【文章內容簡介】 18% 280350 53% 200、 207（圍合） 29% 海南大公館 643，326435 63% 226,264 37% 海藍椰風二期 330 20% 204277,292 51% 218,243 29% 藍島水岸 326 69% 194201 31% 比華利山莊 290460 50套 290 186285 市場低密度中， 雙拼及聯(lián)排所占 比例較大 26 本報告是嚴格保密的。 海口公寓物業(yè)年銷量層級相對高，集中在3～ 6萬平米 代表樓盤 銷售情況 銷售量 西海岸 長信海岸水城 07年 10月四期開盤， 5萬平米，銷售完畢 3～ 4 紫園 08年 5月 17日推出 230套，現(xiàn)已銷售 80% 4～ 5 城市海岸（公寓） 一一期 18棟， 388戶，目前已售完 5～ 6 金貿區(qū) 金碧文華 2棟 08年 3月售罄； 4棟推出現(xiàn)售 80% 5～ 6 金外灘 06年開盤， 共 838戶，剩 40余戶 2～ 3 新埠島 新世界花園 一期 500多戶，二期 300多戶， 06年 5月開盤，銷售近 90% 3～ 4 北海甸 江南城（公寓） 三期 4棟公寓 08年 3月開盤，已銷售 80% 5～ 6 榮域 07年一期第二批推出，目前已銷 售 80% ～ 海語印象 08年月二期開盤， 共 300多套，已銷 70% 3～ 4 海岸星河 06年開盤， 2棟高層近銷售完畢 ～ 美麗沙 世紀海岸 07年 2月開盤， 400戶，銷售完畢 4 月亮灣 07年 7月開盤，共 302套，銷售完畢 5～ 6 普羅旺斯（公寓） 一期 08年 1月開盤，洋房銷售30%，公寓近銷售完畢 3～ 4 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 單位：年銷售量（萬 m2） 數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網 注：該統(tǒng)計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期 27 本報告是嚴格保密的。 300 單價 : 元 /M2 暢銷 平均 滯銷 面積： M2 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 90 170 200 130 50 110 150 江南城三期 2房 70 海語印象 榮域 2房 海岸星河 藍島水岸 普羅旺斯 2房 海南大公館 月亮灣 99海景花園 江南城三期 3房 榮域 3房 珍珠裕苑 3房 榮域 4房 江南城 4房 2房主力面積區(qū)間 總價 35萬 3房主力面積區(qū)間 4房主力面積區(qū)間 總價 70萬 總價 60萬 總價區(qū)間 總價 140萬 榮域大 3房 海語印象 3房 總價 100萬 榮域大 4房 總價 110萬 片區(qū)高層、洋房兩房、三房最暢銷，其中總價在 50～ 70萬之間的兩房比較暢銷，總價在 75～ 95萬之間的三房較暢銷 數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網 總價在 50－ 70萬之間的二房比較暢銷 總價在 75－ 95萬之間的三房比較暢銷 28 本報告是嚴格保密的。 公寓一房總價集中在 20～ 40萬，兩房總價集中在 40～70萬，三房總價集中在 70～ 130萬，低總價區(qū)競爭更為激烈 區(qū)域內 1. 江南城 2. 榮域 3. 海語印象 4. 珍珠裕苑 5. 區(qū)域外 6. 5. 普羅旺斯 6. 海南大公館 7. 城市海岸 8. 金碧文化一期 9. 海岸一號四期 10. 紫園 230m2及以上 公寓 洋房 高層 30萬 50萬 70萬 100萬 總價 150萬 140m2 180m2 200萬 30m2 100m2 200m2 5 2 6 6 7 7 1 3 9 3 4 1 1 3 3 2 2 2 5 5 1 1 3 3 50m2 70m2 120m2 160m2 4 8 4 4 8 8 9 9 10 10 10 10 10 面積 高總價區(qū)間 低總價區(qū)間 公寓一房 高層一房 高層兩房 高層經濟三房 高層舒適三房 高層四房及復式 洋房兩房 洋房經濟三房 洋房經濟三房 洋房四房 數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網 29 本報告是嚴格保密的。 