【文章內(nèi)容簡介】 同類型項(xiàng)目建立差異化的區(qū)別 ， 形成自身鮮明的個性形象 。 市場競爭定位 我們要塑造 —— 棕南經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的小戶型電梯社區(qū)優(yōu)勢品牌 價格定位 ?平均每平米售價為 3500元 /平米； ?在傳播 、 流通過程中 ， 完成由具象的產(chǎn)品功能到品牌附加值的轉(zhuǎn)變和升值； 目標(biāo)族群定位 ?外企 、 公司的職員； ?成都本地公司 、 企業(yè) 、 辦事處的中級以上職員； ?外地來蓉的打工白領(lǐng)族； ?政府部門的公務(wù)員； ?自由職業(yè)者 、 專業(yè)人士和富有家庭的子女； ?學(xué)校學(xué)生和老師； ?抱投資心態(tài)的投資者； 二 、 酒店電梯社區(qū)模式 ?投資理財功能； ?酒店服務(wù)功能； ?商務(wù)經(jīng)營功能； ?俱樂部經(jīng)營機(jī)構(gòu)； 投資理財機(jī)構(gòu) ?可與相關(guān)行業(yè) （ 金融 、 證券 、 會計師事務(wù)所 、 房屋租賃機(jī)構(gòu) ） 進(jìn)行聯(lián)辦 ， 代理業(yè)主的物業(yè)出租 、 出售 、 物業(yè)抵押貸款等業(yè)務(wù) ， 并進(jìn)行合理的財務(wù)管理 ， 幫助業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行管理和創(chuàng)收； ?成立相關(guān)公司經(jīng)營機(jī)構(gòu) 《 藍(lán)彩明珠 1xN投資顧問中心 》 ， 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的市場經(jīng)營 ， 并獨(dú)立核算；又可形成相應(yīng)的利益聯(lián)盟 ， 對利潤進(jìn)行合理分配； ?在藍(lán)彩明珠建立一個 100平方米左右的現(xiàn)代化辦公空間 ， 借此增強(qiáng)業(yè)主 、 投資者的購買信心； 酒店服務(wù)機(jī)構(gòu) ?建立品牌化的酒店式服務(wù)體系 ， 幫助業(yè)主盡量解決生活所需 ， 形成良好的物業(yè)服務(wù)口碑； ?結(jié)合投資 、 商務(wù)服務(wù)推出 《 藍(lán)彩明珠商務(wù)酒店 》 ， ?同時開展酒店客房服務(wù) ， 代理出租 、 投資型業(yè)主的物業(yè)管理 ， 增加物業(yè)本身的獲利空間； ?可對戶型進(jìn)行統(tǒng)一的 、 標(biāo)準(zhǔn)化的裝修 ， 也可借戶型的大小 ， 裝修出多種規(guī)格的酒店標(biāo)準(zhǔn)間和套房 ， 使部分業(yè)主的出租收益能得到有效增長； ?安裝中央空調(diào) 、 高速電梯 、 容積式供水系統(tǒng)等酒店智能化配套 ， 架構(gòu)項(xiàng)目硬件配套上的優(yōu)勢； 商務(wù)經(jīng)營機(jī)構(gòu) ?借沿街部分的商業(yè)裙樓 ， 開辟一個現(xiàn)代化的 、 環(huán)境優(yōu)美的商務(wù)服務(wù)空間 — 《 藍(lán)彩明珠 秘書中心 》 ， 這樣即可樹立企業(yè)品牌形象 ， 同時又符合目標(biāo)買家的身份特征 ， 又可增加物業(yè)管理的利潤空間； ?建立網(wǎng)絡(luò)化的商務(wù)配套 （ 傳真 、 打印 、 巨域網(wǎng)絡(luò)等 ） ，開展辦公 、 通訊 、 銀行 、 學(xué)習(xí) 、 購物 、 咨詢 、 交通 、 維修 、 商業(yè)談判等網(wǎng)絡(luò)化秘書服務(wù)； ?