【正文】 額 =一間客房的年收益 ] 業(yè)主回報部分按照投資總額的 8%的回報率，推算出銷售價格 [計算公式為：單位銷售價格 =每年可回報業(yè)主金額247。 ( 40)]。 根據(jù)鄂州目前酒店業(yè)普通標準間收費標準與開房率可以計算如下： 房間平均價為 150元 /天，住房率為 60%； 則平均每一間 35㎡的客房年收入為 150 365=32850元； 按照 7： 3分攤，酒店管理公司毛收益為： 28470 =22995元，可回報給業(yè)主的金額為32850 =9855元； 按照投資總額固定回報率 8%計算，則該客房的銷售總額為： 9855247。 = 單位銷售價格為： 247。 35=3519元。 酒店經(jīng)營狀況與定價分析推算表（以 35㎡每間為例） 從上表可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價格與當?shù)氐木频陿I(yè)的好與壞成直接的關(guān)系。因此投資者將會很看重酒店經(jīng)營者的經(jīng)營能力。 通過上述比較，可以認為本項目產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售價格在 3520~3810元 /平方米之間有是可能的。 建筑 面積 收 益 收益分攤 可銷售價格 計算 方式 （經(jīng)營狀況） 房間 牌價 開房率 毛收益 管理公司 毛收益 (占 70%) 回報業(yè)主 （占 30%） 總額 單位售價 40㎡ 基本 狀態(tài) 150 65% 50% 27375 中間 狀態(tài) 150 60% 32850 22995 9855 52% 28470 19929 8541 保守 狀態(tài) 150 60% 32850 22995 9855 35% 酒店定位分析 （ 1）根據(jù)鄂州市的酒店業(yè)現(xiàn)狀和項目周邊情況（鄂州為新型工業(yè)城市，業(yè)務(wù)往來人士較多），建議定位為三星級。 （ 2）主力戶型： 40平方米的占 90%，既符合國家規(guī)定標準（《旅游涉外飯店星級的劃分與評定》規(guī)定四星級以上客房最小面積為 20平方米），又有利于產(chǎn)品的銷售 （投資總額低）。其它面積套間如 50平方米，占 10%。 （ 3） 通道寬度在 。 （ 4） 精裝修后出售（將裝修成本計算在銷售價格，預(yù)計為 500~800元 /平方米，中檔裝修）。 （ 5）大廳設(shè)在一樓，面積 200平方米左右，停車場設(shè)在負一樓，建議在塔樓 3樓、 4樓設(shè)立相應(yīng)文娛、體育配套。 經(jīng)營模式分析（結(jié)合本項目模擬分析） 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營模式主要有： （ 1）省心回報型（類似于超市的“整租零售”）： 業(yè)主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，將所購客房按一定年限（如 20年）經(jīng)營權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的 8%的固定金額每年支付業(yè)主投資回報。 經(jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、物業(yè)費、稅費均由酒店管理公司承擔。 業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。 （ 2）利潤共享型： 獲得年度客房利潤分紅。 業(yè)主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業(yè)主確認的期限內(nèi)出租該客房，并且在該期限內(nèi)，業(yè)主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即： 業(yè)主所購房當日收益 =該套型全部客房的當日收益247。該套型當日全部待租客房數(shù) 業(yè)主客房全年收益 =業(yè)主所購客房每日收益之總和 業(yè)主將獲得的利潤分紅為業(yè)主所購房全年收益的 30%。 經(jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、稅費均由酒店經(jīng)營公司承擔。 業(yè)主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔管理等相應(yīng)的基本費用，其中包含易耗品的費用（分戶型、面積收?。?。 （ 3）完全自用型 目標客戶：企業(yè)（中、小型為主） 酒店將按其它客房一樣提供各類星級服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 業(yè)主須按月交納物業(yè)管理費。物來管理費按 4~8元 /㎡ 月計收（水、電耗費按量計收）。 銷售推出的時機分析 純產(chǎn)權(quán)式酒店項目在鄂州市城區(qū)的操作是第一次，沒有什么經(jīng)驗可以借鑒，造勢相對有難度，因此，在推廣策略上我們應(yīng)該有所講究，盡量在群樓銷售時就應(yīng)用口碑宣傳，擴大影響力。本項目的高層住宅部分與產(chǎn)權(quán)式酒店存在相互競爭的局面，因此，產(chǎn)權(quán)式酒店的應(yīng)避免與住宅項目同期推出。 