抵押房地產風險分析(編輯修改稿)
2025-03-21 00:34 本頁面
【文章內容簡介】 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 15 頁 ， 形式上的合法 ， 實質上違法 ? 土地尚未實施征地補償 、 拆遷補償 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 、 農工商總公司此種情況較多 ） ， 但是取得了土地證 防范措施： ① 現場核實清晰； ② 了解房地產權屬政策 （ 先征地拆遷補償后 ， 再辦理出讓手續(xù)；要保證通行權 、 采光權 ） ； ③ 即使未能整體抵押（ 抵押登記部門要求 ） ， 應要求客戶承諾進行整體項目處臵 。 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 16 頁 ? 抵押后列入拆遷范圍的房地產 ? 新規(guī)劃導致價值降低的房地產（包括規(guī)劃不確定房地產） 后果： 處分抵押物十分困難（關鍵是變現處分的時機與規(guī)劃實施的時機不能同步）。變現時須執(zhí)行招拍掛程序，延長變現時間。 常見類型： 劃撥土地上的房產，老國企的房地產 防范措施： 對城市規(guī)劃要有一個基本的了解；遇到舊城改造區(qū)或可能涉及拆遷區(qū)域內的抵押物時還要對區(qū)域規(guī)劃進行調查，并盡量避免中長期貸款；遇到確定抵押物拆遷的情況應迅速反應，盡快處理。 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 17 頁 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 ,變現空間小或只能定向變現的情況 表現： 地下車庫；鍋爐房、變電室；配套商業(yè)（社區(qū)會所）；賓館酒店中的娛樂設施；居民唯一居所、回遷房、私立學校、醫(yī)院等情況變現難度大；工業(yè)園區(qū)等變現受限 。 常見類型： 大型住宅區(qū)內的配套房地產，大型度假村中的部分房地產、工業(yè)園區(qū)等 。 防范措施： 臵換抵押物、降低抵押率、整體抵押 、有的應盡量避免作為抵押物。 第 18 頁 （設定權屬狀況與實際狀況的差異） 表現： ? 地上有未拆遷的房產，欠付拆遷款、征地費等 ? 地價款、土地開發(fā)費、土地轉讓費未交清的情況 ? 超規(guī)劃面積未補辦手續(xù)房地產 ? 欠付建筑工程款、材料設備款、抵押債權等優(yōu)先受償款 ? 高新技術企業(yè)享受了土地取得費、出讓金等優(yōu)惠 常見類型： 新開工項目、在建工程、以前年度出讓項目。 防范措施： 臵換抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重點關注優(yōu)先受償款和其它未付款項 （核查合同、付款憑證、優(yōu)先受償款證明）。 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 19 頁 10. 無法取得預售許可證項目 無法取得預售許可證，不能辦理按揭貸款 常見類型 ： ? 小產權房 ? 集體土地上的房地產 ? 回遷房 防范措施： 不要作為貸款抵押物 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 20 頁 ? 在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素 ， 從謹慎性原則出發(fā) ，其價值體現應趨向于成本價格 ， 謹防爛尾風險 ? 工程進度款與工程款 、 欠款應有委托方及承包方確認 ， 項目檔次與預期交房標準搞清楚 ? 合法性原則為前提 ， 面積不超規(guī) ， 不違規(guī)開工 （ 無施工許可證建筑物價值不應考慮 ） ? 建筑面積內涵可能會有變化 ? 特別注意在建工程部分抵押的問題 二、抵押房地產風險的具體表現和防范措施 第 21 頁 ，帶租約、通行權等他
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