建立一個 100~150平米的辦公空間 ， 并在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)合理的功能分區(qū) （ 商業(yè)洽談區(qū) 、 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)區(qū) 、 商務(wù)管理區(qū) 、 客戶等候區(qū) 、 個人辦公區(qū)等 ） 為周邊地區(qū)的智力密集型 、 高科技新生企業(yè)和個人提供一流的商務(wù)服務(wù)； 俱樂部經(jīng)營機(jī)構(gòu) ?建立一個相對高檔次享受 ， 中底檔消費(fèi)的休閑茶坊 、 咖啡屋俱樂部； ?其中包含運(yùn)動 、 娛樂 、 文化 、 教育 、 棋牌等基礎(chǔ)設(shè)施；但主要強(qiáng)調(diào)其健康功能； ?建議結(jié)合退層式的樓頂 ， 輔以良好的綠化環(huán)境 ， 彰顯出綠色健康型俱樂部與眾不同的超人氣質(zhì)； 三 、 市場運(yùn)作的可操作性 “投資型、酒店式商務(wù)定位，向物業(yè)管理提出挑戰(zhàn)” ?建議可與國內(nèi)外知名物業(yè) 、 酒店管理機(jī)構(gòu) （ 銀都物業(yè)管理 、 凱萊物業(yè)管理 、 希爾頓等 ） 進(jìn)行聯(lián)辦和授權(quán)經(jīng)營 ， 借此迅速提高項(xiàng)目的市場知名度和買家的信任度 ， 為項(xiàng)目品牌的塑造奠定基礎(chǔ)； ?項(xiàng)目必須對出租屋與酒店客房進(jìn)行合理的分區(qū) ， 以免混淆物業(yè)服務(wù)區(qū)間 ， 導(dǎo)致不必要的經(jīng)營麻煩；同時建議在銷售過程中可采用分段銷售的模式來解決以上問題； ?俱樂部 、 商務(wù)服務(wù)中心的基礎(chǔ)設(shè)施配套花費(fèi)較大 ， 但它是保持項(xiàng)目獨(dú)特概念形象內(nèi)涵的載體 ， 因此應(yīng)當(dāng)建立 ， 同時也可借助營業(yè)房的招商推出 ， 與相關(guān)機(jī)構(gòu) 、 個人聯(lián)手經(jīng)營 ， 來回避資金上的過度投入； 營銷策略 一 、 營銷策略概述 “形象樹旗幟 價格走高峰” ?采用低價入市的營銷 ， 形成熱情的售賣氛圍； ?以相對靈活的付款 、 按揭方式爭取買家盡快下單； ?憑借豐富的項(xiàng)目市場定位策略 ， 逐步抬升價位； ?以全精裝戶型面市 ， 增加銷售價格的升溫空間； ?測算投資回報 ， 彰顯項(xiàng)目高價值 ， 高回報的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)； “塑造優(yōu)勢品牌，增加銷售利潤” ?以項(xiàng)目實(shí)體 、 配套系統(tǒng) 、 樣板系統(tǒng)和現(xiàn)場環(huán)境 ， 結(jié)合媒介推廣 ，形成一個鮮明的項(xiàng)目品牌形象氣場 ， 建立起忠實(shí)的買家集群； ?分期推出我們的酒店 、 網(wǎng)絡(luò) 、 商務(wù) 、 健康 、 綠色等項(xiàng)目分項(xiàng)優(yōu)勢點(diǎn) ， 豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵 ， 逐步促使價格達(dá)到理想值； ?逐步完善投資 、 酒店 、 商務(wù)管理服務(wù) ， 使項(xiàng)目內(nèi)涵逐步完善； ?作好大戶型和尾盤銷售做好市場鋪墊； ?SP、 PR系列公關(guān)活動和業(yè)主聯(lián)誼活動 ， 豐富項(xiàng)目的市場形象含量和社會效益 ， 產(chǎn)生口碑效應(yīng)； 二 、 銷售目標(biāo) 最佳銷售目標(biāo) ?均價 3500元 /平方米 ， 3萬平方米 100%完成 ， 總銷售額為 10500萬元； ?廣告費(fèi)用 210萬元 ， 占比例為 2%， 70元 /平方米； ?