【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ation選擇目標(biāo)市場(chǎng) Targeting定位 Positioning本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。偏好 客戶群 一 二 三 四一二三四細(xì)分市場(chǎng)選擇目標(biāo)市場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)）的價(jià)值要素u? 地段要素u? 環(huán)境要素u? 地塊 /產(chǎn)品要素u? 開發(fā)商 /項(xiàng)目要素u前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括：? 地段要素 —— 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度）? 環(huán)境要素 —— 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素 —— 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 開發(fā)商要素 —— 目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等針對(duì)一個(gè)即將銷售的 項(xiàng)目 與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：? 產(chǎn)品因素 —— 產(chǎn)品 /戶型 /自身配套 /昭示性等對(duì)于一個(gè) 大盤的后續(xù) 階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷：? 項(xiàng)目要素 —— 口碑 /人氣 /項(xiàng)目知名度 /客戶群體 /前期售價(jià) /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。O/T（機(jī)會(huì) /威脅）的價(jià)值要素u 宏觀要素 —— 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策） /重大城市變革u 中觀要素 —— 行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）u 微觀要素 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向u通常對(duì)于銷售中后期的項(xiàng)目，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對(duì)次要。?觀 點(diǎn)的判定很重要，它是我 們 作出策略方向的基 礎(chǔ) 。?在分析的 過 程中，我 們 強(qiáng) 調(diào) 盡可能多地去考 慮優(yōu)勢(shì) 和機(jī)會(huì)，尤其是必 須 抓住核心 優(yōu)勢(shì) 和大機(jī)會(huì) —— 這 是我 們 “ 挖掘物 業(yè) 價(jià) 值 ” 的要旨所在。既是機(jī)會(huì)又是威脅，既是優(yōu)勢(shì)又是劣勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì) S機(jī)會(huì) O威脅 T劣勢(shì) W本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略選擇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略方向的決策模型項(xiàng)目屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型項(xiàng)目借鑒在市場(chǎng)中的地位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo) 構(gòu)建問題 選擇模型 戰(zhàn)略與定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戰(zhàn)略與定位u戰(zhàn)略形成u客戶定位u產(chǎn)品定位u屬性定位u形象定位u價(jià)格定位 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群客戶群 1客戶群 2客戶群 3客戶群 4物業(yè)類型、產(chǎn)品組合、戶型 ……本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn)需要說明的是：?我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案，?我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素）原則：一切均基于 CVA“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加 ”(Competition Value Added)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性地塊價(jià)值的發(fā)掘利用客戶價(jià)值的增加本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性：基于市場(chǎng)產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（空間 尺度、戶型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計(jì)表），提出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)