9）結(jié)論 （ 1）酒店定位為三星級，銷售價格不低于 3500元 /平方米 ，符合市場現(xiàn)狀，有良好的經(jīng)營前景。 （ 2）對于產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的目標客戶而言，有穩(wěn)定、可觀投資回報率是他們關(guān)心的核心因素，也就是產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該更注重后續(xù)經(jīng)營管理。因而，建議從以下幾個方面增強產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售力和經(jīng)營力： 建議聘請客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營業(yè)績卓著的專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，以保障酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。而且，此項工作介入得越早越好。 建議與一信托投資公司合作，為收益做擔保。 建議加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng)，建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng) (上海如家快捷酒店系統(tǒng) )。 建議產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售在群樓銷售之后推出。 因利潤分享型操作比較復雜，難以形成對目標客戶的吸引力，建議本項目采取省心匯報型和完全自用型兩種相結(jié)合的模式操作。 . 建議投資回報率定為： 8%(通用標準 )。同時每年贈送投資總額 4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主，住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴大。 三、豐盛佳園商業(yè)項目定位 社區(qū)商業(yè)定義 根據(jù)“豐盛佳園項目”設(shè)計書，本項目的商業(yè)部分屬于典型的社區(qū)商業(yè)。 社區(qū)商業(yè)不同于一般的零散商鋪，它是隨著成批、成群的住宅的出現(xiàn)而作為商業(yè)配套而出現(xiàn)的。社區(qū)商業(yè)是指以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是社區(qū)內(nèi)的居民，應(yīng)具備行業(yè)齊全、服務(wù)配套的特點，并以先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，在滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務(wù)等多樣化、個性化的綜合消費。 鄂州城區(qū)商業(yè)發(fā)展情況 根據(jù)鄂州統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，元至六月份，鄂州全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，同比增長 ％，超上年同期增幅 ，其中，批零貿(mào)易業(yè)完成 ，增長 ％；住宿及餐飲業(yè)同比增長 ％。外貿(mào)出口增勢趨緩。上半年，全市共完成海關(guān)出口總值 3582萬美元，同比增加出口 302萬美元，增長 ％，增幅同比下降 。 16月份，全市實際利用外資 3659萬美元，同比增加 2743萬美元，增長 ％。 目前，鄂州的商業(yè)網(wǎng)點主要集中在臨江的老城區(qū)，例如官柳南路、官柳北路、文星大道、南浦路與武昌大道。 新城區(qū)由于配套建設(shè)滯后，商業(yè)網(wǎng)點相對較少，進駐的商家不多。隨著新城區(qū)住宅項目的完善，相信會有更多的商家來新區(qū)做生意。豐盛佳園商業(yè)項目定位 社區(qū)商業(yè)定位過程 目前，國內(nèi)社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，出現(xiàn)了一大批“全天候生活港”、“社區(qū)購物中心”、“生活館”、“ living mall”、“社區(qū)商業(yè)風情街”，鄰里中心等不同定位的眾多社區(qū)商業(yè)項目。它們雖然在目標市場定位上提出了超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，做出了社區(qū)商業(yè)中心的模式，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為首要目的。然后才是在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模，主力經(jīng)營商家的吸引力以及商業(yè)的特色等達到擴大商圈規(guī)模的目的。 社區(qū)商業(yè)定位過程如下： 社區(qū)商業(yè)價格定位 社區(qū)商業(yè)與政府規(guī)劃協(xié)調(diào) 社區(qū)商業(yè)市場細分 業(yè)態(tài)組合定位 總的來說，目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，這與本項目的商業(yè)規(guī)劃一致。 