【文章內(nèi)容簡介】 個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟 北湖板塊五嶺廣場板 塊愛蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙 王仙生態(tài)新城板塊（含保稅區(qū)）郴州市場板塊分布：北城板塊， 代表樓盤：省化工項目、麗都花園、陽光佳園、芙蓉麗景北湖板塊， 代表樓盤：北湖一號、祥云國際、天域國際、 金源棕櫚園新西城板塊， 代表樓盤：恒大華府高鐵板塊， 代表：華盛世紀(jì)新城五嶺廣場板塊， 代表樓盤：天一華 府、龍鳳嘉園龍泉板塊， 代表樓盤：龍泉名邸、天潤天城、新貴華城愛蓮湖板塊， 代表樓盤：愛蓮湖畔、愛蓮名城、神憩乾龍、石博園龍形板塊， 代表樓盤：華寧春城、水榭華庭、君悅瀾山、湘南人家東部新城板塊， 代表樓盤：御景城市花園、湘南人家、花樣年華、 本案郴州市場大體可以分為如下板塊，本項目隸屬于北湖板塊市場板塊格局新西城板 塊本項目高 鐵板 塊龍形板塊平衡堂智業(yè)聯(lián)盟郴州個案 北湖一號 — 基本情況 優(yōu)點 ：216。交通便利，項目東側(cè) 300米是 汽車總站，西側(cè)銜接 107國道；216。稀缺的自然山湖景觀資源；配套設(shè)施完善；216。400萬元打造的營銷中心，成為一大亮點，取得巨大成功；216。領(lǐng)先于市場的建筑產(chǎn)品（入戶花園贈送） 和營銷手段，成為市場追捧的焦點。缺點：工程的負(fù)面口碑清除不力，營銷理念沒有深入、品牌沒有落地生根、價格策略混亂損失合理利潤。項目地址 郴州市同心路 2號（原玻璃廠）占地面積 約 ㎡ 建筑面積 ㎡產(chǎn)品 高層 項目定位 湖山坡地豪宅　容積率 綠化率 %　戶數(shù)車位 1476/901 交房時間 2023年銷售進(jìn)度 首批 95% 銷售均價 4600戶型供應(yīng)一房： 4352㎡ ；兩房： 89㎡ ；三房 :134140㎡ ；四房復(fù)式 :150280㎡開發(fā)商 郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平衡堂智業(yè)聯(lián)盟項目地址 人民西路（原建筑公司）占地面積 約 ㎡ 建筑面積 11萬㎡產(chǎn)品 多層、高層 項目定位 中央峰境 國際大宅容積率 綠化率 42%　戶數(shù)車位 1002/800 交房時間 一期 2023年 10月銷售進(jìn)度 首批 70% 銷售均價 4300元 /㎡戶型 供應(yīng) 公寓： 4660㎡ ；二房： 78㎡ ；三房： 114㎡ 166㎡ ； 四房： 153㎡ ；開發(fā)商 郴州市恒信房地產(chǎn)公司（福建）優(yōu)點 ：216。人民西路地段價值優(yōu)勢 ，配套齊全，生活成熟度高；216。高層部分單位具有一定北湖景觀資源，性價比較高；216。戶型設(shè)計有所創(chuàng)新，贈送面積較多 ，客戶接受度高。缺點：樓間距相當(dāng)壓抑，入戶花園的設(shè)計不如內(nèi)陽臺 （內(nèi)庭花園）實在和新穎。祥云國際 — 基本情況郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟大面積入戶花園，可改造性雖強，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但由于面積 “贈送 ”把本應(yīng)給業(yè)主的藝術(shù)化了，增強了銷售亮點。而市場穿透力并不強。故；銷售速度不如北湖一號祥云國際 — 典型戶型平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114 ㎡ 25㎡ 入戶大花園，可變成一間客廳，魔術(shù)空間，實用性強。大面積入戶花園，可改造性雖強，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但增強了銷售亮點郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 130㎡ 26㎡ 入戶大花園，可變成一間客廳，南向配大面積陽臺，舒適性強。大面積入戶花園，可改造性雖強，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。