【正文】 通知 》 ，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改。成都市住房保障中心目前無(wú)新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有110萬(wàn)平方米左右，卻需要近 300萬(wàn)平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù) 2020年成都人均住房面積將達(dá)到 30平方米，每年遞增 方米。人居獎(jiǎng)（人居領(lǐng)域最高獎(jiǎng)），最佳范例獎(jiǎng)，環(huán)境地域設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，優(yōu)秀水岸最高獎(jiǎng)，大使獎(jiǎng)等等，成都的人居環(huán)境建設(shè)已經(jīng)得到國(guó)際上的廣泛認(rèn)同。樓盤(pán)建筑周期一般在 8—12個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資 %?？⒐?，增長(zhǎng) %。 2020年住宅新開(kāi)工僅 。綜上，作為川大附近的小戶(hù)型加洲旅館無(wú)疑擁有廣闊的市場(chǎng)前景。繁華度的提高還有待時(shí)日。因此我們除了要堅(jiān)持“質(zhì)量第一，服務(wù)第一”之外，還要進(jìn)一步作好客戶(hù)定位和形象定位，搞好市場(chǎng)推廣活動(dòng)。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 目標(biāo)客戶(hù)群分析 2．目標(biāo)客戶(hù)群定位 （ 1）一般消費(fèi)者群體：在附近電腦城工作的 IT商業(yè)人士，周邊學(xué)校的青年教師，在格林威治城中或者周邊做生意的商人。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 一、該項(xiàng)目的總體思路： 礎(chǔ)上 “加州旅館”居住的人是在電腦城附近工作的 IT商業(yè)人士，在格林威治城中或者周邊做生意的商人，以及附近學(xué)校的青年教師。 ? 當(dāng)?shù)?： ? 在建筑區(qū)域外圍作大型的廣告畫(huà)面，以突出“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題。 ? 以燈箱廣告，公交車(chē)車(chē)身流動(dòng)廣告，以及巴士移動(dòng)廣告等形式對(duì)“加州旅館”“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題進(jìn)行宣傳。 ? 聘請(qǐng)奧美公司作為該項(xiàng)目的 CI顧問(wèn)，并由奧美公司代為開(kāi)展大型公關(guān)活動(dòng)，以擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度和影響力，在目標(biāo)客戶(hù)群中樹(shù)立良好形象。凡加入該俱樂(lè)部的人士均可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠（購(gòu)買(mǎi)“加州旅館”小戶(hù)型樓盤(pán)）和消費(fèi)優(yōu)惠（在中海 ?格林威治城中消費(fèi)）。 ? b. 路牌廣告：在川大周?chē)倌X匯周?chē)?，成都?shù)碼廣場(chǎng)周?chē)肆髁枯^大的公交車(chē)站設(shè)立路牌廣告 ， 訴求點(diǎn)仍為“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 ? 3）人員促銷(xiāo)策略 ? 制作并派發(fā)大型活動(dòng) DV及宣傳資料（如：贊助的大型校園活動(dòng)，“加州活力營(yíng)”活動(dòng)，“加州俱樂(lè)部”活動(dòng)，由奧美公司代作的公關(guān)活動(dòng)等）；重點(diǎn)客戶(hù)上門(mén)推銷(xiāo)（如格林威治城商人，及電腦城 IT商業(yè)人士）。 ? C 團(tuán)體購(gòu)房。 0%10%20%30%40%50%60%第一期 第三期三維柱形圖 1 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 ? 我們綜合使用兩種方式，以 4880元 /㎡ 為開(kāi)盤(pán)均價(jià)，層差價(jià)為 100500元，景觀、朝向等因素差價(jià)在 100300元，施行一房一價(jià)。 B 一次性付款者享受一定折扣。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 ? （ 4）有關(guān)售樓說(shuō)明書(shū)的總體要求 ? 1）內(nèi)容完善，文字簡(jiǎn)練，要突出該項(xiàng)目“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題。川大是巴金、郭沫若、吳玉章的文化方舟，是文采斐然的成都的驕傲。 ? D．時(shí)尚健康：應(yīng)突出吸引目標(biāo)客戶(hù)的亮點(diǎn)（如相關(guān)配套設(shè)施等）。 ? 4）與格林威治城培根走廊商業(yè)街的業(yè)主搞好關(guān)系，通過(guò)他們來(lái)作側(cè)面宣傳，形成良好的口碑。 ? 5）售樓說(shuō)明書(shū)紙張質(zhì)量要好，要有質(zhì)感。故應(yīng)突出這一帶的人文色彩。 ? 3）宣傳內(nèi)容要突出該樓盤(pán)特點(diǎn)： ? A．區(qū)位：本樓盤(pán)位置較為特殊，其周?chē)^近地段與其具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)較少，應(yīng)突出其外灘經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 D 特別戶(hù)型，價(jià)格另議。一般情況下盡量不降價(jià)，以免銷(xiāo)售者對(duì)本樓盤(pán)品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，對(duì)本樓盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)生不良影響。對(duì)本樓盤(pán)小戶(hù)型定價(jià)遵循兩條原則： A 低開(kāi)高走，穩(wěn)步提升； B 在保證利潤(rùn)的前提下，提高銷(xiāo)售速度。如果客戶(hù)需要，可安排專(zhuān)門(mén)人員帶領(lǐng)客戶(hù)參觀樣板房或進(jìn)行實(shí)地參觀。 ? ? ，并通過(guò)其他商業(yè)網(wǎng)站建立鏈接或彈出廣告等。 ? B． 系列廣告： ? 、理由及訴求點(diǎn)： ? 《 成都商報(bào) 》 覆蓋面很廣，且房產(chǎn)類(lèi)廣告較為集中，有心買(mǎi)房者不會(huì)不看，以投資回報(bào)較高為訴求點(diǎn)。 ? D．建立“加州俱樂(lè)部”，采用會(huì)員制。 ? 面對(duì)主要消費(fèi)群體散發(fā)傳單，傳單也要突出時(shí)尚青春的氣質(zhì)。 ? 以贊助商的名義與川大或是周邊其他學(xué)校合搞一些以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為主題的校園活動(dòng)，如校園游藝活動(dòng)，校運(yùn)動(dòng)會(huì)等，主要以冠名的形式，活動(dòng)期間還可以散發(fā)傳單，張貼海報(bào)，拉橫幅，樹(shù)展板等形式加以宣傳，以擴(kuò)大其影響力。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案 二、該項(xiàng)目的各項(xiàng)操作策略： (1)“加州旅館” CI策略： ? “加州旅館”的形象定位是：時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑。 （ 3）潛在需求群體：不愿與子女一起居住的老人，附近高校的學(xué)生或者留學(xué)生，外地來(lái)蓉的工作人員（包括海外、海歸人員）。 （ 2）投資功能 ? “加州旅館”小戶(hù)型樓盤(pán)有較明顯的投資功能：可用于出租或者待房增值后轉(zhuǎn)賣(mài)。（見(jiàn)圖1） ，特別是原材料如鋼鐵等價(jià)格的上漲，將在一定程度上提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而使其銷(xiāo)售價(jià)格提高，勢(shì)必影響其銷(xiāo)售。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。累積購(gòu)買(mǎi)土地 ，同比增加 %。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減%，住宅空置率下降 %。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000 畝。整體環(huán)境的改善必然更有利于吸收更多的人在成都選擇住房，且加洲旅館坐落與治理中的府南河附近，有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。 90年代看浦東，新世紀(jì)看成都。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 SWOT分析 2．成都宏觀環(huán)境給加洲旅館帶來(lái)的機(jī)遇 （ 1）住宅需求劇增 ? 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為 2020年總?cè)丝诳刂圃? 1070萬(wàn)。中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶(hù)和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大。另外，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整，這對(duì)該產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。由城市增長(zhǎng)引起人口增長(zhǎng)彈性為 ，而由人口增長(zhǎng)引起城市增長(zhǎng)彈性為 ，統(tǒng)計(jì)期間拉的愈長(zhǎng)，這兩個(gè)彈性之間的反差就愈大，總?cè)丝诨鶖?shù)大和城鎮(zhèn)人口對(duì)城鎮(zhèn)增長(zhǎng)的影響顯然比后者對(duì)前者有更強(qiáng)的作用，由城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)引起的新增住房增長(zhǎng)彈性的時(shí)序變化是遞增的。農(nóng)民收入的提高是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的最大利好。 ? 7. 由于該項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝，且配套完善，因此開(kāi)發(fā)成本較高。 ? 3．附近有高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化圈等較為繁華的區(qū)域，但距離均較遠(yuǎn)。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 SWOT分析 7. 良好的物業(yè)管理 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在建筑規(guī)劃等“硬件”方面，也體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)管理等“軟件”方面。中國(guó)海外集團(tuán)在香港承建建設(shè)了許多具有歷史價(jià)值的規(guī)模性項(xiàng)目，如香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓，香港西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中?guó)人民解放軍駐香港海軍基地、迪士尼基建等，均為香港同期同類(lèi)項(xiàng)目中最大的工程。 ? 4. 配套設(shè)施完善： 培根走廊通過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使酒吧，茶房，書(shū)吧，餐飲，特色商品等綜合業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)商圈，充分滿(mǎn)足客戶(hù)各種休閑需求，延長(zhǎng)客戶(hù)停留時(shí)間，并達(dá)到業(yè)態(tài)間的相互支持，客源共享的完美商業(yè)效果。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 SWOT分析 ? ： 在文化人眼里，昔日的培根路是成都的文脈所在，精神的圣地，是成都市文明的發(fā)源地。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、 IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 區(qū) 域 分 析 ? 住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。累積購(gòu)買(mǎi)土地 ，同比增加 %。 ? 國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò) 5000畝。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 行 業(yè) 分 析 市場(chǎng)供應(yīng) 不足 ? 2020年新開(kāi)工面積 ，竣工面積僅為。 ? 成都從 2002年開(kāi)始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在2020年結(jié)束。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，到 2020年底，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該還有較大變化?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶(hù)原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 行 業(yè) 分 析 ? 土地供應(yīng) 減少 2020年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降 3個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 PEST分析 ? T 技術(shù) 中國(guó)政府研究開(kāi)發(fā)總費(fèi)用和工業(yè)研究開(kāi)發(fā)總費(fèi)用都有所提高，技術(shù)努力重點(diǎn)增多，政府加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)利的保護(hù)，新產(chǎn)品、新技術(shù)越來(lái)越多地被投向市場(chǎng)，自動(dòng)化帶來(lái)的效率提高。 中國(guó)最大資料庫(kù)下載 PEST分析 ? E 經(jīng)濟(jì) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段， GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)， RMB幣值穩(wěn)定。而地處九眼橋頭的“加州旅館”小戶(hù)型樓盤(pán)周邊交通狀況良好，通行便利。只是在建筑系數(shù)、戶(hù)型面積設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率等項(xiàng)目特征上要借鑒其他樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，打造自己的品牌個(gè)性，更加貼近客戶(hù)群，滿(mǎn)足其大眾偏好，實(shí)行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己