【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域 ：濱湖北路萬(wàn)聯(lián)超市附近、古城北路“吳都古肆”商業(yè)步行街附近、南浦路新世界購(gòu)物中心附近、鳳凰北路萬(wàn)潤(rùn)發(fā)超市附近 調(diào)查對(duì)象： 上述區(qū)域路過(guò)市民 問(wèn)卷數(shù)量 ：共發(fā)放問(wèn)卷 550份，有效問(wèn)卷 490份。 有效問(wèn)卷中：市民隨機(jī) 410份，深入訪談 80份。 二、問(wèn)卷分析 此次問(wèn)卷分為 7大部分，前 6部分問(wèn)題是消費(fèi)者對(duì)理想住宅的了解與期望，第 7部分問(wèn)題是對(duì)消費(fèi)者自身的調(diào)查，以下是具體分析： （ 2）您喜歡居住在什么樣的環(huán)境？ 對(duì)園林景觀調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析組團(tuán)式園林景觀40%其它15%江邊藝術(shù)廣場(chǎng)景觀20%水文化園林景觀25%（ 3）您喜歡社區(qū)的園林景觀具有什么樣的風(fēng)格？ 對(duì)小區(qū)建筑環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析 藝術(shù)廣場(chǎng)35%城市新中軸線廣場(chǎng)30%山頂公園20%半山學(xué)府10%農(nóng)場(chǎng)果林5%（一）．區(qū)域環(huán)境選擇 （ 1）您喜歡居住在哪一個(gè)區(qū)域？ 鄂州市民對(duì)住宅區(qū)域環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析郊區(qū)山水之間33%江邊29% 園林旁24% 城市中心14%（ 4）您喜歡什么樣的小區(qū)建筑環(huán)境？ 對(duì)住宅社區(qū)提供公建配套的調(diào)查統(tǒng)計(jì)8%12%6%17%12%4%8%8%4%6%9% 6%購(gòu)物中心 會(huì)所設(shè)施 園林綠化 學(xué)校超市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 圖書館 醫(yī)院或藥店酒店 垃圾壓縮站 2 4 小時(shí)便利店 其他 對(duì)于以上 4個(gè)問(wèn)題的分析，可以了解到鄂州市民心目中較理想的住宅應(yīng)該位于鄂州南部新區(qū)，山水景色較好的地方；對(duì)于園林的要求較高，應(yīng)為組團(tuán)式園林，對(duì)于小區(qū)建筑環(huán)境，市民大多希望有藝術(shù)廣場(chǎng)。 （二）．規(guī)劃配套選擇 （ 1）您最希望住宅社區(qū)提供的公建配套是： 對(duì)社區(qū)內(nèi)具備的交通工具調(diào)查統(tǒng)計(jì)35%30%10%20%5%公交專線 住戶小巴 豪華大巴 地鐵 其他（ 2）您希望社區(qū)內(nèi)具備的交通工具是： 對(duì)會(huì)所設(shè)施的功能選擇的調(diào)查 餐廳9%休閑娛樂(lè)32%運(yùn)動(dòng)保健27%興趣教育18%其他14% （ 3）您對(duì)會(huì)所設(shè)施的功能選擇是： 對(duì)停車方式的調(diào)查分析路面停車30%地下停車40%半地下停車5%架空層停車20% 其它5%（ 4）您希望的停車方式是什么？ 對(duì)樓宇入口要求的調(diào)查酒店式大堂20%普通大堂65% 其他15% 分析：消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)住宅的小區(qū)配套十分注重，通過(guò)問(wèn)卷了解到，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分考慮到住戶的生活要求，這樣才能吸引住購(gòu)房者。對(duì)于小區(qū)的交能便捷度，大部分被訪問(wèn)者希望公交要便利，對(duì)軌道交通的期望度較高。對(duì)于會(huì)所的要求，應(yīng)注重于娛樂(lè)與休閑方面。對(duì)于停車問(wèn)題，被調(diào)查者傾向于地下停車與路面停車。 （三）．建筑設(shè)計(jì)選擇 （ 1）您對(duì)樓宇入口的要求： 對(duì)住宅類型的調(diào)查小高層（7 ~ 1 3層）35%高層（1 4 層以上）20%別墅5% 多層（7 層以下）40%（ 2）您喜歡的住宅類型是： 對(duì)所購(gòu)住宅面積大小的調(diào)查10%19%28%27%11%5%8 0 ㎡以下 80~90㎡ 100~120㎡ 120~140㎡ 140~160㎡ 1 6 0 ㎡以上 分析：對(duì)于建筑設(shè)計(jì)方面，從入戶大廳的設(shè)計(jì)方面來(lái)看，應(yīng)以變通實(shí)用方面入手；在住宅類型方面，大部分被調(diào)查者還是喜歡多層與小高層住宅，主要原因在于銷售價(jià)格方面，多層、小高層價(jià)格均低于高層住宅。 （四）．戶型面積選擇 （ 1）您打算購(gòu)買多大面積的住宅？ 對(duì)希望購(gòu)買戶型的調(diào)查10%20%21%25%17%7%一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室二廳 四室二廳 其它（ 2）您希望購(gòu)買的戶型是： 對(duì)房型功能的調(diào)查15%13%19%10%15%15%8% 5%客廳 餐廳 主臥 書房 廚房 衛(wèi)生間 兒童房 其他（ 3）您對(duì)房型功能最看重： 對(duì)主臥的面積的調(diào)查56%33%11%20㎡ 20~30㎡ 30㎡（ 4）您希望的主臥的面積是： 對(duì)廚房的面積大小的調(diào)查11%33%38%18% 4㎡ 4~6㎡ 6~9㎡ 9 ㎡以上 （ 5）您希望廚房的面積是： 對(duì)頂層復(fù)式住宅面積大小的調(diào)查13%26%39%22%150㎡ 150~200㎡ 200~250㎡ 250㎡以上（ 6）您認(rèn)為頂層復(fù)式住宅面積的合適范圍是 對(duì)書房的面積大小的調(diào)查13%34%31%22% 6㎡ 8~10㎡ 11~12㎡ 1 2 ㎡以上（ 7）如套房?jī)?nèi)有書房，您認(rèn)為書房的面積應(yīng)為： 對(duì)客廳寬度的調(diào)查23%40%24%13% 4 米 5 米以上 結(jié)論分析：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，可以發(fā)了解到，80~100㎡的占 19%， 100~120㎡的占 28%， 120~140㎡占 27%；對(duì)于戶型方面的調(diào)查可以了解大部分調(diào)查者傾向于二室二廳和三室二廳的住宅，總占總數(shù)的 66%；對(duì)于最關(guān)心的房型功能，被調(diào)查者傾向于主臥室、客廳、衛(wèi)生間與廚房，這點(diǎn)也與在平時(shí)銷售人員在接待客戶所遇到的問(wèn)題相一致；對(duì)于主臥面積，大多數(shù)調(diào)查者認(rèn)為在 20㎡最好，不要過(guò)大；對(duì)于廚房面積，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 6~9㎡為最好；對(duì)于書房面積，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 8~12㎡，不宜過(guò)大；對(duì)于復(fù)式樓，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 150~250㎡之間為最好。 （五）．室內(nèi)設(shè)計(jì)選擇 （ 1）您希望購(gòu)買的客廳寬度是： 對(duì)主人房的寬度的調(diào)查54%25%17%4% 4 米 5 米以上（ 2）您希望主人房的寬度是： 對(duì)主人房的配置調(diào)查3%37%28%32%可不帶衛(wèi)生間 需帶衛(wèi)生間 帶衛(wèi)生間和衣帽間 帶衛(wèi)生間和書房（ 3）您希望主人房是： 對(duì)住宅中擁有的陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)調(diào)查31%61%8%一個(gè) 二個(gè) 三個(gè)（ 4）您希望一套住宅中擁有幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)： 對(duì)陽(yáng)臺(tái)的寬的調(diào)查21%37%29%13% 2米 2 . 5 米以上 （ 5）您希望陽(yáng)臺(tái)的寬為： 對(duì)陽(yáng)臺(tái)用途的調(diào)查18%24%25%14%11%8%晾衣 休息 觀景 娛樂(lè) 種花 其他（ 6）您喜歡陽(yáng)臺(tái)做什么用途： 對(duì)住宅智能化功能的調(diào)查28%28%35%9%可視門禁 防盜警報(bào) 社區(qū)一卡通 其他 結(jié)論：對(duì)于客廳的寬度，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 4~；對(duì)于主臥的寬度，大多數(shù)調(diào)查者認(rèn)為 ；對(duì)于主臥室的配置，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)有主臥室，如有可能亦可配一個(gè)書房；對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的個(gè)數(shù)問(wèn)題，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為二個(gè)就可以了，寬度應(yīng)在 ~2米，便于休息與觀景。 （六）．物業(yè)管理選擇 （ 1）您希望住宅智能化應(yīng)包括的功能有： 對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)查37%29%9%1%24%0 . 5 元以下 ~1元 1~ ~2元 具體情況具體定（ 2）您能接受的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米： 對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目比例調(diào)查8% 7%11%11%6%3%9%13%3%8%2%12%7%家居清潔服務(wù) 專業(yè)熨洗 訂餐送餐 鮮花速遞 家居用品租賃家庭教師服務(wù) 代訂各類報(bào)刊雜志 汽車美容法律咨詢 租車服務(wù) 票務(wù)速遞其他（ 3）您對(duì)這些服務(wù)項(xiàng)目，需要的是： 所調(diào)查人群學(xué)歷調(diào)查8%17%42%33%碩士研究生以上 本科 專科 其它 結(jié)論：對(duì)于物業(yè)管理方面的智能化方面，大多數(shù)被調(diào)查者可視門禁，防盜警報(bào)與社區(qū)一卡通十分重要；對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為在 ~1元較能接受；對(duì)于有償物業(yè)管理服務(wù)，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為要以人為本，注重真正為業(yè)主服務(wù)的項(xiàng)目如家居清潔服務(wù)、訂餐服務(wù)、代訂各類服刊雜志等。 （七）．調(diào)查者情況 （ 1）您的學(xué)歷狀況： 被調(diào)查者年齡統(tǒng)計(jì)分析29%41%18%12%20~30歲 30~40歲 40~50歲 5 0 歲以上（ 2）您的年齡： 所調(diào)查者的單位性質(zhì)自由職業(yè)者11%合資企業(yè)16% 其他外資企業(yè)10%公務(wù)員26%國(guó)企、事業(yè)單位29% 私企8%（ 3）您現(xiàn)在的單位性質(zhì)是： 所調(diào)查者的職業(yè)統(tǒng)計(jì)分析高層管理人員14%中層管理人員29%基層管理人員27%普通員工30%（ 4）您的職務(wù)是？ 對(duì)獲取信息的渠道的調(diào)查29%8%38%19%6%電視 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 雜志 電臺(tái) （ 5）您獲取信息的途徑： 消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物的依據(jù)調(diào)查31%37%24%8%品牌 價(jià)格 款式 其他（ 6）您的購(gòu)物選擇依據(jù)： 對(duì)生活支出狀況的調(diào)查14%15%16%11%14%16%14%吃飯 著裝 交通 人情來(lái)往 娛樂(lè)休閑 教育 其他（ 7）您的生活支出狀況： 對(duì)婚姻狀況的調(diào)查26%63%11%未婚 已婚 離婚（ 8）您的婚姻狀況： 被調(diào)查者住房情況調(diào)查12%29%37%22%租賃 自購(gòu)房 單位分房 其他 （ 9）您的房屋居住情況： 對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的調(diào)查85%10% 5%漲 跌 不知道（ 10）你認(rèn)為鄂州的房?jī)r(jià)是漲還是跌？ 對(duì)可承受房?jī)r(jià)的調(diào)查20%28%21%17%8% 6%1000~1300元 /㎡ 1300~1600元 /㎡ 1600~1900元 /㎡1900~2200元 /㎡ 2200~2500元 /㎡ 2 5 0 0 元/ ㎡以上（ 11）您所能承受的房?jī)r(jià)是？ 對(duì)購(gòu)房目的的調(diào)查90%10%自住 投資 （ 12）您購(gòu)房的目的是？ 購(gòu)房者區(qū)域分布圖鄂州城區(qū)56%鄂州周邊24%鄂鋼11%外地9% 結(jié)論 在所調(diào)查的人群中，大專以上文化程度的人占 67%，因此可以認(rèn)為，文化程度越高的人群對(duì)購(gòu)房欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，也越來(lái)越理性。在年齡方面，20~30歲的占 29%， 30~40歲的占 41%， 40歲以上的占 30%。