【文章內(nèi)容簡介】 服務，管理情況一般，收費標準（見表）比較合理，物管公司的信譽較好。 圖表 9物管收費標準統(tǒng)計表 01物管收費標準純真年代奔騰年代SOH O沸 城凱悅新城花樣年華 中國最大資料庫下載 競爭樓盤調(diào)研分析 ? 通過對以上相關數(shù)據(jù)的分析，川大周邊的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來進行投資，又由于房地產(chǎn)具有保值增值的特點，搶購小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場的。只是在建筑系數(shù)、戶型面積設計、裝修標準、配套設施、綠化率等項目特征上要借鑒其他樓盤的優(yōu)勢，打造自己的品牌個性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實行親情服務，當然也要考慮自己的開發(fā)成本。并且在選擇設計單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，最好選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。 中國最大資料庫下載 ?“加州旅館”小戶型樓盤正好處于四川大學東門和北門之間，周圍商服繁華度不如川大西門和南門，人氣有些不足。 中國最大資料庫下載 ? 磨子橋一帶交通擁擠的狀況正在不斷改善，路橋等相關基礎設施的修建也在不斷改善這一帶的交通狀況。而地處九眼橋頭的“加州旅館”小戶型樓盤周邊交通狀況良好，通行便利。 中國最大資料庫下載 加州旅館市場功能定位分析 ? “加州旅館”精裝小戶型樓盤位于成都市太平南新街 1號，地處中海 ?格林威治城培根走廊步行街南端，毗鄰百年文化寶鼎 ——四川大學 ，緊鄰府南河，具有絕佳的景觀和齊備的配套設施。 中國最大資料庫下載 一、 PEST分析 ? P 政治 —法律 中國目前政治比較穩(wěn)定，土地、房地產(chǎn)等相關法律、法規(guī)還在進一步完善中。而成都市政府也非常重視房地產(chǎn)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 中國最大資料庫下載 PEST分析 ? E 經(jīng)濟 中國經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”的跡象。 中國最大資料庫下載 PEST分析 ? S 社會文化 人們的生活方式發(fā)生變化，提前消費開始被人們所接受，中產(chǎn)階級在總?cè)丝谥兴急壤兴黾?，消費力提高，城市化進程加快，人口出現(xiàn)老齡化，出生率和平均壽命有所提高。成都是一座以休閑娛樂文化為主的歷史文化名城，追逐時尚潮流已成為年輕一代的一大特征，由于生活觀念的變化，年輕一代多以單身或一家兩口、三口的小戶型居住方式為主。 中國最大資料庫下載 PEST分析 ? T 技術 中國政府研究開發(fā)總費用和工業(yè)研究開發(fā)總費用都有所提高，技術努力重點增多，政府加強對專利的保護，新產(chǎn)品、新技術越來越多地被投向市場，自動化帶來的效率提高。房屋建造技術的提高和環(huán)境設計技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術支持。 中國最大資料庫下載 二、行業(yè)分析 ? 金融貸款 檻高 2020年初，銀監(jiān)會引導和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風險，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對信貸政策作出調(diào)整，對貸款發(fā)放權限上收，嚴控熱點行業(yè)貸款的發(fā)放。 3月 —6月，固定資產(chǎn)投資資金中國內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為 %、 %、 %和 %。上半年，國內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降 3個百分點。國內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項目的資金保障度上。 3月 —6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的 、 、 。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國家繼續(xù)收緊銀根，對國內(nèi)貸款依賴程度高的投資項目就將面臨資金斷鏈的危險。 中國最大資料庫下載 行 業(yè) 分 析 ? 土地供應 減少 2020年，國家對國有土地管理的力度明顯得到加強。 4月 29日，依據(jù)國家 《 關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知 》 ，全國暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護區(qū)調(diào)整的各類規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設施等國家和省級重點建設項目用地，確屬急需的，報國務院批準；對國家已經(jīng)批準且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項目建設用地，按有關規(guī)定從嚴審批。 中國最大資料庫下載 行 業(yè) 分 析 ? 拆遷安置 較難 湖南嘉禾強制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項工作相繼出臺了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大?