但增強了銷售亮點郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟祥云國際 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送半面積，可變成一間臥室，舒適實用。郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔 — 基本情況項目地址 郴州大道愛蓮湖公園旁　占地面積 　約 5萬㎡ 建筑面積 　 17萬㎡產(chǎn)品 　商住多層、高層 項目定位 江山林湖御天下　容積率 綠化率 45%　戶數(shù)車位 1300/約 900 交房時間 　 2023年 8月銷售進(jìn)度 　前期 95% 銷售均價 4300元 /㎡戶型供應(yīng) 三房： 122140㎡ ； 四房： 150158㎡ ；五房： 260㎡ ；復(fù)式： 400㎡ （目前剩大面積 5房）開發(fā)商 郴州市中珠投資有限公司（廣東 ）優(yōu)點：216。200萬售樓處，中式建筑風(fēng)格、傳統(tǒng)文化；挖掘愛蓮湖賣點， 景觀 +人文 ；216。銷售中心展示效果好，活動營銷豐富， 3D片展示， 一級物管 +體驗營銷 ；216。大戶定位 ,贈送面積多 ,凸窗、轉(zhuǎn)角窗、雙層陽臺的應(yīng)用；216。營銷、工程節(jié)點配合較好 .216。體驗營銷做得比較到位郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟愛蓮湖畔 — 典型戶型戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 南向內(nèi)陽臺設(shè)計，贈送面積為 ，可變成一間陽光房，舒適實用。內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成陽光房郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟項目個案比對 愛蓮湖畔 — 典型戶型大入戶花園設(shè)計，可改造成房間戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 帶入戶花園及雙陽臺。贈送面積為， 可改造成一間臥房，舒適性強。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 基本情況項目地址 北湖區(qū)政府香雪西路與駱仙西路交匯處 占地面積 約 ㎡ 建筑面積 ㎡產(chǎn)品 高層 項目定位 山在城中，城在林中容積率 4 綠化率 42%　戶數(shù)車位 1280/600 交房時間 2023年底銷售進(jìn)度 約 80% 銷售均價 3800，現(xiàn)在 4100戶型供應(yīng) 2房 :8594平米 。 3房 :110平米 。 4房 :126平米開發(fā)商 深圳市億民房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 優(yōu)點 ：216。深圳開發(fā)公司先進(jìn)開發(fā)理念，對產(chǎn)品及對環(huán)保潮流的重視；216。規(guī)劃上 半圍合式布局 ，保證戶型通風(fēng)和景觀上均好性；216。產(chǎn)品規(guī)劃超前、靈動空間， 大陽臺、雙層高露臺、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗 的運用；216。高綠化率，自然山景資源的景觀優(yōu)勢。不足 ：216。不熟悉本地市場，道路交通 公共配套 、項目推廣、體驗營銷等嚴(yán)重影響銷售。郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室戶型： 3+1；面積： 115㎡ 帶雙陽臺和一內(nèi)陽臺，贈送面積達(dá) 2122平，內(nèi)陽臺 可改造成臥房，緊湊而不失舒適性。大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房戶型： 3+2；面積： 130㎡ 帶雙陽臺和一內(nèi)陽臺， 可改造成臥房，贈送面積達(dá) 2028平，舒適性強。郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型大陽臺設(shè)計，可改造成陽光房戶型： 2+1設(shè)計；面積： 89㎡ 帶大陽臺和一內(nèi)陽臺，內(nèi)陽臺 可改造成臥房，贈送面積達(dá) 1319平， 2房面積 3房享受。