在被調(diào)查的人群中，以國(guó)有企事業(yè)單位為主，這也與鄂州是個(gè)工業(yè)城市相一致。在職位方面，大部分是中基層員工。在獲取信息的媒體方面，大部分信息來(lái)源于傳統(tǒng)的報(bào)紙與電視。在購(gòu)物的選擇依據(jù)方面，品牌占 31%，價(jià)格因素占 37%，款式占24%。在對(duì)生活支出狀況方面，還是以衣食住行教育為主?；橐鰻顩r方面，63%的被調(diào)查者是已婚的。在目前居住狀況方面， 37%是單位房， 29%是自購(gòu)房，自購(gòu)房比例不大。在對(duì)鄂州未來(lái)房?jī)r(jià)的漲與跌方面， 85%的被調(diào)查者認(rèn)為會(huì)漲。在可承受房?jī)r(jià)方面，大多數(shù)被調(diào)查者在 1300~1800元 /平方米之間，這也目前鄂州在售的房?jī)r(jià)相吻合。在購(gòu)房目的方面， 90%的被調(diào)查是為了自住。 第三部分 產(chǎn)品價(jià)格定位 一、豐盛佳園住宅銷售價(jià)格定位 項(xiàng)目 SWOT分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身、外部環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)以及消費(fèi)者等相關(guān)因素進(jìn)行 SWOT分析，充分發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，尋找人文價(jià)值以及目標(biāo)消費(fèi)群體的欲望符號(hào)，深層次地挖掘產(chǎn)品的價(jià)值個(gè)性與市場(chǎng)差異點(diǎn)，加以整合運(yùn)用，為項(xiàng)目發(fā)展提供思路。 （ 1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地理位置 ：本項(xiàng)目位于鄂州新城區(qū)濱湖南路，緊臨洋瀾湖，市民休閑方便。 土地升值潛力 ：本項(xiàng)目位于洋瀾湖畔，位于 316國(guó)道附近，是鄂州政府規(guī)劃發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) ：目前鄂州市房地產(chǎn)正處于發(fā)展期，本項(xiàng)目總體定位不高，較能吸引廣大購(gòu)房者。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目占地面積較大，易于進(jìn)行整體規(guī)劃，可行利用最新規(guī)劃理念進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)有的資源整合。 開(kāi)發(fā)商知名度 ：鄂州市豐盛園置業(yè)有限公司已成功開(kāi)發(fā)了豐潤(rùn)園一期項(xiàng)目，在鄂州廣大老百姓心中的口碑較好，品牌效應(yīng)較好。 教育資源優(yōu)勢(shì) ：鄂州六中，鄂州高中離本項(xiàng)目很近，教育資源豐富。 （ 2）項(xiàng)目劣勢(shì) 整體開(kāi)發(fā) ：項(xiàng)目周邊的地塊整體開(kāi)發(fā)不齊全，要成為一個(gè)成熟的住宅環(huán)境還需要一定的時(shí)間。 生活配套 ：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不完善，在一定程度上會(huì)影響銷售的進(jìn)度。 空氣污染 ：本項(xiàng)目離鄂鋼不遠(yuǎn)，粉塵污染較嚴(yán)重。 （ 3）機(jī)會(huì)分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好 ：隨著湖北省中部崛起的發(fā)展與鄂州融入武漢城市經(jīng)濟(jì)圈，鄂州市的整體發(fā)展將會(huì)在政策上有堅(jiān)實(shí)的保證，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量將會(huì)有明顯的改善。 旅游業(yè)快速發(fā)展 ：隨著梁子湖生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)與鄂東紅色旅游的發(fā)展，“十五”期間，鄂州市實(shí)現(xiàn)旅游收入 。旅游業(yè)的發(fā)展會(huì)給鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力。 城市化率將提高 ：隨著城市化率的加大，更多的農(nóng)村人口將進(jìn)入城區(qū)，將增加購(gòu)房人數(shù)。 交通狀況改善 ：隨著武漢 — 鄂州高速公路的修，鄂州的道路交通將得到進(jìn)一步的提高。 （ 4）威脅