公寓市場明星項目銷售速度一般在 40～ 60套 /月之間（旺季），價格拔升對銷售速度影響較大，迅速降低銷售速度 ?目前中高端樓盤 成交均價 集中在 5000 － 7000元 /m2； ?主要樓盤銷售速度在 40－ 60套 /月（旺季）； ?但也有一些項目依靠其 地段、配套以及高性價比 等因素，銷售速度及價格均超出市場平均水平，如金碧文華、紫園 ?價格的迅速拔升將對銷售速度產生極大的影響。 價格 10 20 30 60 70 銷售速度 （套 /月） 50 40 80 3000 4000 5000 6000 8000 7000 海語印象 榮域（一期第三批） 金碧文華（一期） 江南城 城市海岸 金域灣畔 紫園第一批 世紀海岸 月亮灣 普羅旺斯洋房（第二批） 普羅旺斯洋房(第一批 ) 榮域 (一期開盤價 ) 金碧文華（二期） 30 本報告是嚴格保密的。 市場典型低密度獨棟面積為 300～ 500平米，雙拼及聯(lián)排面積為 200～ 300平米，疊拼面積為 200平米，市場以聯(lián)排及雙拼所占比例最大 戶型 樓盤 獨棟 雙拼及聯(lián)排 疊拼 建筑 面積 套數(shù)比 建筑 面積 套數(shù)比 建筑 面積 套數(shù)比 江南城四期 420480 18% 280350 53% 200、 207（圍合） 29% 海南大公館 643， 326435 63% 226,264 37% 海藍椰風二期 330 20% 204277,292 51% 218,243 29% 藍島水岸 326 69% 194201 31% 比利華山莊 290460 50套 290 186285 數(shù)據(jù)來自樓盤樓書及銷售人員訪談 31 本報告是嚴格保密的。 ?？诘兔芏任飿I(yè)年銷量層級較低，集中在 1～ 2萬平米，個別樓盤憑低價傾銷實現(xiàn)年銷量 4～ 5萬平米 代表樓盤 銷售情況 銷售量 東海岸 海藍椰風二期 2023年 3月開盤一期： 244畝， 169套別墅；二期 07年底開盤，目前僅剩 10套 3～ 4 西海岸 比華利山莊一期 05年 10月一期推出 400套， 06年 10月銷售完畢，但入住率低 4～ 5 城市海岸（低密度） 一期 08年初推出， 3層式自帶內外庭院的聯(lián)排別墅，僅剩少量洋房和別墅 1～ 2 西海岸高爾夫球會溫泉別墅 聯(lián)排 200多套， 05年 5月開盤，當天銷售60多套，還剩 10幾套 ～ 1 龍墅灣 2023年 11月內部認購，第一組團 76套別墅，目前還剩多套 1～ 2 北海甸 藍島水岸 08年初開盤，共 52套，目前僅銷售 15套 ～ 1 美麗沙 普羅旺斯（低密度） 07年底開盤，目前僅推出別墅特價房 1套 1～ 海南大公館 一期 14棟獨棟別墅， 06年底推出，現(xiàn)只剩 1套，二期為雙拼疊加聯(lián)排已售罄，三期 27套別墅剩 5套別墅 1～ 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 年銷售量（萬 m2） 比華利山莊一期 4950元 /平米起，均價 7000元 /平米，憑低價實現(xiàn)快銷 海藍椰風二期聯(lián)排 63009300元 /平方米，低價傾銷 數(shù)據(jù)來自樓盤銷售人員訪談、搜房網 注：該統(tǒng)計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期 32 本報告是嚴格保密的。 低密度物業(yè)銷售速度普遍較慢，當價格較高時銷售速度受到很大影響 ?主要樓盤銷售速度主要在 5套 /月以內，及 1015套 /月之間； ?當均價在 65008000元 /平米之間的低價時，銷售速度較快，當價格在 8500元 /平米及以上時，市場消化速度較慢 價格 5 10 15 30 35 銷售速度 （套 /月） 25 20 40 6000 8000 10000 12023 18000 16000 14000 藍島水岸 海南大公館 魯能椰風 比利華山莊 33 本報告是嚴格保密的。 ?