內(nèi)陽臺設(shè)計，可改造成臥室郴州個案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟附：小戶型租賃行情樓盤名稱 戶型面積 銷售價格 租金（元 /月）五嶺廣場天一酒店 45平米 均價 6000元， 2023年售完 2023五嶺廣場天一商務(wù)公寓 48平米 5000左右 1200－ 1800北湖區(qū)政府旁 城市公寓 39平米 3400元 1500八一路旁（西街）小房型公寓 33平米 3748元， 2023年基本售完 1200－ 1500北湖公園前小戶型商住樓 32平米 3400元， 2023年已售完 1500郴州賓館旁電影城商務(wù)樓（國慶南路）40平米 3500元， 2023年已售完 1500南塔美食廣場小戶型公寓 40平米 2100元， 2023年售完 800－ 120020232023年郴州市公寓租售情況抽樣 城中心小戶型精裝公寓租金普遍較高，回報率高。售價快速走高。但郴州沒有真正意義的品質(zhì)公寓和企業(yè)總部產(chǎn)品， 存在較好的市場機會。 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場分析1 宏觀政策走勢3市場研究與分析Chapter14 市場總結(jié)個案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟1. 郴州市房地產(chǎn)市場已處于 粗放型發(fā)展 與 高速提質(zhì)發(fā)展 相融匯的復(fù)合階段 。市場、產(chǎn)品尤其營銷理念、銷售流程等方面 急需升級換代 。城市檔次提升的同時，呼喚有一批在規(guī)模、產(chǎn)品、景觀、檔次、文化等方面能匹配的房地產(chǎn)項目出現(xiàn) —— 已經(jīng)出現(xiàn)；2. 郴州房地產(chǎn)總體操盤水平、價格水平與整個城市經(jīng)濟(jì)實力相背離，在金融大環(huán)境嚴(yán)重下滑的情況下，未來項目 品質(zhì)和房價將會同步提升 ；3. 城區(qū)市場在售待售待建的項目約 60個，市場總供給 400多萬方，而 2023年郴州城區(qū)房地產(chǎn)市場總體銷售面積約 130萬方， 郴州房地產(chǎn)市場的競爭形勢非常激烈 ；但市場上開發(fā)商實力較弱的很多，產(chǎn)品檔次較低， 品牌發(fā)展商和有影響力的品牌項目已經(jīng)出現(xiàn)，引導(dǎo)市場和喚醒客戶需求的提升 —— 有理由相信弱實力開發(fā)商會被逐步淘汰；4. 新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、城市化戰(zhàn)略以及對投資的保障政策，為本地房地產(chǎn)發(fā)展帶來 新的一次重大機遇 —— 兼并組合、投融資、開發(fā)操盤等模式的轉(zhuǎn)變 ；郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判市場分析總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟銷售中心、賣場包裝、銷售服務(wù)意識及產(chǎn)品園林展示區(qū)嚴(yán)重滯后，可以預(yù)見在不久的將來， 營銷理念更新和專業(yè)銷售引入 將為發(fā)展商帶來巨大的附加值（如北湖一號）現(xiàn)階段營銷推廣投入偏低，媒體選擇單一、缺少組合策略， 缺少針對目標(biāo)客戶的挖掘手段，更加缺乏拓展行銷與超市化的先進(jìn)銷售模式 ；營銷活動少，且缺乏針對性，不能夠有效的向客戶傳達(dá)項目 生活方式與文化內(nèi)涵 ，缺少更高的 精神層面溝通 —— 銷售人員固步自封靠天吃飯比比皆是 ；由于行政執(zhí)法的原因，內(nèi)部認(rèn)購和賣樓花盛行還將持續(xù)一段，率先推行 體驗式營銷的必將實現(xiàn) 高價格 、獲得 超額利潤 ，如（恒大華府、愛蓮湖畔、北湖一號等）；新項目必須 【 未雨綢繆 】 地著眼于未來 23年的競爭市場與政策變數(shù) ，產(chǎn)品、配套和服務(wù)上的 前瞻性 對一個項目總體運作是否成功具有決定性意義（如北湖一號）； 物業(yè)管理服務(wù) 的優(yōu)劣，不折不扣的成為客戶購房做出選擇時的三大重要因素之一（如愛蓮湖畔、鴻翔尚城、龍泉名邸）。市場分析總結(jié) 郴州房地產(chǎn)總體發(fā)展格局研判平衡堂智業(yè)聯(lián)盟建筑216。 一味追求高容積率，大大降低