【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 板塊區(qū)域內(nèi)部描述 整體供銷情況 宗地所在的西北板塊區(qū)域內(nèi) 2023年的供銷情況良好。區(qū)域內(nèi)全年累計(jì)供應(yīng)量 82萬(wàn) m2，整體銷售 m2，銷售率達(dá)到 %。其中以億達(dá)世紀(jì)城（ 3500元 /m2）、新華綠洲（ 3300元 /m2）表現(xiàn)尤為突出，銷售率均達(dá)到 80%，兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)銷售 25萬(wàn) m2，占區(qū)域市場(chǎng)總量的 42%。 建面(萬(wàn)) 82 供應(yīng)量 消化量板塊區(qū)域內(nèi)部描述 價(jià)格分布 西北板塊為連接市中心同北部泉水新區(qū)的過(guò)渡區(qū)域，東北路、西南、西北路成為連接新老區(qū)域的干道，該區(qū)域項(xiàng)目主要分布在干道兩側(cè) . ?西南路組團(tuán)。 中部西南路兩側(cè)的項(xiàng)目均為廠房改造項(xiàng)目，改造之前周邊配套、環(huán)境較差。 02年開始有規(guī)模供應(yīng)，開發(fā)較晚，通過(guò)億達(dá)世紀(jì)城、新華綠洲等項(xiàng)目的成功開發(fā)，提升了組團(tuán)檔次，目前項(xiàng)目主要集中在 30003500元 /m2之間。 ?西北路組團(tuán)。 宗地位置屬于西北路組團(tuán)，為傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊配套齊全，價(jià)區(qū)為 28003100元 /m2。主要項(xiàng)目為錦華園、東特新居等 ,產(chǎn)品品質(zhì)較低。 億達(dá)世紀(jì)城 （均價(jià) 3500） 錦華園 均價(jià) 2800 新華綠洲 （均價(jià) 3300） 東特新居 均價(jià) 2900 宗地 中心區(qū)域邊緣 均價(jià) 4200 府佳名都 （均價(jià)2900） 西北路組團(tuán) 西南路組團(tuán) 板塊區(qū)域內(nèi)部描述 組團(tuán)關(guān)系分析 西南路組團(tuán)： 大連公司于 2023年對(duì)西南路組團(tuán)代表項(xiàng)目 —— 億達(dá)世紀(jì)城地塊（紅旗機(jī)械廠）進(jìn)行過(guò)分析： 2023年該區(qū)域項(xiàng)目售價(jià)為2700— 2900元 /平，大連公司計(jì)劃紅旗機(jī)械廠項(xiàng)目年銷售 5— 6萬(wàn)平，均價(jià) 3400元 /平。從目前億達(dá)世紀(jì)城的銷售情況來(lái)看，在價(jià)格（ 3500）、年銷售量（ 14萬(wàn) /年）方面都優(yōu)于當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。 主要原因是高品質(zhì)的產(chǎn)品有效地吸引了客戶，拉升了樓盤檔次。 西北路組團(tuán)： 西北路組團(tuán)為宗地所屬片區(qū)，目前為 2800—— 3000元 /平項(xiàng)目集中區(qū)。組團(tuán)性質(zhì)與 2023年西南路組團(tuán)性質(zhì)相近，產(chǎn)品力較高的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯且對(duì)整個(gè)區(qū)域檔次的拉動(dòng)顯著，土地升值潛力較大。 億達(dá)世紀(jì)城 （均價(jià) 3500） 錦華園 均價(jià) 2800 新華綠洲 （均價(jià) 3300） 東特新居 均價(jià) 2900 宗地 中心區(qū)域邊緣 均價(jià) 4200 府佳名都 （均價(jià)2900） 西北路組團(tuán) 西南路組團(tuán) 板塊區(qū)域內(nèi)部描述 區(qū)域特征分析 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主，小高層 2023年開始有供應(yīng)，但除億達(dá)世紀(jì)城銷售較好外，其他銷售一般； ? 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)一般。整體規(guī)劃、造園水平、戶型設(shè)計(jì)均較差，同時(shí)僅有兩個(gè)片區(qū)內(nèi)最高價(jià)項(xiàng)目 (億達(dá)世紀(jì)城、新華綠洲）擁有業(yè)主會(huì)所； ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目性質(zhì)多為廠區(qū)改造，開發(fā)時(shí)間過(guò)短，因此臨近主干道交通便利的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于其他項(xiàng)目； ? 區(qū)域內(nèi)客戶發(fā)生明顯變化。隨區(qū)域改造，供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)提高，同時(shí)受城市中心區(qū)域土地資源稀缺等因素影響，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目對(duì)城市中心的客戶吸引力明顯提高。 020406080比例 2 61 37高層 多層 小高層60%10%30%區(qū)域內(nèi) 市中心 外地2023年供應(yīng) 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi) 03年供應(yīng)量較 2023年將略有減少，預(yù)計(jì) 2023年整體供應(yīng)量將達(dá)到 m2，減幅 %，同時(shí)整體供應(yīng)的比重有所變化。 