【正文】 計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2020年總?cè)丝诳刂圃?1070萬。樓盤建筑周期一般在 8—12個(gè)月左右，今年新開工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。上報(bào)項(xiàng)目僅完成全年計(jì)劃投資 %。七月，商品房銷售進(jìn)度明顯加快，竣工銷售率保持很高水平。 ? 就戶型和單位面積來看， 2020年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。由于緊靠百年川大，培根路成為了許多文化人暢敘暢飲的老地方。中海地產(chǎn)成都公司成立于 2000年 3月 30日，是中國海外集團(tuán)在內(nèi)地成立的第五家全資子公司。 ? 4．由于國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將在一定程度上影響住房銷售。由于物價(jià)上漲外加農(nóng)民進(jìn)城打工，農(nóng)民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會(huì)給房產(chǎn)業(yè)帶來巨大的機(jī)會(huì)，另一方面進(jìn)城的農(nóng)民又會(huì)增加城市的購房需要。 中國最大資料庫下載 SWOT分析 （ 3）土地供應(yīng)減少和拆遷安置難度加大 ? 2020年，國家對(duì)國有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于 /戶（成都 2002年的數(shù)值為 /戶）。 中國最大資料庫下載 SWOT分析 （ 3）市場(chǎng)供應(yīng)不足 ? 2020年新開工面積 ，竣工面積僅為 。 國家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。住宅下降 %。 中國最大資料庫下載 SWOT分析 ?T 挑戰(zhàn)： 、南門方向的小戶型住宅開發(fā)建設(shè)已趨于完善，相對(duì)而言，川大東、北方向同類型住宅才剛剛起步，還未形成區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。 （ 3）其他功能 ? “加州旅館”小戶型樓盤可用于商務(wù)用途，如開設(shè)美容院、美體房等，或設(shè)立各種辦事處。根據(jù)該項(xiàng)目自身特征及周邊環(huán)境情況，我們欲采取以下策略來提升該項(xiàng)目的整體形象和知名度。 ? 完善自身網(wǎng)站，并在一些商業(yè)網(wǎng)站中作宣傳，如彈出廣告等等。 ? 《 新潮周刊 》 和本樓盤目標(biāo)客戶群較為一致，都是 20—40歲左右年輕人群；且 《 新潮周刊 》 定位為時(shí)尚，休閑類雜志，和本樓盤宣傳點(diǎn)不謀而和，并以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為訴求點(diǎn)。 ? B 客戶通過上網(wǎng)或者電話方式預(yù)定。 ? 當(dāng)然可根據(jù)具體情況給消費(fèi)者以適當(dāng)優(yōu)惠： A 排位靠前的可享受價(jià)格上的優(yōu)惠。 ? B．人文：毗鄰百年文化寶鼎 ——四川大學(xué)。 中國最大資料庫下載 總體營銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? （ 5）其他參考建議 ? 1）短期低價(jià)樣房試住方式促銷； ? 2）在報(bào)亭、書吧、超市等地方發(fā)放資料； ? 3）贊助關(guān)于成都吧文化的活動(dòng)，從側(cè)面提高知名度和影響力。 ? C．休閑：培根走廊商業(yè)街外街商鋪已售完，其娛樂休閑氛圍已經(jīng)成形（包括電影院，酒吧， KTV，咖啡吧，茶莊等娛樂設(shè)施），臨近鄰紅瓦寺娛樂中心。 中國最大資料庫下載 總體營銷策劃設(shè)計(jì)方案 3)銷售人員要求 ? 熱情大方、儀表端莊，吃苦耐勞，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，高中或大專以上學(xué)歷，具備相關(guān)房產(chǎn)方面的知識(shí)。 ? 銷售指標(biāo)計(jì)劃： 9個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)一期 95%銷售率，銷售均價(jià)底限 4880元 /㎡ ，目標(biāo)樓盤銷售計(jì)劃是： ? 12月 銷售房源的 60%； ? 36月 銷售房源的 25%； ? 69月 銷售房源的 15%。 ? C． 后期廣告： 舉辦“加州活力營”結(jié)業(yè)典禮，頒發(fā)證書，留用優(yōu)秀者作為實(shí)習(xí)生。該俱樂部主要面向 40歲以下的已工作的中青年。 中國最大資料庫下載 總體營銷策劃設(shè)計(jì)方案 ? 全市： ? 在全市具有影響力的的各大報(bào)紙進(jìn)行宣傳，如成都商報(bào)，華西都市報(bào)，新潮雜志，居周刊等等，主題是“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”，對(duì)開發(fā)川大周邊地產(chǎn)潛力及發(fā)展外灘經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行宣傳。 （ 4）經(jīng)調(diào)查分析需排除的消費(fèi)者群體：以家庭購房為主且成員較多的（ 3人以上不包括 3人）的低保戶。 中國最大資料庫下載 SWOT分析 圖 1 中國最大資料庫下載 五、 IFAS分析 中國最大資料庫下載 六、 EFAS分析 中國最大資料庫下載 七、 SFAS分析 中國最大資料庫下載 八、 TOWS矩陣 中國最大資料庫下載 加州旅館市場(chǎng)功能定位分析 ? 