【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項(xiàng)目，加上國(guó)際新城和藍(lán)波灣后期項(xiàng)目的推出，將不可 避免的對(duì)本項(xiàng)目后期入市造成一定影響，分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對(duì) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊； 其他片區(qū)： 隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。 房產(chǎn)政策頻出，客戶臵業(yè)謹(jǐn)慎，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其他片區(qū)分流客戶。 去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？ 做細(xì)市場(chǎng) 做精產(chǎn)品 揚(yáng) 長(zhǎng) □ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項(xiàng)目發(fā)展前景； □ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣； □ 通過(guò)創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨(dú)特性的高層產(chǎn)品。 避 短 □ 做細(xì)市場(chǎng)，通過(guò)科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； □ 圍繞項(xiàng)目地塊的屬性和市場(chǎng)定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加，以產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目 的品質(zhì)； □ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。 案例六 項(xiàng)目解讀 ? 項(xiàng)目綜合分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 S1景觀公園 ： 南側(cè)長(zhǎng)河公園 —— 城市公園坡地、水景 S2科技產(chǎn)品 ：皇明太陽(yáng)能 — 先進(jìn) “ 節(jié)能生態(tài)住宅 ”理念 S3知名品牌 ：皇明集團(tuán)自身品牌的號(hào)召力 S4規(guī)模效應(yīng) ： 27萬(wàn)大盤(pán)，具有一定的影響力 S5地段優(yōu)勢(shì) ：位于河?xùn)|新城 —— 德城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 W1產(chǎn)品方面： 新技術(shù)增加成本－單價(jià)高于市場(chǎng)現(xiàn)狀 W2市場(chǎng)方面： 購(gòu)房意識(shí)初級(jí)，對(duì)節(jié)能住宅認(rèn)知低；對(duì)高層，小高層接受較弱；德城區(qū)人口增長(zhǎng)緩慢，剛性需求增長(zhǎng)幅度不大 W3配套方面： 周邊商業(yè)及生活配套設(shè)施少，公交系統(tǒng)不完善，生活、交通不便利 W4價(jià)格方面： 主流消費(fèi)能力在 2040萬(wàn)元之間 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 O1：河?xùn)|新城組團(tuán)的發(fā)展 — 區(qū)域發(fā)展 O2：德城區(qū)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，未來(lái) 13年房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。 O3：現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目檔次一般，項(xiàng)目超越的機(jī)會(huì)很大 — 尋求創(chuàng)新產(chǎn)品 O4：高收入人群期待高品質(zhì)、高舒適度住宅產(chǎn)品，并愿意支付較高價(jià)格。 T1：高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場(chǎng)檢驗(yàn) T2：周邊項(xiàng)目將分流大量客戶，尤其本項(xiàng)目高調(diào)入市，可能使嘉誠(chéng)尚東和東建花園 2個(gè)項(xiàng)目搭上順風(fēng)車 T3：產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 在這些錯(cuò)綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)。 案例七 33 SWOT分析 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理 S W T O 地段價(jià)值：優(yōu)越的地理位置：地處萬(wàn)家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。 城市地標(biāo)。 ?學(xué)區(qū)價(jià)值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。 ?品牌價(jià)值：東方新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。 ?產(chǎn)品：高層點(diǎn)式，戶型設(shè)計(jì)差． ?口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響． ?競(jìng)爭(zhēng)：下階段推出項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈． ?07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場(chǎng)保持供銷兩旺的局面。 ?地段決定價(jià)值。 ?搶占市場(chǎng)推廣先機(jī)。 ?同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷水平粗放，不成體系。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá) 8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來(lái)兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開(kāi)始認(rèn)同； ■ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可肆機(jī)而動(dòng)，靜觀其變； ■ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣也為本項(xiàng)目帶來(lái)客源； 威脅：■ 同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙； 【 策略形成 】 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) ?依勢(shì)助勢(shì)，掌握片區(qū)話語(yǔ)權(quán)，以高形象強(qiáng)勢(shì)推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶 ?充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價(jià)值，為營(yíng)銷創(chuàng)造機(jī)會(huì)點(diǎn) 利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì) ?大勢(shì)在場(chǎng)，關(guān)鍵作為，順勢(shì)而動(dòng)，搶奪客戶 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅 ?依托品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價(jià)值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶 減少劣勢(shì)、避免威脅 ?挖掘片區(qū)價(jià)值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū) ?高服務(wù) +高形象 +高品質(zhì) 尚都 =深圳西岸 案例八 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)供方團(tuán)隊(duì)：武漢成熟開(kāi)發(fā)商、加拿大 B+H建筑設(shè)計(jì)、中建五局的施工建設(shè)等； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率 65%。 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無(wú)限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢(shì)（ W）： 生活配套劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 交通環(huán)境劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，出行較為不便； 居住氛圍劣勢(shì)：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境； 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會(huì)（ O）： 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：項(xiàng)目一方面可借勢(shì)于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 產(chǎn)業(yè)集群的帶動(dòng)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺(tái)商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤(pán)，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 威脅（ T）： 區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對(duì)區(qū)域的認(rèn)同尚待時(shí)日。 區(qū)域消費(fèi)能力威脅：項(xiàng)目必須面對(duì)如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長(zhǎng)消費(fèi)半徑的問(wèn)題。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計(jì)2023年該區(qū)域的可供開(kāi)發(fā)的總量將達(dá)到 6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過(guò) 500畝的大盤(pán)，本案開(kāi)發(fā)面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生活配套劣勢(shì)； 交通環(huán)境劣勢(shì)； 居住氛圍劣勢(shì)； 開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：一流的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地 660畝，總建 72萬(wàn)平方。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高性價(jià)比產(chǎn)品組合。 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有 240畝原生態(tài)