板塊區(qū)域內(nèi)部描述 05010002年供應(yīng) 51 31 8203年供應(yīng) 45 25003000 30003500 總量?30003500元 /m2的供應(yīng)有所放大，3000元 /m2以下的供應(yīng)有所下降； ?3000元 /m2以上的產(chǎn)品 02年去化較好，區(qū)域內(nèi)存量較少，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在未來(lái)新產(chǎn)品的供應(yīng)； 各細(xì)分市場(chǎng)描述 0204060供應(yīng) 51 31銷售 27 25銷售率 53% 81%25003000元 30003500元各細(xì)分市場(chǎng)供銷情況 02年度區(qū)域市場(chǎng)整體銷售較好，但各細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)不同： ? 25003000元 /m2價(jià)位段供應(yīng) 51萬(wàn) m2，銷售 27萬(wàn) m2，銷售率 53%。代表項(xiàng)目：錦華園、綠波花園、鵬輝新世紀(jì)等； ? 30003500元 /m2價(jià)位段供應(yīng) 31萬(wàn) m2，消化極好，共 25萬(wàn) m2，銷售率 81%。代表項(xiàng)目：億達(dá)世紀(jì)城，新華綠洲等。 ?該項(xiàng)目位于宗地西北約 500米處 ?2023年 6月開工， 01年 4月發(fā)售 ?開發(fā)商：大連錦繡居住區(qū)建設(shè)指揮部 ?占地面積： m2；建筑面積： m2 ?容積率： ?均價(jià)： 2800元 /m2 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 行列式布局、朝向良好； 局部空間放大、做集中景觀處理； 造園簡(jiǎn)單，水平較低； 缺乏儲(chǔ)藏空間，洗衣空間。 戶型設(shè)計(jì)不夠緊湊，存在面積浪費(fèi)。 ?銷售： 80100m2的主力戶型和 100120m2的次主力戶型銷售良好， 拉動(dòng)了整個(gè)樓盤的銷售。另外， 6080m2的小戶型短期內(nèi)售磬，可見該樓盤的客戶對(duì)總款十分敏感。 錦華園 25003000元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 面積 套數(shù) 比例 銷售率 總價(jià)款 ( 萬(wàn)）6080 150 10% 100% 162180100 746 50% 50% 1927100120 448 30% 40% 2632120 以上 150 10% 30% 3034?該項(xiàng)目的客戶主要以區(qū)域內(nèi)部客戶為主，對(duì)市中心區(qū)客戶拉動(dòng)能力較弱 東特新居 ?該項(xiàng)目 02年 2月開工 ， 02年 11月發(fā)售 ?開發(fā)商：大連東特房地產(chǎn)有限公司 ?建筑面積 m2（ 一組團(tuán)約 6萬(wàn) m2） ?建筑形式多層 、 小高層 、 高層 ?價(jià)格在 22803400元 /m2；均價(jià) 2900元 /m2 ?銷售率： 60% 面積 套數(shù) 比例 銷售率 總價(jià)款 ( 萬(wàn)）3050 22 % 0% 79 萬(wàn)5080 24 % 90% 1325 萬(wàn)80100 264 % 60% 1930 萬(wàn)100120 200 % 50% 2237 萬(wàn)120 以上 84 % 40% 30 43萬(wàn)總計(jì) 594 100% 60%?規(guī)劃設(shè)計(jì)： 行列式布局，缺乏均好性。 戶型設(shè)計(jì)較為合理，但進(jìn)深較大，交通面積過(guò)多。 采用中央景觀區(qū)設(shè)計(jì)，但組團(tuán)不明確。 ?銷售：由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)僅 3個(gè)月，銷售達(dá)到 60%的成績(jī)非常理想，其主力戶型銷售勢(shì)頭良好，可見該項(xiàng)目被消費(fèi)者認(rèn)可； ?客戶主要以項(xiàng)目周邊的消費(fèi)者為主 25003000元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 優(yōu)勢(shì)： ? 產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì) ? 品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： ? 該細(xì)分市場(chǎng)客戶品牌意識(shí)較差 ? 成本劣勢(shì) 機(jī)會(huì)： ? 遠(yuǎn)期的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，此類消費(fèi)者總量較多 威脅： ? 該類開發(fā)商的成本、價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯 建議：不進(jìn)入該細(xì)分市場(chǎng) 25003000元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 占地面積 （ m2） 175000 規(guī)劃建面 （ m2） 250000 容積率 產(chǎn)品形式 高層 、 多層 、 小高層 價(jià)格 (元 /m2) 2800— 3800 均價(jià) (元 /m2) 3300 上市時(shí)間 2023年 4月 （ 一期 ） 2023年 3月 （ 二期 ） 戶型范圍 （ m2） 60— 140 主力戶型 （ m2） 90— 120 主力總款 (萬(wàn)元 ) 27— 40 銷售率 80%（ 一期 ） 基本情況 一期 二期 ? 新華綠洲 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 分析： ? 