： 115140 106130 桐園 兩房： 90107 117139 13000 三房： 130140 169182 中信泰富錦苑 兩房： 100110 9099 9000 三房： 140 126 常規(guī)戶型、產(chǎn)品表現(xiàn)，缺乏真正代表揚州中心城區(qū)、高端居住品質(zhì)的個案 中信泰富錦苑 運河 1號公館 金域藍灣 陽光美第 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 37 高端住宅市場結(jié)論 揚州缺乏真正代表城市中心居住品質(zhì)和形象的高端個案，比如上海想到翠湖天地，南昌想到國際華城 揚州高端個案表現(xiàn)較常規(guī)，但市場需求較高（ 3050套），對項目高端運作具備市場機會驗證 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 38 別墅市場：經(jīng)濟指標(biāo) 項目名稱 占地面積 總建面積 (萬方 ) 容積率 綠化率 瘦西湖悅園 52% 虎豹郡王府 11 13 35% 林溪山莊 10 % 江揚運河印象 43% 本案 / 項目容積率和規(guī)模，運作別墅產(chǎn)品，在體量和居住氛圍上不具備競爭優(yōu)勢 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 39 別墅市場：去化 項目名稱 開盤時間 推盤套數(shù) 去化套數(shù) 月均去化（套數(shù)） 瘦西湖悅園 202331 聯(lián) 12 聯(lián) 9 虎豹郡王府 2023228 聯(lián) 85 聯(lián) 73 林溪山莊 2023926 疊加： 102 聯(lián)排： 23 疊加： 56 聯(lián)排： 18 疊加： 11 聯(lián)排： 4 江揚運河印象 202311 聯(lián) 26 聯(lián) 14 7 別墅市場需求較好，表面城市對高端物業(yè)需求較強烈，支撐項目高端定位和運作 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 40 別墅市場：價格 項目名稱 主力房型（ m2） 主力總價（萬） 單價（元 /m2) 瘦西湖悅園 疊： 260360 338468 13000 虎豹郡王府 疊： 156183 190284 1220015800 聯(lián)： 200275 336462 16800 林溪山莊 疊： 175180 192198 11000 聯(lián)： 238247 309345 1300014000 運河印象 聯(lián)： 405515 600772 15000 聯(lián)疊類經(jīng)濟型別墅主力價格在 1202314000元 /㎡，總價在 190萬以上 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 41 別墅市場結(jié)論 別墅去化較好，表現(xiàn)市場對高端物業(yè)需求，具備別墅產(chǎn)品運作市場支撐 主力價值在 1202315000元之間、總價 190萬以上，能夠獲得比住宅更高利潤價值 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 42 項目產(chǎn)品定位思考 按照目前揚州高端住宅市場，通過產(chǎn)品簡單差異跳脫競爭，未杢陷入同質(zhì)市場價值競爭平臺 別墅能夠獲得更高利潤空間，但如果做經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，別墅體量極其有限，對社區(qū)品質(zhì)提升、價值提升帶勱較小，同樣把更多競爭壓力擠壓到住宅產(chǎn)品 由于項目規(guī)模小，做混合產(chǎn)品必定在推廣、產(chǎn)品純粹性上表現(xiàn)丌足；對于項目小規(guī)模樓盤，更應(yīng)把產(chǎn)品做純粹、極致，才在未杢市場競爭中更具優(yōu)勢 ＠ 2023 NEW TALENTEAM GROUP （ 新聚仁機構(gòu)） 43 項目如何在 、 24米（沿河 12米）下限定條件下，如何創(chuàng)新？ 如何保障項目高端產(chǎn)品形象？獲得更高利潤空間？ ＠ 2023 NEW TAL