銷售周期設(shè)定為 6— 8個月； 正常銷售目標(biāo) ?均價 3200元 /平方米 ， 3萬平方米 100%完成 ， 總銷售額為 9600萬元； ?廣告費(fèi)用 164萬元 ， 占比例為 %， 55元 /平方米； ?銷售周期設(shè)定為 4— 6個月； 保守銷售目標(biāo) ?均價 2800元 /平方米 ， 3萬平方米 100%完成 ， 總銷售額為 8400萬元； ?廣告費(fèi)用 120萬元 ， 占比例為 %， 40元 /平方米； ?銷售周期設(shè)定為 3個月； 三 、 入市策略 入市方式 ?12月 18日正式開盤 、 銷售； ?借助 “ 圣誕節(jié) ” 和 “ 新年 ” 的節(jié)氣 ， 可推出一系列主題活動 ，如 “ 藍(lán)彩給你溫馨的 N2之家 ” — 項(xiàng)目主力戶型家庭展 （ 可裝修 2— 3間樣板房 ， 展示藍(lán)彩明珠的個性空間 ） ；組織準(zhǔn)業(yè)主到旅游區(qū)看雪景 — “ 快樂的圣誕夜 ” 等活動 ， 為項(xiàng)目正式入市造勢； “ 666元開個酒店， 666元擁有私人空間” ?收取 666元的訂購金，來吸引人氣，借以甄別目標(biāo)買家，吸納部分購買群； ?次此活動只以參觀和簽定意向協(xié)議書為主，并承諾開盤后的銷售優(yōu)惠政策； 最佳入市時機(jī) 工程進(jìn)入地下一層； 園區(qū)環(huán)境部分顯示出來； 屆時售樓部前綠化景觀完成； 圍墻與現(xiàn)場布置完畢； 樣板房完畢； 施工現(xiàn)場熱火朝天； 四 、 營銷策略步驟 造勢炒作階段 （ 預(yù)熱期 ） ?以棕南社區(qū)效應(yīng)吸引第一批物業(yè)使用者與機(jī)會投資者的關(guān)注 ，回收一部分資金； ?借系列公關(guān)活動 ， 吸納部分買家入市； ?完成本物業(yè)在成都房地產(chǎn)市場的基本宣傳定位 ， 確立本物業(yè)在本區(qū)域中的獨(dú)特地位； ?使消費(fèi)者對物業(yè)的地段 、 配套 、 軟硬件的設(shè)置 、 檔次以及升值潛力有初步了解； ?從 11月 18日開始 ， 接受內(nèi)部認(rèn)購登記 ， 發(fā)放購房號 ， 同時在媒介上進(jìn)行炒作； 開盤期 （ 強(qiáng)銷期 ） ?推出全精裝房屋 ， 對較高價位形成支撐； ?同時主推 20— 60平方米的主力戶型； ?展開銷售上的系列優(yōu)惠活動和政策 ， 刺激買家下單； ?各種銷售手續(xù)必須齊備 ， 相關(guān)營銷資料全面推廣入市 ， 媒介廣告強(qiáng)勢啟動 ， 力圖造就活躍的現(xiàn)場看樓氣氛； ?以投資價值和投資分析報告作為市場切入點(diǎn)，以首付款分期付的方式降低買家入市門檻、同時降低潛在的投資風(fēng)險； ?工程狀況 （ 待客戶提供 ） ； ?從 12月 18日開盤至 2023年 3月中旬，正式銷售，力爭完成40%的銷售額； 開盤促銷策略系列一 “購房返款計劃啟動” 投資 100%智慧 創(chuàng)造 N2基業(yè) ?推出酒店投資管理模式 （ 即在購房者付清首付款后 ， 由酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一包裝 、 經(jīng)營 ， 收益除支付該房屋的按揭外 ， 多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益 ， 定期進(jìn)行返還 ） ， 該項(xiàng)操作的最終效果經(jīng)過投資收益返還 ， 投資者將無償占有若干套成都市高檔酒店化物業(yè) ， 并永遠(yuǎn)享受其投資價值； ?包租轉(zhuǎn)售 ， 利益一使購房按揭明顯比直接付租金劃算 ， 自用房屋的月供款比房租低幾倍 ， 而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可