【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同類(lèi)型項(xiàng)目建立差異化的區(qū)別 ， 形成自身鮮明的個(gè)性形象 。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位 我們要塑造 —— 棕南經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的小戶(hù)型電梯社區(qū)優(yōu)勢(shì)品牌 價(jià)格定位 ?平均每平米售價(jià)為 3500元 /平米； ?在傳播 、 流通過(guò)程中 ， 完成由具象的產(chǎn)品功能到品牌附加值的轉(zhuǎn)變和升值； 目標(biāo)族群定位 ?外企 、 公司的職員； ?成都本地公司 、 企業(yè) 、 辦事處的中級(jí)以上職員； ?外地來(lái)蓉的打工白領(lǐng)族； ?政府部門(mén)的公務(wù)員； ?自由職業(yè)者 、 專(zhuān)業(yè)人士和富有家庭的子女； ?學(xué)校學(xué)生和老師； ?抱投資心態(tài)的投資者； 二 、 酒店電梯社區(qū)模式 ?投資理財(cái)功能； ?酒店服務(wù)功能； ?商務(wù)經(jīng)營(yíng)功能； ?俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)； 投資理財(cái)機(jī)構(gòu) ?可與相關(guān)行業(yè) （ 金融 、 證券 、 會(huì)計(jì)師事務(wù)所 、 房屋租賃機(jī)構(gòu) ） 進(jìn)行聯(lián)辦 ， 代理業(yè)主的物業(yè)出租 、 出售 、 物業(yè)抵押貸款等業(yè)務(wù) ， 并進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)管理 ， 幫助業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和創(chuàng)收； ?成立相關(guān)公司經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 《 藍(lán)彩明珠 1xN投資顧問(wèn)中心 》 ， 實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) ， 并獨(dú)立核算；又可形成相應(yīng)的利益聯(lián)盟 ， 對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行合理分配； ?在藍(lán)彩明珠建立一個(gè) 100平方米左右的現(xiàn)代化辦公空間 ， 借此增強(qiáng)業(yè)主 、 投資者的購(gòu)買(mǎi)信心； 酒店服務(wù)機(jī)構(gòu) ?建立品牌化的酒店式服務(wù)體系 ， 幫助業(yè)主盡量解決生活所需 ， 形成良好的物業(yè)服務(wù)口碑； ?結(jié)合投資 、 商務(wù)服務(wù)推出 《 藍(lán)彩明珠商務(wù)酒店 》 ， ?同時(shí)開(kāi)展酒店客房服務(wù) ， 代理出租 、 投資型業(yè)主的物業(yè)管理 ， 增加物業(yè)本身的獲利空間； ?可對(duì)戶(hù)型進(jìn)行統(tǒng)一的 、 標(biāo)準(zhǔn)化的裝修 ， 也可借戶(hù)型的大小 ， 裝修出多種規(guī)格的酒店標(biāo)準(zhǔn)間和套房 ， 使部分業(yè)主的出租收益能得到有效增長(zhǎng)； ?安裝中央空調(diào) 、 高速電梯 、 容積式供水系統(tǒng)等酒店智能化配套 ， 架構(gòu)項(xiàng)目硬件配套上的優(yōu)勢(shì)； 商務(wù)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) ?借沿街部分的商業(yè)裙樓 ， 開(kāi)辟一個(gè)現(xiàn)代化的 、 環(huán)境優(yōu)美的商務(wù)服務(wù)空間 — 《 藍(lán)彩明珠 秘書(shū)中心 》 ， 這樣即可樹(shù)立企業(yè)品牌形象 ， 同時(shí)又符合目標(biāo)買(mǎi)家的身份特征 ， 又可增加物業(yè)管理的利潤(rùn)空間； ?建立網(wǎng)絡(luò)化的商務(wù)配套 （ 傳真 、 打印 、 巨域網(wǎng)絡(luò)等 ） ，開(kāi)展辦公 、 通訊 、 銀行 、 學(xué)習(xí) 、 購(gòu)物 、 咨詢(xún) 、 交通 、 維修 、 商業(yè)談判等網(wǎng)絡(luò)化秘書(shū)服務(wù)； ?建立一個(gè) 100~150平米的辦公空間 ， 并在內(nèi)部實(shí)現(xiàn)合理的功能分區(qū) （ 商業(yè)洽談區(qū) 、 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)區(qū) 、 商務(wù)管理區(qū) 、 客戶(hù)等候區(qū) 、 個(gè)人辦公區(qū)等 ） 為周邊地區(qū)的智力密集型 、 高科技新生企業(yè)和個(gè)人提供一流的商務(wù)服務(wù)； 俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) ?