由 PEST分析、 SWOT分析得知，“加州旅館”精裝小戶型樓盤的細(xì)分市場(chǎng)是可測(cè)量、可進(jìn)入、可贏利的，我們所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 就戶型和單位面積來看， 2020年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將 是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。新開工，下降 5%。其中，“國際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。城市規(guī)劃如火如荼，府南河再捧世界大獎(jiǎng)?；诜績r(jià)因素，拆遷戶原來有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。因此，由城鎮(zhèn)居民人口增長產(chǎn)生的住宅需求無疑是巨大的。 ? 8. 媒體宣傳力度還不夠，自身網(wǎng)站還在建設(shè)中。培根走廊由中國物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)型品牌 ——中海物業(yè)提供管理服務(wù)，為商家營造安全，文明，優(yōu)美，和諧的經(jīng)營環(huán)境，提供多項(xiàng)增值服務(wù)，使業(yè)主的居住生活更有保障。 ? ： 中海格林威治城的建筑設(shè)計(jì)單位是中國設(shè)計(jì)院，其設(shè)計(jì)實(shí)力不容小視。 中國最大資料庫下載 四、 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì)： ? ： 加洲旅館所在的“中海 ?格林威治城”位于一環(huán)路與望江路交匯的三角地帶，即原著名的文化街 ——培根路上。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加 %之外，施工面積增加 24%，竣工面積增加 %，銷售面積卻降達(dá) %。新開工 ，下降 5%。其中，“國際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬科獲得。 2020年的舊城改造計(jì)劃為 200萬平方米。成都市住房保障中心目前無新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有 110萬平方米左右，卻需要近 300萬平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。國內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過熱”的跡象。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。 中國最大資料庫下載 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析 ? 價(jià)格 圖表 8各樓盤單價(jià)統(tǒng)計(jì)表 付款方式大多有三種：一次性付款；首付 +分期付 款；按揭。億發(fā)房產(chǎn)開發(fā)，分為商鋪、酒店式商務(wù)公寓兩部分。城南新盤數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。其中住宅新開工 ，減少 %；而商業(yè)新開工，增加 %，竣工 ，增加 。 中國最大資料庫下載 成都市住宅基本情況 表格 4 以后 7年住宅供應(yīng)量應(yīng)如下表 中國最大資料庫下載 成都市住宅基本情況 ? 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減 %，商業(yè)供給增 ，住宅空置率下降 %，辦公樓空置面積增加 %，商鋪空置面積增加 %。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以 2002年、 2020年未安置的拆遷戶住房需求計(jì)入 2020年住宅需求量中， 2020年拆遷戶的住房需求計(jì)入 2020年住房需求量中， 2020年拆遷安置用房需求面積是 420萬平方米。與全國 40個(gè)重點(diǎn)城市商品房價(jià)格 %左右的漲幅相當(dāng)接近了。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。同時(shí)，中長期存款利率上調(diào)幅度大于短期，也有利保障居民的中長期儲(chǔ)蓄存款利息收益。格林威治城中，并將于 2020年年底開盤，具體位置如圖所示：（“加州旅館” ——18``） 中國最大資料庫下載 背景介紹 中國最大資料庫下載 背景介紹 ◆ 開發(fā)商：中海地產(chǎn) ◆ 地理位置：太平南新街 1號(hào) ◆ 建筑面積： 30000平方米 ◆ 容積率： ◆ 綠化率： 50% ◆ 面積： 30—68平方米 ◆ 層數(shù)： 10（其中 ） ◆ 戶型：一單間（ 30—40平方米） 一廳一室（ 40—50平方米） 一廳二室（ 50—68平方米） ◆ 設(shè)計(jì)單位：中國設(shè)計(jì)院 ◆ 建筑單位：四川貝特有限責(zé)任公司 ◆ 建筑類型：框剪鋼混 ◆ 物管公司：中海物管 ◆ 開盤時(shí)間： 2020年底 ◆ 交房時(shí)間： 2020年 9月 ◆ 付款方式：一次性 /首付 +分期付款 /按揭 ◆ 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 ◆ 價(jià)格： 5000元 /平方米（估） ◆ 采光：良好 ◆ 配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，培根走廊商業(yè)區(qū)，各大銀行等 中國最大資料庫下載 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析 一、總體經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境分析 ? 黨的十六大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了改革開放的重要性，并將其推向新的階段。 中國最大資料庫下載 背景介紹 ? 于是，格林威治城首先要做的就是重建一條富有人文、商業(yè)、旅游、景觀韻味的培根街