；诜績r因素，拆遷戶原來有七成選擇貨幣補償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無新的拆遷安置房計劃，實際房屋存量只有 110萬平方米左右，卻需要近 300萬平方米安置房進行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進展相對緩慢。 中國最大資料庫下載 行 業(yè) 分 析 ? 成都房價 提高 近年來，成都市商品房均價呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢，過去 5年上漲近 250元 /平方米，年均上漲 50元 /平方米左右， 2020年成都市城區(qū)商品房銷售均價達到 2923元 /平方米，比上年上漲 277元 /平方米，漲幅為 %，已經(jīng)遠超出了近 5年的平均增長幅度。與全國 40個重點城市商品房價格%左右的漲幅相當接近了。按照目前的發(fā)展趨勢，到 2020年底，這個數(shù)據(jù)應該還有較大變化。 中國最大資料庫下載 行 業(yè) 分 析 住宅需求 劇增 ? 成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要中的人口目標為2020年總?cè)丝诳刂圃?1070萬。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶（成都 2002年的數(shù)值為 /戶）。據(jù)成都房管局數(shù)據(jù) 2020年成都人均住房面積將達到 30平方米，每年遞增 平方米。 ? 成都從 2002年開始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在2020年結束。 2020年的舊城改造計劃為 200萬平方米。采用近兩年每戶拆遷面積 50平方米，拆遷安置補償面積按規(guī)定為 35平方米 /人為標準進行重建和再開發(fā)因素的住房戶數(shù)流量的預測。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2002年、 2020年未安置的拆遷戶住房需求計入 2020年住宅需求量中， 2020年拆遷戶的住房需求計入 2020年住房需求量中， 2020年拆遷安置用房需求面積是 420萬平方米。 中國最大資料庫下載 行 業(yè) 分 析 市場供應 不足 ? 2020年新開工面積 ，竣工面積僅為。樓盤建筑周期一般在 8—12個月左右，今年新開工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。 ? 2020年上半年成都國土局成功拍賣了 23塊土地，面積達到 。據(jù)市國土局 8月公布的情況，下半年，政府會陸續(xù)推出 2000余畝土地。估計全年土地供應將不會超過 5000畝。其中，“國際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。顯然，這些大宗地塊的項目不會在短期內(nèi)全部啟動。 中國最大資料庫下載 三、區(qū)域分析 住宅空置銳減 商業(yè)空置猛增 居家戶型樓荒 奢侈戶型緩慢 中國最大資料庫下載 區(qū) 域 分 析 ? 統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：住宅供給減 %，商業(yè)供給增 倍，住宅空置率下降 %，辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。 ? 國家嚴控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項目運行緩慢。上報項目僅完成全年計劃投資 %。本年投資計劃 10億以上的 7個項目完成度為 30%，僅成都南區(qū)基礎建設進度最快，完成度為 %。 中國最大資料庫下載 區(qū) 域 分 析 ? 雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購買市場，仍然客觀上增加了企業(yè)購地后資金壓力，已購土地動工緩慢，房地產(chǎn)新開工面積呈下降趨勢。累積購買土地 ，同比增加 %。新開工 ，下降 5%?？⒐?，增長 %。其中住宅新開工 ，減少 %；而商業(yè)新開工，增加 %，竣工 米，增加 。 中國最大資料庫下載 區(qū) 域 分 析 ? 住宅空置大幅度下降帶動總體空置降低。七月，商品房銷售進度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。商品房預售面積占整個商品房銷售面積的 73%，為現(xiàn)房銷售面積的 ?？罩妹娣e，比去年同期下降 %，其中住宅下降 %。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加 %之外，施工面積增加 24%，竣工面積增加 %，銷售面積卻降達 %。 中國最大資料庫下載 區(qū) 域 分 析 ? 2020年，全年新開樓盤 194個，入市面積達 方米，而 2020年住宅新開工僅 。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當，多為獨棟電梯物業(yè)。 ? 就戶型和單位面積來看， 2020年在戶型和單位面積上的供應將會更加理性，中小戶型將是市場供應的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場的青睞，取得了良好的銷售業(yè)績；另一方面是以中戶型為賣點的樓盤頻頻亮相，其主力供給面積多控制在 80平方米 —110平方米之間，滿足了占市場主體地位 社會階層的住房需求及購買能力。 中國最大資料庫下載 區(qū) 域 分 析 ? 由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設施，可見這一區(qū)域的交通狀況將得到進一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化