建立一個(gè)相對(duì)高檔次享受 ， 中底檔消費(fèi)的休閑茶坊 、 咖啡屋俱樂(lè)部； ?其中包含運(yùn)動(dòng) 、 娛樂(lè) 、 文化 、 教育 、 棋牌等基礎(chǔ)設(shè)施；但主要強(qiáng)調(diào)其健康功能； ?建議結(jié)合退層式的樓頂 ， 輔以良好的綠化環(huán)境 ， 彰顯出綠色健康型俱樂(lè)部與眾不同的超人氣質(zhì)； 三 、 市場(chǎng)運(yùn)作的可操作性 “投資型、酒店式商務(wù)定位，向物業(yè)管理提出挑戰(zhàn)” ?建議可與國(guó)內(nèi)外知名物業(yè) 、 酒店管理機(jī)構(gòu) （ 銀都物業(yè)管理 、 凱萊物業(yè)管理 、 希爾頓等 ） 進(jìn)行聯(lián)辦和授權(quán)經(jīng)營(yíng) ， 借此迅速提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和買(mǎi)家的信任度 ， 為項(xiàng)目品牌的塑造奠定基礎(chǔ)； ?項(xiàng)目必須對(duì)出租屋與酒店客房進(jìn)行合理的分區(qū) ， 以免混淆物業(yè)服務(wù)區(qū)間 ， 導(dǎo)致不必要的經(jīng)營(yíng)麻煩；同時(shí)建議在銷(xiāo)售過(guò)程中可采用分段銷(xiāo)售的模式來(lái)解決以上問(wèn)題； ?俱樂(lè)部 、 商務(wù)服務(wù)中心的基礎(chǔ)設(shè)施配套花費(fèi)較大 ， 但它是保持項(xiàng)目獨(dú)特概念形象內(nèi)涵的載體 ， 因此應(yīng)當(dāng)建立 ， 同時(shí)也可借助營(yíng)業(yè)房的招商推出 ， 與相關(guān)機(jī)構(gòu) 、 個(gè)人聯(lián)手經(jīng)營(yíng) ， 來(lái)回避資金上的過(guò)度投入； 營(yíng)銷(xiāo)策略 一 、 營(yíng)銷(xiāo)策略概述 “形象樹(shù)旗幟 價(jià)格走高峰” ?采用低價(jià)入市的營(yíng)銷(xiāo) ， 形成熱情的售賣(mài)氛圍； ?以相對(duì)靈活的付款 、 按揭方式爭(zhēng)取買(mǎi)家盡快下單； ?憑借豐富的項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略 ， 逐步抬升價(jià)位； ?以全精裝戶(hù)型面市 ， 增加銷(xiāo)售價(jià)格的升溫空間； ?測(cè)算投資回報(bào) ， 彰顯項(xiàng)目高價(jià)值 ， 高回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)； “塑造優(yōu)勢(shì)品牌，增加銷(xiāo)售利潤(rùn)” ?以項(xiàng)目實(shí)體 、 配套系統(tǒng) 、 樣板系統(tǒng)和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 ， 結(jié)合媒介推廣 ，形成一個(gè)鮮明的項(xiàng)目品牌形象氣場(chǎng) ， 建立起忠實(shí)的買(mǎi)家集群； ?分期推出我們的酒店 、 網(wǎng)絡(luò) 、 商務(wù) 、 健康 、 綠色等項(xiàng)目分項(xiàng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) ， 豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵 ， 逐步促使價(jià)格達(dá)到理想值； ?逐步完善投資 、 酒店 、 商務(wù)管理服務(wù) ， 使項(xiàng)目?jī)?nèi)涵逐步完善； ?作好大戶(hù)型和尾盤(pán)銷(xiāo)售做好市場(chǎng)鋪墊； ?SP、 PR系列公關(guān)活動(dòng)和業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ， 豐富項(xiàng)目的市場(chǎng)形象含量和社會(huì)效益 ， 產(chǎn)生口碑效應(yīng)； 二 、 銷(xiāo)售目標(biāo) 最佳銷(xiāo)售目標(biāo) ?均價(jià) 3500元 /平方米 ， 3萬(wàn)平方米 100%完成 ， 總銷(xiāo)售額為 10500萬(wàn)元； ?廣告費(fèi)用 210萬(wàn)元 ， 占比例為 2%， 70元 /平方米； ?銷(xiāo)售周期設(shè)定為 6— 8個(gè)月； 正常銷(xiāo)售目標(biāo) ?均價(jià) 3200元 /平方米 ， 3萬(wàn)平方米 100%完成 ， 總銷(xiāo)售額為 9600萬(wàn)元； ?廣告費(fèi)用 164萬(wàn)元 ， 占比例為 %， 55元 /平方米； ?