區(qū)域競爭層面 ，本項目旨在成為北海甸區(qū)域價值的提升； ?產品競爭層面 ，本項目銷售期內競爭激烈，如何突破競爭實現(xiàn)溢價，需要挖掘區(qū)域及產品機會 ?走量案例層面 ，本項目需依托區(qū)域價值，并以差異化成為市場明星 北海甸區(qū)域價值三次飛躍 依托區(qū)域，差異化突破市場 ?江南城后續(xù)高端產品入市，繼續(xù)托高區(qū)域市場價值，絕對領導者；榮域快速提升至高位，后繼乏力 ?高調占位北海甸，與榮域和江南城進一步依托集群效應提升區(qū)域價值，進一步提升北海甸區(qū)域價值 ?低開高走的務實策略是市場走量的慣例； ?控制面積控制總價是非一線親海區(qū)域項目突破市場的法寶； ?依托區(qū)域價值，并以差異化突破市場，成為市場明星 如何突破競爭，實現(xiàn)溢價 ?公寓、高層為中兩、三房為主力戶型，三房比重大 ?兩房、三房客戶總價承受力分別為 80萬、 100萬元； ??？诠⒛赇N量集中 3～ 5萬平米，低密度年銷量～ ?本項目銷售期內競爭激烈，如何突破競爭，實現(xiàn)溢價？ 區(qū)域競爭 產品競爭 走量啟示 市場競爭格局小結 34 本報告是嚴格保密的。 快速走量機會挖掘 ?市場競爭格局； ?市場機會挖掘 35 本報告是嚴格保密的。 快速走量機會挖掘 ?市場競爭格局； ?市場機會挖掘 u區(qū)域機會挖掘； u產品機會挖掘 36 本報告是嚴格保密的。 海甸島動態(tài)價值演變：由“一帶兩中心”到“一帶一中心”，內外銷市場的碰撞帶 海甸島 東海岸 國貿填海 西海岸 外銷高端市場的主戰(zhàn)場，內銷市場正在滲透 國貿填海區(qū) 內銷市場的主戰(zhàn)場，但住宅功能正在消亡 東海岸 外銷高端市場的主戰(zhàn)場，內銷市場正在滲透 海甸島 內外銷市場的碰撞帶，內銷市場正在滲透 ??？谥鞒菂^(qū)在擴張、城市框架向西、向南拉大， 在城市擴張和二元制的背景下，?？诘禺a板塊形成了“一帶兩中心”的格局 ； ?隨著國貿主城區(qū)的土地日益稀少，島內客戶和島外客戶原先的臵業(yè)半徑迅速擴大， 兩者在海甸島出現(xiàn)了滲透與反滲透 ； ?海新大橋、新東大橋將繼世紀大橋進一步拉近海甸島與國貿、新埠島、東海岸距離；“一帶一中心”即將形成，島內客戶將越來越多 本項目位于“一帶一中心”的“一帶”位臵，屬于內外銷市場的碰撞帶，內銷市場正在滲透 37 本報告是嚴格保密的。 北海甸，核心濱海區(qū)綜合配套規(guī)劃利好，高尚生活區(qū)特色明顯，白沙門生態(tài)公園增值效應顯現(xiàn) 濱海觀光游樂與高級居住區(qū) 美麗沙休閑度假居住區(qū) 傳統(tǒng)街區(qū) 半島觀光娛樂與文體區(qū) 新興港口區(qū) 白沙門休閑居住區(qū) ?？谑泻诵臑I海區(qū)控制性詳細規(guī)劃說明書 ?海口核心濱海區(qū)用地分為 6個功能分區(qū)， 10個主要景觀節(jié)點。將全面帶動海甸島房產升值； ?本項目位于?？谑泻诵臑I海區(qū)規(guī)劃三大高尚居住區(qū)之一，相比其他兩個片區(qū)，更適合生活 核心濱海區(qū)推動海甸島升值 ?萬綠園開始建設時，周圍房價漲至 5000，建成后，增為 1萬，現(xiàn)在還在漲， 目前白沙門公園還只是部分建設，但周圍地段已經開始增值 。 —— 海南大公館銷售經理 ?白沙門生態(tài)公園占地 64公頃，為繼萬綠園后市內第二塊大型公共綠地，將推動海甸島房產升值； ?榮域將白沙門公園作為核心賣點之一，在園林展示不到位的情況下，迅速提升單價，擠入第一梯隊 白沙門推動北海甸房產升值 白沙門生態(tài)公園 38 本報告是嚴格保密的。 隨著規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，本項目將借勢區(qū)域利好并憑借自身作為實現(xiàn)北海甸區(qū)域價值的第三次飛躍 北海甸的第一次飛躍 寶安江南城促成北海甸區(qū)域價值第一次飛躍 ： ?區(qū)域利好 ： 03年世紀大橋開通，北海甸地價、房價雙雙提升 ?自身作為 ：江南城高品質大盤持續(xù)開發(fā)，市政路建設 北海甸的第二次飛躍 榮域帶動北海甸區(qū)域價值第二次飛躍： ?區(qū)域利好 ：江