社區(qū)商業(yè)定位與政府規(guī)劃相協(xié)調(diào) 鄂州由于有鋼鐵廠、機械廠、水泥廠等一批大型國有企業(yè)，曾一度支撐起鄂州的輝煌，但不可避免的污染，因此鄂州市政府讓中心城區(qū)整體向南遷移。在鄂州濱湖南路，新城區(qū)建設(shè)已見成效，寬闊的馬路十分寬敞，人事局、衛(wèi)生局等多個鄂州市屬機關(guān)新辦公樓已啟用，大部分新商業(yè)樓盤也聚集在這條路上。在濱湖南路集中了鄂州大部分在售樓盤，隨著住宅項目的建設(shè)，社區(qū)商業(yè)將得到廣泛的發(fā)展。由于政府的參與，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)將更加有規(guī)律和有條理，也更符合市民的需要。 社區(qū)商業(yè)市場細分 隨著新城區(qū)的建筑，新城區(qū)將會集中較多的高文化、高素質(zhì)的人才，因此消費層次不一，消費結(jié)構(gòu)多元化，相應(yīng)的也會造就了各種各樣的社區(qū)商業(yè)。 本項目為高層住宅小區(qū)，定位為中高檔住宅小區(qū)，購房者屬于較高收入水平的人群，較高的收入決定較高的消費水平，這類消費者的消費結(jié)構(gòu)更加多元化，注重生活品質(zhì)，喜歡體驗、娛樂、數(shù)碼等元素的新鮮事物。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位 由于本項目的商業(yè)部分有 18607㎡，按照服務(wù)人數(shù)的比例，可以為近 3萬人提供服務(wù)，因此在業(yè)態(tài)組合方面，除了可設(shè)置百貨、超市作為主力店外，還要盡量設(shè)置個性化專門店、快餐店和服務(wù)性店鋪。最好能與周邊設(shè)施如劇場，文化中心，體育設(shè)施、銀行，公園綠地及一定規(guī)模的停車場融合為一體，為社區(qū)居民提供一個兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會社交等多重功能的園地。 在臨洋瀾路的本項目的大門處可引進一至二家大型超市為主力店，吸引人氣和人流量，打造本項目的“ living mall”，其它部分的商鋪可以做休閑，商務(wù)、運動、保健等業(yè)態(tài)，包括中西餐廳，咖啡廳、酒吧、茶藝室、服裝店，洗衣店，書店、商務(wù)中心、 VIP多功能店等業(yè)種。 社區(qū)商業(yè)的價格定位 由于本項目處于新城區(qū)，商業(yè)設(shè)施還不完善，商家較少，商業(yè)氛圍應(yīng)有三至五年的培育期，目前豐潤園一期的門面租金在 20~30元 /平方米 月，沿濱湖南路的商鋪大部分門面空著。從多方面了解到，濱湖南路鄂州高中附近門面雖已炒到 6000元 /平方米，但各項目不臨主干道的門面價格則較便宜，僅 3000元 /平方米左右，鑒于這樣的情況，建議開發(fā)商在目前商業(yè)形勢不理想的情況下，本項目的商業(yè)部分以租賃為主，待商業(yè)成熟之后可將產(chǎn)權(quán)分割出售。 臨洋瀾路的商鋪由于門寬與進深過大，不宜分割出租，應(yīng)整體出租，適合的業(yè)態(tài)有超市，連鎖店等。租金方面因以低租金為主，以吸引商家來設(shè)戶，聚集人氣。租金在每月 10~20元 /平方米之間。 其它的門面可單個分割出租，面積在 40~50㎡為主。經(jīng)營的業(yè)態(tài)與業(yè)種主要為所轄住戶服務(wù)，以休閑，商務(wù)，運動等為主。租金在每月 20~30元 /㎡。 按照目前的發(fā)展趨勢，鄂州新區(qū)的商業(yè)要發(fā)展到一定規(guī)模，應(yīng)該需要 3~5年時間。因此建議開發(fā)商等商業(yè)有一定規(guī)模再出售商業(yè)部分。 商鋪經(jīng)營收益預(yù)估 （ 1）租金收益預(yù)估 通過對本項目所在區(qū)域商鋪的調(diào)查，了解到豐潤園一期商鋪平均月租金在 25元 /平方米，豐潤園一期建成近二年，商業(yè)氛圍已逐漸形成。本項目的商業(yè)部分全部建成完工大概 3到 4年的時間，可以預(yù)想，在 4~5年后，鄂州城南區(qū)域的商業(yè)氛圍應(yīng)一個良好的發(fā)展，本項目周邊的平均月租金應(yīng)在 40元 /平方米左右。 商鋪面積 預(yù)測租金 (元 /㎡ 月 ) 年租金收益 18607㎡ 35 7,814,940 40 8,931,360 45 10,047,780 從上表可以看出，租金越高，年租金收益越高，因此，搞高鄂州城區(qū)住宅區(qū)的入住率，提升商業(yè)氛圍是關(guān)鍵所在。 （ 2）銷售收益預(yù)估 商鋪面積 預(yù)測租金 (元 /㎡ 月 ) 預(yù)測銷售價格（元 /㎡） 銷售總價（元） 18607㎡ 35 5000 93， 035， 000 40 5700 106， 059， 900 45 6500 120， 945， 500 上表是租金與售價的一個對照圖，租金每提高 5元，銷售價格將提高 700元 /㎡左右，因此提高社區(qū)商業(yè)氛圍、人流量及適宜的業(yè)態(tài)十分關(guān)鍵。 第四部分 總結(jié) 通過對鄂州當前在售樓盤的走訪調(diào)查暨對豐盛佳園項目所處的市場進行的分析，可以作如下的建議： 住宅部分： 共