銷(xiāo)售周期設(shè)定為 4— 6個(gè)月； 保守銷(xiāo)售目標(biāo) ?均價(jià) 2800元 /平方米 ， 3萬(wàn)平方米 100%完成 ， 總銷(xiāo)售額為 8400萬(wàn)元； ?廣告費(fèi)用 120萬(wàn)元 ， 占比例為 %， 40元 /平方米； ?銷(xiāo)售周期設(shè)定為 3個(gè)月； 三 、 入市策略 入市方式 ?12月 18日正式開(kāi)盤(pán) 、 銷(xiāo)售； ?借助 “ 圣誕節(jié) ” 和 “ 新年 ” 的節(jié)氣 ， 可推出一系列主題活動(dòng) ，如 “ 藍(lán)彩給你溫馨的 N2之家 ” — 項(xiàng)目主力戶(hù)型家庭展 （ 可裝修 2— 3間樣板房 ， 展示藍(lán)彩明珠的個(gè)性空間 ） ；組織準(zhǔn)業(yè)主到旅游區(qū)看雪景 — “ 快樂(lè)的圣誕夜 ” 等活動(dòng) ， 為項(xiàng)目正式入市造勢(shì)； “ 666元開(kāi)個(gè)酒店， 666元擁有私人空間” ?收取 666元的訂購(gòu)金，來(lái)吸引人氣，借以甄別目標(biāo)買(mǎi)家，吸納部分購(gòu)買(mǎi)群； ?次此活動(dòng)只以參觀和簽定意向協(xié)議書(shū)為主，并承諾開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售優(yōu)惠政策； 最佳入市時(shí)機(jī) 工程進(jìn)入地下一層； 園區(qū)環(huán)境部分顯示出來(lái)； 屆時(shí)售樓部前綠化景觀完成； 圍墻與現(xiàn)場(chǎng)布置完畢； 樣板房完畢； 施工現(xiàn)場(chǎng)熱火朝天； 四 、 營(yíng)銷(xiāo)策略步驟 造勢(shì)炒作階段 （ 預(yù)熱期 ） ?以棕南社區(qū)效應(yīng)吸引第一批物業(yè)使用者與機(jī)會(huì)投資者的關(guān)注 ，回收一部分資金； ?借系列公關(guān)活動(dòng) ， 吸納部分買(mǎi)家入市； ?完成本物業(yè)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本宣傳定位 ， 確立本物業(yè)在本區(qū)域中的獨(dú)特地位； ?使消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的地段 、 配套 、 軟硬件的設(shè)置 、 檔次以及升值潛力有初步了解； ?從 11月 18日開(kāi)始 ， 接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記 ， 發(fā)放購(gòu)房號(hào) ， 同時(shí)在媒介上進(jìn)行炒作； 開(kāi)盤(pán)期 （ 強(qiáng)銷(xiāo)期 ） ?推出全精裝房屋 ， 對(duì)較高價(jià)位形成支撐； ?同時(shí)主推 20— 60平方米的主力戶(hù)型； ?展開(kāi)銷(xiāo)售上的系列優(yōu)惠活動(dòng)和政策 ， 刺激買(mǎi)家下單； ?各種銷(xiāo)售手續(xù)必須齊備 ， 相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)資料全面推廣入市 ， 媒介廣告強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng) ， 力圖造就活躍的現(xiàn)場(chǎng)看樓氣氛； ?以投資價(jià)值和投資分析報(bào)告作為市場(chǎng)切入點(diǎn)，以首付款分期付的方式降低買(mǎi)家入市門(mén)檻、同時(shí)降低潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)； ?工程狀況 （ 待客戶(hù)提供 ） ； ?從 12月 18日開(kāi)盤(pán)至 2023年 3月中旬，正式銷(xiāo)售，力爭(zhēng)完成40%的銷(xiāo)售額； 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)策略系列一 “購(gòu)房返款計(jì)劃啟動(dòng)” 投資 100%智慧 創(chuàng)造 N2基業(yè) ?推出酒店投資管理模式 （ 即在購(gòu)房者付清首付款后 ， 由酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一包裝 、 經(jīng)營(yíng) ， 收益除支付該房屋的按揭外 ， 多出部分將作為該物業(yè)投資者的投資收益 ， 定期進(jìn)行返還 ） ， 該項(xiàng)操作的最終效果經(jīng)過(guò)投資收益返還 ， 投資者將無(wú)償占有若干套成都市高檔酒店化物業(yè) ， 并永遠(yuǎn)享受其投資價(jià)值； ?包租轉(zhuǎn)售 ， 利益一使購(gòu)房按揭明顯比直接付租金劃算 ， 自用房屋的月供款比房租低幾倍 ， 而且可以得到房屋產(chǎn)權(quán)；出租還有一筆相當(dāng)可