一期產(chǎn)品 13萬(wàn) m2， 上市不到一年銷售達(dá)到 80%； ? 產(chǎn)品形式豐富 ， 外立面錯(cuò)落有序 。 造園水平一般 ， 建筑小品缺乏 。 戶型設(shè)計(jì)合理 ， 功能齊全但不夠緊湊 。 ? 二期產(chǎn)品 12萬(wàn) m2目前正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ， 預(yù)計(jì) 2023年 3月份上市 ， 戶型 、 園區(qū)規(guī)劃沿襲一期設(shè)計(jì) 。 ? 二期產(chǎn)品無(wú)論在規(guī)模 、 產(chǎn)品形式 、 戶型設(shè)計(jì)等方面均與一期雷同 。 一方面可以證明其一期產(chǎn)品的成功；另一方面也可以判斷其二期產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 ，對(duì)客戶的吸引力有可能減弱 。 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 產(chǎn)品形式分析 高層 小高層 多層 合計(jì)供應(yīng)量（平米） 7200 87120 37680 132023銷售量（平米） 5200 65340 35000 105540銷售率（%） 72% 75% 93% 80% 用途形態(tài)總 計(jì)?從銷售反饋推斷，目前該細(xì)分市場(chǎng)仍然以多層最受歡迎，小高層正逐漸被接受，而高層產(chǎn)品形勢(shì)較為嚴(yán)峻。 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 戶型配比分析 面積 (m2) 戶數(shù) ( 戶 ) 比例 (%)6080 120 10%80100 420 35%100120 480 40%120 以上 180 15%總計(jì) 1200 100%? 60— 80平產(chǎn)品全部為閣樓 ， 短期內(nèi)售磬 。 ? 面積為 100平左右的兩室兩廳一衛(wèi)滯銷 。 ? 120平以上的三室兩廳兩衛(wèi) ， 由于面積過(guò)大 ， 銷售進(jìn)展緩慢 。 ? 大面積意味高總價(jià) ， 因此 ， 對(duì)價(jià)格敏感的目標(biāo)客層 ， 更接受較為緊湊 的戶型 。 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 總款分析 總價(jià)段面積段建筑面積 銷售率 建筑面積 銷售率 建筑面積 銷售率（平米） （%） （平米） （%） （平米） （%）6080 9400 100%80100 30000 95% 7800 50%100120 6800 100% 45000 90% 10000 70%120230 5000 95% 18000 70%萬(wàn)人民幣 萬(wàn)人民幣 萬(wàn)RMB（平米）20——30 30——40 4050? 20— 40萬(wàn)的總價(jià)仍然是中檔物業(yè)客戶可以接受的主力價(jià)區(qū) 。 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 占地面積 （ m2） 120230 規(guī)劃建面 （ m2） 180000 容積率 產(chǎn)品形式 小高層 價(jià)格 (元 /m2) 2800— 4000 均價(jià) (元 /m2) 3500 上市時(shí)間 2023年 3月 戶型范圍 （ m2） 90— 150 主力戶型 （ m2） 110— 130 主力總款 (萬(wàn)元 ) 32— 50 銷售率 80% 基本情況 ? 億達(dá)世紀(jì)城 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 產(chǎn)品形式分析 高層 小高層 多層 合計(jì)供應(yīng)量（平米） 0 180000 0 180000銷售量（平米） 0 144000 0 144000銷售率（%） 0 80% 0 80%用途形態(tài)總 計(jì)?產(chǎn)品形式全部為小高層 。 但是由于開發(fā)商在營(yíng)銷 、 客戶引導(dǎo)等方面的出色工作 ， 使客戶減小了對(duì)小高層的心理抗性 ， 促成了產(chǎn)品的熱銷 。 30003500元 /m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ? 產(chǎn)品形式單一，全部是小高層。 ? 外立面色彩豐富，全部采用面磚處理。 ? 造園簡(jiǎn)單，主要以組團(tuán)間硬地、樓座間綠地和行道樹木為主，水平一般。 ? 戶型設(shè)計(jì)水平較高，功能齊全，但不夠緊湊，存在面積浪費(fèi)。 戶型配比及總價(jià)分析 面積 (m2) 戶數(shù) ( 戶 ) 比例 (%)80100 248 15%100120 577 35%120230 495 30%140 以上 330 20%總計(jì) 1650 100%? 95— 110m2的小面積三房?jī)蓮d一衛(wèi)功能齊全 、 分布合理 ， 并且總款較低 ， 因而銷售情況較好 。 ?90— 105m2的大面積兩房?jī)蓮d一衛(wèi)銷售進(jìn)度較慢 。原因是總款接近小面積三房 ， 存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 。 ?大面積三室由于總款過(guò)高 ， 達(dá)到 50萬(wàn) ， 因而銷售速度最緩 。 ?140m2以上的四房大面積戶型盡管總款較高 ， 但是由于戶型設(shè)計(jì)合理 ， 功能分布齊全 ， 銷售情況相對(duì)較好 。 總價(jià)段面積段建筑面積 銷售率 建筑面積 銷售率 建筑面積 銷售率（平米） （%） （平米） （%） （平米） （%）80100 3560 100% 20230 90%100120 40000 100% 13700 90%120230 14350 100% 40000 80%140以上 39500 85%（平米）20——30 30——40 4050萬(wàn)人民幣 萬(wàn)人